Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 3/1 | Uygulama Yönetmeliği Madde 7/2a

Binanızın depreme dayanıklı olup olmadığını merak ediyorsanız ya da kapınıza riskli yapı tespiti için bir tebligat geldiyse bu rehber tam size göre. Riskli yapı tespiti; salt teknik bir inceleme değil, mülkiyet hakkınızı, barınma güvencenizi ve sonraki tüm hukuki süreçleri doğrudan etkileyen kritik bir idari işlemdir. Bu makalede 6306 Sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi çerçevesinde tespiti kimin yaptırabileceğini, nasıl yapıldığını, masrafların kime ait olduğunu ve dikkat edilmesi gereken pratik noktaları 2026 güncel bilgileriyle ele alıyoruz. (K. Md. 3 — Y. Md. 7)

Riskli Yapı Nedir?

6306 Sayılı Kanun’un 2. maddesine göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. (K. Md. 2/d — Y. Md. 3/g)

Uygulamada riskli yapı kapsamına giren binalar genellikle şu özellikleri taşır:

Güncel deprem yönetmeliğine aykırı biçimde inşa edilmiş olmak

Taşıyıcı kolon, kiriş veya perdelerinde ciddi hasar ya da çürüme bulunmak

Beton kalitesinin yetersiz olması (düşük basınç dayanımı)

Yetersiz donatı veya korozyon nedeniyle yapısal bütünlüğün bozulmuş olması

Ekonomik ömrünü tamamlamış olmak

Önemli: Her eski bina otomatik olarak riskli yapı sayılmaz. Binanın inşa yılı tek başına belirleyici değildir; teknik inceleme zorunludur. (Y. Md. 7/1)

Tespiti Kim Yapabilir? Yetkili Kuruluşlar

Riskli yapı tespiti yetkisi sınırlı sayıda kurum ve kuruluşa tanınmıştır. Lisanssız kişi veya firmalar tarafından hazırlanan raporlar hukuken geçersizdir, tapuya şerh konulmasına veya yıkım sürecinin başlamasına neden olamaz. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 6/1)

Kanun ve Yönetmelik uyarınca riskli yapı tespiti yapabilecek kurum ve kuruluşlar şunlardır:

1. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı: Gerekli gördüğü durumlarda resen tespit yapabilir veya yaptırabilir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

2. İdare (Belediyeler ve İl Özel İdareleri): Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri yetkilidir. (K. Md. 2/b — Y. Md. 6/1)

3. Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar:

Kamu kurum ve kuruluşları

Üniversiteler

Sermayesinin en az %40’ı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler

Deprem mühendisliği ve depremden korunma alanında faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları

4708 Sayılı Kanun’a göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim ve laboratuvar kuruluşları

6235 Sayılı TMMOB Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisliği kurum ve kuruluşları (Y. Md. 6/1)

Kritik Uyarı: Bireysel mühendisler, belediyeler, üniversiteler veya meslek odaları ancak Başkanlık tarafından lisanslandırılmış olmaları halinde riskli yapı tespiti yapabilir. Lisans olmadan yapılan tespit hukuken geçersizdir. Tespit yaptırmadan önce kuruluşun Başkanlık lisansını mutlaka www.kentseldonusum.gov.tr adresinden teyit edin. (Y. Md. 6/1)

Tespiti Kim Yaptırabilir? Başvuru Hakkı

Riskli yapı tespitini başlatma hakkı öncelikle yapı malikine tanınmıştır. Kiracılar veya diğer hak sahiplerinin bu talebi tek başına yapma yetkisi yoktur. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2a)

Malik veya Kanuni Temsilci Tarafından

Vatandaşlar, yapılarının riskli yapı tespitini, masrafları kendilerine ait olmak üzere maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırabilir. Binanın tüm maliklerinin aynı anda başvurması zorunlu değildir; tek bir malikin başvurması yeterlidir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2a)

Tapu durumuna göre başvuru yapacak kişi değişir:

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda: İlgili bağımsız bölümün maliki başvurur.

Arsa paylı tapularda (kat irtifakı kurulmamış): Arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibi başvurur.

Yapı arsa sahibinden farklı bir kişiye ait ve tapu kütüğünde belirtilmişse: Tespiti lehine şerh olan taraf yaptırır. (Y. Md. 7/2a)

Başkanlık veya İdare Tarafından Resen

Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

Bu durumda masraflar yine maliklere aittir; Başkanlık veya İdare yaptığı masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 Sayılı Kanun’a göre takip ve tahsil eder. (Y. Md. 7/2b)

Tespiti Engellemenin Sonuçları

Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapılır/yaptırılır. Tespiti engelleyenler hakkında ayrıca TCK’nın ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2c)

Riskli Yapı Tespiti Hangi Yapılara Uygulanmaz?

Yönetmelik, tespit kapsamı dışında kalan yapıları da açıkça belirlemiştir. Aşağıdaki yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez: (Y. Md. 7/1)

İnşaat halinde olup henüz ikamet edilmeyen yapılar

Metruk olan ya da başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar

Tespit yalnızca şu özellikleri taşıyan yapılara uygulanır: Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebileceği; oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet amacıyla kullanılan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar. (Y. Md. 7/1)

Tespit Süreci Adım Adım Nasıl İşler?

1. Adım: Lisanslı Kuruluşa Başvuru

Malik veya kanuni temsilci, Başkanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Tespit talebi elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: (Y. Md. 7/2a)

Nüfus cüzdanı fotokopisi

Tapu belgesi (takyidatlı güncel tapu kaydı)

Tüm bağımsız bölümlerin tapu dökümü

Emlak (bina) bildirimi

Numarataj (adres tespit) yazısı

Yapı ruhsatı veya güçlendirme projesinin bulunmadığına dair yazı

2. Adım: Yerinde Teknik İnceleme

Lisanslı kuruluş, başvurunun ardından yapıya gelerek teknik inceleme yapar. İnceleme kapsamında şu işlemler gerçekleştirilir:

Yapının taşıyıcı sisteminin gözlemlenmesi

Betondan karot (silindirik numune) alınarak basınç dayanımı ölçülmesi

Donatı tespiti (çelik çubukların kalınlığı ve korozyon durumu)

Rölöve (yapı ölçüm) çalışmaları

Zemin etüdü gerekiyorsa ek analiz

Tespit, Yönetmelik’in Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar doğrultusunda ve Başkanlıkça geliştirilen elektronik yazılım programı kullanılarak yapılır. (Y. Md. 7/1)

3. Adım: Raporun Düzenlenmesi ve İdareye Sunulması

Lisanslı kuruluş tespiti tamamladıktan sonra Riskli Yapı Tespit Raporu düzenler ve bu raporu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa belediyeye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderir. Raporda tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresi ve bina kodunun bulunması zorunludur. (Y. Md. 7/4)

4. Adım: Raporun İncelenmesi ve Tapu Şerhi

Müdürlük veya belediye, raporu inceler. Eksiklik tespit edilirse rapor düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa iade edilir. Eksiklik bulunmadığı takdirde en geç 10 işgünü içinde tapu müdürlüğüne bildirim yapılır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine “riskli yapı” şerhi işlenir. (K. Md. 3/2 — Y. Md. 7/4)

5. Adım: Malike Tebligat

Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak üç kanaldan birden yapılır: (K. Md. 3/2 — Y. Md. 7/4)

Tutanak bizzat yapıya asılır

Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir

İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir

Muhtarlık ilanının son günü, tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılır. Yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında da 15 gün ilan edilir. Bu tarihten itibaren 15 günlük itiraz süresi işlemeye başlar. (Y. Md. 7/4-5)

Her Yapı İçin Tek Rapor İlkesi

Yönetmelik’in 7/3. maddesi, her yapı için yalnızca bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebileceğini hükme bağlamıştır. İstisnalar şunlardır: (Y. Md. 7/3)

İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesi gerekiyorsa

Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiği tespit edilmişse

Yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir olay gerçekleşmişse

Lisanslı kuruluşlar, yapı kaydı oluşturmadan önce elektronik yazılım sistemi üzerinden o yapı için daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmek zorundadır. (Y. Md. 7/3)

Dikkat: Yapı kaydı oluşturduktan sonra 2 ay içinde tespit yapılmazsa maliklerden herhangi birinin talebiyle, 6 ay içinde yapılmazsa Başkanlıkça resen, elektronik sistemden kayıt silinir. (Y. Md. 7/3)

Tespit Masrafları Kime Aittir?

Riskli yapı tespitlerinin masrafları maliklere aittir. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Başkanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

Masraflar için Başkanlık veya İdarece tebligat yapılır ve tebligatı takip eden 1 ay içinde ödeme yapılması gerekir. Süresinde ödenmeyen masraflar 6183 Sayılı Kanun hükümleri uyarınca takip ve tahsil edilir. (Y. Md. 7/2b)

2026 Yılı Tespit Ücretleri (Yaklaşık)

Riskli yapı tespit ücretleri binanın büyüklüğüne, kat sayısına ve uygulanacak yönteme göre değişmektedir. Piyasa fiyatlarına göre yaklaşık aralıklar şöyledir:

Not: Bu rakamlar piyasa koşullarına göre değişkenlik göstermektedir. Kesin fiyat için birden fazla lisanslı kuruluştan teklif alınması önerilir. Bakanlık birim fiyat listesi için www.kentseldonusum.gov.tr adresini inceleyin. (Y. Md. 7/2b)

Rapor Sonuçları: Riskli mi, Risksiz mi?

Teknik inceleme tamamlandığında iki sonuçtan biri çıkar:

Risksiz: Yapı riskli olarak tespit edilmez; tapu kaydına şerh konulmaz ve süreç sona erer.

Riskli: Yapı tapu kütüğüne “riskli yapı” olarak şerh edilir. Bu şerh üçüncü kişilere karşı da geçerli olup taşınmazın satış ve devir işlemlerinde görünür hale gelir. Malikler tebligatı aldıktan itibaren 15 günlük itiraz süresi başlar. İtiraz yapılmazsa veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir ve yıkım süreci başlar. (K. Md. 3/1-2 — Y. Md. 7/4-5)

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır?

Tespit sonucuna karşı malik veya kanuni temsilci, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde bir dilekçeyle Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa belediyeye itiraz edebilir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

Önemli: İtiraz hakkı yalnızca yapı malikine ve kanuni temsilcisine aittir. Maliklerden yalnızca birinin itirazı tüm yapı bakımından sonuç doğurur; diğer maliklerin itiraza katılması zorunlu değildir. Süresi dışında yapılan itirazlar ve malik olmayan kişilerin itirazları işleme alınmaz. (Y. Md. 7/5)

İtirazlar, 4 üniversite öğretim üyesi ve 3 Bakanlık/Başkanlık teknik personelinden oluşan 7 kişilik teknik heyet tarafından değerlendirilir. Heyet; itiraz dilekçesindeki gerekçeyle bağlı olmaksızın raporun tüm teknik unsurlarını inceler ve gerekirse yapıyı yerinde ziyaret eder. Teknik heyetin kararı kesindir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 9-10)

Güçlendirme Seçeneği: Yıkmak Zorunda mısınız?

Riskli yapı tespiti kesinleşse bile yıkım zorunlu değildir. Maliklere verilen süre içinde şu şartlar sağlanırsa bina güçlendirilebilir: (Y. Md. 8/7)

Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun uzman kuruma tespit ettirilmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesi uyarınca kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasının alınması

Güçlendirme projesinin hazırlatılması ve ruhsat alınması

Ruhsatta belirlenen süre içinde güçlendirme işinin tamamlanması

Güçlendirme tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı şerhinin kaldırılması için Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvurulur. (Y. Md. 8/7)

Kültür Varlığı Olan Yapılar İçin Özel Kural

2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapıların riskli yapı tespiti yalnızca yapı maliklerinin talebine istinaden yapılabilir. Tespit kesinleştikten sonra ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna bildirim yapılır ve kurulun alacağı karara göre uygulama belirlenir. (Y. Md. 7/8)

e-Devlet’ten Riskli Yapı Tespiti Sorgulama

Binanızın riskli yapı tespitine konu olup olmadığını e-Devlet Kapısı üzerinden sorgulayabilirsiniz. Bunun için e-Devlet arama çubuğuna “Riskli Yapı Tespiti” yazarak ilgili sayfaya ulaşabilirsiniz. Ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi web sitesi www.kentseldonusum.gov.tr üzerinden lisanslı kuruluşlar listesine ve bölgenizdeki riskli yapı ilanlarına erişebilirsiniz.

Pratik Uyarılar: Süreçte Yapılan Sık Hatalar

Lisanssız firmalardan tespit yaptırmayın. Bakanlık lisansı olmayan kişi veya firmalar tarafından düzenlenen raporlar tamamen geçersizdir. Hem hak kaybına hem zaman kaybına yol açar. (Y. Md. 6/1)

Tebligat kanallarını yakından takip edin. Muhtarlık ilanının son günü tebligat yapılmış sayılır. e-Devlet bildirimini görmemiş olmak sizi korumaz; 15 günlük itiraz süresi o tarihten başlar. (K. Md. 3/2 — Y. Md. 7/4)

İtiraz süresini kaçırmayın. 15 günlük itiraz süresi hak düşürücüdür. Süre geçtikten sonra yapılan itirazlar işleme alınmaz. (Y. Md. 7/5)

Masrafı zamanında ödeyin. Başkanlık veya İdare tarafından yapılan tespitlerde 1 aylık ödeme süresi kaçırılırsa 6183 Sayılı Kanun kapsamında icra takibi başlatılabilir. (Y. Md. 7/2b)

Tek yapı için tek rapor ilkesini bilin. Aynı yapı için birden fazla rapor talep etmek mümkün değildir; ancak itiraz yoluyla yeniden inceleme yaptırılabilir. (Y. Md. 7/3)

Tespiti engellemek suç teşkil eder. Teknik ekibin yapıya girişini engellemek, TCK kapsamında suç duyurusuna yol açar ve idare aynı zamanda kolluk desteğiyle zorla giriş yetkisine sahiptir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2c)

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi çerçevesinde riskli yapı tespiti; öncelikle malikin inisiyatifine bırakılmış, ancak gerektiğinde Başkanlık ve İdare’nin de resen devreye girebileceği çok katmanlı bir süreçtir. Tespiti yalnızca Bakanlık lisanslı kuruluşlar yapabilir; masraflar kural olarak maliklere aittir. Tespit kararına karşı 15 günlük itiraz hakkı bulunmakta, itiraz 7 kişilik teknik heyet tarafından değerlendirilmektedir. Güçlendirme seçeneği de mevcut olmakla birlikte bunun için belirli teknik ve hukuki şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7)

Süreci başından doğru yönetmek, hem hak kayıplarını önlemek hem de gereksiz yıkım ve masraflardan korunmak açısından büyük önem taşımaktadır. Tespit öncesinde veya itiraz aşamasında bir hukuki danışmandan destek almanız bu sürecin sağlıklı yönetilmesini kolaylaştıracaktır.

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 3/1) ve Uygulama Yönetmeliği (Md. 7/2a) ile Nisan 2026 itibarıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi kaynakları ve açık veriler esas alınarak hazırlanmıştır. Tespit ücretleri piyasa koşullarına göre değişkenlik göstermekte olup başvuru öncesinde güncel bilgi için www.kentseldonusum.gov.tr adresini incelemeniz önerilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Şarttır?

Riskli yapı tespitine itiraz süreci, ilk bakışta yalnızca bir dilekçe meselesi gibi görünse de aslında son derece teknik ve hukuki bir süreçtir. İstanbul, Tuzla ve çevresindeki vatandaşların bu süreçte karşılaştığı en yaygın sorun, itirazların gerekçesiz dilekçelerle yapılması ya da 15 günlük sürenin farkında olmadan kaçırılmasıdır.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla başta olmak üzere İstanbul genelinde kentsel dönüşüm hukuku alanında verdiğimiz danışmanlık sürecinde şunları gözlemlemekteyiz:

Teknik ve hukuki bilginin birlikte gerektiği bir süreçtir. Teknik heyete sunulacak itiraz dilekçesi; karot numunesi alım usulü, taşıyıcı sistem analizi ve yönetmeliğe uygunluk gibi mühendislik konularını hukuki dille birleştirmelidir. Bir kentsel dönüşüm avukatı, inşaat mühendisleriyle koordineli çalışarak bu teknik-hukuki köprüyü kurabilir. (Y. Md. 10/7)

Süre yönetimi kritiktir. 15 günlük idari itiraz süresi ve ardından gelebilecek 30 günlük iptal davası süresi art arda ve son derece kısa işler. Tuzla’da ya da İstanbul’un herhangi bir ilçesinde riskli yapı tebligatı alan bir malik, bu süreçte zaman kaybetmeden bir kentsel dönüşüm avukatına başvurmalıdır.

Yürütmeyi durdurma kararı için hızlı hareket şarttır. İptal davasıyla eş zamanlı yapılması gereken YD talebi, usule aykırı ya da geç sunulursa mahkemece reddedilebilir. Bu durum, dava devam ederken binanın yıkılmasına zemin hazırlar.

Anlaşma sürecini de stratejik yönetmek gerekir. İtiraz sonuçsuz kalsa bile yıkım öncesinde kira yardımı, geçici konut ve yapım yardımı gibi haklardan en iyi koşullarda yararlanmak için uzman bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatı desteği büyük fark yaratır. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Tuzla avukatı olarak faaliyet gösterdiğimiz 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, 6306 Sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı itirazı, iptal davası, yürütmeyi durdurma talebi ve kentsel dönüşüm danışmanlığı konularında hizmet vermektedir. Sürecinizin en başından doğru bir kentsel dönüşüm danışmanlığı alarak hem teknik hem de hukuki boyutlarda hak kaybının önüne geçebilirsiniz.