Un agent immobilier a-t-il droit à une commission simplement en montrant une maison ? Peut-on réclamer des frais s’il n’y a pas de contrat écrit ? Nous expliquons les conditions de la rémunération de l’intermédiation (courtage immobilier) à la lumière des décisions de la Cour de Cassation.

1. Exigence de forme écrite dans les contrats de courtage immobilier 

En droit turc, la validité des contrats relatifs aux activités de courtage immobilier (intermédiation/courtage) est soumise à une exigence de forme stricte, conformément à l’article 520 du Code turc des obligations n° 6098. Cette question est évaluée comme suit dans les décisions judiciaires :

Cour de Cassation, 3e Chambre Civile – 2023/3929-2024/2113 -09.09.2024: « Le contrat de courtage immobilier concernant les biens immobiliers n’est pas valable s’il n’est pas conclu par écrit. » Cette disposition est une condition de validité du contrat, et en cas de non-respect de la forme écrite, le contrat est considéré comme juridiquement nul.

Cour Régionale d’Appel d’Istanbul, 12e Chambre Civile – 2019/1562-2022/247 -17.02.2022: « Il n’est pas possible de réclamer des honoraires sur la base d’un contrat qui n’est pas écrit et qui, par conséquent, n’est pas valable. »

Cour de Cassation, 13e Chambre Civile – 2008/13735-2009/3606 -17.03.2009: La rédaction écrite d’un contrat de courtage immobilier est une condition de validité, et l’absence de cette condition entraîne le rejet de la demande.

2. Nature juridique de la seule opération de présentation d’un bien et droit à rémunération 

Le fait que l’agent immobilier ait seulement montré le bien n’est, en principe, pas considéré comme suffisant pour qu’il ait droit à une commissionr.

Assemblée Plénière des Chambres Civiles de la Cour de Cassation-2020/339-2022/723 -24.05.2022: « Si l’agent immobilier ne parvient pas à réaliser la vente, il ne pourra prétendre à aucun droit du seul fait de l’opération de présentation du bien. En effet, la présentation du bien fait partie des opérations préparatoires de l’activité de courtage, et si le résultat n’est pas obtenu dans le cadre de ces activités, aucun droit ne pourra être revendiqué du seul fait de l’opération de présentation du bien. »

Assemblée Plénière des Chambres Civiles de la Cour de Cassation-2017/621-2018/1929 -13.12.2018: Il a été rappelé que les informations selon lesquelles aucun frais ne peut être réclamé en échange du service de présentation du bien immobilier doivent être affichées à un endroit visible pour les clients ; il a été souligné que le courtier n’a droit à une rémunération que si le contrat principal est conclu à la suite de son activité.

11ème Chambre Civile de la Cour de Cassation-2008/12633-2010/8479 -16.07.2010: Il a été précisé que la simple présentation du bien ne donne pas droit à une rémunération, mais qu’une commission peut être due s’il existe un accord écrit et un engagement de rémunération entre les parties à cet égard.

3. Nature Contractuelle du « Formulaire de Présentation de Bien » et des Documents Similaires 

Même si aucun contrat officiel n’a été signé, les « documents de présentation du bien » signés peuvent dans certains cas tenir lieu de contrat écrit. Cependant, le contenu de ces documents est déterminant :

13ème Chambre Civile de la Cour de Cassation-2014/16856-2014/41135 -22.12.2014: Il a été admis que des documents tels que le « Formulaire de Visite de Bien Immobilier à Louer/Vendre » et le « Formulaire d’Offre » ont la nature d’un contrat de courtage, et que les engagements figurant dans ces documents sont contraignants.

Cour de cassation, 13ème Chambre Civile-2012/26395-2013/1157 -23.01.2013: « La disposition selon laquelle des honoraires de courtage seront payés en cas d’achat du bien immobilier prévu dans le contrat, ayant été signée par les parties sans objection… est valide conformément au principe de la liberté contractuelle. »

Cour de cassation, 19ème Chambre Civile-2013/303-2013/4311 -07.03.2013: En revanche, il a été statué que les formulaires qui ne documentent que l’acte de présentation d’un lieu mais ne contiennent pas les éléments essentiels du contrat de courtage ne donnent pas à eux seuls droit à une commission.

4. Situation des paiements effectués sans contrat écrit

12ème Tribunal de Commerce de première instance d’Istanbul Anadolu-2023/521-2024/291 -02.04.2024: Les contrats conclus sans respecter l’exigence de forme écrite sont nuls. Dans ce contexte, il est possible de récupérer les commissions versées à l’agent immobilier sans un contrat valide, conformément aux dispositions sur l' »enrichissement sans cause ».

5. Conclusion et évaluation À la lumière des décisions judiciaires, pour qu’un agent immobilier ait droit à des honoraires de commission :

La présence d’un contrat écrit (ou d’un formulaire de présentation de lieu de cette nature) entre les parties,

L’opération d’achat ou de location du bien immobilier doit s’être réalisée à la suite de l’activité d’intermédiation de l’agent immobilier.

Si aucun document écrit ou contrat n’a été signé, le simple fait que l’agent immobilier ait montré le bien ne lui donne pas le droit de réclamer des honoraires (Cour de cassation, 4ème Chambre Civile-2012/9031-2013/8146 -06.05.2013).

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

L’agent immobilier a seulement montré la maison, dois-je payer une commission ? En règle générale, non. La simple présentation du lieu ne donne pas droit à une commission ; la rémunération est subordonnée à l’existence d’un contrat écrit/engagement de rémunération et à la réalisation de l’opération de vente/location suite à l’intermédiation.

Si il n’y a pas de contrat écrit, l’agent immobilier peut-il réclamer une commission ? Le contrat de courtage immobilier n’est valable que s’il est fait par écrit (art. 520 du Code des Obligations Turc). S’il n’y a pas de contrat valable, la demande de commission est en principe sans fondement.

Le « formulaire de visite » que j’ai signé m’engage-t-il ? Le formulaire peut être considéré comme contraignant s’il contient les éléments essentiels du contrat de courtage et l’engagement de rémunération. Un formulaire attestant uniquement que vous avez visité le bien, sans engagement de rémunération, ne génère pas de commission à lui seul. C’est pourquoi le contenu du document que vous avez signé est déterminant.

J’ai payé la commission mais il n’y avait pas de contrat ; puis-je la récupérer ? Une commission payée sans contrat valable peut être réclamée en vertu des dispositions relatives à l’enrichissement sans cause. Les preuves de paiement et les correspondances sont importantes à cet égard.

J’ai dit verbalement à l’agent immobilier « d’accord, si tu vends, je te donne une commission », est-ce valable ? En matière de courtage immobilier, le contrat est soumis à la condition de validité écrite ; un accord verbal ne constitue pas en principe un contrat de courtage valable. Cependant, la situation peut changer s’il existe un formulaire/une correspondance signée.

Deux agents immobiliers différents m’ont montré la même maison ; dois-je payer les deux ? La commission est due à l’agent immobilier dont l’intermédiation a permis la conclusion du contrat et qui dispose d’un engagement écrit valable. Il convient d’examiner dans le cas concret quelle activité a abouti au résultat et quel document a été signé.

Le taux de commission de l’agent immobilier est-il libre de fixation ? Le taux est déterminé selon l’accord écrit des parties ; cependant, le fondement des honoraires demandés et leur lien avec la transaction réalisée sont soumis à un contrôle judiciaire. Les demandes excessives ou sans fondement peuvent être contestées.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ? — Cabinet d’avocats 2M Hukuk

Les litiges relatifs aux commissions immobilières, bien qu’ils puissent paraître simples en apparence, tournent autour de l’interprétation du contenu des documents, de l’évaluation des exigences de forme et du choix de la jurisprudence appropriée. La question de savoir si un formulaire que vous avez signé constitue un « engagement de paiement d’honoraires », le lien de causalité entre la présentation du bien et la conclusion de l’affaire, ou la récupérabilité d’un montant payé ; dépend souvent de la nature juridique d’une seule phrase ou d’une signature. Une évaluation erronée signifie un paiement inutile ou une affaire perdue.

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk (Fondatrice : Av. Meryem Günay), basé à Tuzla, fournit des services de conseil et de suivi de litiges en droit immobilier et des obligations dans la partie anatolienne d’Istanbul — notamment à Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe — et dans la région de Gebze/Kocaeli. L’expérience du cabinet en droit immobilier et des contrats se reflète directement dans la protection appropriée des droits du client dans les litiges relatifs aux commissions immobilières.

Le soutien que 2M Hukuk peut offrir dans ce domaine :

Analyse de documents et de formulaires : Évaluation de la nature d’engagement de paiement et de contrat du formulaire de visite/offre signé.

Contestation/défense contre une demande de commission : Défense juridique contre les demandes de commission sans fondement ou excessives.

Action en enrichissement sans cause/restitution : Procédure de recouvrement de la commission payée sur la base d’un contrat invalide.

Conseil à l’agent immobilier/agence : Préparation de contrats/textes de formulaires de courtage valides et applicables.

Gestion de la jurisprudence actuelle : Renforcement du dossier par la sélection des décisions actuelles les plus appropriées au cas concret et confirmées par UYAP.

Ne laissez pas vos droits au hasard dans un litige de commission immobilière. Contactez le cabinet d’avocats 2M Hukuk pour l’évaluation de vos documents et la gestion du processus.