İçindekiler

1. Temel Kural: Aynen Paylaşma Satıştan Önce İncelenir

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Paylaşmanın hangi yöntemle yapılacağı ise TMK m. 699’da düzenlenmiştir. Hüküm üç kademelidir ve sıra bakımından belirleyicidir:

• Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
• Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına; parçaların değerleri denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
• Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle önemli bir değer kaybına uğramadan bölünme olanağı yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Bu kurgu karşısında satış, aynen taksim olanağı hiç değerlendirilmeden başvurulabilecek otomatik bir yöntem değildir. Uygulamada en sık karşılaşılan yanılgı, davacının dilekçesinde “satış suretiyle ortaklığın giderilmesi” talep etmesinin mahkemeyi doğrudan satışa yönlendireceği düşüncesidir. Yargıtay uygulaması bunun tersini söylemektedir.

2. Dava İki Taraflıdır: Davalı da Aynen Taksim İsteyebilir

Ortaklığın giderilmesi davalarının kendine özgü bir usul niteliği vardır: bu davalar iki taraflı olup taraflar bakımından benzer sonuçlar doğurur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 07.11.2024 tarihli, E. 2024/3822, K. 2024/4998 sayılı kararında bu nitelik, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mallarda ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar biçiminde tanımlanmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 14.01.2020 tarihli, E. 2016/12703, K. 2020/373 sayılı kararında da bu davalarda davalının davacı ile aynı haklara sahip olduğu vurgulanmıştır. Pratik sonucu şudur: davalı taraf, cevap dilekçesinde aynen taksim talep ettiğinde mahkeme bu talebi incelemek zorundadır. Davacının satış istemesi, davalının aynen taksim istemini etkisiz kılmaz.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 04.04.2024 tarihli, E. 2024/1198, K. 2024/1998 sayılı kararında ilke şu şekilde formüle edilmiştir: taraflardan birinin aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini istemesi hâlinde ve aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilebileceği hâllerde asıl olan, ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesidir.

3. Mahkemenin Resen Araştıracağı Altı Unsur

Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, tarafların dilekçelerindeki iddialarla sınırlı bir inceleme değildir. Yargıtay içtihatlarında istikrarlı biçimde tekrarlanan formüle göre mahkemece şu unsurlar araştırılmalıdır:

Bu altılı ölçüt; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 22.09.2021 tarihli, E. 2018/161, K. 2021/1063 sayılı kararı ile 5., 7. ve 14. Hukuk Dairelerinin çok sayıda kararında neredeyse aynı cümlelerle tekrarlanmaktadır. Önemli değer kaybı bakımından ise kural nettir: taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusuysa aynen bölünerek paylaştırmaya karar verilemez.

4. Aynen Taksim Araştırması Adım Adım Nasıl Yapılır?

Soyut bir bilirkişi değerlendirmesi bu araştırmayı karşılamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 22.09.2021 tarihli, E. 2018/161, K. 2021/1063 sayılı kararında usul, önce taşınmazın son tapu kayıtlarının ve varsa çaplarının getirtilip incelenmesi, bu kayıtların taşınmazla uyuşup uyuşmadığının ve düzeltilmesi gereken bir durum bulunup bulunmadığının taşınmaz üzerinde keşif yapılarak saptanması, ardından karar verilmesi biçiminde ortaya konmuştur.

Uygulamada araştırmanın kapsaması gereken aşamalar şunlardır:

1. Güncel tapu kayıtları, çap ve kadastro verileri getirtilir.
2. Yüzölçümü, nitelik, sınırlar, fiilî kullanım ve üzerinde yapı bulunup bulunmadığı keşifle belirlenir.
3. Pay ve paydaş sayısı ile her paydaşa özgülenebilecek alan veya bağımsız bölüm durumu değerlendirilir.
4. Teknik bilirkişiden ifraz (taksim) projesi alınır.
5. Projenin imar mevzuatına uygunluğu yetkili idari makamdan sorulur.
6. Tarım arazisi söz konusuysa 5403 sayılı Kanun’daki bölünme ve asgari büyüklük sınırlamaları ayrıca incelenir.
7. Bölünme nedeniyle önemli değer kaybı doğup doğmayacağı belirlenir.
8. Aynen taksim mümkün değilse, nedenleri açık ve denetlenebilir biçimde ortaya konularak satışa geçilir.

Bilirkişi taksimin mümkün olduğunu söylüyorsa satışa karar verilebilir mi?

Hayır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 06.03.2023 tarihli, E. 2022/7441, K. 2023/1303 sayılı kararına konu olayda fen bilirkişisi raporunda, yol, park ve çocuk bahçesine yapılacak terklerden sonra kentsel konut alanlarına denk gelen kısımlarda yeni imar parselleri oluşacağı ve bu parsellerin tapu kayıt malikleri arasında hisse değerleriyle orantılı bölünmesinin mümkün olduğu belirtilmiştir. Buna rağmen mahkeme, bir paydaşın satışta ısrar etmesi ve diğer hissedarların muvafakati alınmadan parsellere ayırmanın uygun olmadığı gerekçesiyle satışa hükmetmiş; karar bozulmuştur.

Bunun tersi de geçerlidir: paydaş sayısının çok fazla olduğu ve payların taksime elvermediği durumlarda satış kaçınılmazdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 07.11.2024 tarihli, E. 2024/3822, K. 2024/4998 sayılı kararında, çok sayıda hissedarı bulunan parselde pay ve paydaş durumuna göre aynen taksimin mümkün olamayacağı, ortaklığın satış yoluyla giderilebileceği sonucuna varılmıştır.

5. İmar Kanunu Bakımından İfraz Koşulları (m. 15)

3194 sayılı İmar Kanunu m. 15, 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra planlı alanlarda ifraz için sıkı bir ön şart getirmiştir. Hükme göre imar planı bulunan alanlarda uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır; ifraz ve tevhit işlemleri ise parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin de imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.

Bu düzenlemenin ortaklığın giderilmesi davasındaki karşılığı şudur: parselasyon planı tescil edilmemiş bir imar parselinde ifraz talebi baştan reddedilir, dolayısıyla aynen taksim hukuken imkânsız hâle gelir. Buna karşılık maddede sayılan istisnalar da vardır. Kamu yatırımları veya kamu mülkiyetine ait alanlar, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar, koruma amaçlı imar planı bulunan alanlar ve büyük kısmı uygulama imar planına uygun oluşmuş imar adalarının geri kalan kısımlarında birinci ve ikinci fıkradaki şartlar aranmaz.

Ayrıca maddenin son kısmı uyarınca, imar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde ifrazların asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikteki esaslara göre belirlenir; imar planı dışında kalan alanlarda ise yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez. Taşınmazın imar planı içinde mi dışında mı kaldığı, bu nedenle aynen taksim incelemesinin sonucunu doğrudan etkiler.

6. İdari Onay: Belediye Encümeni ve İl İdare Kurulu (m. 16)

3194 sayılı İmar Kanunu m. 16 uyarınca, belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin resen veya müracaat üzerine tevhit veya ifrazı ile bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya terkininin Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyeye veya valiliğe intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkin için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi işlemi bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Yargıtay uygulamasında izlenecek yol açıktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 22.09.2021 tarihli, E. 2018/161, K. 2021/1063 sayılı kararında; aynen bölünerek paylaştırma hâlinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre, taşınmaz belediye veya mücavir alan sınırları içindeyse belediye encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, belediye dışındaysa il özel idaresinden İmar Kanunu ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin mümkün olup olmadığının sorulacağı belirtilmiştir. Aynı usul 5., 7. ve 14. Hukuk Dairelerinin çok sayıda kararında tekrarlanmıştır.

Buradaki sıralama önemlidir: önce proje, sonra onay. Mahkemenin idareye “bu taşınmaz bölünebilir mi?” biçiminde soyut bir yazı yazması yeterli değildir; idarenin değerlendirebileceği somut bir taksim projesi sunulmalıdır. Proje olmadan alınan olumsuz cevaba dayanılarak verilen satış kararı, eksik inceleme sayılabilir.

7. Onay Makamından Olumsuz Cevap Gelirse Ne Olur?

İmar düzenlemeleri kamu düzenine ilişkindir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun anılan kararında bu husus açıkça vurgulanmış ve onay makamından olumsuz cevap gelmesi hâlinde, istek de varsa ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Aynı sonuç 5., 7. ve 14. Hukuk Dairelerinin kararlarında da tekrarlanmaktadır.

Bu aşamada paydaşların ileri sürebileceği iki savunma kalır. Birincisi, sunulan projenin gerçekten uygulanabilir bir proje olup olmadığıdır; hatalı veya eksik hazırlanmış bir projeye verilen ret cevabı, taksimin imkânsızlığını değil projenin yetersizliğini gösterir. İkincisi, idarenin ret gerekçesinin mevzuata dayanıp dayanmadığıdır. İdarenin gerekçesiz reddi hâlinde, bu işleme karşı idari yargı yolu ayrıca değerlendirilebilir.

8. Tarım Arazilerinde Bölünmezlik Sınırı (5403 m. 8)

Taşınmaz tarım arazisi vasfındaysa, imar yönünden teknik olarak mümkün görünen bir bölünme hukuken uygulanamayabilir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8 uyarınca asgari tarımsal arazi büyüklüğü Bakanlıkça belirlenir ve belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır.

Bu değerler tabandır; Bakanlık asgari büyüklükleri günün koşullarına göre artırabilir. Kanun ayrıca tarım arazilerinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceğini, hisselendirilemeyeceğini ve Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağını düzenlemektedir. Ayrıca 5403 sayılı Kanun’a ekli (1) sayılı listede il ve ilçeler bakımından belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri vardır; tarımsal araziler bu büyüklüklerin de altında ifraz edilemez, bölünemez.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 24.11.2025 tarihli, E. 2025/3868, K. 2025/4964 sayılı kararında, tarımsal arazi niteliğindeki taşınmazın yüzölçümü ve hisse oranları dikkate alındığında asgari tarımsal arazi büyüklüğü altında bölünemeyeceği gözetilmeden aynen taksim kararı verilmesi doğru görülmemiş ve hüküm bozulmuştur. Yani bu sınırlama yalnızca satış isteyen tarafın değil, aynen taksim kararı veren mahkemenin de aleyhine işleyebilir.

9. Miras Yoluyla Gelen Tarım Arazileri (5403 m. 8/C)

Uyuşmazlık miras yoluyla intikal etmiş tarımsal araziye ilişkinse tablo tamamen değişir. Bu durumda seçenek yalnızca “aynen taksim mi, satış mı” değildir. 5403 sayılı Kanun m. 8/C uyarınca mirasçılar, terekedeki tarımsal arazinin mülkiyeti hakkında dört yoldan birini kararlaştırabilirler:

• Bir mirasçıya veya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini karşılaması durumunda birden fazla mirasçıya devri,
• TMK m. 373 ve devamına göre kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devri,
• Mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları, Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre kuracakları limited şirkete devri,
• Mülkiyetin üçüncü kişilere devri.

Mirasçılar anlaşamazsa her biri sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu durumda hâkim, kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutularak belirlenen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devre karar verir. Birden çok ehil mirasçı varsa öncelik, asgari geçimini bu arazilerden sağlayan mirasçınındır; o da yoksa ehil mirasçılar arasında en yüksek bedeli teklif edene devredilir. Hiç ehil mirasçı yoksa mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif edene devredilir. Arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmadığı takdirde hâkim satışa karar verir ve elde edilen gelir paylar oranında dağıtılır.

Maddede ayrıca yirmi yıllık bir denkleştirme mekanizması vardır: devirden itibaren yirmi yıl içinde arazinin tamamı veya bir kısmı tarım dışı kullanım nedeniyle değer kazanırsa, devir tarihindeki parasal değer izin tarihine göre yeniden hesaplanır ve aradaki fark, devralan mirasçı tarafından diğer mirasçılara payları oranında ödenir. Bu hüküm, ehil mirasçıya düşük bedelle devir yapıldığı dosyalarda diğer mirasçılar için önemli bir güvence oluşturur.

10. 2026 Değişikliği: Kooperatiflere Getirilen Edinim Yasağı

11/6/2026 tarihinde kabul edilip 20 Haziran 2026 tarihli ve 33286 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7584 sayılı Kanun’un 23. maddesiyle, 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesine yeni bir fıkra eklenmiştir. Buna göre 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na tabi kooperatifler; 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlar ile bu planlar dışında kalan ve 5403 sayılı Kanun’a tabi alanlarda yer alan taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemezler. Tek istisna, tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin Bakanlık iznine tabi edinimidir.

Bu düzenleme, asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve bölünemezlik hükümlerini değiştirmez; ancak ortaklığın giderilmesi davalarında iki noktada sonuç doğurur. Birincisi, paydaşlar arasında bir kooperatif bulunuyorsa aynen taksimde o paydaşa pay özgülenmesinin hukuken mümkün olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. İkincisi, tapu yerine kooperatif hissesi devrine dayanan edinimler bakımından paydaşlık iddialarının dayanağı tartışmalı hâle gelebilir.

11. Üzerinde Bina Varsa: Kat Mülkiyeti Kurulması Seçeneği

Taşınmaz üzerinde tamamlanmış yapı veya bağımsız bölümler varsa, aynen taksim araştırması yalnızca arsanın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğiyle sınırlı değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 uyarınca, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim gayrimenkulün mülkiyetinin m. 12’de yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 03.10.2025 tarihli, E. 2025/3023, K. 2025/4013 sayılı kararında bu nokta çok net biçimde ifade edilmiştir: aynen taksim istemi, aynı zamanda kat mülkiyeti kurulması talebini de içerir. Bu konuda araştırma yapılmadan kurulan hüküm, eksik araştırma nedeniyle bozulmuştur. Aynı kararda, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığına ilişkin bilirkişi raporuna itibar edilerek satışa hükmedilmesi de eleştirilmiştir.

Kat mülkiyeti kurulması için KMK m. 12 uyarınca gereken temel belgeler; yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanmış ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve maliklerce imzalanmış yönetim planıdır. Mimari projede bağımsız bölümlerin ölçüleri, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve yapı inşaat alanları açıkça gösterilmelidir. Arsa payı ve ortak alan kavramlarının ayrıntılı değerlendirmesi için Bina Ortak Alanlarında Değişiklik Yapılabilir mi? ve Apartman/Site Ortak Gider Payı Nasıl Paylaştırılır? başlıklı yazılarımıza bakabilirsiniz.

12. Projeye Aykırılık Varsa Kat Mülkiyeti Kurulamaz mı?

Uygulamada yapıların çoğu projesine tam uygun değildir. Bu durumda mahkemelerin sık düştüğü hata, “kat mülkiyeti kurulamaz” sonucuna varıp doğrudan satışa geçmektir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 18.02.2021 tarihli, E. 2017/4362, K. 2021/1018 sayılı kararında bu yaklaşım reddedilmiştir.

Karara göre, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklar bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmamalı; bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hâle getirilmesi mümkünse, bunun kat mülkiyeti kurulmasını isteyen tarafa tamamlattırılması gerekir. Aynı kararda, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında bu talebi ileri sürmesi hâlinde m. 12’deki belgelerin de tamamlattırılacağı belirtilmiştir.

Buna karşılık, bozma ilamı gereği kat mülkiyeti araştırması usulünce yapılmış ve taksimin mümkün olmadığı tespit edilmişse satış kararı yerinde görülmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 21.09.2023 tarihli, E. 2023/1479, K. 2023/7635 ve 11.10.2023 tarihli, E. 2023/3212, K. 2023/8802 sayılı kararlarında; önceki bozma ilamlarına uyularak bağımsız bölüm sayısının belirlenmesi, pay-paydaş sayısının aynen taksime uygunluğunun ve kat mülkiyeti kurulmasının araştırılması sonrasında verilen satış kararları onanmıştır.

13. Hâkimin Yetkisinin İki Sınırı

Aynen taksim yönünde karar verilirken hâkimin takdiri sınırsız değildir. Yargıtay kararlarında iki yasak açıkça belirlenmiştir.

Paylı bırakma yasağı

Paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. Bu ilke Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 06.11.2023 tarihli, E. 2023/5106, K. 2023/10403 ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 07.10.2024 tarihli, E. 2024/2822, K. 2024/4331 sayılı kararlarında yer almaktadır. Yani “bir kısmı bölünsün, kalan kısım ortak kalsın” biçiminde bir çözüm, tüm paydaşların açık rızası olmadıkça kurulamaz.

Resen taşınmaz özgüleme yasağı

Birden fazla taşınmazın söz konusu olduğu dosyalarda, paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hâkim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanının diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez. Bu ilke de anılan kararlar ile Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2017 tarihli, E. 2015/18432, K. 2017/9022 sayılı kararında yinelenmiştir.

14. Görev, Yetki ve Satış Usulü

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-b uyarınca, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve bu yetki kesindir.

Satış yöntemine karar verilmesi hâlinde HMK m. 322/2 uygulanır: paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde hâkim satış için bir memur görevlendirir; taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Ancak bu hüküm satışın nasıl yürütüleceğini düzenler; satışa geçilmeden önce TMK m. 699 kapsamında aynen taksim olanağının araştırılması gerekliliğini ortadan kaldırmaz.

Ayrıca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması ancak bütün paydaşların rızasıyla mümkündür. Tek bir paydaşın itirazı, satışın herkese açık açık artırma biçiminde yapılması sonucunu doğurur. Bu, paydaşların taşınmazı elde tutma stratejisi bakımından önemli bir ayrımdır.

15. Miras Ortaklığı ve Elbirliği Mülkiyeti Bakımından Durum

Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabiyse benzer ilkeler geçerlidir. TMK m. 642 uyarınca mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir ve terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden talep edebilir.

Maddenin devamında, hâkimin terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırma yapacağı; mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki farkın para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanacağı düzenlenmiştir. Ayrıca paylaşmanın derhâl yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, sulh hâkimi mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir.

Paylı mülkiyetle ilgili hükümler, aksine bir düzenleme bulunmadıkça elbirliği mülkiyetinin paylaştırılmasında da uygulanır. Tapuda paydaş görünmeyen ancak fiilen kullanan kişilerin durumu ise ayrı bir konudur; resmî bir taksim olmadıkça fiilî kullanım mülkiyeti ana taşınmazdan ayırmaz. Bu ayrımın kentsel dönüşüm bağlamındaki yansımasını Çatı Arası Piyesli Dairede Kentsel Dönüşüm Hakkı Kime Ait? başlıklı yazımızda ele aldık.

16. Bozma Riski Doğuran Yedi Eksiklik

1. Satış kararının yalnızca bir paydaşın satış talebine dayandırılması.
2. Aynen taksim talebi bulunmasına rağmen teknik bilirkişiden ifraz projesi alınmaması.
3. Belediye encümeni veya il idare kurulu / il özel idaresi görüşünün alınmaması.
4. Tarım arazisinin 5403 sayılı Kanun’daki asgari ve yeter gelirli büyüklük sınırları yönünden incelenmemesi.
5. Taşınmaz üzerinde yapı bulunduğu hâlde kat mülkiyeti kurulması seçeneğinin araştırılmaması.
6. Bilirkişi raporunun değer kaybı ve denkleştirme hususlarını içermemesi.
7. İmar planı, parselasyon ve tapu-kadastro verilerinin güncel hâliyle getirtilmemesi.

Özet tablo

17. Sıkça Sorulan Sorular

Diğer paydaş satış istiyor, ben istemiyorum. Satışı engelleyebilir miyim?

Doğrudan engelleyemezsiniz, ancak aynen taksim talep ederek mahkemeyi bu yönde araştırma yapmaya zorlayabilirsiniz. Bu davalar iki taraflı olduğundan davalının aynen taksim talebi, davacının satış talebi kadar dikkate alınır. Taksim teknik ve hukuken mümkünse asıl olan aynen taksimdir.

Bilirkişi “aynen taksim mümkün değil” dediyse dava bitmiş midir?

Hayır. Rapor, imar makamlarının görüşünü ve varsa tarımsal arazi sınırlamalarını içermiyorsa tek başına yeterli olmayabilir. Ayrıca üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulması seçeneğinin ayrıca araştırılması gerekir; bu araştırma yapılmadan verilen karar bozma riski taşır.

Payım küçük; aynen taksimde bana pay düşer mi?

Bölünen parçaların değerleri paylara denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Ancak payınıza düşecek alan asgari ifraz ölçüsünün veya tarımsal arazilerde kanuni alt sınırın altında kalıyorsa aynen taksim mümkün olmayabilir.

Tarlamız çok paydaşlı; mirasçılardan biri araziyi alabilir mi?

Miras yoluyla intikal etmiş tarımsal arazilerde 5403 sayılı Kanun m. 8/C özel bir düzen kurar. Mirasçılar anlaşamazsa hâkim, ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devre karar verebilir. Birden çok ehil mirasçı varsa öncelik, asgari geçimini bu arazilerden sağlayana aittir. Kimse talep etmezse satışa karar verilir.

Bina projesine aykırı; kat mülkiyeti kurulamaz denilerek satışa karar verilebilir mi?

Eksiklikler giderilebilir nitelikteyse hayır. Yargıtay uygulamasında, fiilî durum ile onaylı proje arasındaki aykırılıklar veya projesiz inşa gibi hâllerde doğrudan kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmaz; eksikliklerin talep eden tarafa tamamlattırılması gerekir.

Taşınmazın bir kısmı bölünüp kalanı ortak bırakılabilir mi?

Paydaşların tamamı rıza göstermedikçe hayır. Yargıtay kararlarında, paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümünün paylı bırakılamayacağı açıkça belirtilmiştir.

Satışa karar verilirse taşınmazı ben satın alabilir miyim?

Açık artırmaya paydaşlar da katılabilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması ise ancak bütün paydaşların rızasıyla mümkündür; bir paydaşın itirazı hâlinde satış herkese açık şekilde yürütülür.

Dava hangi mahkemede açılır?

Değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

18. Bu Dosyalarda Sürecin Doğru Yürütülmesi Neden Önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davaları, dışarıdan bakıldığında basit görünen ancak sonucu geri döndürülemeyen davalardır. Satış kararı kesinleştiğinde taşınmaz elden çıkar; yıllardır ailede kalan bir tarla veya bina, açık artırmada üçüncü kişilere geçebilir. Bu nedenle aynen taksim veya kat mülkiyeti talebinin zamanında, doğru hukuki nitelendirmeyle ve teknik dayanağıyla birlikte ileri sürülmesi belirleyicidir.

Dosyaların çoğunda kritik nokta bilirkişi aşamasıdır. Rapor imar makamının görüşünü içermiyorsa, tarımsal arazi sınırlarını değerlendirmemişse ya da kat mülkiyeti seçeneğine hiç değinmemişse, buna süresinde ve teknik gerekçelerle itiraz edilmesi gerekir. İtiraz edilmeyen rapor hükme esas alınır ve istinaf aşamasında bu eksikliği gidermek çoğu zaman mümkün olmaz.

İlgili Yazılarımız

• Çatı Arası Piyesli Dairede Kentsel Dönüşüm Hakkı Kime Ait? Arsa Payı mı, Fiili Kullanım mı Esas?
• Bina Ortak Alanlarında Değişiklik Yapılabilir mi?
• Apartman/Site Ortak Gider Payı Nasıl Paylaştırılır?