Kısa Özet

Riskli yapı tespitiyle yıkılan ve 500 m² ve daha küçük parsellerde yapılacak yeni yapılarda otopark ihtiyacı karşılanamıyorsa, bedelin %25’i başvuruda ödenerek ruhsat alınabilir; kalanı bölge otoparkı yapılınca 30 günde tahsil edilir. 2025’te Danıştay, riskli yapıya ilişkin esnek fıkrayı iptal etmiştir.

Kentsel dönüşüm projelerinde otopark, çoğu zaman en sıkışık teknik başlıklardan biridir: eski küçük parsellerde yeni binanın zorunlu otopark adedini sığdırmak çoğu kez mümkün olmaz. Mevzuat bu gerçeği dikkate alarak, riskli yapı parselleri için özel bir otopark bedeli rejimi öngörmüştür. Bu yazıda, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümde otopark bedelinin nasıl uygulandığını açıklıyoruz.

Riskli Yapı Parsellerine Özel Kolaylık (m.10)

Yönetmeliğin 10. maddesine göre, afetlere hazırlık kapsamında riskli yapı tespiti yapılarak yıkılan yapıların bulunduğu 500 m² ve daha küçük parsellerde yapılacak ve otopark ihtiyacı m.4/e ile m.4/f-1,2 uyarınca (parselde ve yakın parsellerden) karşılanamayan yeni yapılara ilişkin ruhsat başvuruları, otopark bedelinin %25’inin başvuru sırasında ödenmesi kaydıyla karşılanır.

Bu yapıların otopark yerleri, bölge otoparkından karşılanacak şekilde idarece planlanır. Kalan %75’lik bedel, bölge otoparkının idarece karşılanmasının ardından 30 gün içinde parsel maliklerinden tahsil edilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılır.

500 m² sınırı 2025’te güncellendi

Bu kolaylık başlangıçta 250 m² ve daha küçük parseller için geçerliydi; 27/12/2025 tarihli değişiklikle sınır 500 m²’ye yükseltilerek daha çok riskli yapı parseli kapsama alınmıştır.

Bölge Otoparkı Hazır Değilse: İskan Öncesi Geçici Çözüm

Riskli yapı parsellerinde sık yaşanan sorun, bina bittiğinde bölge otoparkının henüz yapılmamış olmasıdır. Mevzuat bu durumda binanın iskan alamamasını önler: bölge otoparkı yapılmadan bina tamamlanırsa, otopark ihtiyacı mesafe şartı olmadan genel otoparklardan ya da yol boyu/cep otoparkı gibi yöntemlerle en yakın mesafede geçici olarak sağlanır ve bu husus belirtilerek yapı kullanma izin belgesi verilir.

2025 Danıştay İptali: Neyi Değiştirdi?

12/8/2023 tarihli değişiklikle, riskli yapı parsellerinde idareye otopark usullerini meclis kararıyla öncelik sırası olmaksızın serbestçe belirleme imkânı tanıyan bir fıkra (4. madde 2. fıkra) eklenmişti. Bu fıkra, Danıştay 6. Dairesinin 15/5/2025 tarihli, E.2023/7743, K.2025/2761 sayılı kararıyla iptal edilmiş; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 18/12/2025 tarihli, E.2025/1954, K.2025/3352 sayılı onama kararıyla iptal kesinleşmiştir.

İptalin pratik sonucu şudur: riskli yapı parsellerinde de otopark çözümünde mevzuatın öngördüğü genel usul ve çözüm sırasına uyulması gerekir; idareler bu çerçevenin dışında serbest bir düzenleme yapamaz. Bu, hak sahipleri lehine bir güvence sağlar. (Bu tür güncel kararların dosyanıza etkisini UYAP’tan teyit etmeniz önerilir.)

Kat Karşılığı Sözleşmede Otopark Bedeli Kimin Üzerinde?

Dönüşüm projelerinin büyük kısmı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yürür. Otopark bedelinin hangi tarafça (malik mi, müteahhit mi) üstlenileceği, doğrudan bu sözleşmenin metnine bağlıdır. Uygulamada bedel genellikle müteahhide yüklenir; ancak sözleşmede açık ve eksiksiz bir hüküm yoksa iskan aşamasında taraflar arasında ciddi uyuşmazlık doğar. Bu nedenle sözleşme müzakeresinde otopark bedeli kaleminin açıkça düzenlenmesi kritik önemdedir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşümde otopark bedeli alınır mı?

Riskli yapı tespitiyle yıkılan yapıların bulunduğu 500 m² ve daha küçük parsellerde, otopark ihtiyacı parselde ve yakın parsellerden (m.4/e ve f-1,2) karşılanamıyorsa, otopark bedelinin %25’i başvuru sırasında ödenerek ruhsat alınabilir; kalan %75 bölge otoparkı yapılınca 30 günde tahsil edilir.

500 m² sınırı ne zaman değişti?

Bu kolaylık başlangıçta 250 m² ve daha küçük parseller için öngörülmüştü. 27/12/2025 tarihli yönetmelik değişikliğiyle sınır 500 m² ve daha küçük parseller olarak güncellenmiştir.

Danıştay’ın iptal ettiği düzenleme neydi?

12/8/2023 tarihli değişiklikle eklenen ve riskli yapı parsellerinde idareye otopark usullerini meclis kararıyla serbestçe belirleme imkânı tanıyan 4. maddenin 2. fıkrası, Danıştay 6. Dairesinin 15/5/2025 tarihli (E.2023/7743, K.2025/2761) kararıyla iptal edilmiş; Danıştay İDDK’nın 18/12/2025 tarihli (E.2025/1954, K.2025/3352) onama kararıyla iptal kesinleşmiştir.

İskan öncesi otoparkım yoksa nasıl kullanacağım?

Bölge otoparkı henüz yapılmadan bina tamamlanırsa, otopark ihtiyacı mesafe şartı olmadan genel otoparklardan ya da yol boyu/cep otoparkı gibi yöntemlerle en yakın mesafede geçici olarak sağlanır ve bu husus belirtilerek yapı kullanma izin belgesi verilir.

Kat karşılığı sözleşmede otopark bedelini kim üstlenir?

Bu, maliklerle müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin nasıl düzenlendiğine bağlıdır. Uygulamada otopark bedeli genellikle müteahhide yüklenir; ancak sözleşmede açık hüküm yoksa uyuşmazlık çıkar. Bu nedenle bedelin hangi tarafça karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kentsel dönüşümde otopark bedeli; riskli yapı süreci, parsel büyüklüğü, kat karşılığı sözleşme hükümleri ve güncel yargı kararlarının kesişiminde yer alan çok katmanlı bir konudur. Sözleşmede otopark bedelinin taraflara doğru dağıtılmaması veya güncel Danıştay içtihadının gözden kaçırılması, iskan aşamasında telafisi güç hak kayıplarına yol açar.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi; otopark bedeli, imar ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yapı sahiplerine, müteahhitlere ve kat maliklerine uçtan uca hukuki destek sunmaktadır. İstanbul kat mülkiyeti hukuku avukatı, Tuzla kat mülkiyeti avukatı, İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, Tuzla gayrimenkul avukatı ve İstanbul imar hukuku avukatı sıfatıyla; ruhsat aşamasındaki otopark bedeli tahakkukunun denetlenmesi, hatalı hesapların düzeltilmesi ve idari başvuru/dava süreçlerinin yönetilmesi konusunda hizmet veriyoruz.

Büromuz ayrıca site ve apartman danışmanlığı kapsamında yönetim planı, ortak alan ve otopark tahsis uyuşmazlıklarında; otopark bedeli avukatı olarak da belediye tahakkuklarına itiraz ve iade taleplerinde kat maliklerinin ve yapı sahiplerinin yanında yer alır. Hizmet ağımız başta Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe olmak üzere İstanbul Anadolu Yakası ile Gebze / Kocaeli hattını kapsamaktadır.

İlgili Makalelerimiz

Bu konuyla bağlantılı olarak büromuzun blog bölümündeki şu içerikleri de inceleyebilirsiniz:

Otopark bedeli tahakkuku, ruhsat ve iskan sürecinizle ilgili değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir; ekibimiz hakkında bilgi almak için ekibimiz bölümünü ziyaret edebilirsiniz.

Yasal Dayanak ve Resmî Kaynaklar

Not: Bu yazıda anılan Danıştay kararları resmî kaynaklara dayanmaktadır; somut dosyanızda kullanmadan önce künyeleri UYAP üzerinden teyit etmeniz önerilir.

Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Otopark bedeli tutarları belediye meclis kararlarına ve her yıl güncellenen değerlere göre değiştiğinden, somut dosyanız için mutlaka uzman bir avukata danışınız.