1. Principes Généraux et Conditions de Validité du Contrat 

Les contrats de courtage immobilier (intermédiation) ne sont pas considérés comme valides à moins d’être établis par écrit, conformément à l’article 520 de la loi turque n° 6098 sur les obligations (TBK). Comme souligné dans la décision n° 2021/460 E. et 2021/1180  K. du 21.12.2021 du 1er Tribunal de commerce d’Izmir, en l’absence de contrat écrit entre les parties, l’agent immobilier n’a pas droit à une commission même si la vente a eu lieu. De même, la décision n° 2016/2169 E. et 2018/10388  K. du 07.11.2018 de la 13e Chambre civile de la Cour de cassation stipule que si le contrat de vente immobilière n’est pas conclu sous forme officielle (au cadastre ou devant notaire), le contrat principal sera nul, et par conséquent, les clauses pénales du contrat de courtage seront également considérées comme nulles.

2. Droit à commission en cas de réalisation de la vente

 En principe, l’intermédiaire n’a droit à une rémunération que si le contrat principal (la vente) est conclu suite à son activité (Article 521/1 du Code des Obligations Turc).

Vente directe : En cas de réalisation de la vente, l’agent immobilier a droit à une rémunération selon le taux convenu dans le contrat (généralement 2 % + TVA) (Cour de Cassation, 13e Chambre Civile, 02.04.2014, Dossier n° 2013/30830, Décision n° 2014/9955).

Éviction de l’agent immobilier (Contournement) : Le droit à rémunération naît également lorsque l’acheteur acquiert le bien immobilier montré par l’agent immobilier en le contournant. Dans sa décision du 24.05.2022, n° 2020/339 E. et 2022/723 K., l’Assemblée Plénière des Chambres Civiles de la Cour de Cassation a statué que la clause pénale du contrat (par exemple, le double de la commission normale) est contraignante lorsque la vente est réalisée en contournant l’agent immobilier.

Vente à des proches : Même si le bien immobilier est vendu à un parent au premier degré ou à un allié par mariage de la personne à qui la visite a été faite, le lien de causalité est réputé établi et le droit à rémunération est acquis (Tribunal de Commerce d’Antalya, 1ère Chambre, 29.12.2025, Dossier n° 2024/435, Décision n° 2025/949).

3. Droit à commission en cas de non-réalisation de la vente 

Même si la vente n’est pas réalisée, à condition qu’il y ait une clause contraire dans le contrat, l’agent immobilier peut réclamer certaines rémunérations :

Cas de Retrait et de Renonciation : Si le contrat stipule que « la partie qui se retire paiera une commission », l’agent immobilier a droit à ses honoraires tant qu’il a rempli sa prestation (présentation des lieux, mise en relation des parties). L’arrêt de la 13ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, daté du 13.02.2013, n° 2012/22850 E. et 2013/3301 K., stipule que l’acheteur, en cas de renonciation, est tenu de payer la commission de courtage de 2% qui lui revient.

Distinction entre Honoraires de Commission et Clause Pénale : Dans les décisions de la Cour de Cassation, la part que la partie qui se retire doit payer est considérée comme des « honoraires de courtage », tandis que le fait de réclamer à la partie qui se retire la part que l’autre partie (le vendeur) doit payer est qualifié de « clause pénale ». Dans ce cas, si le débiteur n’est pas un commerçant, le juge est tenu de réduire (diminuer) la clause pénale qu’il estime excessive, conformément à l’article 182/dernier alinéa du Code des Obligations Turc (TBK) (Cour de Cassation, 13ème Chambre Civile, 28.11.2017, n° 2015/36617 E., 2017/11665 K.).

Frais de Service et Dépenses : Conformément à l’article 521/dernier alinéa du Code des Obligations Turc (TBK), si cela a été convenu dans le contrat, les dépenses engagées par l’agent immobilier (expertise, transport, etc.) doivent être payées même si la vente n’a pas lieu. Cependant, si aucune disposition n’est prévue dans le contrat, ces dépenses ne peuvent être réclamées (5ème Tribunal de Commerce de Première Instance d’Istanbul, 18.02.2026, n° 2023/866 E., 2026/179 K.).

4. Cas Exceptionnels où le Droit aux Honoraires ne Nait Pas

Refus de Crédit : Si la non-réalisation de la vente ne résulte pas d’une faute de l’acheteur, mais du refus de la banque d’accorder un prêt, et si cette situation est stipulée comme une exception dans le contrat, l’agent immobilier ne peut prétendre à des honoraires (Cour de Cassation, 13ème Chambre Civile, 27.01.2016, n° 2015/35290 E., 2016/1961 K.).

Faute de l’agent immobilier : L’agent immobilier ne peut pas réclamer d’honoraires s’il a personnellement empêché la formation du contrat ou s’il a agi contrairement à son devoir de loyauté (13e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 04.12.2013, 2013/15350 E., 2013/30200 K.).

Résiliation du contrat : Le droit à commission ne naît pas lorsque les parties ont résilié le contrat tacitement en restituant l’acompte et que l’agent immobilier ne s’y est pas opposé (13e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 20.02.2020, 2017/9867 E., 2020/2483 K.).

5. Sources secondaires et considérations procédurales

Les points suivants figurent dans les résumés des décisions présentées comme contexte secondaire :

Tribunal compétent : Alors que les Tribunaux de la Consommation sont compétents pour les litiges entre agents immobiliers et consommateurs (Cour d’Appel Régionale d’Erzurum, 3e Chambre Civile, 31.10.2024, 2022/1697 E.), les Tribunaux Civils de Première Instance sont compétents lorsque les parties ne sont pas des commerçants et que l’opération n’a pas de caractère commercial (1er Tribunal Civil de Première Instance de Kayseri, 27.09.2023, 2023/283 E.).

Charge de la preuve : Dans les billets à ordre donnés en contrepartie d’un acompte, si la raison de la création du billet n’est pas spécifiée, la charge de la preuve incombe à la partie qui prétend ne pas être débitrice (3e Tribunal de Commerce de Première Instance de Bakırköy, 23.11.2018, 2018/168 E.).

Vente indirecte : Le fait qu’un bien immobilier soit enregistré au nom de proches de l’acheteur, comme sa belle-fille, après avoir été montré par l’agent immobilier, n’élimine pas le droit de l’agent immobilier à une rémunération (13e Ch. Civ. de la Cour de Cassation, 21.06.2012, 2012/13128 E.).

En conclusion; l’agent immobilier peut réclamer la commission prévue au contrat si la vente est réalisée ; si la vente n’est pas réalisée, il ne peut réclamer une rémunération ou une clause pénale que s’il existe une disposition claire dans le contrat stipulant qu’une commission est due en cas de « renonciation/rétractation » et s’il n’y a pas de faute de sa part.

Emlakçı sözleşmesi yazılı değilse komisyon ödemek gerekir mi?

Hayır. Taşınmaz simsarlığı (emlakçılık) sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Bu durumda satış gerçekleşse bile emlakçı komisyon talep edemez.

Evi almaktan vazgeçersem emlakçıya ücret öder miyim?

Eğer sözleşmede “vazgeçen taraf komisyon öder” şeklinde açık bir hüküm varsa ve emlakçı edimini yerine getirmişse, belirli bir komisyon veya cayma bedeli ödenmesi gerekebilir.

Kredi çıkmazsa veya satış gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?

Her durumda değil. Eğer satışın gerçekleşmemesi alıcının kusurundan değilse (örneğin kredi reddi) ve bu durum sözleşmede istisna olarak düzenlenmişse, emlakçı komisyon talep edemez.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Dans les processus d’achat et de vente immobilière, les litiges les plus courants concernent le remboursement des arrhes, l’indemnité de rétractation et la commission de l’agent immobilier. La validité du contrat, les conditions dans lesquelles une rémunération sera due et si les arrhes seront remboursées dépendent entièrement des détails du cas concret.

Pour cette raison, travailler avec un avocat immobilier d’Istanbul ou un avocat immobilier de Tuzla est d’une grande importance pour analyser correctement le processus. En particulier dans le cadre du conseil en indemnité de rétractation et arrhes :

Détection des contrats invalides

Examen de la base juridique de la commission de l’agent immobilier

Récupération des arrhes payées à tort

Des actions telles que l’annulation ou la réduction de la clause pénale nécessitent une expertise.

À ce stade, travailler avec un cabinet d’avocats 2M Hukuk expérimenté prévient les pertes de droits et assure une progression rapide du processus. De plus, pour un soutien local, travailler avec un avocat d’achat-vente à Tuzla, un avocat de Pendik, un avocat de Kurtköy ou un avocat de Bayramoğlu assure un suivi efficace du processus sur le terrain.

La bonne réponse aux questions fréquemment recherchées sur Google, telles que « l’acompte est-il remboursable ? », « quand la commission de l’agent immobilier est-elle payée ? » ou « la clause pénale est-elle valide ? », n’est possible qu’avec une évaluation juridique du cas concret.