Bir daireye birden fazla kişinin malik olması, apartman ve site yönetimlerinde en çok karıştırılan konuların başında gelir. “Dairenin yarısı benim, o hâlde toplantıda yarım oy kullanırım”, “ben oturuyorum, o yüzden oyu ben veririm” gibi yaygın inanışların çoğu hukuken yanlıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), hisseli (paydaşlı) bağımsız bölümlerde oy hakkının nasıl kullanılacağını net kurallara bağlamıştır. Bu kuralların bilinmemesi, özellikle kentsel dönüşüm gibi yüksek bedelli kararlarda toplantının ve alınan kararların iptaline yol açabilir. Bu yazıda, hisseli daire sahiplerinin kat malikleri kurulundaki oy hakkını tüm yönleriyle açıklıyoruz.

Hisseli (Paydaşlı) Bağımsız Bölüm Ne Demektir?

Bir bağımsız bölümün tapuda birden fazla kişi adına kayıtlı olması durumunda paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyetten söz edilir. Örneğin eşlerin yarı yarıya malik olduğu bir daire, miras yoluyla birden çok mirasçıya kalan bir daire ya da iki kardeşin ortak satın aldığı bir bağımsız bölüm hisseli mülkiyete örnektir. Önemli olan nokta şudur: Pay sayısı kaç olursa olsun, ortada hukuken tek bir bağımsız bölüm vardır ve bu bölüm kat malikleri kurulunda tek bir irade ile temsil edilir.

KMK m. 31’in Temel Kuralı: Bir Bağımsız Bölüm = Bir Oy

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesine göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Yani 120/1478 arsa paylı bir daire ile 36/1478 arsa paylı bir daire, oy sayısı bakımından eşittir; her ikisi de bir oydur. Arsa payı, yalnızca KMK m. 30’daki çifte çoğunluk (sayı ve arsa payı çoğunluğu) hesabında ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki paydaş çoğunluğu hesabında önem taşır.

Bir kişinin aynı binada birden fazla bağımsız bölümü varsa her biri için ayrı oy hakkı doğar; ancak bu kişinin toplam oyu, bütün oyların üçte birini geçemez. Bu sınır, tek bir malikin yönetime hâkim olmasını engelleyen önemli bir dengedir.

Hisseli Dairede Oy Nasıl Kullanılır? Tek Temsilci ve Vekâlet Zorunluluğu

KMK m. 31’in en kritik hükmü şudur: Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri bir kişi temsil eder. Bunun pratik sonuçları şunlardır:

İlk olarak, paydaşların tamamı toplantıya katılıp görüşmelerde söz alabilir, ancak oylamada tek bir kişi oy kullanır. İkincisi, bu kişinin oy kullanabilmesi için diğer paydaşlardan vekâlet alması gerekir. Paydaşlardan biri, diğerlerinin vekâleti olmadan kendi başına oy kullanırsa, bu oy bağımsız bölümün tamamını yansıtmaz ve hukuken sakat sayılır. Üçüncüsü, hisse oranının büyüklüğü bu kuralı değiştirmez; %90 hisseli bir paydaş dahi, %10 hisseli paydaşın vekâletini almadan bağımsız bölümün oyunu tek başına kullanamaz. Maliklerden biri ehliyetsizse (küçük veya kısıtlı), onu kanuni temsilcisi temsil eder.

Vekâletin Şekli ve İspatı

Kanun, kat malikleri kurulunda temsil için noterde düzenlenmiş bir vekâletname gibi özel bir şekil şartı öngörmemiştir. Vekâlet yazılı bir belgeyle verilebileceği gibi, ispat kolaylığı açısından kısa mesaj, e-posta veya mesajlaşma uygulamaları üzerinden yazılı olarak da belgelenebilir. Ancak şunu vurgulamak gerekir: Kararın iptali için dava açıldığında, oy kullanan kişinin gerçekten yetkili temsilci olduğunun ispatı gerekir. Bu nedenle, sözlü vekâlete güvenmek yerine her zaman yazılı bir belge düzenlenmesi büyük önem taşır. Vekâletin ispatlanamaması, o oyun ve dolayısıyla nisabın tartışmaya açılması anlamına gelir.

Vekâlet Sınırları: %5 Kuralı ve “İki Kişi” İstisnası

2007 yılındaki değişiklikle getirilen sınırlamaya göre, bir kişi toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını vekâleten kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak kırk ve daha az sayıda bağımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Çoğu apartman bu ikinci kategoriye girdiğinden, pratikte bir kişinin en fazla iki maliki vekâleten temsil edebileceği unutulmamalıdır. Bu sınır aşılarak toplanan vekâletlerle kullanılan oylar geçersiz sayılabilir.

“Ben Oturuyorum, Oyu Ben Veririm” Yanılgısı: Fiilî Oturmanın Oy Hakkına Etkisi Yoktur

Uygulamada en sık karşılaşılan hata, hisseli dairede fiilen oturan paydaşın ya da kiracının kendiliğinden oy hakkı olduğunu sanmasıdır. Oysa oy hakkı, dairede kimin oturduğuna değil, tapudaki malik sıfatına bağlıdır. Bir dairede fiilen oturuyor olmak, diğer paydaşların vekâleti olmadan o kişiye bağımsız bölümün tamamı adına oy kullanma yetkisi vermez. Aynı şekilde kiracı da, malikten aldığı yazılı vekâlet olmadıkça oy kullanamaz; kiracılar, intifa veya oturma hakkı sahipleri kural olarak kurulda oy kullanamaz.

Tapuda Tek Görünen Dubleks ve Çatı Arası (Ç.A.P.) Daireler

Özellikle çatı arası piyesli (Ç.A.P.) veya dubleks dairelerde sık görülen bir durum vardır: Daire fiilen alt ve üst kat olarak ikiye ayrılmış, hatta farklı kişiler kullanıyor olabilir; ancak tapuda tek bir bağımsız bölüm olarak kayıtlıdır. Bu hâlde de oy hakkı fiilî bölünmeye göre değil, tapu kaydındaki bağımsız bölüm statüsüne göre belirlenir. Yani fiilen iki ayrı yaşam alanı bulunsa bile, tapuda tek bağımsız bölüm olduğu sürece o yer kurulda tek oyla temsil edilir ve paydaşlar yine içlerinden vekâlet verecekleri bir kişiyle temsil olunur. Bu birimlerin tapuda gerçekten tek bir bağımsız bölüm mü yoksa ayrı bağımsız bölümler mi olduğu, oy ve nisap hesabını doğrudan etkilediğinden mutlaka güncel tapu kaydından (TAKBİS) teyit edilmelidir.

Neden Bu Kadar Önemli? Kentsel Dönüşüm ve Karar İptali Riski

Bu kuralların önemi, sıradan bakım-onarım kararlarında değil, mülkiyeti doğrudan etkileyen kararlarda ortaya çıkar. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde, yıkım ve yeniden yapım kararları ile müteahhitle sözleşme imzalanması paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınır. Bu hesapta hisseli dairelerin oylarının kimin tarafından, hangi yetkiyle kullanıldığı kritik hâle gelir. Vekâletsiz kullanılan bir oy, nisabın yanlış hesaplanmasına; yanlış nisapla alınan bir karar da kararın iptaline ya da bazı hâllerde mutlak butlanla geçersizliğine yol açabilir. Milyonlarca liralık dönüşüm kararlarının, basit bir temsil/vekâlet hatası yüzünden iptal edilmesi, tüm maliklerin mağduriyetine sebep olur.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Dairenin yarı hissesine sahibim, toplantıda yarım oy mu kullanırım?
Hayır. Hisse oranınız ne olursa olsun, daire tek bağımsız bölüm olarak tek oya sahiptir. Siz ve diğer paydaş, içinizden birine vekâlet vererek tek oyu kullanırsınız.

Diğer paydaş toplantıya gelmiyor ve vekâlet de vermiyorsa ne olur?
Vekâlet alınamazsa, bağımsız bölümün oyu sağlıklı biçimde kullanılamaz. Bu durumda o bölümün oyu nisaba dâhil edilemeyebilir; ihtilaf hâlinde paydaşların icazeti aranır. Bu nedenle toplantı öncesi vekâletlerin yazılı olarak hazırlanması şarttır.

Vekâletnamenin mutlaka noterden olması gerekir mi?
Kanun noter şartı aramaz; yazılı bir belge yeterlidir. Ancak ileride çıkabilecek bir iptal davasında ispat sorunu yaşamamak için yazılı ve tarihli bir vekâlet düzenlenmesi güçlü biçimde önerilir.

Dairede ben oturuyorum, kardeşim başka şehirde. Oyu ben kullanabilir miyim?
Dairede oturuyor olmanız tek başına yetki vermez. Kardeşinizden (diğer paydaştan) yazılı vekâlet almanız gerekir.

Kiracı, malik adına toplantıda oy kullanabilir mi?
Ancak malikin verdiği yazılı vekâletle kullanabilir. Vekâletsiz kiracı oyu geçerli değildir.

Tapuda tek daire görünen ama fiilen ikiye bölünmüş çatı arasında iki ayrı oy çıkar mı?
Hayır. Tapuda tek bağımsız bölüm olduğu sürece tek oy söz konusudur. Ayrı oy hakkı, ancak tapuda ayrı bağımsız bölümler oluşturulmuşsa doğar.

Vekâletsiz kullanılan oyla alınan karar geçerli midir?
Bu oy nisabı bozabilir ve karar iptal davasına konu olabilir. Özellikle kentsel dönüşüm kararlarında bu risk çok yüksektir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Hisseli daire sahiplerinin oy hakkı, ilk bakışta basit görünse de pratikte vekâletin geçerliliği, ispatı, vekâlet sınırları, dubleks/Ç.A.P. dairelerin tapu statüsü ve nisap hesabı gibi pek çok teknik konuyu içerir. Tek bir hatalı oy, tüm toplantının ve alınan kararların geçersizliğine yol açabilir. Bu nedenle gerek apartman ve site yönetimlerinin gerekse paydaş maliklerin, toplantı çağrısından oy hesabına ve karar tutanağının hazırlanmasına kadar uzman bir hukukçudan destek alması büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında deneyimli ekibiyle; kat malikleri kurulu toplantılarının usulüne uygun yürütülmesi, vekâletname ve temsil ilişkilerinin doğru kurulması, oy ve nisap hesaplarının denetlenmesi, karar iptali davalarının açılması veya savunulması konularında hizmet vermektedir. İstanbul apartman yönetimi danışmanlığı kapsamında yönetimlere düzenli hukuki destek sunan ofisimiz; özellikle paydaşlı bağımsız bölümlerin ve hisseli dairelerin yoğun olduğu yapılarda yaşanan oy hakkı ihtilaflarında, sürecin baştan doğru kurgulanmasını sağlar. Tuzla avukat arayışında olan apartman sakinleri ve yöneticiler, alanında uzman bir kat mülkiyeti avukatı ile çalışarak hem hak kayıplarının hem de geçersiz karar riskinin önüne geçebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile iletişime geçebilirsiniz.