1990’larda yapılmış bir apartman düşünün. Binadaki dairelerden yalnızca birinin tapusunda “çatı piyesli mesken” yazıyor; projede bu daireye çatı arasında ek piyes verildiği için arsa payı diğer dairelerden fazla. Diğer daireler ise standart normal kat daireleri. Bugün yönetim, yandaki iki binayla birlikte kentsel dönüşüm için karot aldırıyor ve “herkese eşit daire” esasına dayanan bir ön protokol hazırlanıyor. Diğer malikler protokolü imzalıyor; çatı piyesli dairenin maliki ise imza atmıyor. Kendisine “Size en üst kattan diğerleriyle aynı büyüklükte bir daire verilecek” deniyor. Bir yandan da binaya yapı tatil tutanağı ve imar para cezası gelmesinin süreci nasıl etkileyeceğini merak ediyor.

Bu tablo, kentsel dönüşümde sık karşılaşılan bir sorunu gösteriyor: Tapudaki arsa payı diğerlerinden fazla olan çatı piyesli daire maliki, eşit paylaşım dayatması karşısında hakkını nasıl korur? Bu yazıda 6306 sayılı Kanun’un güncel hâlini, 04.02.2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliğini, salt çoğunluk ve tevhit kurallarını, arsa payının ve çatı piyesinin paylaşımdaki rolünü, azınlıkta kalan malikin hukuki yollarını ve yapı tatil tutanağının sürece etkisini Yargıtay uygulaması ve resmî kaynaklarla ele alıyoruz.

1. Olay Örgüsü ve Cevaplanması Gereken Sorular

Yukarıdaki durumda malikler açısından cevaplanması gereken dört temel soru vardır:

• Bağlayıcılık: Yönetimin hazırladığı ve çoğunluğun imzaladığı ön protokol, imzalamayan malikleri bağlar mı?
• Paylaşım ölçütü: Tapudaki arsa payı fazla olan çatı piyesli daire maliki, yeni binada daha fazla metrekare veya değer talep edebilir mi; “herkese eşit daire” dağılımı hukuka uygun mu?
• Çatı piyesi: Eski binadaki çatı piyesinin yeni binada karşılığı nasıl belirlenir?
• Yapı tatil tutanağı: Binaya düzenlenen yapı tatil tutanağı ve imar para cezası süreci olumsuz etkiler mi?

Bu sorulara geçmeden önce güncel mevzuatı doğru okumak gerekir; çünkü kentsel dönüşüm kuralları 2023’te kanun düzeyinde, 2026’da ise yönetmelik düzeyinde önemli ölçüde değişmiştir.

2. Mevzuat: 6306 Sayılı Kanun ve 2026 Yönetmelik Değişikliği

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘da karar nisabı, 07.11.2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir. Önceki düzenlemede aranan üçte iki çoğunluk yerine artık salt çoğunluk yeterlidir. Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasındaki kural, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlanan değişiklikle yeniden düzenlenen 15. maddesinde ayrıntılı olarak şöyle yer almaktadır:

Bu hükümden, sürecin denetlenmesinde kullanılacak şu unsurlar çıkar:

• Ön şart: Parselde riskli yapı tespit edilmiş olmalıdır.
• Çağrı: Bütün malikler toplantıya çağrılmalıdır; çağrı Ek-12 formuyla muhtarlıkta veya bina kapısında on beş gün ilan edilerek ya da noter aracılığıyla yapılmalıdır.
• Toplantı nisabı: Toplantı hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılmalıdır.
• Karar nisabı: Karar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınmalı ve imzalı tutanağa bağlanmalıdır.
• Bildirim: Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilmelidir.

“Hisseleri oranında” ifadesi, çoğunluğun kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanacağını gösterir. Arsa payı fazla olan malik, bu nedenle karar mekanizmasında da diğer maliklerden daha fazla oy ağırlığına sahiptir. Salt çoğunluğun hesaplanmasına ilişkin ayrıntılar için kentsel dönüşümde salt çoğunluk nasıl hesaplanır? yazımıza bakabilirsiniz.

3. Karot, Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz

Yönetimin “karot aldırması”, binanın riskli yapı olup olmadığının lisanslı kuruluşça tespiti sürecinin bir parçasıdır. 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespitini maliklerden biri de yaptırabilir; bu nedenle karot alınması için tüm maliklerin onayı gerekmez.

• Bildirim: 7471 sayılı Kanun’la getirilen düzenlemeye göre riskli yapı tespitine ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine de işlenir.
• İtiraz: Riskli yapı tespitine, tebliğ veya tebliğ sayılan tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, teknik heyetlerce incelenir.
• Dava: 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir.

Riskli yapı tespitine itiraz, çoğu zaman binanın gerçekten riskli olup olmadığına dair teknik bir tartışmadır. Arsa payı ve paylaşım sorunu yaşayan malikler açısından ise daha önemli olan, tespit kesinleştikten sonra yapılacak toplantı ve kararların usulünü titizlikle takip etmektir. Riskli yapı tespitini kimlerin yaptırabileceği konusunda riskli yapı tespitini kim yaptırır? yazımıza bakabilirsiniz.

4. Ön Protokol ile Salt Çoğunluk Kararı Aynı Şey Değildir

Uygulamada yönetimler veya müteahhitler, riskli yapı tespiti tamamlanmadan maliklerden “ön protokol” veya “niyet belgesi” imzalatır. Bu belgelerin hukuki niteliği, 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk kararından farklıdır:

Dolayısıyla imzalamadığınız ön protokol sizi bağlamaz. Ancak ön protokolü imzalayanların arsa payları toplamı salt çoğunluğu geçiyorsa, riskli yapı tespitinden sonra bu malikler usulüne uygun bir toplantıyla aynı içerikte bir karar alabilir. Bu nedenle ön protokol aşaması, sizin için müzakere aşamasıdır: İtirazlarınızı ve arsa payına uygun paylaşım talebinizi bu aşamada yazılı olarak ortaya koymanız, ileride bu talebin gerekçelendirilmesi bakımından önemlidir.

Oy ağırlığınızı hesaplayın

Çatı piyesli dairenin arsa payı diğerlerinden fazla olduğundan, oy ağırlığı da bir normal dairenin oy ağırlığından yüksektir. Örneğin on daireli bir binada normal dairelerin her biri 9/100, çatı piyesli daire ise 19/100 arsa payına sahipse, tek başına toplamın yaklaşık beşte birini temsil eder. Bu oran tek başına bir kararı engellemeye yetmez; ancak kararın kaç malikin katılımıyla salt çoğunluğa ulaşabileceğini ve müzakere gücünüzü belirler. Tapudaki arsa paylarını toplayarak kendi oranınızı hesaplamanız, sürecin gerçekçi bir değerlendirmesini yapmanızı sağlar.

5. Tevhit: Yandaki İki Binayla Birleşme

Yönetimin yandaki iki binayla birlikte dönüşüm planlaması, parsellerin tevhidini (birleştirilmesini) gerektirir. 04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişikliği tevhit için özel bir kural getirmiştir:

Bu hüküm, sizin durumunuzda üç önemli sonuç doğurur:

• Üç binanın da riskli olması gerekir. Parsellerden birindeki yapı riskli değilse, bu hükme dayanılarak tevhit kararı alınamaz. Bu nedenle üç bina için de riskli yapı tespitlerinin tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol edin.
• Her parselde ayrı çoğunluk aranır. Diğer iki binadaki maliklerin yüksek katılımı, sizin parselinizdeki salt çoğunluğun yerine geçmez. Sizin parselinizde arsa payına göre salt çoğunluk ayrıca sağlanmalıdır.
• Tevhitten sonra oranlar değişir. Tevhit gerçekleştikten sonra yapılacak uygulamaya, birleşik parseldeki hisseler oranında salt çoğunlukla karar verilir. Bu aşamada sizin oy ağırlığınız üç binanın toplamı içinde küçülür. Bu nedenle haklarınızı tevhit kararından önce, kendi parselinizde yazılı olarak güvence altına almanız önemlidir.

Tevhitli projelerde ayrıca her parselin yeni projeye hangi değerle katıldığı, hangi binanın maliklerine hangi katlarda ve cephelerde bağımsız bölüm verildiği, ortak alanların nasıl paylaşıldığı gibi konular ayrıca incelenmelidir.

6. Paylaşımda Arsa Payının Rolü

6306 sayılı Kanun, yeni binadaki bağımsız bölümlerin malikler arasında nasıl paylaşılacağına ilişkin matematiksel bir formül öngörmez; paylaşım malikler arasındaki anlaşmayla veya salt çoğunluk kararıyla belirlenir. Ancak bu serbestlik sınırsız değildir: Arsa payı hem karar mekanizmasının hem de mülkiyet hakkının ölçüsüdür.

Kentsel dönüşümde bina yıkıldığında kat mülkiyeti sona erer ve taşınmaz arsa hâline gelir; maliklerin elinde kalan, tapudaki arsa paylarıdır. Yeni binadaki haklar da bu paylar üzerinden kurulur.

Bunun yanında paylaşım yalnızca metrekareden ibaret değildir. Yeni bağımsız bölümün katı, cephesi, manzarası, kullanım alanı, balkon veya teras imkânı ve çatı kullanım hakkı gibi değer unsurları birlikte değerlendirilmelidir. Önemli olan, her malike düşen toplam değerin arsa payıyla orantılı olmasıdır.

7. Çatı Piyesli Dairenin Değeri ve Yeni Binadaki Karşılığı

Çatı piyesi dairenin parçasıdır

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çatılar, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa ortak yer sayılır; ancak onaylı projede bir bağımsız bölüme özgülenmiş çatı piyesi, o bağımsız bölümün parçasıdır. Çatı piyesli dairenin arsa payının fazla olmasının nedeni de budur: Kat mülkiyeti kurulurken piyesin getirdiği ek alan ve kullanım imkânı dairenin değerine yansıtılmıştır. Kentsel dönüşümde oy hakkı ve paylaşım bu tapu kaydındaki arsa payı üzerinden hesaplanır. Yayımlanmış yazımızda da aktardığımız üzere Yargıtay, fiilî kullanımın değil tapu kayıtlarının esas olduğunu kabul etmektedir. Çatı katı maliklerinin haklarına ilişkin ayrıntılar için kentsel dönüşümde çatı katı maliklerinin hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Yeni binada çatı piyesinin karşılığı

Kanun, eski binadaki çatı piyesinin yeni binada aynen verilmesini zorunlu kılmaz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz; ancak son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Bu nedenle yeni projede çatı piyesinin karşılığı şu yollardan biriyle sağlanabilir:

• Son kat dairesiyle irtibatlı çatı piyesi (dubleks kullanım): Eski durumun yeni binadaki en doğal karşılığıdır; teklif edilen dairenin en üst katta olması bu imkânı sağlayabilir.
• Ek metrekare: Normal katta, arsa payı farkı oranında daha büyük bir daire.
• Teras veya çatı kullanım hakkı: Yeni projede çatı terası varsa, bu alanın kullanımının daireye bağlanması.
• Bedel farkı: Metrekare veya kullanım karşılığı sağlanamıyorsa, değer farkının müteahhit veya diğer malikler tarafından ödenmesi.

Hangi yolun seçileceği, yeni projenin imar durumuna ve müzakereye bağlıdır. Önemli olan, çatı piyesinin getirdiği değer farkının yeni binada bir şekilde karşılanması ve bunun sözleşmede açıkça yazılmasıdır.

Arsa payı düzeltme davası hakkında

Kat Mülkiyeti Kanunu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı tahsis edilmediği hâllerde kat maliklerine arsa payının düzeltilmesi için dava açma imkânı tanır. Kamuya açık kaynaklarda aktarılan Yargıtay uygulamasına göre bu dava ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir; bina yıkılıp kat mülkiyeti terkin edildiğinde davanın konusu kalmaz. Yargıtay uygulamasında arsa payının belirlenmesinde değer ölçütü esas alınır; çatı piyesli dairenin arsa payının fazla olması, piyesin getirdiği ek değerin bir sonucu olduğundan bu fark kendiliğinden hatalı sayılmaz. Bununla birlikte arsa payları konusunda bir anlaşmazlık bekleniyorsa, bağımsız bir değerleme raporu hem müzakerede hem de olası bir davada tarafların elini güçlendirir.

8. “En Üst Kattan Aynı Büyüklükte Daire” Teklifi Nasıl Değerlendirilir?

Yönetimin “Size en üst kattan diğerleriyle aynı büyüklükte bir daire verilecek” şeklindeki teklifi, iki farklı unsuru içerir: aynı metrekare (yani fazla arsa payının metrekare karşılığı verilmiyor) ve üst kat konumu (bazı projelerde değer artırıcı bir unsur). Teklifi değerlendirirken şu soruları sorun:

Teklif uygun bulunursa, bütün şartların düzenleme şeklinde noter sözleşmesine ve ekindeki paylaşım krokisine açıkça yazılması gerekir. Sözlü vaatler veya yalnızca ön protokolde yer alan ifadeler, ileride ispat sorunu doğurur. Yeni binada metrekarenin azalması hâlinde başvurulabilecek yollar için kentsel dönüşümde metrekare azalırsa tazminat yazımıza bakabilirsiniz.

9. Karara Katılmazsanız Ne Olur? Pay Satışı Süreci

Usulüne uygun alınmış salt çoğunluk kararına katılmayan malikler bakımından Yönetmelik şu süreci öngörür:

• On beş gün: Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmeli ve karar verilmelidir.
• Satış: Kabul edilmezse arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır; satış gerçekleşmezse, anlaşmaya uyulmasını kabul eden üçüncü kişilere satılabilir.
• Ruhsat öncesi kontrol: Yönetmelik m.15/4’e göre yapı ruhsatı başvurusundan önce karar ve teklifin karara katılmayanlara usulüne uygun tebliğ edilmiş ve pay satışı için müracaat edilmiş olması gerekir.

Bu nedenle “imzalamıyoruz” demek, uzun vadede arsa payınızın rayiç değer üzerinden satılması riskini beraberinde getirebilir. Rayiç değer, yeni binada alacağınız dairenin değerinden daha düşük olabilir. Bu risk, hakkınızı alarak dönüşüme katılma hedefiyle birlikte düşünülmelidir. Konunun ayrıntıları için kentsel dönüşüme katılmak istemiyorum yazımıza bakabilirsiniz.

10. Hukuki Yollar ve Görevli Yargı Yeri

Kentsel dönüşümde uyuşmazlığın niteliğine göre farklı yargı yollarına başvurulur. Yanlış yola başvurmak süre kaybına yol açabileceğinden bu ayrım önemlidir:

11. Yapı Tatil Tutanağı ve İmar Cezası Süreci Etkiler mi?

3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 32. maddesi uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıldığı tespit edilen yapılar hakkında yapı tatil tutanağı düzenlenir, yapı mühürlenir ve aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınır; 42. maddesi uyarınca da imar para cezası uygulanır.

Kentsel dönüşüme etkisi

• Riskli yapı tespitine engel değildir. Riskli yapı tespiti, binanın depreme karşı dayanıklılığına göre yapılır; binanın ruhsatsız veya ruhsata aykırı kısımlarının bulunması tespiti engellemez. 6306 sayılı Kanun, imar mevzuatına aykırılığı dönüşümün önünde bir engel olarak değil, çoğu zaman dönüşümün gerekçelerinden biri olarak görür.
• Hak sahipliği tapuya göre belirlenir. Oy hakkı ve paylaşım tapudaki bağımsız bölüm ve arsa payı üzerinden hesaplanır; yapı tatil tutanağı bu kaydı değiştirmez.
• Kaçak kısımlar ek hak doğurmaz. Binada sonradan ruhsatsız yapılmış bir kat veya ek alan varsa, bu kısımların yeni binada “yasal daire” gibi değerlendirilmesi güçtür; paylaşım yine tapu kaydına göre yapılır.
• İmar para cezası şahsidir. Ödenmemiş bir imar para cezası varsa, bu ceza kural olarak kimin adına düzenlendiyse onun borcudur. Cezanın kesinleşip kesinleşmediği, kime tebliğ edildiği ve tahsil durumu belediyeden öğrenilmelidir; tahsil için taşınmaza haciz konulmuşsa bu durum dönüşüm sürecinde ayrıca çözülmelidir.

Yapı tatil tutanağı düzenlenirse ne yapılmalı?

Dönüşüm sürecinde belediye tarafından binaya bir yapı tatil tutanağı düzenlenirse, tutanağın içeriği, hangi aykırılığa ve kime ilişkin olduğu ve cezanın muhatabı dikkatle incelenmelidir. Tutanak ve buna dayanan yıkım ya da para cezası kararlarına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Kamuya açık Danıştay içtihadına göre zorunlu unsurları taşımayan bir yapı tatil tutanağına dayanan yıkım ve para cezası kararları hukuka aykırıdır; ayrıca aykırılığı gerçekleştirmediği hâlde doğrudan tapu malikine ceza verilmesi, cezaların şahsiliği ilkesi yönünden tartışılabilir.

12. Adım Adım Yol Haritası

13. Bu Dosyalarda Sürecin Doğru Yürütülmesi Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde arsa payı fazla olan malikin hak kaybı çoğu zaman tek bir büyük hatadan değil, küçük usul eksikliklerinden doğar: imzalanan bir ön protokol, kaçırılan on beş günlük süre, yazılı olarak kayda geçirilmeyen itiraz, sözleşmeye eklenmeyen paylaşım krokisi. Bir kez tevhit kararı alındığında ve paylaşım krokisi imzalandığında, sonradan açılacak davalar hem uzun hem de belirsizdir.

• Karar aşamasından önce: oy ağırlığının hesaplanması, arsa payına uygun paylaşım talebinin gerekçeli olarak bildirilmesi, değerleme raporunun hazırlanması,
• Karar aşamasında: toplantı ve karar usulünün denetlenmesi, tevhit şartlarının kontrolü, teklifin süresinde değerlendirilmesi,
• Sözleşme aşamasında: hakların noter sözleşmesi ve paylaşım krokisiyle güvence altına alınması, müteahhit lehine geniş tolerans ve değişiklik yetkilerinin sınırlandırılması.

Hizmet verdiğimiz bölgeler

2M Hukuk Avukatlık Bürosu Tuzla’dadır. Kentsel dönüşüm, kat mülkiyeti ve imar uyuşmazlıklarında İstanbul Anadolu Adliyesi, İstanbul idare mahkemeleri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı il birimleri ile Gebze ve Kocaeli adliyelerindeki dosyaları takip ediyoruz. Anadolu Yakası’nda Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye ve Sancaktepe; Avrupa Yakası’nda Bakırköy, Beşiktaş, Küçükçekmece ve Esenyurt; Kocaeli’de Gebze, Darıca, Çayırova ve İzmit‘teki malik dosyalarında çalışıyoruz.

14. Sık Sorulan Sorular

Yönetimin imzalattığı ön protokol beni bağlar mı?

Hayır, imzalamadığınız bir protokol sizi sözleşme olarak bağlamaz. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit edildikten sonra maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla usulüne uygun bir karar alınırsa, bu karara katılmayanların arsa payları satış sürecine konu olabilir. Bu nedenle “imzalamadım, bitti” yaklaşımı güvenli değildir; kararın usulü ve içeriği denetlenmelidir.

Çatı piyesli dairemin arsa payı fazla. Yeni binada daha büyük daire almaya hakkım var mı?

Kanun paylaşım için sabit bir formül öngörmez; paylaşım malikler arasındaki anlaşma veya salt çoğunluk kararıyla belirlenir. Ancak Yargıtay, kentsel dönüşümde maliklerin pay oranlarının orantısız biçimde azaltılmasının mülkiyet hakkını zedeleyeceğini ve sebepsiz zenginleşmeye yol açabileceğini kabul etmiştir. Tapudaki arsa payınız, müzakerede ve olası bir davada en güçlü dayanağınızdır.

Çatı piyesi yeni binada da verilmek zorunda mı?

Kanun, eski binadaki çatı piyesinin yeni binada aynen verilmesini zorunlu kılmaz; yeni projede çatı arasının nasıl kullanılacağı imar mevzuatına ve projeye bağlıdır. Ancak çatı piyesi dairenin değerini ve arsa payını artıran bir unsur olduğundan, yeni binada bunun karşılığının ek metrekare, teras veya çatı kullanım hakkı ya da bedel farkı olarak verilmesi talep edilebilir.

Karar için kaç kişinin imzası gerekiyor?

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalara, paydaşların hisseleri (arsa payları) oranında salt çoğunluğuyla karar verilir. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır; bu nedenle arsa payı fazla olan maliklerin oy ağırlığı da daha fazladır.

Yandaki iki binayla birleştirme (tevhit) için herkesin onayı gerekir mi?

04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişikliğine göre tevhit için, parsellerin üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartıyla, her parselde ayrı ayrı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu aranır. Yani sizin parselinizde ayrıca salt çoğunluk sağlanmalıdır; diğer binaların çoğunluğu sizin parselinizin yerine geçmez.

Karara katılmazsam ne olur?

Usulüne uygun alınmış salt çoğunluk kararı ve teklif size bildirildikten sonra on beş gün içinde teklifi incelemez veya kabul etmezseniz, arsa paylarınız Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Bu nedenle itirazlarınızı yazılı olarak ve süresinde ortaya koymanız gerekir.

Karot alındı. Riskli yapı raporuna itiraz edebilir miyim?

Evet. Riskli yapı tespitine, tebliğ veya tebliğ sayılan tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir. Tespit tutanağı yapıya asılır, e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır. Bu nedenle bina kapısını, muhtarlığı ve e-Devlet’i yakından takip edin.

Binamıza yapı tatil tutanağı ve imar cezası gelmesi kentsel dönüşümü etkiler mi?

Riskli yapı tespiti binanın depreme dayanıklılığına göre yapılır; binanın ruhsatsız veya ruhsata aykırı kısımlarının bulunması tespite ve kentsel dönüşüm uygulamasına engel değildir. Hak sahipliği ve oy hakkı tapu kaydına göre belirlenir. Ödenmemiş bir imar para cezası varsa bu, ceza verilen kişinin şahsi borcudur ve tahsil sürecine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

En üst kattan diğerleriyle aynı büyüklükte daire teklif ediliyor. Kabul etmeli miyim?

Kabul etmeden önce teklifin değerini arsa payınızla karşılaştırın. En üst katın konumu, cephesi, çatı kullanım hakkı, teras veya çatı piyesi imkânı gibi özellikler değerini artırabilir; ancak metrekare farkı karşılanmıyorsa ek metrekare, ek alan veya bedel farkı talep edebilirsiniz. Tüm şartlar noter sözleşmesine ve ekindeki paylaşım krokisine açıkça yazılmalıdır.

Hakkımı almak için dava açabilir miyim?

Duruma göre farklı yollar vardır: usulsüz toplantı ve karara karşı adli yargıda dava, riskli yapı tespiti ve satış gibi idari işlemlere karşı idari yargıda dava, paylaşım tamamlandıktan sonra orantısızlık varsa sebepsiz zenginleşme davası. Hangi yolun ne zaman kullanılacağı sürelere bağlı olduğundan sürecin başında hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

15. Kaynaklar Tablosu ve Sonuç

Sonuç olarak, tapuda arsa payı fazla olan çatı piyesli daire maliki, kendisine sunulan “herkese eşit daire” esasına dayalı bir ön protokolü imzalamak zorunda değildir ve imzalamadığı protokol onu bağlamaz. Ancak 6306 sayılı Kanun’un güncel hâlinde, riskli yapı tespitinden sonra hisseleri oranında salt çoğunlukla ve usulüne uygun alınan bir karar, karara katılmayanların paylarının rayiç değer üzerinden satışı sonucunu doğurabilir. Bu nedenle en doğru strateji, dönüşümü engellemek değil, arsa payının değer karşılığını gerekçeli ve yazılı biçimde talep ederek hakkını alarak katılmaktır. Tapudaki arsa payı hem oy ağırlığının hem de paylaşımın ölçüsüdür; Yargıtay pay oranlarının orantısız azaltılmasını mülkiyet hakkına aykırı görmektedir. Çatı piyesinin yeni binadaki karşılığı; son kat dairesiyle irtibatlı piyes, ek metrekare, teras hakkı veya bedel farkı olarak talep edilebilir ve bağımsız bir değerleme raporu bu talebin en güçlü dayanağıdır. Yandaki binalarla tevhit için üç binanın da riskli olması ve her parselde ayrı salt çoğunluk gerekir; bu nedenle haklar tevhit kararından önce güvenceye alınmalıdır. Yapı tatil tutanağı ve imar cezası ise riskli yapı tespitine ve dönüşüme engel değildir; ancak kapsamı ve muhatabı belediyeden öğrenilerek sözleşmede yükümlülükler netleştirilmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyalar için hukuki görüş yerine geçmez. Anılan kararlar yayımlandıkları kaynaklardaki metinlere dayanmaktadır; bir dilekçede veya başvuruda kullanılmadan önce UYAP ya da resmî karar veri tabanlarından teyit edilmelidir. Mevzuat hükümleri sık değiştiğinden güncel metinler Resmî Gazete ve mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edilmelidir.