السند القانوني: المادة 3/1 من القانون رقم 6306 | المادة 7/5 من لائحة التنفيذ

محضر مُلصق على بابك، إشعار من e-Devlet يصل إلى هاتفك المحمول، أو إعلان تراه في مكتب العمدة… اللحظة التي تعلم فيها أن مبناك قد تم تحديده على أنه “مبنى خطر” هي لحظة صدمة وعدم يقين كبيرين لمعظم الناس. ماذا لو كان التحديد خاطئًا؟ ماذا لو لم يكن مبناك خطيرًا إلى هذا الحد حقًا؟ لقد منح القانون رقم 6306 أصحاب العقارات حق الاعتراض؛ ولكن لاستخدام هذا الحق، هناك نافذة زمنية مدتها 15 يومًا فقط، وهذه المدة تسقط الحق. تتناول هذه المقالة عملية الاعتراض على تحديد المبنى الخطر — من أين، وكيف، ومتى يتم التقديم، وصولاً إلى دعوى الإلغاء التي سيتم رفعها في حال رفض الاعتراض — في إطار المادة 3 من القانون رقم 6306 والمادة 7 من لائحة التنفيذ، مع معلومات محدثة لعام 2026. (المادة 3/1 من القانون — المادة 7/5 من اللائحة)

لحظة بدء فترة الاعتراض: كيف يتم الإخطار؟

لفهم متى تبدأ فترة الاعتراض، يجب أولاً معرفة كيفية إتمام الإخطار. عندما يتم الانتهاء من تحديد المبنى الخطير، تتواصل مديرية التحول الحضري أو البلدية مع المالك عبر ثلاث قنوات في نفس الوقت: (المادة 3/2 من القانون – المادة 7/4 من اللائحة)

يتم تعليق المحضر الذي يحتوي على معلومات الكشف شخصيًا على المبنى

يتم إرسال إشعار إلكتروني إلى الملاك عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)

يتم الإعلان عنه في المختار المعني لمدة 15 يومًا

يحدد القانون بوضوح التاريخ الذي يعتبر فيه الإخطار قد تم: يعتبر اليوم الأخير للإعلان الذي يتم في المختار، تاريخ إتمام الإخطار لجميع أصحاب الحقوق العينية والشخصية. أي أن فترة الاعتراض البالغة 15 يومًا تبدأ اعتبارًا من اليوم الأخير لإعلان المختار. كما يتم الإعلان عن المباني الخطرة لمدة 15 يومًا على الموقع الإلكتروني للرئاسة. (المادة 3/2 من القانون – المادة 7/4 من اللائحة)

تحذير حاسم: عدم رؤية إشعار e-Devlet، أو عدم وصول البريد، أو عدم علمك بالمحضر المعلّق على المبنى لا يحميك. يُعتبر إجراء الإخطار مكتملًا قانونيًا، وتبدأ مدة الـ 15 يومًا بالسريان. لذا، فإن متابعة قنوات الإخطار عن كثب أمر حيوي للغاية.

من يمكنه الاعتراض؟

يُمنح حق الاعتراض فقط لمالكي المبنى وممثليهم القانونيين. (المادة 3/1 من القانون – المادة 7/5 من اللائحة)

الملاك: أصحاب الأقسام المستقلة المذكورون في سند الملكية. لا يلزم أن يعترض جميع الملاك في نفس الوقت؛ اعتراض مالك واحد يؤدي إلى نتائج تتعلق بالبناء بأكمله.

الوكلاء القانونيون: أولئك الذين يمنحون وكالة نيابة عن الملاك أو الممثلون القانونيون.

الورثة: في حالة وفاة المالك، يحق لورثته الشرعيين الاعتراض.

هؤلاء الأشخاص لا يمكنهم الاعتراض: (ي. مادة 7/5)

المستأجرون

أصحاب الحقوق العينية المحدودة

أشخاص آخرون لا يحملون صفة المالك

ملاحظة: على الرغم من أن المستأجرين ليس لديهم حق الاعتراض الإداري، إلا أن حقهم في رفع دعوى قضائية أمام المحكمة الإدارية لإلغاء إجراء تحديد المبنى المحفوف بالمخاطر محفوظ.

إلى أين يُقدم الاعتراض؟

يُقدم طلب الاعتراض بتقديم عريضة إلى مديرية التحول الحضري في موقع البناء أو إلى البلدية المختصة إذا تم تفويض السلطة من قبل الوزارة. (ي. مادة 7/5)

في إسطنبول على وجه الخصوص، قامت رئاسة التحول الحضري، بتفويض السلطة إلى بلديات الأحياء؛ ولذلك، تُقدم الاعتراضات في إسطنبول إلى بلديات الأحياء.

إذا لم يتم تشكيل اللجنة الفنية في الولاية التي سيُقدم فيها الاعتراض، تُرسل طلبات الاعتراض والتقارير ذات الصلة إلى المديرية في الولاية التي توجد بها اللجنة الفنية المخولة لتلك الولاية. (ي. مادة 7/6)

كيف يجب أن يكون طلب الاعتراض؟

الوثائق المطلوبة للاعتراض هي: (ي. مادة 7/5)

عريضة الاعتراض (تحتوي على تبريرات وادعاءات فنية ملموسة)

صورة من وثيقة الهوية

وثيقة الطابو (صك الملكية) الحديثة

تقرير مستقل أو وثيقة رأي فني (إن وجدت)

يجب تقديم مبرر فني ملموس في الالتماس. يتم رفض الادعاءات المجردة وغير الموثقة مثل “لا يهدم مبناي” أو “مبناي سليم” مباشرة من قبل اللجنة الفنية. قد تكون أسباب الاعتراض الوجيهة كالتالي: (Y. Md. 7/5 — Y. Md. 10/7)

أخذ عينات اللب من نقاط مخالفة للائحة

التناقضات في بيانات دراسة التربة

التقييم الناقص أو الخاطئ للنظام الإنشائي الحامل

أن تكون طرق الحساب مخالفة للائحة

إجراء الفحص على جزء محدود بدلاً من المبنى بأكمله

أن يكون الكشف قد تم بواسطة جهة غير مرخصة أو غير مخولة

أن المبنى لم يكمل بعد عمره الاقتصادي

تقييم لا يستند إلى بيانات علمية

أن يكون قد اجتاز اختبار مقاومة الزلازل في وقت سابق

من يقيّم الاعتراض؟ كيف تعمل اللجنة الفنية؟

تُفحص الاعتراضات من قبل اللجنة الفنية المكونة من 7 أشخاص والتي تشكلت بناءً على طلب الرئاسة. تركيبة هذه اللجنة كالتالي: (K. Md. 3/1 — Y. Md. 9)

4 أعضاء هيئة تدريس جامعيين (من التخصص المهني ذي الصلة، على الأقل بمستوى أستاذ مساعد/عضو هيئة تدريس بدرجة دكتوراه)

2 مهندسين مدنيين + 1 مهندس جيولوجي أو جيوفيزيائي (من منظمة الوزارة/الرئاسة)

لا بد من حضور ما لا يقل عن 5 أعضاء لكي تتمكن اللجنة من الاجتماع؛ وتتخذ القرارات بأغلبية الأصوات. (Y. Md. 10/4)

لا تلتزم اللجنة الفنية بالأسباب المذكورة في عريضة الاعتراض؛ بل تعيد فحص جميع العناصر الفنية للتقرير بالكامل في إطار المبادئ المتعلقة بتحديد المباني الخطرة. إذا رأت ضرورة لذلك، يمكنها زيارة المبنى في الموقع، وطلب أخذ عينات جديدة. إذا تم الكشف عن نقص في التقرير، يتم إرساله إلى المؤسسة المرخصة لإجراء التصحيحات؛ وبعد معالجة النواقص، يُتخذ القرار النهائي بشأن ما إذا كان المبنى خطراً أم لا. (م. ل. 10/7)

هام: بعد أن تتخذ اللجنة الفنية قراراً بناءً على اعتراض أحد المالكين، لا يتم إجراء تقييم اعتراض جديد لنفس التقرير من قبل مالك آخر. (م. ل. 10/7)

نتائج الاعتراض

ينتهي قرار اللجنة الفنية بطريقتين:

إذا تم قبول الاعتراض: يلغى قرار تحديد المبنى الخطر. يرفع قيد السجل العقاري عن المبنى؛ ويتم إبلاغ مديرية السجل العقاري المعنية بالوضع ويخرج المبنى من نطاق المباني الخطرة. (م. ل. 7/7)

إذا تم رفض الاعتراض: يصبح قرار تحديد المبنى الخطر نهائياً. تستمر عملية الهدم والتحويل. لكن هذه المرحلة ليست نهاية النضال القانوني؛ يمكن للمالكين اللجوء إلى القضاء الإداري. (م. ق. 3/1 — م. ل. 7/7)

عند رفض الاعتراض: دعوى الإلغاء

على الرغم من أن قرار الرفض الصادر عن اللجنة الفنية نهائي من الناحية الإدارية، إلا أن الرقابة القضائية ممكنة دائماً. يمكن للمالكين رفع دعوى إلغاء في المحكمة الإدارية المختصة خلال 30 يوماً من تاريخ تبليغهم بقرار الرفض. (م. ق. 6/9 — م. ق. إ. إ. 7)

يمكن رفع دعوى إلغاء مباشرة ضد التحديد دون اللجوء إلى طريق الاعتراض على الإطلاق؛ في هذه الحالة، تبدأ مدة الدعوى البالغة 30 يومًا من تاريخ تبليغ التقرير.

قرار وقف التنفيذ (YD): لماذا يحمل أهمية حيوية؟

لا يؤدي رفع دعوى الإلغاء إلى إيقاف عملية الهدم تلقائيًا. أثناء سير الدعوى، يمكن للبلدية أو الإدارة هدم المبنى. لذلك، عند رفع الدعوى، من الضروري طلب وقف التنفيذ (YD). (المادة 27 من قانون الإجراءات الإدارية)

إذا لم يتم الحصول على قرار وقف التنفيذ (YD)، فلن يعود المبنى المهدم حتى لو تم كسب الدعوى؛ وحتى لو تم اللجوء إلى التعويض، فإن فقدان الملكية يكون قد حدث بالفعل. لذلك، عند رفع دعوى الإلغاء، يعد طلب وقف التنفيذ (YD) خطوة حاسمة، ويجب على المحكمة تقييم هذا الطلب على وجه السرعة.

ماذا يحدث إذا فاتتني مهلة الـ 15 يومًا؟

إن فترة الاعتراض على تحديد المنشأة الخطرة هي 15 يومًا من تاريخ تبليغ التقرير للمالكين، وهذه الفترة تعتبر مدة سقوط الحق. يمكن سرد النتائج العملية لتفويت هذه الفترة على النحو التالي:

1. يسقط الحق في الاعتراض الإداري بالكامل. لا تتعامل المديرية أو البلدية مع الاعتراضات المقدمة بعد انتهاء المدة، ولا تجري أي تحقيق. (المادة 7/5 من اللائحة)

2. يصبح التحديد نهائيًا وتبدأ عملية الهدم. تُمنح مدة للهدم من قبل الإدارة لا تتجاوز 90 يومًا للمنشآت التي لم يُقدم بشأنها اعتراض أو التي رُفض اعتراضها. إذا لم يتم الهدم خلال هذه المدة، تقوم الإدارة بتنفيذ الهدم بنفسها. (المادة 5/3 من القانون — المادة 8/3 من اللائحة)

3. يصبح قيد السجل العقاري دائمًا. قيد المنشأة الخطرة لا يمنع بيع العقار ولكنه ينبه المشتري قانونيًا؛ وتقل القيمة السوقية للعقار بشكل كبير.

4. يمكن قطع الكهرباء والماء والغاز الطبيعي. إذا لم يتم الهدم خلال المدة المحددة، تطلب الإدارة وقف هذه الخدمات. (المادة 4/3 من القانون — المادة 8/3ج من اللائحة)

5. تُحصّل تكاليف الهدم من المالك. تُحصّل تكاليف الهدم التي تقوم بها الإدارة من المالكين بنسبة حصصهم وفقًا للقانون رقم 6183. (المادة 5/4 من القانون — المادة 8/8 من اللائحة)

ما يمكن فعله حتى بعد فوات الأجل

حتى لو انقضت فترة الاعتراض الإداري، فإن السبل القانونية لا تغلق بالكامل:

دعوى إلغاء مباشرة: يمكن رفع دعوى إلغاء في المحكمة الإدارية حتى دون تقديم اعتراض إداري ضد التحديد. مدة الدعوى هي 30 يومًا من تاريخ إبلاغ التقرير. إذا لم يتم تجاوز هذه المدة أيضًا، يمكن رفع الدعوى. (المادة 6/9 من القانون)

ادعاء عدم المشروعية: إذا كان هناك نقص في إجراءات الإبلاغ، يمكن تقديم اعتراض على المدة بحجة أن الإبلاغ تم بطريقة غير نظامية.

عملية التسوية (الاتفاق): حتى لو أصبح الهدم نهائيًا، يمكن اللجوء إلى التسوية بموجب المادة 5 من القانون للحصول على مساعدة الإيجار والدعم الآخر قبل التنفيذ. (المادة 5/1 من القانون)

تأثير قرار اللجنة الفنية على السجل العقاري

بغض النظر عن قرار اللجنة الفنية نتيجة الاعتراض، يتم إبلاغ النتيجة فورًا إلى مديرية السجل العقاري المعنية: (المادة 7/7 من اللائحة)

إذا قُبل الاعتراض: يُرفع قيد المبنى الخطير من السجل العقاري.

إذا رُفض الاعتراض: يبقى القيد ساريًا، وتستمر عملية الهدم.

إذا تغير التحديد بقرار قضائي: يُبلغ قرار المحكمة بنفس الطريقة إلى مديرية السجل العقاري ويتم تحديث القيد.

تحذيرات عملية: أخطاء حرجة ترتكب في العملية

لا تقدم اعتراضًا بطلب تجريدي. قول “مبناي سليم” لا يكفي. يرفض الوفد الفني الاعتراضات التي لا تستند إلى مبررات هندسية ملموسة. إذا أمكن، أعد تقريرًا فنيًا مستقلًا أو تقريرًا مضادًا. (Y. Md. 10/7)

تابع فترة الـ 15 يومًا يومًا بيوم. يستمر إعلان المخترة لمدة 15 يومًا؛ يعتبر التبليغ قد تم في اليوم الأخير من الإعلان وتبدأ فترة الاعتراض في ذلك اليوم. احسب بداية الفترة بشكل صحيح. (Y. Md. 7/4-5)

إذا فاتك الاعتراض، تحقق من فترة الدعوى البالغة 30 يومًا. بعد انتهاء فترة الاعتراض الإداري، قد لا تكون فترة دعوى الإلغاء البالغة 30 يومًا قد انتهت بعد؛ اطلب دعمًا قانونيًا فوريًا. (K. Md. 6/9)

في دعوى الإلغاء، لا تنس طلب وقف التنفيذ (YD). الدعاوى المرفوعة بدون طلب وقف التنفيذ (YD) قد تصبح عديمة الفائدة بعد تنفيذ الهدم. عند رفع الدعوى، اطلب بالضرورة وقف التنفيذ. (İYUK Md. 27)

تابع قنوات التبليغ بانتظام. ابق إشعارات الحكومة الإلكترونية (e-Devlet) مفتوحة، وتحقق بانتظام من إعلانات المخترة. “لم أكن أعلم” ليس عذرًا مقبولًا. (K. Md. 3/2 — Y. Md. 7/4)

اعلم أن اعتراض مالك واحد يكفي. لا حاجة لإقناع المالكين الآخرين؛ يمكنك تقديم اعتراضك بمفردك خلال الفترة المحددة. (Y. Md. 7/5)

الخلاصة

في إطار المادة 3 من القانون رقم 6306 والمادة 7/5 من اللائحة التنفيذية، يجب تقديم الاعتراض على تحديد المبنى الخطر بطلب يتضمن مبررات فنية ملموسة إلى مديرية التحول الحضري أو البلدية المختصة في موقع المبنى، وذلك خلال مهلة سقوط الحق البالغة 15 يومًا. تقوم لجنة فنية مكونة من 7 أشخاص بتقييم الاعتراض؛ إذا قُبل، يُرفع القيد، وإذا رُفض، تبدأ عملية رفع دعوى الإلغاء لمدة 30 يومًا. في حالة فوات الموعد النهائي، يسقط حق الاعتراض الإداري تمامًا بينما قد تظل السبل القضائية مفتوحة جزئيًا. (المادة ك 3/1 — المادة ي 7/5 — المادة ك 6/9)

بالنظر إلى الهيكل المعقد لهذه العملية، الذي يتضمن أبعادًا فنية وقانونية، فإن استشارة محامٍ متخصص في التحول الحضري فور استلام الإشعار ودون إضاعة الوقت، هي الطريقة الأكثر سلامة لحماية حق الملكية الخاص بك.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

على الرغم من أن عملية الاعتراض على تحديد المبنى الخطر قد تبدو للوهلة الأولى مجرد مسألة تقديم طلب، إلا أنها في الواقع عملية فنية وقانونية للغاية. إن المشكلة الأكثر شيوعًا التي يواجهها المواطنون في إسطنبول وتوزلا والمناطق المحيطة بها في هذه العملية هي تقديم الاعتراضات بطلبات غير مبررة أو فوات مهلة الـ 15 يومًا دون علم.

بصفتنا مكتب 2M للمحاماة، نلاحظ ما يلي في عملية الاستشارات التي نقدمها في مجال قانون التحول الحضري في إسطنبول بشكل عام، وخاصة في توزلا:

إنها عملية تتطلب المعرفة الفنية والقانونية معًا. عريضة الاعتراض التي ستقدم إلى اللجنة الفنية؛ يجب أن تجمع بين القضايا الهندسية مثل إجراءات أخذ عينات اللب (الكور)، وتحليل النظام الحامل، والامتثال للوائح، بلغة قانونية. يمكن لمحامي التحول الحضري، من خلال العمل بالتنسيق مع مهندسي الإنشاءات، بناء هذا الجسر التقني-القانوني. (المادة 10/7 من اللائحة)

إدارة الوقت أمر بالغ الأهمية. إن فترة الاعتراض الإداري البالغة 15 يومًا، وفترة دعوى الإلغاء اللاحقة البالغة 30 يومًا، هما عمليتان متعاقبتان وقصيرتان للغاية. يجب على المالك الذي يتلقى إشعارًا بهيكل خطر في توزلا أو أي منطقة أخرى في إسطنبول، أن يتوجه دون إضاعة الوقت إلى محامي تحول حضري في هذه العملية.

التحرك السريع ضروري لقرار وقف التنفيذ. طلب وقف التنفيذ (YD) الذي يجب تقديمه بالتزامن مع دعوى الإلغاء، قد يُرفض من قبل المحكمة إذا قُدم بشكل غير صحيح أو متأخر. هذا الوضع يمهد الطريق لهدم المبنى بينما القضية ما زالت قائمة.

يجب إدارة عملية الاتفاقية بشكل استراتيجي أيضًا. حتى لو باء الاعتراض بالفشل، فإن دعم محامي تحول حضري متخصص في إسطنبول يُحدث فرقًا كبيرًا للاستفادة من الحقوق مثل المساعدة في الإيجار، والإسكان المؤقت، والمساعدة في البناء بأفضل الشروط قبل الهدم. (المادة 5/1 من القانون — المادة 16/1 من اللائحة)

يقدم مكتب 2M للخدمات القانونية للمحاماة، الذي نعمل فيه كمحامين في توزلا، خدمات في قضايا الاعتراض على الهياكل الخطرة ضمن نطاق القانون رقم 6306، ودعاوى الإلغاء، وطلبات وقف التنفيذ، والاستشارات في التحول الحضري. يمكنكم منع فقدان الحقوق في الجانبين الفني والقانوني من خلال الحصول على استشارة صحيحة في التحول الحضري منذ بداية عمليتكم.

تم إعداد هذا المقال بناءً على القانون رقم 6306 (المادة 3/1) ولائحته التنفيذية (المادة 7/5)، والمصادر المفتوحة الحديثة المتاحة اعتبارًا من أبريل 2026. نظرًا لأن كل حالة محددة قد تختلف، فإن الحصول على دعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري في الإجراءات القانونية موصى به.