Depuis que l’expression « en tant que nouvelle zone d’habitation » a été supprimée de la définition par la loi n° 7471, entrée en vigueur le 9 novembre 2023, ce mécanisme n’est plus réservé aux terrains vacants du Trésor ; des quartiers habités, dont les titres de propriété sont réguliers et qui ne présentent même pas nécessairement de risque, peuvent désormais être déclarés zones de construction de réserve. Le présent article, à la lumière des textes à jour de la loi et du règlement, y compris la modification du 4 février 2026, de la jurisprudence du Conseil d’État et d’exemples concrets de préjudices constatés sur le terrain, explique pas à pas chaque difficulté à laquelle peut être confronté le propriétaire d’un bien situé dans une zone de construction de réserve ainsi que chacune des voies de droit dont il peut disposer.

Sommaire

1. Définition de la zone de construction de réserve et procédure de délimitation
2. Compétence et processus de planification dans les opérations de transformation
3. Méthodes d’application et mécanisme de prise de décision
4. Expropriation d’urgence et qualification de projet de relogement
5. Opérations pouvant être réalisées dans les zones de construction de réserve
6. Chronologie des modifications législatives et réglementaires (2012–2026)
7. 14 problèmes typiques rencontrés par le propriétaire dont le bien se situe dans une zone de réserve
8. Exemples de terrain : Sarıyer, Ümraniye, İzmir, Hatay, Arnavutköy
9. Droits du propriétaire : aide au loyer, déménagement, soutien aux intérêts, exonérations fiscales
10. Exonération de droits et frais et redevance de stationnement : limite de la règle de 1,5 fois
11. Voies de droit : contre quel acte, devant quelle juridiction et dans quel délai agir ?
12. Catalogue des motifs d’annulation
13. Feuille de route étape par étape (0–30 jours / 30–90 jours / ensuite)
14. 8 informations erronées circulant dans le public et les faits correspondants
15. Points d’attention lors de la conclusion d’un contrat avec un entrepreneur dans une zone de réserve
16. Questions fréquemment posées
17. Pourquoi travailler avec un avocat spécialisé ?
18. Sources et note de vérification

1. Définition de la zone de construction de réserve et procédure de délimitation

Aux termes de l’article 2, paragraphe 1, point c), de la loi n° 6306, la zone de construction de réserve désigne « les zones déterminées d’office par le Ministère ou à la demande de TOKİ ou de l’Administration, afin d’être utilisées dans le cadre des opérations réalisées en vertu de la présente loi » . La définition paraît brève ; la véritable question réside dans ce qui en a été supprimé.

1.1. Avant et après 2023 : le coût de la suppression de deux mots

Dans sa version initiale, la loi définissait la zone de construction de réserve comme « les zones déterminées par le Ministère, afin d’être utilisées, dans le cadre des opérations réalisées en vertu de la loi, en tant que nouvelle zone d’habitation … après avis favorable du Ministère des Finances ». Ces deux conditions limitaient de fait le mécanisme aux terrains vacants et, pour l’essentiel, aux terrains appartenant à des personnes publiques. Par l’article 6 de la loi n° 7471 du 7/11/2023, l’expression « en tant que nouvelle zone d’habitation » a été supprimée du texte ; le même article a ajouté au paragraphe la définition « Présidence : la Présidence de la transformation urbaine ».

1.2. Dossier de délimitation : documents exigés par l’article 4/1 du Règlement

Selon l’article 4 du Règlement d’application de la loi n° 6306, tel que modifié par le texte publié au Journal officiel n° 32552 du 21/5/2024, la zone de construction de réserve est déterminée par le Ministère sur proposition de la Présidence sur la base d’un dossier comprenant les documents suivants :

• Plan topographique actuel géoréférencé, indiquant également la superficie de la zone,
• Image satellite ou orthophotoplan de la zone,
• Liste des biens immobiliers appartenant à des personnes publiques situés dans la zone,
• Pour les zones de construction de réserve qui seront déterminées afin d’être utilisées comme nouvelles zones d’habitation, rapport de motivation établi sur la base de données d’observation à l’issue d’une inspection de la zone,
• Toute autre information ou tout autre document que la Présidence peut demander selon les caractéristiques de la zone.

1.3. Trois voies de déclaration d’une zone de construction de réserve

La règle des 30 % applicable à la troisième voie résulte de la nouvelle rédaction introduite par la loi n° 7471 après que la Cour constitutionnelle a annulé à deux reprises ce paragraphe (27/2/2014, E.2012/87, K.2014/41 et 15/11/2017, E.2016/133, K.2017/155). La doctrine discute la possibilité que cette condition, qui impose le transfert gratuit de 30 % de la superficie d’un terrain privé bénéficiant de droits à construire, fasse à nouveau l’objet d’un contrôle de constitutionnalité au regard du droit de propriété et du principe de proportionnalité.

1.4. Première erreur fréquente : croire que « la zone de réserve est déclarée par décision du Président de la République »

Non. La zone à risque est déclarée par le Président de la République et la décision est publiée au Journal officiel (Loi, art. 2/1-ç, art. additionnel 1). La zone de construction de réserve, en revanche, est déterminée par le Ministère sur proposition de la Présidence ; ni la loi ni le règlement n’imposent la publication de cette décision au Journal officiel ni sa notification individuelle aux propriétaires de la zone. Cette distinction est la source technique du débat sur le point de départ du délai de recours et du grief le plus fréquent sur le terrain : « nous n’en avons pas été informés ».

Pour une lecture comparative avec la procédure applicable aux bâtiments à risque : notre guide principal sur la transformation urbaine.

2. Compétence et processus de planification dans les opérations de transformation

2.1. Pouvoirs d’intervention de la Présidence (Loi, art. 6/5)

L’article 6/5 de la loi confère à la Présidence des pouvoirs d’intervention extrêmement étendus concernant les zones de construction de réserve : établir tous types de cartes, plans et projets, procéder à des remembrements et opérations d’aménagement foncier ; acquérir des biens immobiliers, exercer le droit de préemption, procéder à des échanges, transférer la propriété ou les droits à construire vers une autre zone ; convertir la propriété en valeur mobilière ; réaliser des constructions en contrepartie de quotes-parts ou selon un partage des recettes, déterminer les quotes-parts foncières ; procéder à la répartition conformément aux principes de la loi sur la copropriété ; réaliser, dans les zones de construction de réserve, toute opération générant des revenus ou des recettes et, si nécessaire, prélever une quote-part de participation à l’aménagement.

Le droit de préemption revêt une importance particulière : dans les zones de construction de réserve, à la demande de la Présidence, une mention de préemption est inscrite au registre foncier et, lorsque le bien est vendu à un tiers extérieur à la zone/parcelle, le bureau du registre foncier en informe la Présidence (Règl., art. 13/12). En pratique, sans rendre la vente impossible, cette mention constitue une source importante d’incertitude pour les acquéreurs et les banques.

2.2. Planification : affichage pendant 15 jours, examen des objections en 5 jours, recours dans les 30 jours

En vertu de l’article 6/6 de la loi, le Ministère est habilité à fixer les normes servant de base aux opérations de planification de toute nature et à toute échelle relatives aux zones de construction de réserve, ainsi qu’à élaborer, faire élaborer et approuver des plans et projets de conception urbaine comportant des normes particulières. Les plans d’urbanisme et de lotissement approuvés sont affichés auprès de la direction provinciale compétente de l’environnement, de l’urbanisme et du changement climatique pendant seulement quinze jours ; les objections doivent être présentées à cette direction pendant ce délai et sont examinées par le Ministère dans un délai de cinq jours . En cas de rejet de l’objection, les plans deviennent définitifs à la date de la décision de rejet, sans autre procédure d’approbation.

2.3. Délégation de compétence et restrictions aux actes de disposition

Le Ministère est habilité à déléguer à TOKİ ou à l’Administration les compétences relatives aux opérations et procédures prévues par la loi et à déterminer lesquelles de ces opérations seront réalisées par TOKİ ou par l’Administration (art. 6/12). Dans une requête, la désignation correcte de l’autorité défenderessedépend de l’existence de cette délégation.

En vertu de l’article 4/1 de la loi, la Présidence ou, lorsqu’ils conduisent l’opération, TOKİ ou l’Administration peuvent, dans les zones de construction de réserve, suspendre temporairement pendant deux ans toutes les opérations d’urbanisme et de construction ; lorsque les nécessités de l’opération l’exigent, cette période peut être prolongée d’un an supplémentaire. Ce blocage, qui peut atteindre trois ans, entraîne des préjudices concrets tels que l’impossibilité d’obtenir un permis de rénovation, d’établir une copropriété en construction ou la paralysie de fait de la vente. En outre, conformément à l’art. 4/3, si la Présidence/TOKİ/l’Administration en fait la demande, après avoir également recueilli l’avis des titulaires de droits, l’électricité, l’eau et le gaz naturel peuvent ne plus être fournis aux bâtiments relevant de la loi et les services existants peuvent être interrompus.

3. Méthodes d’application et mécanisme de prise de décision

3.1. Règle de la majorité simple et particularité « phase/îlot » propre aux zones de réserve

Selon l’article 6/1 de la loi, dans la phase ou l’îlot faisant l’objet de l’opération au sein des zones à risque et des zones de construction de réserve,et, pour les bâtiments à risque, dans les parcelles sur lesquelles ces bâtiments sont situés ; les décisions relatives au regroupement de parcelles, à la réalisation d’opérations séparément ou conjointement ou à l’échelle de l’îlot d’urbanisme, à la division, à l’abandon, à la création et à l’enregistrement de parcelles, à la reconstruction, à la vente des quotes-parts, à la réévaluation en contrepartie de lots, par partage des recettes ou selon d’autres modalités sont prises à la majorité simple des copropriétaires calculée au prorata de leurs quotes-parts, qu’ils soient ou non copropriétaires du bâtiment . Le seuil de décision a été abaissé des deux tiers à la majorité simple par la loi n° 7471.

Pour le calcul technique de la majorité : Comment calculer la majorité simple dans la transformation urbaine ?

3.2. Réunion, convocation et notification de l’offre (Règl., art. 15/2)

• Convocation : À la demande de l’un des propriétaires, tous les propriétaires sont convoqués à une réunion ; le lieu et la date de la réunion sont indiqués dans le formulaire Annexe-12 qui est affiché pendant 15 jours au bureau du muhtar (et, si le bâtiment n’a pas été démoli, à la porte de l’immeuble/sur le panneau d’affichage), ou notifiés par l’intermédiaire d’un notaire. En cas de notification par affichage, le dernier jour de l’affichage est réputé être la date de notification.
• Décision : La réunion se tient avec au moins la majorité simple des copropriétaires calculée au prorata de leurs quotes-parts et la décision est consignée dans un procès-verbal.
• Notification de l’offre : Aux personnes qui n’ont pas adhéré à la décision : à celles qui ont déclaré au registre foncier une adresse de notification électronique, par notification électronique; à celles qui ne l’ont pas déclarée, par l’intermédiaire d’un notaire ou, dans les zones à risque et les zones de construction de réserve, au moyen du formulaire Annexe-10 (Annexe-8 pour les bâtiments à risque), affiché pendant 15 jours au bureau du muhtar.
• Délai : À compter de la notification, 15 jours ; si l’offre n’est pas examinée ou acceptée dans ce délai, la procédure de vente de la quote-part foncière est engagée.

3.3. Vente de la quote-part foncière du copropriétaire n’ayant pas adhéré à la décision (Règl., art. 15/A)

La vente est réalisée par voie d’enchères par la Commission de détermination de la valeur et la Commission de vente constituées au sein de la Direction ou, en cas de délégation de compétence, de l’Administration. La valeur vénale est déterminée par la Commission de détermination de la valeur, en tenant également compte de la valeur établie, à l’initiative des propriétaires, par un organisme d’évaluation agréé par le CMB (SPK). Pour les zones de réserve, les points essentiels sont les suivants :

• Pour procéder à la vente, il n’est pas nécessaire que les bâtiments aient été démolis.
• Seuls les copropriétaires ayant accepté l’accord peuvent participer à la première vente; les tiers ne peuvent participer qu’aux ventes ultérieures, à condition de déclarer par écrit qu’ils acceptent la décision adoptée à la majorité simple et de fournir une garantie en espèces correspondant à 10 % de la valeur vénale.
• La notification adressée au propriétaire dont la quote-part est mise en vente « afin qu’il puisse y assister en qualité d’observateur » est effectuée à cette fin et l’impossibilité de procéder à la notification ou l’absence du propriétaire n’affecte pas la validité de la vente (art. 15/A/4). C’est le fondement réglementaire des plaintes constatées sur le terrain selon lesquelles « le bien a été vendu sans que nous en soyons informés ».
• Dans les zones de construction de réserve, si la vente aux copropriétaires n’aboutit pas, la quote-part est acquise, contre paiement de sa valeur vénale, par la Présidence, l’Administration ou TOKİ qui réalise le projet de transformation (le système antérieur à 2023 d’« inscription d’office au nom du Trésor » a été modifié).
• Les droits tels que l’hypothèque, la saisie ou l’usufruit grevant la quote-part se reportent sur le prix de vente ; le montant correspondant est bloqué.
• En cas d’annulation au motif que le prix de vente a été sous-évalué, la différence est versée à l’ancien propriétaire par l’acquéreur, augmentée des intérêts légaux courant à compter de la date de l’adjudication (art. 15/A/16).

Pour une présentation détaillée de cette procédure du point de vue du propriétaire : Je ne souhaite pas participer à la transformation urbaine — ma quote-part peut-elle être vendue de force ?

3.4. Apports de la modification du Règlement du 4 février 2026

La modification publiée au Journal officiel n° 33158 du 4/2/2026 a révisé les dispositions des articles 8/9, 15/2, 15/4, 15/5, 15/8, 15/10 ainsi que 15/A-1(a) et 15/A-12 du Règlement. Les principaux éléments pour les propriétaires sont : après la radiation, à la suite de la démolition, de la mention de bâtiment à risque figurant dans la rubrique des déclarations du registre foncier, l’inscription de la mention « relève de la loi n° 6306 » ; la clarification du régime de notification électronique/d’affichage au bureau du muhtar pour la convocation à la réunion et la notification de l’offre ; avant la demande de permis de construire, l’obligation pour la Direction de confirmer par écrit que toutes les notifications ont été effectuées et que la majorité simple est atteinte (art. 15/4) ; si la première vente reste sans résultat, le lieu, la date et l’heure des ventes ultérieures doivent être affichés pendant 15 jours au moyen du formulaire Annexe-13 et notifiés à tous les propriétaires via e-Devlet.

3.5. Organismes de conseil et de négociation en matière de transformation urbaine

Depuis le 9/11/2024, l’article 6/15 de la loi et l’article 15/B du Règlement encadrent les « organismes de conseil et de négociation en matière de transformation urbaine » agréés par la Présidence. Ces sociétés doivent obligatoirement employer un ingénieur civil, un ingénieur géomètre, un architecte, un urbaniste, un expert en évaluation et un juriste ; l’autorisation est valable trois ans et une garantie de 600 000 TL est exigée. Les services fournis par ces organismes sont de nature consultative et négociatrice ; ils ne se substituent ni aux services d’un avocat, ni au suivi contentieux, ni à la représentation juridique.

4. Expropriation d’urgence et qualification de projet de relogement

Selon l’article 6/2 de la loi, si, dans les trente jours suivant la notification adressée aux propriétaires du terrain dont le bâtiment a été démoli, aucun accord n’est obtenu à la majorité simple, les biens immobiliers appartenant à des personnes physiques ou à des personnes morales de droit privé peuvent également faire l’objet, par la Présidence, TOKİ ou l’Administration, d’une procédure d’expropriation d’urgence. Les expropriations réalisées en application de la présente loi sont considérées, au sens de l’article 3/2 de la loi n° 2942 sur l’expropriation, comme des expropriations destinées à la réalisation de projets de relogement et le premier versement est effectué à hauteur d’un cinquième des montants déterminés conformément audit paragraphe.

En matière d’expropriation d’urgence, deux volets contentieux distincts existent : (i) la légalité de la décision de prise de possession/expropriation d’urgence — juridiction administrative ; (ii) l’action en fixation de l’indemnité et en inscription au registre foncier — tribunal civil de première instance du lieu de situation de l’immeuble. Le recours en annulation devant la juridiction administrative doit être introduit dans les délais, indépendamment des contestations relatives à l’évaluation dans l’action portant sur l’indemnité ; la seule insuffisance du montant n’entache pas l’acte administratif d’illégalité, mais l’absence de concrétisation de l’intérêt public et le non-respect régulier de la phase de conciliation peuvent constituer des motifs d’annulation.

5. Opérations pouvant être réalisées dans les zones de construction de réserve

Selon l’article 4/4 du Règlement, les opérations suivantes peuvent être réalisées dans les zones de construction de réserve, dans le cadre de l’objet de la loi et conformément aux finalités prévues, et ces zones peuvent être utilisées comme nouvelles zones d’habitation :

• Des logements et locaux professionnels de réservedestinés au relogement des personnes résidant dans des zones à risque ou dans des bâtiments à risque situés hors de ces zones,
• Toute opération générant des revenus ou des recettes,
• Les équipements d’infrastructure et de superstructure à caractère social, technique et culturel nécessaires aux zones d’habitation ainsi que les aménagements environnementaux.

Le deuxième point résume à lui seul l’un des aspects les plus critiqués du mécanisme : la zone de construction de réserve n’est pas seulement une « zone de remplacement » destinée au relogement des victimes de séismes ; elle constitue également un instrument de recettes permettant de financer le compte spécial des projets de transformation (en combinaison avec l’art. 6/5-g de la loi). La déclaration d’un quartier en zone de réserve peut ainsi répondre non pas à un risque de catastrophe mais à un besoin de financement ; ce fait doit être examiné, dans un recours en annulation, au regard de l’« élément de finalité » de l’acte administratif.

Par ailleurs, le compte spécial des projets de transformation, conformément à la modification apportée par la loi n° 7566 (4/12/2025), sera clôturé au 31/12/2027 et ses droits et obligations seront transférés à la Présidence (art. additionnel 4). En outre, le nouvel article provisoire 5 autorise la Présidence, jusqu’au 31/12/2027, à contracter des emprunts intérieurs auprès des banques publiques. Ces deux dispositions indiquent que le poids des opérations génératrices de revenus pourrait augmenter dans la période à venir.

6. Chronologie des modifications législatives et réglementaires (2012–2026)

7. 14 problèmes typiques rencontrés par le propriétaire dans une zone de réserve

Les rubriques ci-dessous ont été élaborées en confrontant les textes législatifs et réglementaires, les litiges relayés par la presse, les rapports des chambres professionnelles et les schémas de plaintes récurrents observés dans les dossiers de transformation.

7.1. Lacune de notification : apprendre tardivement la décision

La publication au Journal officiel de la décision déclarant une zone de construction de réserve et sa notification individuelle aux propriétaires ne sont pas obligatoires. Les propriétaires apprennent souvent la situation par une mention portée au registre foncier, un affichage au bureau du muhtar, une notification reçue via e-Devlet ou lors de discussions avec un entrepreneur. La preuve de la « date de prise de connaissance », déterminante pour le délai de recours, constitue donc la première question technique du dossier.

7.2. Inclusion d’un bâtiment sain dans le périmètre

Des bâtiments qui ne sont pas à risque, y compris des bâtiments renforcés ou récemment construits, peuvent se trouver à l’intérieur des limites d’une zone de réserve. Les possibilités d’exclure de l’opération certains bâtiments non à risque dans les zones à risque (division parcellaire, etc.) sont, en pratique, beaucoup plus difficiles à mettre en œuvre dans la logique phase/îlot d’une zone de réserve.

7.3. Calcul de la majorité au niveau de la phase/de l’îlot

Ce point a été expliqué au § 3.1 ci-dessus. Il s’agit de l’une des atteintes aux droits les plus lourdes et les moins connues pour un propriétaire situé dans une zone de réserve : sa volonté au niveau de son propre immeuble se dissout dans l’ensemble des quotes-parts de la phase.

7.4. Difficulté de contrôler la motivation

Après la modification de 2024, la réduction de l’obligation d’établir un rapport de motivation pour les zones d’habitation existantes peut conduire à ce que la question « pourquoi notre quartier ? » ne reçoive aucune réponse écrite dans le dossier administratif. Dans ce cas, il devient déterminant, dans le contentieux, de demander que le tribunal ordonne la production du dossier administratif ainsi qu’une expertise judiciaire .

7.5. Sous-évaluation de la valeur

La valeur du bien immobilier est déterminée par la commission d’évaluation constituée au sein de l’organisme concerné ou au moyen d’une prestation externe, selon les principes de l’article 11 de la loi n° 2942 ou les normes d’évaluation du CMB (SPK) (Règl., art. 12). La déclaration de la zone elle-même exerçant une pression à la baisse sur la valeur de marché, l’évaluation réalisée après la déclaration est souvent inférieure à la valeur réelle antérieure. Faire établir rapidement par le propriétaire son propre rapport indépendant d’évaluation par un organisme agréé par le CMB (SPK)constitue l’un des moyens de défense les plus efficaces tant au stade de la vente qu’au stade contentieux.

7.6. Fonctionnement en circuit fermé des enchères

Le fait que seuls les copropriétaires ayant accepté l’accord puissent participer à la première vente, que la notification adressée au propriétaire dont la quote-part est vendue n’ait qu’une fonction d’« observateur » et que l’absence de notification ne rende pas la vente invalide peut conduire à des ventes où la concurrence ne se forme pas et où le prix reste au niveau minimal de la valeur vénale.

7.7. Pression de fait résultant de la coupure des services d’infrastructure

La coupure de l’électricité, de l’eau et du gaz naturel n’est juridiquement pas un moyen de contraindre à l’évacuation, mais une mesure liée à la sécurité de la démolition. Dans la pratique, elle peut toutefois devenir un moyen d’accélérer le départ des occupants. L’expression « après avoir également recueilli l’avis des titulaires de droits » figurant à l’article 4/3 de la loi, ainsi que la décision de suspension d’exécution rendue le 12/2/2026 par la 4e chambre du Conseil d’État, constituent des fondements juridiques concrets contre ce type de coupures.

7.8. Insuffisance de l’aide au loyer au regard des loyers du marché

Le montant mensuel de l’aide au loyer est fixé par la Présidence et varie selon les provinces. Dans les provinces où la hausse des loyers est importante, comme İstanbul, le montant de l’aide peut rester nettement inférieur au loyer d’un logement équivalent dans le même quartier. En outre, la demande doit être présentée dans l’année suivant la date d’évacuation ou de démolition ; en cas de demande tardive, aucun paiement rétroactif n’est effectué pour les mois antérieurs (Règl., art. 16/4).

7.9. Situation des locataires et des exploitants de locaux professionnels

En principe, les locataires ne bénéficient pas d’une aide mensuelle au loyer, mais d’une aide forfaitaire au déménagement . Pour pouvoir bénéficier d’un logement/local professionnel restant disponible, il faut y résider ou y exercer une activité depuis au moins un an (Loi, art. 6/3 ; Règl., art. 14). Pour les locataires de locaux professionnels, les demandes relatives à la perte de clientèle et au fonds de commerce relèvent des règles générales en dehors du régime de la loi n° 6306. Pour plus de détails : notre guide sur la transformation urbaine.

7.10. Blocage des opérations d’urbanisme et de construction

Pendant la période de suspension de 2+1 ans, aucun permis de rénovation, d’extension ou de nouvelle construction ne peut être obtenu ; durant cette période, la location et la vente du bien deviennent également plus difficiles en pratique. Si aucune opération n’a été engagée à l’issue de la période, il convient d’obtenir de l’administration compétente un écrit constatant l’expiration de la décision de suspension.

7.11. Risque d’endettement

En vertu de l’article 13/2 du Règlement, la valeur déterminée du bien immobilier est déduite du coût de construction/de la valeur vénale du logement ou du local professionnel qui sera attribué. Si la différence est défavorable au propriétaire, celui-ci devient débiteur envers l’organisme concerné et rembourse par échéances ; aucun transfert définitif au registre foncier n’est effectué avant le paiement intégral de la dette. Les propriétaires de lots privatifs anciens, de petite superficie ou situés en sous-sol peuvent ainsi se retrouver endettés à l’issue de la transformation.

7.12. Perte de superficie, d’étage et d’orientation

Le critère de répartition est la quote-part foncière inscrite au registre foncier ; une occupation matérielle excédentaire ne crée pas de droit. Pour le contrôle des changements de situation, d’étage et d’orientation au regard du principe de répartition équitable : Puis-je obtenir une indemnisation si la superficie diminue dans le cadre de la transformation urbaine ? et les droits des propriétaires de combles.

7.13. Risque lié à l’entrepreneur et garantie

Lorsque l’opération dans une zone de construction de réserve est réalisée par des personnes physiques ou morales de droit privé, l’entrepreneur chargé des travaux doit, avant l’obtention du permis de construire, fournir une garantie selon des taux progressifs (10 % du coût approximatif de construction pour les premiers 50 000 m² ; 8 % entre 50 000 et 75 000 m² ; 6 % entre 75 000 et 100 000 m² ; 4 % au-delà de 100 000 m²) (Règl., art. 13/9-b). Si le même entrepreneur obtient plusieurs permis, la garantie est calculée sur la superficie totale construite à condition que les permis soient délivrés à la même date. Voir : La garantie de transformation urbaine doit-elle être fournie avant le permis de construire ?

7.14. Blocage du processus et résiliation du contrat

Si, pour des raisons imputables à l’entrepreneur, les travaux n’ont pas commencé dans l’année ou si, depuis au moins six mois, ils ne se poursuivent pas avec une équipe et des équipements permettant d’achever le projet, une résiliation administrative peut être engagée à la majorité simple des propriétaires (Loi, art. 6/14 ; Règl., art. 13/11). Pour plus de détails : résiliation administrative du contrat d’entreprise et que faire si l’entrepreneur ne commence pas les travaux ?

8. Exemples de terrain

Les exemples ci-dessous reposent sur des informations publiques et des sources émanant de chambres professionnelles ; chacun fait ou a fait l’objet d’une procédure juridictionnelle distincte et n’est présenté ici que pour illustrer des schémas typiques de litiges .

9. Droits du propriétaire : aides, soutiens et exonérations

10. Exonération de droits et de frais et redevance de stationnement : limite de la règle de 1,5 fois

L’avantage financier le plus concret pour le propriétaire réalisant une opération dans une zone de construction de réserve est l’exonération prévue à l’article 7/10 de la loi : « Dans les zones à risque, les zones de construction de réserve et les parcelles sur lesquelles se trouvent des bâtiments à risque, lorsqu’une opération est réalisée par des personnes physiques ou des personnes morales de droit privé, aucun droit ni frais n’est perçu par les communes, indépendamment d’un changement de fonction, pour la nouvelle surface construite allant jusqu’à une fois et demie la surface construite existante. » L’objectif de l’exonération est d’encourager la transformation et d’alléger la charge financière pesant sur les propriétaires.

La principale controverse pratique est la suivante : la redevance de stationnement est-elle comprise dans cette exonération ? À la lumière de la réglementation postérieure à 2019 et de la jurisprudence de 2025 de l’Assemblée des chambres du contentieux administratif du Conseil d’État, la réponse est non; toutefois, ce « non » ne laisse pas le propriétaire totalement dépourvu de moyens de défense.

10.1. Nature juridique de la redevance de stationnement : non pas un « frais », mais une « contrepartie financière »

En vertu de l’article 37 de la loi n° 3194 sur l’urbanisme, aucun permis de construire ne peut être délivré pour un bâtiment nécessitant des places de stationnement tant que l’espace de stationnement requis n’a pas été réservé, et aucun permis d’occupation ne peut être délivré tant que le stationnement n’a pas été aménagé. Lorsque le besoin ne peut être satisfait sur la parcelle, une redevance de stationnement est liquidée conformément au Règlement sur le stationnement.

Deux courants jurisprudentiels s’étaient formés quant à l’inclusion de ce paiement dans l’exonération applicable à la transformation urbaine :

• Interprétation extensive (cours administratives régionales) : Selon cette approche, le paiement relatif au stationnement constituait en définitive un « frais » perçu par la commune et devait donc bénéficier de l’exonération de l’art. 7/10 (par ex. İzmir BİM, 3e chambre du contentieux administratif, 8/10/2020, E.2020/380, K.2020/743).
• Interprétation restrictive (jurisprudence actuelle du Conseil d’État) : La redevance de stationnement n’est pas un « frais » au sens de la loi n° 2464 sur les recettes municipales ; elle ne dépend pas de la volonté de l’intéressé et constitue une « contrepartie financière » perçue en raison de la non-exécution d’une obligation d’urbanisme. Elle ne peut donc être incluse dans l’exonération prévue par la loi n° 6306 (Assemblée des chambres du contentieux administratif du Conseil d’État, 5/2/2025, E.2024/1173, K.2025/231 et E.2024/1525, K.2025/232).

10.2. Modification réglementaire de 2019 : exclusion de la redevance de stationnement du champ de l’exonération

Dans le régime d’exonération ajouté au Règlement d’application par la modification du 2/7/2013 figuraient tous les frais déterminés par décision du conseil municipal, y compris ceux perçus en application du Règlement sur le stationnement. Par la modification publiée au Journal officiel n° 30808 du 21/6/2019,le paragraphe relatif à l’exonération de l’article 16 du Règlement a été réécrit et les frais perçus en application du Règlement sur le stationnement ont été exclus du champ de l’exonération.

La sixième chambre du Conseil d’État avait annulé la partie concernée de cette disposition par sa décision du 11/1/2024, E.2022/954, K.2024/186 ; toutefois, l’Assemblée des chambres du contentieux administratif du Conseil d’État, par sa décision du 5/2/2025, E.2024/1173, K.2025/231, a cassé cette partie de l’annulation. Le raisonnement technique de l’Assemblée est le suivant : selon la réglementation d’urbanisme, les surfaces de stationnement ne sont pas incluses dans le calcul de la surface construite et ne sont pas davantage prises en compte dans l’assiette du droit de construction ; dès lors, l’exonération fondée sur le critère d’« une fois et demie la surface construite existante » ne peut couvrir une redevance de stationnement qui n’entre pas dans le calcul de cette surface.

10.3. Quatre lignes de défense du propriétaire contre la redevance de stationnement

Lorsque le permis a expiré et qu’il est renouvelé, la redevance de stationnement précédemment perçue au titre du permis devenu caduc doit également être imputée ou remboursée (Conseil d’État, 6e ch., E.2016/8356, K.2020/10829). En pratique, il est fréquent que les communes liquidient la redevance sur la totalité du besoin du nouveau bâtiment sans examiner la situation de stationnement du bâtiment démoli ; cette erreur peut faire l’objet d’un recours en annulation.

10.4. Liste de contrôle pratique

• Procurez-vous, pour le bâtiment démoli, l’ancien permis de construire et le permis d’occupation ; si une redevance de stationnement a déjà été payée, demandez les reçus et documents de liquidation correspondants.
• Dans l’avis de liquidation, demandez sur la base de combien de véhicules le calcul a été effectué et si une imputation a été appliquée ; exigez une réponse écrite.
• Vérifiez si la part perçue comptant est conforme à la réglementation ; si la totalité vous est demandée d’avance, faites consigner cette situation dans un procès-verbal.
• Effectuez le paiement sous réserve de vos droits et, dans le délai applicable à compter de la notification de la liquidation, introduisez un recours demandant l’annulation et le remboursement.
• Si cinq ans se sont écoulés sans qu’un espace de stationnement ait été attribué, saisissez l’administration d’une demande de remboursement ; en cas de rejet exprès ou implicite, exercez la voie contentieuse.

Les postes qui restent dans le champ de l’exonération (frais de notaire et de registre foncier, droit de timbre, impôt sur les successions et donations, droits et frais perçus par les communes, frais de fonds de roulement) continuent à bénéficier de l’exonération dans la limite de 1,5 fois. Voir le tableau des droits figurant à la section précédente et notre guide sur la transformation urbaine.

11. Voies de droit : contre quel acte, devant quelle juridiction et dans quel délai agir ?

L’article 6/9 de la loi prévoit un délai spécial : « Un recours peut être introduit, conformément à la loi n° 2577, dans les trente jours suivant la notification contre les actes administratifs pris en application de la présente loi. » La deuxième phrase du même paragraphe, qui interdisait au juge d’ordonner la suspension de l’exécution dans ces litiges, a été annulée par la Cour constitutionnelle dans sa décision du 27/2/2014, E.2012/87, K.2014/41 ; aujourd’hui, la suspension de l’exécution peut et doit être demandée.

12. Catalogue des motifs d’annulation

Moyens effectivement invoqués dans les recours relatifs aux zones de construction de réserve, structurés autour des cinq éléments de l’acte administratif (compétence, forme, motif, objet, finalité) :

• Compétence : Décision prise sans proposition de la Présidence ; acte pris par l’Administration en l’absence de délégation de compétence ; délimitation des limites de la zone sans tenir compte de l’unité de l’opération.
• Forme : Absence dans le dossier, ou caractère non actualisé, des documents énumérés à l’art. 4/1 du Règlement (plan topographique actuel géoréférencé, image satellite/orthophotoplan, liste des biens immobiliers publics).
• Motif : Absence de démonstration de l’intérêt public au moyen de données concrètes, mesurables et contrôlables ; absence de toute donnée technique justifiant la zone au regard du risque de catastrophe, de l’insuffisance des infrastructures ou du besoin de transformation.
• Objet : Affectation de la zone à un usage qui ne sert pas l’objectif de la loi (créer des environnements de vie sains et sûrs) ; décisions de planification augmentant la densité de population ou réduisant les normes d’équipements publics.
• Finalité : Le véritable motif de l’acte n’est pas l’élimination du risque de catastrophe, mais la création d’une rente ou de ressources au profit d’un investisseur déterminé au moyen d’une augmentation des droits à construire/du coefficient d’occupation du sol (détournement de pouvoir).
• Proportionnalité : Recours à une intervention à l’échelle de la zone alors que le même résultat pourrait être obtenu par un moyen moins contraignant (par exemple, constatation d’un bâtiment à risque, renforcement, opération à l’échelle d’une parcelle) ; charge disproportionnée imposée au propriétaire.
• Principes d’urbanisme et règles de planification : Contradiction avec les décisions des plans de niveau supérieur ; non-conformité aux résultats des études géologiques et géotechniques ; absence de prise en compte des capacités de transport, d’équipements et d’infrastructures.
• Garanties procédurales : Non-respect des articles 15 et 15/A du Règlement pour la convocation à la réunion, la notification de l’offre et les notifications relatives à la vente ; non-respect des délais de 15 jours.

13. Feuille de route étape par étape

Les 30 premiers jours — préservez le délai

• Obtenez un exemplaire à jour de votre relevé du registre foncier avec toutes les charges et mentions ; vérifiez les mentions figurant dans la rubrique des déclarations ainsi que l’inscription du droit de préemption.
• Demandez à la direction provinciale et à la Présidence, par une demande d’accès à l’information, une copie de la date, du numéro et du dossier de l’acte ayant déterminé la zone comme zone de construction de réserve.
• Documentez la date à laquelle vous en avez eu connaissance (capture d’écran e-Devlet, enveloppe de notification, procès-verbal d’affichage au bureau du muhtar).
• Introduisez dans les 30 jours un recours en annulation assorti d’une demande de suspension de l’exécution.
• Déclarez votre adresse de notification électronique au registre foncier afin de ne pas dépendre uniquement des affichages au bureau du muhtar.

30–90 jours — renforcez le dossier

• Faites établir par un organisme agréé par le CMB (SPK) un rapport d’évaluation indépendant (distinguant la valeur avant et après la déclaration).
• Réunissez dans un même dossier les documents montrant que votre bâtiment n’est pas à risque (permis de construire, permis d’occupation, éventuelle analyse de performance, projet de renforcement).
• Déterminez les limites de la phase/de l’îlot et la répartition des quotes-parts ; vérifiez la méthode de calcul de la majorité.
• Suivez chaque semaine les avis d’affichage ; présentez contre le plan une objection motivée dans les 15 jours . Une objection abstraite ne produit pas d’effet ; exposez des motifs concrets fondés sur le coefficient de construction, les équipements, les transports, les études géologiques et l’équilibre des droits de propriété.

Stade de la réunion et de l’offre

• Vérifiez si la convocation a été effectuée conformément au formulaire Annexe-12 et selon la procédure requise.
• Au lieu de rejeter l’offre, envisagez une « acceptation assortie de réserves » : participer au processus et négocier les dispositions relatives à la répartition, aux garanties, aux délais et aux clauses pénales donne, dans de nombreux dossiers, de meilleurs résultats que de laisser sa quote-part être mise en vente.
• Ne manquez pas le délai d’examen de 15 jours ; si vous n’avez pas eu accès à l’offre, faites-le consigner dans un procès-verbal.

Vente et étapes ultérieures

• Renseignez-vous sur la date et le lieu de la vente et assistez-y en qualité d’observateur; faites inscrire vos réserves au procès-verbal.
• Si vous estimez que le prix est inférieur à la valeur vénale, invoquez expressément, dans le recours en annulation de la vente, la sous-évaluation du prix : si ce moyen est accueilli, la différence est versée avec les intérêts légaux courant à compter de la date de l’adjudication.
• Présentez la demande d’aide au loyer dans l’année suivant l’évacuation/la démolition.

14. 8 informations erronées circulant dans le public et les faits actuels

15. Lors de la conclusion d’un contrat avec un entrepreneur dans une zone de réserve

• Inscrivez la garantie dans le contrat : La garantie prévue à l’art. 13/9-b du Règlement doit être fournie avant l’obtention du permis de construire et selon des taux progressifs. Insérez dans le contrat une clause stipulant qu’« aucune demande de permis ne sera déposée avant présentation du document attestant la constitution de la garantie ».
• Transfert progressif + hypothèque de garantie : Au lieu de transférer dès le départ la totalité de la quote-part foncière, privilégiez un mécanisme prévoyant une hypothèque de premier rang sur la quote-part transférée puis, une fois la copropriété en construction constituée, une hypothèque de garantie de construction distincte sur chaque lot privatif revenant à l’entrepreneur.
• Garantie personnelle : En plus de la société, obtenez la garantie personnelle de l’associé principal dans le respect des conditions de forme applicables.
• Délai et clause pénale : Définissez « délai d’achèvement des travaux = remise matérielle » ; en cas de dépassement, prévoyez pour chaque lot privatif le loyer mensuel vénal ; si le permis d’occupation n’est pas obtenu dans un délai déterminé après la remise matérielle, prévoyez une clause pénale mensuelle forfaitaire.
• Vente de la quote-part de l’entrepreneur : Sans autorisation de l’Administration, aucune vente ne peut être effectuée au-delà d’un pourcentage supérieur de 10 points au taux d’achèvement (Loi, art. 6/13 ; Règl., art. 13/10). Indiquez-le expressément dans le contrat.
• Cahier des charges techniques : Les cahiers des charges qui ne définissent pas les finitions intérieures des appartements (revêtements de sol, portes intérieures, cuisine, salle de bains, étanchéité des pièces humides, balcon) au niveau de la marque/de la qualité/des normes sont parmi les sources de litige les plus fréquentes lors de la livraison.

Pour plus de détails : ordre entre la garantie et le permis de construire.

16. Questions fréquemment posées

Mon bâtiment est solide et dispose d’un permis d’occupation ; peut-il malgré tout être inclus dans une zone de construction de réserve ?

Oui. Depuis que l’expression « en tant que nouvelle zone d’habitation » a été supprimée de la définition par la loi n° 7471, des zones existantes et habitées peuvent également être déterminées comme zones de construction de réserve. Le fait que votre bâtiment ne soit pas à risque ne suffit pas, à lui seul, à démontrer l’illégalité de la déclaration ; il constitue toutefois un élément particulièrement important en votre faveur dans le contrôle de l’intérêt public et de la proportionnalité.

La déclaration en zone de réserve annule-t-elle mon titre de propriété ?

Non. La déclaration ne met pas, à elle seule, fin à votre droit de propriété ; vous conservez votre qualité de propriétaire et pouvez louer, vendre ou constituer une hypothèque. En pratique, la mention portée au registre foncier et l’inscription du droit de préemption compliquent cependant les opérations de vente et de crédit. La propriété ne change de titulaire qu’à la suite de la vente de la quote-part foncière, d’une expropriation ou d’un transfert conventionnel.

Que se passe-t-il si je n’adhère pas à la décision ?

Si, dans les 15 jours suivant la notification de l’offre, vous ne l’examinez pas ou ne l’acceptez pas, votre quote-part foncière est vendue aux enchères aux copropriétaires ayant accepté l’accord, à un prix qui ne peut être inférieur à la valeur vénale déterminée par la Commission de détermination de la valeur. Si la vente n’aboutit pas, dans une zone de construction de réserve, la quote-part est acquise par la Présidence, l’Administration ou TOKİ contre paiement de sa valeur vénale.

Ne doit-on pas obligatoirement me notifier la vente avant qu’elle ait lieu ?

Selon l’article 15/A/4 du Règlement, la notification adressée au propriétaire dont la quote-part doit être vendue vise à lui permettre de participer à la vente en qualité d’observateur , et l’impossibilité de procéder à cette notification ou votre absence n’affecte pas la validité de la vente. En revanche, si les notifications des étapes antérieures (convocation à la réunion et notification de l’offre) n’ont pas été effectuées régulièrement, le fondement de la vente est entaché d’irrégularité. La stratégie contentieuse repose sur cette distinction.

Si tous les propriétaires de mon immeuble s’y opposent, le processus s’arrête-t-il ?

Non, pas dans une zone de construction de réserve. La majorité est calculée au niveau de la phase ou de l’îlot faisant l’objet de l’opération, sans tenir compte du fait d’être ou non copropriétaire du bâtiment. L’unanimité à l’échelle de l’immeuble peut donc être insuffisante à l’échelle de la phase.

Mon électricité, mon eau et mon gaz naturel peuvent-ils être coupés ?

L’article 4/3 de la loi prévoit cette possibilité à la demande de la Présidence/TOKİ/l’Administration et après avoir également recueilli l’avis des titulaires de droits . L’exécution de la disposition de l’art. 8/3-c du Règlement, qui obligeait les organismes concernés à interrompre les services, a toutefois été suspendue par la décision de la 4e chambre du Conseil d’État du 12/2/2026, E.2025/5279. Si une coupure est effectuée sans que votre avis ait été recueilli, vous pouvez exercer un recours administratif puis contentieux.

Pendant combien de temps l’aide au loyer est-elle versée ?

18 mois pour les bâtiments à risque situés hors d’une zone à risque ; dans les zones à risque et les zones de construction de réserve, pendant la durée fixée par l’organisme compétent sans pouvoir excéder 48 mois . La demande doit être déposée dans l’année suivant la date d’évacuation ou de démolition.

Je suis locataire ; quels sont mes droits ?

En principe, au lieu d’une aide mensuelle au loyer, vous percevez une aide forfaitaire au déménagement (deux fois le montant mensuel fixé). En outre, si vous résidez dans le bâtiment ou y exploitez un local professionnel depuis au moins un an , il peut être possible de conclure un contrat afin de bénéficier des logements/locaux professionnels restant disponibles après les attributions aux propriétaires.

Si la décision de zone de réserve est annulée, mon bâtiment démoli sera-t-il reconstruit ?

Non ; c’est pourquoi la demande de suspension de l’exécution est plus critique encore que la demande d’annulation. Une fois la démolition réalisée, l’annulation conduit en principe à une action de plein contentieux en indemnisation. En cas d’annulation de la vente d’une quote-part foncière pour un motif autre que le prix, si la quote-part n’a pas été transférée à un tiers et n’a pas fait l’objet d’une opération rendant juridiquement ou matériellement impossible son réenregistrement, elle est réinscrite d’office au nom de l’ancien propriétaire (Loi, art. 6/1).

Suis-je tenu de payer une redevance de stationnement dans une zone de réserve ?

L’exonération jusqu’à 1,5 fois prévue à l’article 7/10 de la loi ne couvre pas la redevance de stationnement. Cette redevance a été exclue des exceptions par la modification du Règlement du 21/6/2019, et l’Assemblée des chambres du contentieux administratif du Conseil d’État a jugé cette réglementation conforme au droit dans ses décisions du 5/2/2025. Vous conservez néanmoins le droit de demander l’imputation des montants déjà versés, un calcul limité à l’augmentation du besoin, l’interdiction de percevoir immédiatement la totalité de la somme et le remboursement si l’administration ne fournit aucun service de stationnement dans les cinq ans.

Un « organisme de conseil et de négociation en matière de transformation urbaine » est-il la même chose qu’un avocat ?

Non. Les organismes visés à l’art. 15/B du Règlement fournissent des services de conseil et de négociation ; ils ne peuvent pas introduire une action en justice, vous représenter devant les tribunaux ni se substituer aux services d’un avocat.

17. Pourquoi travailler avec un avocat spécialisé ?

Les litiges relatifs aux zones de construction de réserve figurent parmi les rares domaines où le droit administratif, le droit de l’urbanisme, le droit de la copropriété, le droit de l’expropriation et le droit des contrats s’appliquent simultanément. Dans ce domaine, le seul fait de manquer un délai — délai de 15 jours pour examiner l’offre, délai d’affichage du plan de 15 jours ou délai de recours de 30 jours — peut entraîner des pertes de droits irréparables. De plus, la réglementation a été substantiellement modifiée à quatre reprises depuis 2023 ; une part importante des informations disponibles sur internet repose encore sur d’anciens textes.

Cabinet d’avocats 2M Hukuk (Me Meryem Günay) : nous apportons une assistance juridique aux titulaires de droits et aux propriétaires dans les recours en annulation des déclarations de zones de construction de réserve et de zones à risque, les recours contre les ventes de quotes-parts foncières, les procédures relatives à l’indemnité et à l’annulation en matière d’expropriation d’urgence, les objections aux plans, la négociation des contrats de construction en contrepartie de quotes-parts foncières et les dossiers de résiliation administrative. Nous intervenons dans toute la Türkiye, avec une activité particulièrement concentrée dans les districts d’İstanbul où la transformation urbaine est la plus intense : Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe, Küçükçekmece, Bağcılar, Esenyurt, Zeytinburnu, Bahçelievler et Sarıyer ainsi que dans les secteurs de Gebze et Darıca, dans la province de Kocaeli .

18. Sources et note de vérification

• Loi n° 6306 relative à la transformation des zones exposées au risque de catastrophe (texte à jour intégrant les modifications des lois n° 7471 et n° 7566) — mevzuat.gov.tr
• Règlement d’application de la loi n° 6306 (texte intégrant les modifications des 21/5/2024–32552 ; 13/12/2024–32751 ; 4/2/2026–33158) — Journal officiel
• Loi n° 2942 sur l’expropriation, art. 3 et art. 27
• Décisions de la Cour constitutionnelle : E.2012/87, K.2014/41 (27/2/2014) ; E.2016/133, K.2017/155 (15/11/2017)
• Conseil d’État, quatrième chambre, 12/2/2026, E.2025/5279 (suspension de l’exécution de l’art. 8/3-c du Règlement)
• Loi n° 3194 sur l’urbanisme, art. 37, et Règlement sur le stationnement, art. 12
• Assemblée des chambres du contentieux administratif du Conseil d’État, 5/2/2025, E.2024/1173, K.2025/231 et E.2024/1525, K.2025/232 (redevance de stationnement et exception prévue à l’art. 7/10 de la loi n° 6306)
• Conseil d’État, sixième chambre, 11/1/2024, E.2022/954, K.2024/186 (partie cassée par la décision de l’Assemblée des chambres du contentieux administratif)
• Communiqués du Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement climatique et de la Présidence de la transformation urbaine

Le présent contenu est fourni à titre d’information générale ; il ne constitue ni un avis juridique ni une prestation d’avocat, les conclusions pouvant varier selon les circonstances propres à chaque situation. Pour une analyse adaptée à votre dossier, vous pouvez contacter notre cabinet.