Kentsel dönüşümde teminat oranı %6’ya mı düştü? 13 Aralık 2024 ve 4 Şubat 2026 değişiklikleriyle riskli yapı teminat oranındaki son durum ve güncel bilgi.

Son dönemde kentsel dönüşümle ilgilenen mülk sahiplerinin ve müteahhitlerin en çok merak ettiği konulardan biri, teminat oranının gerçekten düşüp düşmediğidir. Basında sıkça “teminat %6’ya indi” ifadesi yer alsa da bu indirim her dönüşüm türü için aynı şekilde geçerli değildir. Bu yazıda, teminat oranındaki değişikliğin tam olarak hangi durumda geçerli olduğunu ve 2026 itibarıyla güncel durumu açıklığa kavuşturuyoruz.

Teminat Oranı Hangi Durumda %6’ya Düştü?

Teminat oranındaki %6’lık indirim, doğrudan riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülen uygulamaları kapsar. 13/12/2024 tarihli ve 32751 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce vermesi gereken teminat oranı, yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı olarak belirlenmiştir (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c). Bu değişiklik öncesinde uygulanan daha yüksek oran düşürülmüş, böylece münferit bina dönüşümlerinde müteahhidin mali yükü hafifletilmiştir.

Burada dikkat edilmesi gereken kritik nokta şudur: Bu %6’lık sabit oran, riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki kademeli oranı (%10’dan %4’e inen) değiştirmemiştir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında teminat hâlâ alan büyüklüğüne göre kademeli olarak hesaplanmaya devam etmektedir (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-a ve b).

Yani “teminat %6’ya düştü” ifadesi, esas olarak günlük hayatta en çok karşılaşılan riskli parsel dönüşümleri için doğrudur. Müteahhitle çalışılan finansman modeline göre teminat ve sigorta tercihinin nasıl değiştiği konusunda kentsel dönüşümde hangi modelin daha avantajlı olduğu yazısı yol gösterici olabilir.

4 Şubat 2026 Değişikliği Ne Getirdi?

04/02/2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, teminat oranını yeniden değiştirmemiş; ancak geriye dönük bir uyarlama imkânı getirmiştir. Eklenen geçici hükme göre, 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, müteahhidin talebi halinde %6 oranına göre yeniden düzenlenir (Uygulama Yönetmeliği Geçici Madde 5). Böylece 2024 yılı başından itibaren daha yüksek oranla teminat vermiş olan müteahhitler, bu farkı talep ederek lehlerine uyarlayabilmektedir.

Aynı değişiklikle, mevzuat metninde geçen “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı” ibareleri “Kentsel Dönüşüm Başkanı” olarak güncellenmiştir. Bu, kentsel dönüşüm süreçlerinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesinde yürütülmesine ilişkin kurumsal uyumun bir parçasıdır.

Mülk Sahibi İçin Bu Değişiklik Ne Anlama Geliyor?

Teminat oranındaki indirim, müteahhidin maliyetini düşürdüğü için projelerin önünü açan bir düzenleme olarak değerlendirilebilir. Ancak mülk sahibi açısından önemli olan, teminatın varlığı ve doğru sunulmasıdır; oranın düşük olması güvencenin niteliğini değil tutarını etkiler. Müteahhit ile uyuşmazlık halinde sözleşmenin idari yolla feshi gündeme gelebileceğinden kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesinin idari yolla feshi konusu da bilinmelidir. Değişikliklerin resmî metnine Resmî Gazete ve Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşılabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşümde teminat oranı %6’ya mı düştü? Riskli yapıların bulunduğu parsellerde evet; 13/12/2024 tarihli değişiklikle bu oran yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı olarak belirlenmiştir (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

Bu %6 oranı her dönüşümde geçerli mi? Hayır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında %10’dan %4’e inen kademeli oran uygulanmaya devam eder (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-a ve b).

Daha önce yüksek oranla verdiğim teminatı %6’ya çekebilir miyim? 1/1/2024’ten itibaren düzenlenen ruhsatlardaki teminatlar müteahhidin talebiyle %6’ya göre yeniden düzenlenebilir (Uygulama Yönetmeliği Geçici Madde 5).

4 Şubat 2026 değişikliği oranı değiştirdi mi? Hayır; oranı değiştirmemiş, 2024 başından beri verilen teminatlar için geriye dönük uyarlama imkânı getirmiştir (Uygulama Yönetmeliği Geçici Madde 5).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Teminat oranındaki değişikliklerin hangi proje türüne uygulandığını doğru belirlemek, hatalı hesaplamaların ve gereksiz mali yüklerin önüne geçer. Özellikle riskli alan ile riskli parsel ayrımının yanlış yapılması, hem fazla teminat ödenmesine hem de idari uyuşmazlıklara yol açabilir. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle güncel mevzuatın doğru yorumlanması için alanında uzman bir avukatla çalışmak büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu (Av. Meryem Günay) olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak güncel teminat mevzuatına ilişkin hak sahiplerine ve müteahhitlere hukuki destek sunuyoruz.