Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan gerilim, müteahhidin arsa payını aşama aşama değil, temel üstü (su basman) ruhsatı alınır alınmaz topluca istemesidir. Payını erken devralan müteahhit inşaatı yarım bırakır veya daireleri satarsa, arsa sahibi hem evinden hem güvencesinden olabilir. Bu yazıda; kademeli devre yanaşmayan müteahhide karşı arsa sahibini koruyan inşaat teminat ipoteği, bu ipoteğin kademeli fekki, 6306 satış izni mekanizması, tashihen tescil riski ve Yargıtay’ın konuya bakışı ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.

Sorun: Müteahhit Payların Tamamını İstiyor

Müteahhitler finansman ve satış kolaylığı için arsa payının tamamının erken devrini talep eder. Kademeli devir (su basman, kaba inşaat, ince işçilik, iskân aşamalarında parça parça devir) reddedilip pay temel üstünde topluca devredilirse, inşaat henüz yapılmadan mülkiyet karşı tarafa geçer ve arsa sahibinin en güçlü kozu kaybolur.

Bu durumda dengeli çözüm; devri kabul etmek, ancak devirle eşzamanlı olarak müteahhide düşen bağımsız bölümler üzerine arsa sahibi lehine birinci derece teminat ipoteği koymak ve bu ipoteği inşaat ilerledikçe kaldırmaktır. Böylece müteahhit mülkiyeti alır ama daireler ipotekle yüklüdür.

Çözüm: Birinci Derece İnşaat Teminat İpoteği

Arsa sahibi, kat irtifakı kurulurken müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin tamamı üzerine, kendi lehine birinci derecede ve birinci sırada üst sınır (azami) ipotek tesis ettirir. Sözleşmeye ‘bu bağımsız bölümler üzerinde ipotek tesis edilmeden devir ve temlik tamamlanmaz’ hükmü konur; ipotek ile devir eşzamanlı yapılır.

İpotek; inşaatın ruhsata ve projeye uygun, iskânlı ve eksiksiz tamamlanması ile gecikme tazminatı, cezai şart ve ayıptan doğan alacakların güvencesini oluşturur. Azami tutar, her bağımsız bölümün rayiç/ödeme tablosu değerinden düşük olmayacak şekilde belirlenir.

İpoteğin Hukuki Dayanağı (TMK m.881, 883)

Türk Medeni Kanunu m.881, henüz doğmamış ancak doğması olası alacaklar için de ipotek kurulmasına izin verir; ipoteğe konu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olması da gerekmez. Bu nedenle arsa sahibinin olası eksik/kusurlu ifa, gecikme ve cezai şart alacakları için müteahhit daireleri üzerine teminat ipoteği kurulabilir.

TMK m.883 uyarınca alacak sona erince malik ipoteğin terkinini isteyebilir. Kademeli fek ise sözleşmeyle kurulan bir mekanizmadır: kararlaştırılan inşaat aşaması gerçekleştikçe o aşamaya karşılık gelen bağımsız bölümlerin ipoteği kaldırılır. İpotek, arsa sahibinin sözleşmesel edimlerinin güvencesi olduğundan, edim yerine getirilmeden fek talep edilemez.

Kademeli Fek Nasıl Aşamalandırılır

İpoteğin kaldırılması inşaatın fiili fiziki seviyesine bağlanır. Her aşamanın eksiksiz tamamlandığı yapı denetim kuruluşunun seviye tespit tutanağı/hakediş raporu ile belgelenir; ancak o zaman ilgili bağımsız bölümlerin ipoteği kaldırılır. En değerli daireler iskâna kadar ipotekli bırakılır.

Güvenli yöntem, oran yerine belirli sayıda daire bazında fek takvimi yazmaktır: her aşamada kaç dairenin ipoteğinin kaldırılacağı ve iskâna kadar hangi dairelerin ipotekli kalacağı sözleşmede açıkça gösterilir. Böylece ‘oran’ tartışmalarından kaçınılır.

Fek Aşamaları ve Tipik Oranlar

Sözleşmelere ve mahkeme kararlarına yansıyan tipik aşamalı fek modeli aşağıdaki gibidir. (Bu, kanuni değil sözleşmesel bir modeldir; taraflar farklı oran/aşama kararlaştırabilir.)

Daire bazlı kurguda aynı mantık daire sayısına çevrilir; en değerli bağımsız bölümler (örneğin en üst kat daireleri) iskâna kadar teminatta tutulur. Son dilimin iskân şartına bağlanması Yargıtay uygulamasında da benimsenmiştir.

Birlikte İfa Kuralı ve İskân Şartı (TBK m.97)

Son dilim ipoteğin kaldırılması genellikle iskân (yapı kullanma izni) şartına bağlanır. Yargıtay’a göre son bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin kaldırılması iskân koşuluna bağlıdır; bu koşul yerine gelmeden ipotek kaldırılamaz.

Ayrıca iskân alınmış olması tek başına eserin kabulü anlamına gelmez. Yargıtay uygulamasında, eksik ve ayıplı işler varsa Türk Borçlar Kanunu m.97’deki birlikte ifa kuralı gereğince bu işlerin bedeli ödenmeden veya karşılığı teminatta tutulmadan tüm ipotek kaldırılmaz. Uygulamada mahkeme, keşif ve bilirkişi ile eksik/ayıplı iş bedelini belirleyip, bu bedeli karşılayacak sayıda bağımsız bölümü teminatta bırakıp kalanların ipoteğini kaldırmaktadır.

6306 Satış İzni ve %10 Kuralı

6306 sayılı Kanun m.6/13 ve Uygulama Yönetmeliği m.13/10 uyarınca müteahhit payının üçüncü kişilere satışı İdarenin (belediyenin) iznine bağlıdır. İdare, inşaatın tamamlanma oranını belirler ve ‘bu oranın %10 altındaki oranda’ bağımsız bölüm/pay satışına izin verir; iskân veya ‘inşaat tamamlandı’ yazısıyla tamamının satışı serbest kalır. Tamamlanma oranında veya üzerinde satış için ise bütün maliklerin muvafakati şarttır.

‘Bu oranın %10 altındaki oran’ ifadesi iki okumaya açıktır: puan olarak çıkarma (ör. %50 → %40) veya oranın onda biri (ör. %50 → %45). Bu belirsizlik nedeniyle sözleşmede soyut bir oran yazmak yerine ‘belediyenin satış izni yazısının izin verdiği ölçüde’ formülü tercih edilir; hem içtihattaki oran tartışmalarından kaçınılır hem de fek takvimi idari mekanizmayla uyumlanır.

Tashihen Tescil Riski ve TKGM Talimatı

Kritik bir uygulama noktası: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü talimatına göre, kat irtifakı arsa sahibi üzerine kurulmuşsa ve sözleşmedeki devir seviyesine ulaşılmışsa, yükleniciye düşen bağımsız bölümler arsa sahibinin muvafakati aranmaksızın tashihen (düzeltme yoluyla) yüklenici adına tescil edilebilmektedir.

Buna karşı arsa sahibini koruyan can alıcı nokta şudur: Sözleşmede, inşaat seviyesi/imalat hükümleri dışında ‘tek taraflı devir yasağı’ ya da ‘ayni veya şahsi hak tesisi taahhüdü içeren özel bir şart’ (örneğin ‘bu bağımsız bölümler üzerinde ipotek tesis edilmeden devir ve temlik tamamlanmaz’ hükmü) bulunuyorsa, idare ve tapu müdürlükleri tashihen tescil talebini karşılayamaz. Yani doğru yazılmış bir ipotek/özel şart, muvafakat aranmaksızın tek taraflı tescil yolunu da kapatır.

Uygulamada Çıkan Uyuşmazlıklar ve İçtihat

Teminat ipoteğinin fekki davalarında mahkeme; mahallinde keşif ve bilirkişi ile inşaatın fiziki seviyesini saptar, sözleşmedeki aşama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini denetler ve yalnızca gerçekleşen aşamaya karşılık gelen ipotekleri kaldırır. Öne çıkan içtihat çizgisi:

Uygulamada en sık hata, arsa sahibinin iskânı beklemeden veya eksik/ayıplı işleri karşılıksız bırakarak ipoteği kaldırmasıdır; bu, güvencenin fiilen yok olması demektir.

Temsil Grubu Onayı

İpoteğin her aşamada kaldırılması, arsa sahiplerinden oluşan Temsil Grubunun yazılı onayına bağlanmalıdır. Aşama tamamlandığı belgelenmeden ve grup onayı alınmadan hiçbir bağımsız bölümün ipoteği kaldırılamaz; aşama tamamlandığında ise grup haklı sebep olmadan onaydan kaçınamaz. Bu onay yetkisinin, müteahhide verilen vekaletnameyle müteahhide bırakılmaması hayati önemdedir.

Sık Yapılan Hatalar

• İpoteği devirden sonraya bırakmak — devir ile ipotek eşzamanlı olmalı; aksi hâlde arada güvencesiz boşluk doğar.
• Fek yetkisini müteahhide vermek — vekaletnamede fek yetkisi sınırlanmazsa ipotek aşama beklemeden kaldırılabilir.
• Son dilimi iskâna bağlamamak — iskân şartı olmadan güvence işlevini yitirir.
• Oranı muğlak yazmak — belediyenin satış izni ölçütüne veya net daire sayısına bağlanmalı.
• Özel şart koymamak — ‘ipotek tesis edilmeden devir tamamlanmaz’ hükmü, tashihen tek taraflı tescil riskini de kapatır.

Bu Sözleşmelerde Sürecin Doğru Yürütülmesi Neden Önemlidir?

İnşaat teminat ipoteğinin doğru derece/sırada tesisi, fek takviminin inşaat seviyesine ve belediyenin satış iznine uyumlanması, sözleşmeye ‘ipotek tesis edilmeden devir tamamlanmaz’ gibi özel şart konulması ve vekaletname yetkilerinin sınırlanması teknik bir çalışmadır. Yanlış kurgulanan bir ipotek kâğıt üstünde güvence gibi görünse de fiilen işlevsiz kalır.

Fek uyuşmazlıklarında mahkeme keşif ve bilirkişi ile fiziki seviyeyi saptar, TBK m.97 birlikte ifa kuralını işletir; süreç, sözleşmenin nasıl yazıldığına göre lehe veya aleyhe döner.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; Tuzla merkezli olarak İstanbul Anadolu Yakası’nda Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ümraniye, Ataşehir ve Üsküdar ile Kocaeli’nde Gebze, Çayırova ve Darıca başta olmak üzere kentsel dönüşümün yoğun olduğu bölgelerde arsa payı karşılığı inşaat ve kat karşılığı sözleşme uyuşmazlıklarında arsa sahiplerine hukuki destek vermektedir. Sözleşme, vekaletname ve teminat kurgusunun imzadan önce incelenmesi, sonradan doğacak uyuşmazlıkların büyük kısmını baştan önler.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhit payının tamamını temel üstünde istemesi normal mi?

Uygulamada sıktır ve hukuken mümkündür. Ancak arsa sahibinin devirle eşzamanlı olarak müteahhit daireleri üzerine teminat ipoteği koydurması ve bu ipoteği aşamalı kaldırması gerekir; aksi hâlde inşaat yarım kalırsa güvencesiz kalınır.

İpotek olmadan devir yapılırsa ne olur?

Müteahhit mülkiyeti alır ve daireleri satabilir; inşaat yarım kalırsa arsa sahibi yalnızca tazminat davası açabilir ve tahsilat riski taşır. Bu yüzden ‘ipotek tesis edilmeden devir tamamlanmaz’ hükmü kritiktir.

İskân alınınca tüm ipotek kalkar mı?

Hayır. Yargıtay’a göre iskân tek başına eserin kabulü değildir; eksik ve ayıplı işler ile iskân giderleri varsa TBK m.97 birlikte ifa kuralı gereği bunlar karşılanmadan son dilim kaldırılmaz.

Muvafakatim olmadan daireler müteahhide geçebilir mi?

Kat irtifakı arsa sahibi üzerine kurulmuş ve devir seviyesine ulaşılmışsa, TKGM talimatı uyarınca tashihen tescil mümkündür. Ancak sözleşmede ‘ipotek tesis edilmeden devir tamamlanmaz’ gibi özel bir şart varsa, idare ve tapu bu tek taraflı tescili yapamaz.

Satış izni oranı nasıl hesaplanır?

6306 m.6/13 uyarınca İdare tamamlanma oranını belirler ve bu oranın %10 altındaki ölçüde satışa izin verir. İfade iki okumaya açık olduğundan, sözleşmede ‘belediyenin satış izni yazısının izin verdiği ölçüde’ formülü tercih edilmelidir.