Emlakçı evi gezdirdi, bir “yer gösterme belgesi” imzalattı; ancak ev satın alınmadı. Birkaç hafta sonra telefon geliyor: “Yer gösterme ücretimizi ödemeniz gerekiyor.” Kimi zaman bu talep bir faturaya, kimi zaman doğrudan bir icra takibine dönüşüyor. Bu yazıda, satış hiç gerçekleşmediğinde emlakçının salt yer gösterdiği için bir bedel isteyip isteyemeyeceğini; Türk Borçlar Kanunu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları ışığında, hem alıcı hem emlakçı gözünden ele alıyoruz.

1. Ev Satılmadıysa Emlakçıya Borcunuz Var mı? Üç Kontrol Sorusu

Hayır, kural olarak yoktur. Emlakçının (kanundaki adıyla simsarın) ücret hakkı, gösterdiği taşınmazın satışının veya kiralanmasının gerçekleşmesine bağlıdır. Evi gezmek, ilanı incelemek, fiyat hakkında bilgi almak ve bir yer gösterme belgesi imzalamak, tek başına ödeme yükümlülüğü doğurmaz.

Bununla birlikte “ödemem gerekmez” sonucuna varmadan önce üç soruyu yanıtlamak gerekir:

• İmzaladığınız belge sadece bir taşınmaz gösterme belgesi mi, yoksa cayma bedeli ve kapora hükümleri içeren bir alım satıma aracılık sözleşmesi mi?
• Belgede, emlakçının yapacağı giderlerin size ait olacağına dair açık bir hüküm var mı?
• Gösterilen taşınmaz, emlakçının haberi olmadan sizin, eşinizin veya bir yakınınızın adına satın alındı mı?

Bu üç sorunun cevabı “hayır” ise, emlakçının yer gösterme ücreti talebinin hukuki dayanağı bulunmamaktadır.

2. Konuyu Düzenleyen Mevzuat: TBK m. 520–523 ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik

Konu iki ayrı düzenlemenin kesişiminde yer alır: simsarlık sözleşmesinin genel çerçevesini çizen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 520–525) ve emlakçılık faaliyetini ayrıntılı olarak düzenleyen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442).

3. Taşınmaz Simsarlığı Yazılı Olmak Zorundadır (TBK m. 520/3)

TBK m. 520/1 simsarlık sözleşmesini şöyle tanımlar: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre simsarlığa kural olarak vekâlet hükümleri uygulanır.

Uygulamada en belirleyici hüküm ise üçüncü fıkradır: “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Bu bir geçerlilik şeklidir. Sözlü anlaşmaya, WhatsApp mesajına veya tanık beyanına dayanılarak taşınmaz simsarlığı ücreti istenemez.

Yer gösterme belgesi bir simsarlık sözleşmesi sayılabilir mi?

Sayılabilir. Yargıtay, başlığı “yer gösterme belgesi”, “emlak görme zaptı” veya “gayrimenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesi” olan belgeleri, iki tarafça imzalanmış ve simsarlık sözleşmesinin asgari unsurlarını taşıyor olmaları hâlinde geçerli bir simsarlık sözleşmesi olarak değerlendirmektedir. Ancak bu tespit emlakçıya yalnızca satış gerçekleştiğinde ücret isteme imkânı verir; satış yoksa belgenin adı ne olursa olsun yer gösterme ücreti doğmaz.

4. Emlakçı Ücrete Ne Zaman Hak Kazanır? Sonuç Şartı (TBK m. 521/1)

TBK m. 521/1: “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.”

Kanun koyucu ücreti emlakçının harcadığı emeğe değil, elde ettiği sonuca bağlamıştır. Emlakçı on kez yer gösterse, ilan verse, pazarlık yürütse dahi taraflar arasında satış sözleşmesi kurulmazsa ücret hakkı doğmaz. Bu, simsarlık sözleşmesini hizmet sözleşmesinden ayıran temel özelliktir.

İlliyet bağı şartı

Ücret için satışın yapılmış olması da tek başına yetmez; satışın emlakçının faaliyeti “sonucunda” kurulmuş olması gerekir. Örneğin emlakçının gösterdiği evi aylar sonra başka bir emlakçı aracılığıyla ve bağımsız bir süreçle satın alan alıcı yönünden, ilk emlakçının faaliyeti ile satış arasında bağ kurulamayabilir. İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin aşağıda aktarılan kararı bu yöndedir.

TBK m. 521/1 emredici mi?

Öğretide TBK m. 521/1’in emredici olmadığı, tarafların ücretin farklı bir koşula bağlanmasını kararlaştırabilecekleri kabul edilmektedir. Ne var ki taşınmaz ticareti bakımından bu serbestinin sınırı Yönetmelik m. 19/4 ile çizilmiştir: taraflar ne kararlaştırırsa kararlaştırsın, yer gösterme hizmetinin kendisi bir bedelin karşılığı yapılamaz. Bu nedenle “gezdirilen her daire için şu kadar ücret ödenir” türünden bir hüküm, yer gösterme ücretine dayanak oluşturmaz.

5. Yer Gösterme Bedeli Yasağı: Yönetmelik m. 19/4 ve Taşınmaz Gösterme Belgesi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 19/1’e göre alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcıya veya kiracıya gösterilmesi, her bir taşınmaz için ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenerek yapılır. Aynı maddenin dördüncü fıkrası ise tartışmaya yer bırakmayacak açıklıktadır:

Taşınmaz gösterme belgesi neyi ispatlar?

Bu belge, belirli bir taşınmazın belirli bir tarihte belirli bir kişiye gösterildiğini ispatlar. Emlakçı açısından değeri, ileride taşınmazın emlakçı devre dışı bırakılarak satın alındığı iddia edildiğinde ortaya çıkar. Belge, müstakil bir yer gösterme ücreti talep hakkı tanımaz.

Mecburi Standard Tebliği’nden bugüne aynı çizgi

Yasak yeni değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.07.2003 tarihli ve 25162 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Mecburi Standard Tebliği’nin “Emlak komisyonculuğu hizmetleri – Genel Kurallar” başlıklı 1.1.3. maddesine atıfla, yer gösterme hizmeti karşılığında ücret istenemeyeceğine dair bilginin fiyat tarifesinde müşterilerin görebileceği bir yere asılması gerektiğini vurgulamıştır. Bugün aynı ilke Yönetmelik m. 19/4 ile doğrudan normatif metne taşınmıştır.

6. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu: Yer Gösterme Bir Hazırlık İşlemidir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK), birden fazla kararında yer göstermenin hukuki niteliğini aynı cümlelerle tarif etmiştir. Bu kararlar, yer gösterme ücreti taleplerine karşı en güçlü dayanaktır.

YHGK, E. 2020/339, K. 2022/723, T. 24.05.2022

Kurul, yer gösterme faaliyetinin tellallığın hazırlık işlemlerinden olduğunu ve sonuç elde edilmediği sürece ücret doğurmayacağını açıkça belirtmiştir:

Karar aynı zamanda sözleşmenin, satıcı ile alıcının bir araya getirilmesi ve satışın da gerçekleşmesi hâlinde ücrete hak kazanılacağına ilişkin bir metin olduğunu; emlakçının satışı gerçekleştirememesi hâlinde sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacağını vurgulamış, Mecburi Standard Tebliği’nin 1.1.3. maddesine de atıf yapmıştır.

YHGK, E. 2021/243, K. 2022/1283, T. 11.10.2022

Kurul bu kararda da aynı ilkeyi tekrarlamıştır:

Karar, aşağıda ayrıca ele alınan “emlakçının devre dışı bırakılması” hükümlerinin geçerliliği bakımından da önemlidir.

YHGK, E. 2017/621, K. 2018/1929, T. 13.12.2018

Kurul, bu hususun Mecburi Standard Tebliği’nin 1.1.3. maddesiyle de “açıklığa kavuşturulduğunu” belirtmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2009/19787, K. 2010/1416, T. 04.02.2010

Mülga Borçlar Kanunu döneminde verilen bu karar, ilkenin köklü olduğunu gösterir:

Daire ayrıca, somut olaydaki belgenin tellallık sözleşmesi sayılamayacağını ve salt yer göstermeye dayalı tellallık ücreti istenmesinin mümkün olmadığını belirtmiştir.

7. İlk Derece Mahkemelerinin Yaklaşımı

Hukuk Genel Kurulu’nun çizgisi ilk derece mahkemelerinde de benimsenmektedir.

İstanbul 7. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2022/119, K. 2023/23, T. 17.01.2023

İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2022/401, K. 2023/360, T. 26.04.2023

Mahkeme, sözleşmedeki ücret hükmünün satıcı ile alıcının bir araya getirilmesi ve satışın gerçekleşmesi hâlinde ücrete hak kazanılacağına ilişkin olduğunu; emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacağını, HGK’nın ifadeleriyle tespit etmiştir.

İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2018/754, K. 2022/160, T. 01.03.2022

Mahkeme TBK m. 520/3’teki yazılı şekil şartına ve TBK m. 521’deki sonuç şartına dayanarak, salt yer göstermenin yeterli olmadığını ve aradan geçen süre sonunda başka bir aracıyla yapılan satışta ilk emlakçı yönünden ücret şartının gerçekleşmediğini kabul etmiştir. Karar, illiyet bağı savunması açısından önemlidir.

8. Satış Olmasa da İstenebilecek Tek Kalem: Kararlaştırılmış Giderler (TBK m. 521/son)

TBK m. 521’in son fıkrası: “Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.”

Bu hüküm yer gösterme ücreti için bir “arka kapı” değildir. Üç şartın birlikte bulunması gerekir:

• Yazılı sözleşmede açık hüküm: Giderlerin iş sahibine ait olacağı önceden ve açıkça kararlaştırılmış olmalıdır.
• Fiilî ve somut gider: Emlakçının gerçekten yaptığı ve belgelendirebildiği harcamalar (örneğin sözleşmede kararlaştırılmış belirli bir ilan gideri) istenebilir.
• Ücret niteliği taşımama: Götürü bir “yer gösterme bedeli”, “danışmanlık ücreti” veya “randevu bedeli” gider değildir; bu adlar altında istenen ödemeler Yönetmelik m. 19/4’e takılır.

9. Aracılık Sözleşmesi İmzaladıysanız: Cayma Bedeli ve Kapora Ayrımı

Uyuşmazlıkların önemli bir kısmında alıcı, yalnızca yer gösterme belgesi değil, daha kapsamlı bir alım satıma aracılık sözleşmesi imzalamış, hatta kapora vermiştir. Bu durumda tablo değişebilir.

Yönetmelik, alım satıma aracılık sözleşmesinde, kararlaştırılması hâlinde ve oran veya tutarı işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla, alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda ödenecek cayma bedeline ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde uygulanacak ceza koşuluna yer verilebileceğini öngörmektedir.

Evi almaktan vazgeçme ve kapora iadesi konusunu ayrıntılı olarak Evi almaktan vazgeçersem emlakçıya ücret öder miyim? başlıklı yazımızda ele aldık.

10. Önemli İstisna: Emlakçıyı Devre Dışı Bırakarak Satın Alma

Yer gösterme ücreti yasağının en sık karıştırıldığı durum budur. Alıcı “satış olmadı” diyerek ödeme yapmıyor; oysa taşınmaz, emlakçıdan habersiz olarak doğrudan malikten, alıcının kendisi veya eşi, çocuğu, kardeşi ya da şirketi adına satın alınmış. Burada talep edilen şey artık bir yer gösterme ücreti değil, sözleşmeye dayalı hizmet bedeli ve varsa ceza koşuludur.

YHGK, E. 2021/243, K. 2022/1283 – devre dışı bırakma hükmü geçerlidir

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2014/5401, K. 2014/30849, T. 13.10.2014 – eş adına alım

Daire, taşınmazın satın alınması hâlinde tellallık ücreti ödeneceğine ilişkin hükmün sözleşme serbestisi gereği geçerli olduğunu; davalının, komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı eşi adına satın alması nedeniyle sözleşmede öngörülen ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmaması gerektiğini belirtmiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2013/11075, K. 2014/12130, T. 17.04.2014 – yerel mahkeme kararının bozulması

Yerel mahkeme, emlakçının yer göstermesi dışında bir eyleminin bulunmadığı ve sadece yer gösterme ile ücrete hak kazanılamayacağı gerekçesiyle davayı reddetmişti. Yargıtay kararı bozmuştur:

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2015/4772, K. 2016/7245, T. 08.03.2016

“Gayrimenkul Görme ve Hizmet Bedeli Sözleşmesi” imzalandıktan sonra gösterilen taşınmazın satın alındığı olayda Daire, bu sözleşmenin gayrimenkul tellallık sözleşmesi olduğunu ve taşınmaz sahibi veya alıcı ile yapılabileceğini belirterek, alıcının komisyon ücretini ödemekle yükümlü olduğu sonucuna varmıştır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2010/13410, K. 2010/14484, T. 02.11.2010

Daire, sözleşmede alıcının kendisine gösterilen taşınmazı sırf komisyon ödememek için emlakçıyı devre dışı bırakarak veya kendisini gizleyerek üçüncü kişi adına satın alması hâlinde emlakçının zararını ve yoksun kaldığı kârı ödeyeceğine dair hükmü vurgulamış; daireyi göstermekle emlakçının edimini yerine getirdiğini, diğer koşulların da oluşması hâlinde ücrete hak kazandığını kabul etmiştir.

İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2018/1363, K. 2021/740, T. 12.10.2021

Mahkeme, ücret hakkını TBK m. 521/1’e ve hizmet bedeline alım satımın tapu siciline tesciliyle hak kazanılacağı ilkesine dayandırmış; devre dışı bırakma hâlinde işletmenin hizmet bedeline hak kazanacağını Yönetmelik’teki düzenleme doğrultusunda açıklamıştır.

11. Yazılı Sözleşme, İmza ve Temsil Yetkisi Sorunları

Emlakçının ücret talebi, satış gerçekleşmiş olsa bile, geçerli bir yazılı sözleşmeye dayanmak zorundadır. Mahkemeler bu noktada titiz davranmaktadır.

İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2024/750, K. 2025/248, T. 18.03.2025

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/370, K. 2023/1722, T. 01.06.2023

Daire, yazılı sözleşme şartını tekrarlamakla birlikte, emlakçının taşınmaz maliki ile yazılı sözleşmesinin bulunmamasının veya malik tarafından yetkilendirilmemiş olmasının, alıcı ile arasındaki yazılı ve imzası inkâr edilmeyen sözleşmeye dayanarak alıcıdan ücret isteme hakkını etkilemeyeceğini belirtmiştir. Yani alıcı, “emlakçının malikle sözleşmesi yoktu” savunmasıyla kendi imzaladığı sözleşmeden kurtulamaz.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi, E. 2019/1787, K. 2023/132, T. 26.01.2023

Alacağın dayanağı olarak gösterilen belgedeki imzanın davalı şirket yetkilisinin eli ürünü olmadığı anlaşılmış; yazılı bir sözleşmenin varlığı yazılı delillerle ispatlanamadığından dava reddedilmiştir.

İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2018/754, K. 2022/160, T. 01.03.2022

Mahkeme, yer görme belgesi altındaki ve ceza koşulu da içeren sözleşme hükümlerinin şirket yönünden bağlayıcı olabilmesi için şirketi temsile yetkili kişilerce imzalanması gerektiğini vurgulamıştır. Şirket adına ev bakan bir çalışanın imzası, şirketi bağlamayabilir.

12. Yargı Kararları Özet Tablosu

13. Emlakçı Yer Gösterme Parası İsterse veya İcra Takibi Başlatırsa Ne Yapmalı?

Talep sözlü olabilir, bir mesajla gelebilir ya da doğrudan icra dairesinden ödeme emri olarak önünüze çıkabilir. İzlenecek yol, talebin şekline göre değişir.

1. Belgeleri toplayın

• İmzaladığınız yer gösterme belgesi veya aracılık sözleşmesinin bir örneği (size verilmediyse yazılı olarak isteyin).
• Emlakçıyla yazışmalarınız, ilan ekran görüntüleri, görüşme tarihleri.
• Taşınmazı satın almadığınızı gösteren durum: Kira sözleşmeniz, başka bir taşınmazın tapusu veya satın alma sürecinin hiç başlamadığını gösteren belgeler.

2. Sözlü veya yazılı talebe karşı

Talebi yazılı olarak ve gerekçesiyle reddetmek, ileride tutarlılığınızı gösterir. Yanıtta Yönetmelik m. 19/4’e ve satışın gerçekleşmediğine atıf yapmak yeterlidir. Talep bir baskı unsuruna dönüşüyorsa, işletmenin bağlı olduğu ticaret il müdürlüğüne Yönetmelik’e aykırılık gerekçesiyle başvuru yapılması da değerlendirilebilir.

3. İcra takibi başlatıldıysa: 7 günlük süre

İcra ve İflas Kanunu m. 62 uyarınca ilamsız takipte ödeme emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmelidir. Süresinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir. İtiraz dilekçesinde borcun tamamına ve fer’ilerine itiraz edildiği açıkça yazılmalıdır. Takip dayanağı belgedeki imza size ait değilse, imza itirazı da ayrıca ve açıkça yapılmalıdır; aksi hâlde imza takip bakımından kabul edilmiş sayılır (İİK m. 62).

4. İtirazın iptali davasında savunma hatları

• Satış gerçekleşmemiştir: TBK m. 521/1 ve YHGK kararları.
• Yer gösterme bedeli yasaktır: Yönetmelik m. 19/4.
• Yazılı ve geçerli sözleşme yoktur: TBK m. 520/3; imza size veya yetkili temsilciye ait değildir.
• İlliyet bağı kurulamaz: Satış başka bir aracıyla, bağımsız bir süreçle ve uzun süre sonra gerçekleşmiştir.
• Devre dışı bırakma iddiası dayanaksızdır: Taşınmaz ne sizin ne yakınlarınızın adına devredilmiştir; ya da alım yetkilendirme sözleşmesinin süresi dışında kalmıştır.
• Ceza koşulu fahiştir: Ceza koşulu istense bile, tacir olmayan borçlu yönünden hâkimin indirim yetkisi (TBK m. 182/son) gündeme gelir.
• Gider talebi belgesizdir: TBK m. 521/son yalnızca kararlaştırılmış ve ispatlanmış giderler için uygulanır.

Uyuşmazlığın niteliğine göre (tüketici işlemi sayılıp sayılmaması, ticari dava niteliği) görevli mahkeme ve dava şartı arabuluculuk gerekliliği değişebilmektedir. Bu nedenle dava açmadan veya davaya cevap vermeden önce görev ve usul yönünden değerlendirme yapılmalıdır.

14. Emlakçı Açısından: Hak Kaybı Yaşamamak İçin Dikkat Edilecekler

Yazı alıcı perspektifinden kurgulansa da aynı içtihat emlakçılar için de bir yol haritasıdır. Ücret alacağını tahsil edemeyen emlakçıların önemli bir kısmı, hakları olduğu hâlde şekil eksikliği nedeniyle davayı kaybetmektedir.

• Alıcıyla ve satıcıyla ayrı ayrı yazılı yetkilendirme / aracılık sözleşmesi yapın; taşınmaz gösterme belgesini her taşınmaz ve her alıcı için ayrı düzenleyin.
• Tüzel kişi müşterilerde imza atan kişinin temsil yetkisini (imza sirküleri) kontrol edin.
• Belgede sadece “gösterildi” bilgisi değil, ücretin hangi koşulda doğacağı, oranı ve devre dışı bırakma hâlindeki sonuç açıkça yazsın.
• Yer gösterme karşılığında bir bedel talep etmeyin; bu hem Yönetmelik’e aykırıdır hem de dosyadaki haklı talebinizi zayıflatır.
• Devre dışı bırakma şüphesinde tapu kayıtlarının mahkeme aracılığıyla sorgulanmasını isteyin; alıcının eşi, çocuğu, kardeşi ve şirketi yönünden de araştırma talep edin.
• Yetkilendirme sözleşmesinin süresini takip edin; Yönetmelik m. 20/8 “süresi içinde” yapılan alımlar için açık bir dayanak sunar.

15. Sık Yapılan 7 Yanlış

16. Sık Sorulan Sorular

Ev satılmadıysa emlakçıya yer gösterme ücreti ödemek zorunda mıyım?

Hayır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 19/4 uyarınca taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da satış gerçekleşmediği sürece salt yer gösterme nedeniyle hak iddia edilemeyeceğini kabul etmektedir.

Yer gösterme belgesi imzalamak beni borç altına sokar mı?

Belge, taşınmazın size gösterildiğini ispatlar. Satış gerçekleşmediği sürece tek başına ödeme borcu doğurmaz. Ancak belgede cayma bedeli, gider veya devre dışı bırakma hükümleri varsa bu hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.

Emlakçı masraflarını isteyebilir mi?

Ancak yazılı sözleşmede giderlerin size ait olacağı açıkça kararlaştırılmışsa ve emlakçı bu giderleri somut olarak belgelendirebiliyorsa (TBK m. 521/son). Götürü bir “hizmet” veya “yer gösterme” bedeli gider sayılmaz.

Gösterilen evi daha sonra doğrudan sahibinden alırsam ne olur?

Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde emlakçı devre dışı bırakılarak satın alma yapılırsa emlakçı hizmet bedeline hak kazanır (Yönetmelik m. 20/8). Sözleşmede ceza koşulu da varsa o da istenebilir; alımın eşiniz veya bir yakınınız adına yapılması sonucu değiştirmeyebilir.

Aynı evi başka bir emlakçı aracılığıyla alırsam ilk emlakçıya ödeme yapar mıyım?

İlk emlakçının faaliyeti ile satış arasında illiyet bağı bulunup bulunmadığına bakılır. Satış başka bir aracının bağımsız faaliyetiyle ve aradan geçen süre sonunda gerçekleşmişse ilk emlakçının ücret şartı gerçekleşmemiş sayılabilir (İzmir 2. ATM 2018/754 E.). Her olay kendi koşullarıyla değerlendirilir.

Kiralık ev bakarken de yer gösterme ücreti istenebilir mi?

Hayır. Yönetmelik m. 19, alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazların gösterilmesini birlikte düzenler; m. 19/4’teki yasak kiralama süreçleri için de geçerlidir.

Emlakçı hakkımda icra takibi başlattı, ne yapmalıyım?

Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmelisiniz (İİK m. 62). Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Emlakçı bundan sonra alacağını itirazın iptali davası, koşulları varsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel hükümlere göre alacak davası yoluyla ileri sürebilir.

Sözlü anlaşma ile emlakçı ücret isteyebilir mi?

Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 520/3). Yazılı ve geçerli sözleşme yoksa ücret talebi dayanaktan yoksundur.

Şirketimiz adına bir çalışanımız belge imzaladı, şirket sorumlu olur mu?

Belgedeki hükümlerin şirketi bağlaması için şirketi temsile yetkili kişilerce imzalanması gerekir (İzmir 2. ATM 2018/754 E.; İzmir BAM 17. HD 2019/1787 E.). Yetkisiz imza şirket yönünden sonuç doğurmayabilir.

Emlakçının yer gösterme ücreti istemesini nereye şikâyet edebilirim?

Taşınmaz ticareti faaliyetleri Ticaret Bakanlığı’nın denetimindedir. İşletmenin bağlı bulunduğu ticaret il müdürlüğüne Yönetmelik’e aykırılık gerekçesiyle başvuru yapılabilir. Şikâyet, ücret talebine ilişkin hukuki uyuşmazlığın mahkemede çözümünün yerine geçmez.

17. Bu Dosyalarda Sürecin Doğru Yürütülmesi Neden Önemlidir?

Emlakçı ücreti uyuşmazlıkları çoğu zaman küçük tutarlı görünür; ancak icra takibi, itirazın iptali davası, icra inkâr tazminatı ve yargılama giderleriyle birlikte beklenenden çok daha büyük bir mali riske dönüşebilir. Sonucu belirleyen, dosyanın ilk günlerinde doğru atılan adımlardır.

Alıcı / kiracı adayı yönünden

• 7 günlük itiraz süresinin ve tebligat usulüne uygunluğunun kontrolü,
• İmzalanan belgenin hukuki niteliğinin (gösterme belgesi mi, aracılık sözleşmesi mi) doğru tespiti,
• Yazılı şekil, imza ve temsil yetkisi itirazlarının zamanında ve açıkça ileri sürülmesi,
• Devre dışı bırakma iddiasına karşı tapu kayıtları, süre ve illiyet yönünden savunma,
• Ceza koşulunun indirilmesi talebinin gerekçelendirilmesi.

Emlakçı / işletme yönünden

• Ücret alacağının hangi hukuki temele (hizmet bedeli, ceza koşulu, gider) dayandırılacağının belirlenmesi,
• Devre dışı bırakma hâlinde tapu kayıtlarının ve yakınlık ilişkisinin ispatına yönelik delil planı,
• Görev, yetki ve dava şartı arabuluculuk yönünden usule uygun takip ve dava stratejisi.

Hizmet verdiğimiz bölgeler

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, gayrimenkul, kira ve simsarlık uyuşmazlıklarında İstanbul Anadolu Yakası’nda başta Tuzla, Pendik, Kartal ve Maltepe olmak üzere Sancaktepe, Sultanbeyli, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy ve Üsküdar’da; Kocaeli’de ise Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, Körfez, Başiskele ve İzmit’te müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi ile Gebze Adliyesi’nde görülen icra ve ticaret dosyaları büromuzun çalışma alanları arasındadır.

Emlakçıya komisyon ödeme yükümlülüğü ve yazılı sözleşme şartı hakkında daha fazla bilgi için Ev gösteren emlakçıya komisyon ödemek zorunda mıyım? başlıklı yazımızı da inceleyebilirsiniz.

18. Kaynaklar ve Önemli Not

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 182 (ceza koşulu), m. 520–525 (simsarlık).
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 62 (ödeme emrine itiraz).
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; son değişiklik RG 29.04.2026, 33238), m. 19 ve m. 20.
• Mecburi Standard Tebliği (RG 08.07.2003, 25162), “Emlak komisyonculuğu hizmetleri – Genel Kurallar” 1.1.3 (YHGK kararlarındaki atıf üzerinden).
• Yazıda anılan Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve ilk derece mahkemesi kararları.