Taşınmazı sonradan satın alan malikle imzalanan “yeni” kira sözleşmesi, hak ve nesafete göre kira tespiti için aranan beş yıllık süreyi baştan başlatır mı? Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında, kiracı ve kiraya veren için uygulamaya dönük tam rehber.
Kısa cevap: Kural olarak sıfırlanmaz. Taşınmazı satın alan yeni malik, Türk Borçlar Kanunu m.310 uyarınca eski malikin halefi olur; kira ilişkisi kaldığı yerden devam eder. Yeni malikle imzalanan sözleşme çoğu zaman hukuken bir “yenileme (tecdit)” niteliğindedir ve beş yıllık süre ilk sözleşmenin başlangıç tarihinden işlemeye devam eder.
Kritik istisna: Yeni sözleşmeyle belirlenen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygunsa ya da önceki kira ilişkisinin varlığı ispat edilemiyorsa, mahkemeler bunu yeni bir hukuki başlangıç sayabilmekte ve beş yıllık süreyi yeni sözleşme tarihinden başlatmaktadır. Dolayısıyla belirleyici olan sözleşmenin adı değil, bedelin rayice uygun olup olmadığıdır.
1. Sorunun pratik önemi: Beş yıl neyi değiştirir?
Kira hukukunda beş yıl, sadece bir takvim eşiği değildir; kira bedelinin hangi yöntemle belirleneceğini kökten değiştiren bir dönüm noktasıdır.
- Beş yıl dolmadan: Yıllık artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa dahi bu sınır aşılamaz.
- Beş yıl dolduktan sonra: Hâkim, TÜFE tavanı ile bağlı olmaksızın; taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini de gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Piyasanın çok altında kalmış kiralarda aradaki fark kat kat olabilmektedir.
Bu nedenle “beş yıl doldu mu, dolmadı mı?” sorusu, çoğu dosyada davanın esasını tayin eder. Taşınmaz el değiştirdiğinde ve yeni malikle kâğıt üzerinde “yeni” bir sözleşme imzalandığında ise sürenin hangi tarihten başlayacağı ciddi biçimde tartışmalı hâle gelir. İşte bu makalenin konusu tam olarak budur.
Not: Konut kiralarında 11 Haziran 2022’de yürürlüğe giren %25’lik geçici artış tavanı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bugün hem konut hem çatılı işyeri kiralarında tek yasal tavan, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Güncel oranlar için: Nisan 2026 kira artış oranı ve Mart 2026 kira artış oranı yazılarımız.
2. Yasal çerçeve: TBK m.344, m.345 ve m.310
2.1. TBK m.344 — Kira bedelinin belirlenmesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi üç kademeli bir sistem kurar:
- f.1 – Anlaşma varsa: Tarafların yenilenen dönemler için kararlaştırdıkları artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
- f.2 – Anlaşma yoksa: Bedel, aynı tavanı aşmamak üzere hâkim tarafından kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir.
- f.3 – Beş yıl sonrası: Anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda bedel; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Sık yapılan bir hata: 2019 öncesi tarihli birçok Yargıtay kararında ve internetteki eski içeriklerde madde metni “üretici fiyat endeksindeki artış oranı” şeklinde geçer. Bu ibare, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesiyle “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” olarak değiştirilmiştir. Eski kararlardan alıntı yaparken bu değişikliğin belirtilmesi gerekir; aksi hâlde dilekçe yürürlükten kalkmış bir ölçüte dayandırılmış olur.
Kanunun bu düzenlemesi emredici niteliktedir. Nitekim yerleşik içtihatta da vurgulandığı üzere:
“Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.”
Bunun pratik sonucu şudur: Taraflar sözleşmeye “beş yıllık süre yeniden başlar”, “kiracı hak ve nesafet talebinden feragat eder” gibi kayıtlar koysa dahi, kiracı aleyhine olan bu kayıtlar geçerli sayılmaz.
2.2. TBK m.345 — Dava açma süresi ve kararın etkisi
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekir. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın yeni dönem sonuna kadar açılacak dava da aynı sonucu doğurur.
2.3. TBK m.310 — Kiralananın el değiştirmesi
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Bu hüküm, 818 sayılı eski Borçlar Kanunu dönemindeki “satım kirayı bozar” anlayışını tersine çevirmiş ve “satım kirayı bozmaz” ilkesini benimsemiştir. Makalenin bütün cevabı esasen bu maddede saklıdır.
3. Beş yıllık sürenin hukuki anlamı
Beş yıllık süre, kiracıyı ani ve öngörülemez bedel artışlarından korumak için tanınmış bir istikrar süresidir. Kanun koyucu, bu süre boyunca kiracıya endeksle sınırlı öngörülebilir bir artış rejimi tanımış; sürenin sonunda ise kiraya verenin mülkiyet hakkını korumak adına bedelin piyasa gerçekliğine yaklaştırılmasına imkân vermiştir.
“Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası gereğince beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Karar tarihi itibarıyla madde metninde “üretici fiyat endeksi” yer almaktaydı; bugün geçerli ölçüt TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (7161 s. K. m.56).
Sürenin hesabında esas alınan tarih, kira ilişkisinin fiilen ve hukuken başladığı tarihtir; sözleşmenin kaç kez yenilendiği veya kaç ayrı kâğıt imzalandığı değil. Konuya ilişkin ayrıntılı incelememiz için: Yargıtay Kararları Işığında Beş Yıllık Sürenin Dolmasıyla Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
4. “Satım kirayı bozmaz”: Yeni malikin halefiyeti
Taşınmazın satılması, bağışlanması, miras yoluyla intikali veya cebrî icra ile el değiştirmesi hâlinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı hâline gelir. Sözleşmeden doğan hakların sahibi olduğu gibi borçlarından da sorumludur. Yeni malik, kira ilişkisini “sıfırdan kurmuş” sayılmaz.
“…davacının taşınmazı satın almakla 01.11.2017 tarihli sözleşmede eski malikin halefi konumunda olduğu…”
“Davalının taşınmazda; eski malikle imzalanan 29.12.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme uyarınca kiracı olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.”
Kararda kira tespit süresinin başlangıcı olarak eski malik dönemindeki sözleşme tarihi esas alınmıştır.
Bu ilkenin doğal sonucu: Mülkiyetin devri, kiracının beş yıllık birikmiş “kıdemini” yok etmez. Aksi kabul, kiraya verenlerin taşınmazı bir yakınına devrederek kiracının kanuni korumasını kolayca bertaraf etmesine yol açardı ki bu, m.344’ün kamu düzenine ilişkin niteliğiyle bağdaşmaz.
5. Kural: Yenileme sözleşmesi beş yıllık süreyi sıfırlamaz
Uygulamada yeni malikler, satın alma sonrasında kiracıyla “yeni” bir kira sözleşmesi imzalamayı tercih eder. Amaç genellikle masumdur: taraf bilgilerini, IBAN’ı ve kira başlangıç tarihini güncellemek. Ancak bu belge, çoğu kez hukuken bağımsız yeni bir sözleşme değil, mevcut ilişkinin yenilenmesidir (tecdit).
“…ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.”
“Bu sözleşmelerde sadece kira başlangıç tarihinin değiştirildiği, kira bedelinin de bir miktar arttırıldığı anlaşılmaktadır. Ancak kira bedelinin rayice uygun olarak arttırılmadığı açıkça görülmektedir. Bu durumda sonraki kira sözleşmelerinin yeni bir sözleşme olduğu ve bu sözleşmeler ile kira ilişkisinin yenilendiği kabul edilemez.”
Güncel içtihat da aynı çizgidedir:
“…yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi hâlinde, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.”
6. Belirleyici ölçüt: Rayiç bedel testi
Yargı kararlarının ortak paydası nettir: Mahkemeler sözleşmenin başlığına, tarihine veya “yeni sözleşmedir” ibaresine değil, ekonomik içeriğine bakar. Sorulan tek soru şudur:
“Yeni sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli, imza tarihindeki serbest piyasa (rayiç) değerine karşılık geliyor mu?”
- Hayır, bedel rayicin altındaysa: Kiracının eski kira ilişkisinden gelen korumasının devam ettiği kabul edilir. Süre ilk sözleşmeden işler.
- Evet, bedel rayice uygunsa: Taraflar arasında ekonomik olarak yeni bir denge kurulduğu, dolayısıyla yeni bir kira ilişkisi doğduğu kabul edilebilir. Süre yeni sözleşmeden başlar.
Bu testin arkasındaki mantık şudur: Beş yıllık koruma, kiracının bedelinin zamanla piyasadan kopmasının karşılığıdır. Bedel zaten piyasaya çekilmişse korunacak bir “kopukluk” kalmaz; koruma yeniden işlemeye başlar.
7. İstisna: Sürenin yeniden başladığı hâller
7.1. Gerçek anlamda yeni bir sözleşme kurulması
“Taraflar arasında 01.06.2013 başlangıç tarihli yeni bir sözleşme imzalanmış olmakla bu sözleşmenin esas alınması gerekmektedir.”
Daire, beş yıllık sürenin dolmadığı gerekçesiyle hak ve nesafete göre tespit talebini reddetmiştir.
7.2. Önceki sözleşmenin ispat edilememesi
“…01.02.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren TBK’nın 344. maddesinde belirtilen 5 yıllık süre olmadığından yine kira bedeli hak ve nesafete göre değil endekse göre tespit edilecektir.”
Kararda, eski sözleşmenin varlığının ispatlanamaması ve yeni sözleşmede kiralananın mevcut durumunun “kiralamaya hazır boş dükkân” olarak gösterilmesi belirleyici olmuştur.
Kiracılar için kritik uyarı: Bu son karar, uygulamada en çok hak kaybına yol açan noktayı gösteriyor. Kiracı, eski malikle imzaladığı ilk sözleşmeyi saklamamış ve ödeme geçmişini belgeleyememişse, sırf ispat yetersizliği yüzünden yıllarca süren kira ilişkisi “yeni başlamış” sayılabilmektedir. İlk sözleşmeyi ve ödeme dekontlarını asla imha etmeyin.
8. Özet tablo ve karar akış şeması
| Durum | Hukuki değerlendirme | Sürenin başlangıcı |
|---|---|---|
| Taşınmazın satın alınması (yeni sözleşme yok) | Yeni malik, eski malikin halefidir (TBK m.310) | İlk sözleşme tarihi |
| Rayice uygun olmayan yenileme sözleşmesi | Sözleşme “yenileme/tecdit” sayılır, süreyi sıfırlamaz | İlk sözleşme tarihi |
| Yalnızca tarih/IBAN güncellemesi içeren sözleşme | Şeklî yenileme; ekonomik denge değişmemiştir | İlk sözleşme tarihi |
| Rayice uygun bedelle kurulan yeni sözleşme | Yeni bir hukuki ilişki kurulduğu kabul edilebilir | Yeni sözleşme tarihi |
| Eski sözleşmenin ispatlanamaması | Mevcut yazılı sözleşme yeni bir başlangıç sayılır | Yeni sözleşme tarihi |
| Kiracının fiilen değişmesi (yeni kiracı) | Kira ilişkisinin tarafı değişmiştir; kıdem devrolmaz | Yeni sözleşme tarihi |
Beş Yıllık Süre Hangi Tarihten Başlar?
▼
EVET ▼
Şema 1: Belirleyici olan sözleşmenin adı değil, bedelin rayice uygunluğudur.
9. “Rayice uygunluk” uygulamada nasıl ölçülür?
Kanun “rayiç” için tanım vermez; ölçüt içtihatla ve bilirkişi incelemesiyle somutlaşır. Mahkemelerin fiilen dikkate aldığı başlıklar şunlardır:
- Emsal kira sözleşmeleri: Aynı bina, aynı sokak veya aynı mahalledeki benzer nitelikli taşınmazlara ait sözleşmelerin asılları veya onaylı örnekleri.
- Taşınmazın somut özellikleri: Konum, brüt/net alan, kat, cephe, yaş, asansör-otopark durumu, tadilat düzeyi, işyerinde ise cadde/köşe konumu ve müşteri sirkülasyonu.
- Artış oranının niteliği: Yeni sözleşmede yapılan artış, endeks oranına yakın simgesel bir artış mı, yoksa piyasaya çekilmiş anlamlı bir sıçrama mı?
- Sözleşmenin lafzı ve çevresel unsurlar: Kiralananın “boş teslim edildiği”ne dair kayıtlar, yeni depozito alınması, yeni kefil, abonelik değişiklikleri — bunlar gerçek anlamda yeni bir ilişki lehine güçlü karinelerdir.
- Fiili durumun sürekliliği: Kiracının kesintisiz zilyetliği, aynı abonelikleri kullanmaya devam etmesi, aynı IBAN’a ödeme yapması ise yenileme lehine karine oluşturur.
Pratik ölçek: Yeni sözleşmedeki bedel, imza tarihindeki emsal kira düzeyinin belirgin biçimde altında kalıyorsa (uygulamada sıklıkla bilirkişi raporundaki emsal ortalamasının makul bir bandın dışına düşmesi hâlinde), mahkemeler bunu “rayice uygun değildir” şeklinde değerlendirmektedir. Oranın kendisi kanunda yazılı değildir; her dosyada bilirkişi raporu ve emsal karşılaştırması belirleyicidir.
10. İspat rehberi: Hangi belgeler toplanmalı?
| Kiracı için (süre ilk sözleşmeden işlesin) | Kiraya veren için (süre yeni sözleşmeden işlesin) |
|---|---|
| Eski malikle imzalanan ilk kira sözleşmesinin aslı | Yeni sözleşmenin, bedelin rayice uygun kurulduğunu gösteren içeriği |
| İlk yıldan itibaren kesintisiz banka dekontları / ödeme kayıtları | İmza tarihindeki emsal kira sözleşmeleri ve ilan/piyasa verileri |
| Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin başlangıç tarihleri | Yeni depozito, yeni kefil, yeni demirbaş listesi gibi belgeler |
| Adres kayıt sistemi (MERNİS) yerleşim yeri geçmişi | Kiralananın boş teslim edildiğine dair tutanak veya sözleşme kaydı |
| Eski malikten gelen ihtarname, yazışma, WhatsApp/e-posta kayıtları | Tapu kaydı ve satış tarihi; kiracıya yapılan bildirimler |
| Aynı yerde işyeri varsa vergi levhası, ruhsat, ticaret sicil kayıtları | Önceki dönem ile yeni dönem bedelleri arasındaki artışın oransal analizi |
11. Zorunlu arabuluculuk ve dava süreci
Atlanması davayı usulden düşüren adım: 7445 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç — dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s. HUAK m.18/B). Kira tespit davası da bu kapsamdadır. Anlaşmama tutanağı dilekçeye eklenmezse ve verilen kesin süreye rağmen sunulmazsa dava usulden reddedilir.
Süreç sırası:
- Ön hazırlık: Kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve beş yıllık sürenin dolup dolmadığının tespiti; emsal araştırması.
- İhtarname (kiraya veren için): Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce, kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim.
- Arabuluculuk başvurusu: Taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvuru. Başvuru ile zamanaşımı durur, hak düşürücü süreler işlemez.
- Dava: Anlaşmama hâlinde son tutanak eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır (HMK m.4/1-a). Yetkide genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de seçimlik olarak yetkilidir (HMK m.10). Kira sözleşmelerinde ifa yeri kural olarak kiralananın bulunduğu yer sayıldığından uygulamada dava çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Kira tespit davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından HMK m.12’deki kesin yetki kuralı burada uygulanmaz.
- Yargılama: Keşif, emsal incelemesi ve bilirkişi raporu; ardından hakkaniyet değerlendirmesi.
- Karar ve kanun yolları: Kararın hangi kira döneminden itibaren bağlayıcı olacağı TBK m.345’e göre belirlenir.
Uygulamada kritik bir kesişim: Arabuluculuk süreci, TBK m.345’teki otuz günlük pencereyi tüketebilir. Bu riski bertaraf etmenin en güvenli yolu, arabuluculuk başvurusundan bağımsız olarak yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce yazılı ihtarnameyi tebliğ ettirmektir. İhtar usulüne uygun tebliğ edilmişse, arabuluculuk ve yargılama uzasa dahi mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Kira Tespit Davasında Zaman Çizelgesi
Şema 2: Sürenin işleyişi, ihtar penceresi ve arabuluculuk aşaması.
12. TBK m.345: Otuz günlük süre ve ihtarnamenin gerçek işlevi
Uygulamada en çok karıştırılan noktalardan biri, otuz günlük sürenin dava açma süresi sanılmasıdır. Oysa kira tespit davası için hak düşürücü süre veya zamanaşımı yoktur; dava her zaman açılabilir. Otuz günlük süre yalnızca kararın hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını belirler.
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açıldıysa: Belirlenen bedel, o yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
- Bu süre içinde yazılı bildirim (ihtarname) yapıldıysa: Dava, izleyen kira dönemi sonuna kadar açılsa bile karar yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
- Sözleşmede artış kaydı varsa: Ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada karar yine dönem başından itibaren geçerli olur.
- Hiçbiri yapılmadıysa: Karar bir sonraki kira dönemi için hüküm ifade eder; kiraya veren bir yıllık kira farkını kaybeder.
Sözleşmede artış oranının hiç yazılmaması veya “yasal oranda” gibi muğlak ifadelerle geçilmesi ayrı bir tartışma başlığıdır; bu konuyu Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Yoksa Zam Yapılır mı? başlıklı yazımızda ayrıntılı olarak inceledik.
13. Hakkaniyet (eski kiracı) indirimi
Beş yıl dolduğunda mahkeme, doğrudan piyasa değerine hükmetmez. Yerleşik uygulamaya göre önce taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedel belirlenir; ardından kiracının eski kiracı olması gözetilerek bu bedelden hakkaniyete uygun bir indirim yapılır. Uygulamada buna “eski kiracı indirimi” denir.
Bu değerlendirmede iki alt sınır birlikte gözetilir:
- Belirlenecek bedel, son ödenen kiraya endeks (TÜFE 12 aylık ortalama) uygulanmasıyla bulunacak tutardan düşük olamaz.
- Belirlenecek bedel, boş kiralama değerinin üzerine çıkamaz; aradaki fark makul bir indirimle kapatılır.
İndirim oranı kanunda yazılı değildir; her dosyanın somut koşullarına göre bilirkişi raporu üzerinden takdir edilir. Bu nedenle emsal seçimi ve bilirkişi raporuna karşı yapılacak itirazlar, davanın sonucunu doğrudan etkiler.
14. Talebin bölünmezliği ve ıslah yasağı
Kira tespit davalarında talep bölünemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik uygulamasına göre kira bedeli, davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenmelidir; fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili ıslah talebinde bulunulamaz (bkz. Yargıtay HGK, E. 2017/2792, K. 2021/267, T. 16.03.2021). Dilekçede düşük bir rakam yazılması, sonradan artırılamayacağı için doğrudan hak kaybına yol açar.
Ayrıca kira tespit davasında yalnızca ilgili dönemde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenebilir; aynı davada tahliye veya kira alacağının tahsili talep edilemez. Bu talepler ayrı dava veya takip konusudur.
15. Yeni malikin alternatif yolu: TBK m.351 tahliye
Kira tespit davası, yeni malikin elindeki tek araç değildir. Taşınmazı sonradan edinen malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa TBK m.351 uyarınca tahliye talep edebilir. Bunun için:
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması,
- Edinme tarihinden altı ay sonra dava açılması gerekir.
- Alternatif olarak yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.
- Her hâlde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve yargılama boyunca sürmesi aranır.
Bu yolun usul kuralları çok katıdır; bir aylık bildirim süresinin kaçırılması hakkın tümüyle kaybına yol açar. Ayrıntı için: Kiracının Tahliyesi İçin İhtar Göndermek Tek Başına Yeterli midir?
16. Uygulamada en sık yapılan 8 hata
- Yeni sözleşmenin “sıfırlayıcı” sanılması. Kiraya verenler yeni tarihli sözleşmeye güvenip beş yılı beklerken, kiracılar da aynı yanılgıyla haklarını kullanmaz.
- Eski sözleşmenin saklanmaması. İspat yükünü karşılayamayan kiracı, yıllarca birikmiş korumasını kaybeder.
- Arabuluculuk aşamasının atlanması. Dava, esasa girilmeden usulden reddedilir; zaman ve harç kaybı doğar.
- Otuz günlük pencerenin kaçırılması. Dava kazanılsa dahi karar bir sonraki döneme sarkar; bir yıllık fark kaybedilir.
- Dilekçede düşük rakam yazılması. Talep bölünemediği ve ıslah yapılamadığı için sonradan artırma imkânı yoktur.
- Emsal araştırmasının ihmali. Emsal sunulmayan dosyada bilirkişi raporu tek başına belirleyici olur.
- Yürürlükten kalkmış ölçüte dayanma. ÜFE dönemine ait alıntıların güncelleme notu düşülmeden kullanılması.
- Tahliye ve tespit taleplerinin karıştırılması. İki talep aynı davada birleştirilemez; farklı usul ve sürelere tabidir.
17. İstanbul Anadolu Yakası’nda kira uyuşmazlıkları
Son yıllarda Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Kadıköy ile Gebze ve Kocaeli hattında kira bedelleri ile mevcut sözleşme bedelleri arasındaki makas belirgin biçimde açılmıştır. Bölgedeki sanayi ve lojistik yoğunluğu, işyeri kiralarında emsal tespitini ayrıca teknik hâle getirmektedir: aynı caddedeki iki dükkânın kira değeri, cephe ve giriş kotu farkıyla dahi ciddi biçimde ayrışabilmektedir.
Taşınmazın el değiştirdiği dosyalarda ise tapu kaydı, satış tarihi ve kiracının fiili zilyetlik geçmişinin birlikte değerlendirilmesi gerekir. Bu tür dosyalarda başarı, çoğu zaman dilekçedeki hukuki gerekçeden çok hazırlık aşamasında toplanan belgelerin niteliğine bağlıdır.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla merkezli olarak İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli bölgesinde kira tespiti, tahliye, kira alacağı ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hizmet vermektedir. Kiracı ve kiraya veren tarafları ayrı ayrı temsil eden büromuz, dosyayı arabuluculuk aşamasından itibaren strateji odaklı yürütür. Diğer yazılarımız için: Tüm Makaleler · Hakkımızda
18. Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi değişti, yeni sözleşme imzaladım. Beş yıl baştan mı başlar?
Kural olarak hayır. Yeni malik TBK m.310 uyarınca eski malikin halefi olduğundan kira ilişkisi devam eder. Yeni sözleşmedeki bedel rayicin altındaysa, süre ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanır. Ancak bedel rayice uygun kararlaştırılmışsa mahkeme bunu yeni bir ilişki sayabilir.
Kira tespit davası için mutlaka beş yılın dolması şart mı?
Hayır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak beş yıl dolmadan açılan davada mahkeme, TÜFE on iki aylık ortalama tavanını aşamaz. Emsal ve hakkaniyet ölçütüyle bu tavanın üzerine çıkılabilmesi için beş yıllık sürenin dolması gerekir.
Sözleşmeye “beş yıl yeniden başlar” yazılabilir mi?
Yazılabilir ama sonuç doğurmaz. TBK m.344 kamu düzenine ilişkin ve kiracıyı koruyucu niteliktedir; kiracı aleyhine sonuç doğuran kayıtlar geçersiz sayılır.
Dava öncesi arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) arabulucuya başvuru dava şartıdır. Anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir.
Hangi mahkeme görevli ve yetkilidir?
Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Yetkide genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesi olmakla birlikte, sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de seçimlik olarak yetkilidir; kira sözleşmelerinde ifa yeri kural olarak kiralananın bulunduğu yer sayıldığından uygulamada dava genellikle orada açılır. Görev kamu düzenine ilişkindir ve taraflarca değiştirilemez.
Mahkeme doğrudan piyasa kirasına mı hükmeder?
Hayır. Önce taşınmazın boş kiraya verilmesi hâlindeki değeri belirlenir, ardından kiracının eski kiracı olması gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapılır. Belirlenen bedel, son kiraya endeks uygulanarak bulunacak tutarın altında da olamaz.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin piyasanın üzerinde kaldığını veya sözleşmedeki artış kaydının yasal tavanı aştığını düşünen kiracının da dava açmakta hukuki yararı vardır.
Dava dilekçesinde “fazlaya ilişkin haklarımı saklı tutuyorum” demek yeterli mi?
Hayır. Kira tespit davalarında talep bölünemez; bedelin bir seferde açık ve net olarak istenmesi gerekir. Saklı tutulan hak bakımından ıslah da yapılamaz.
Yeni malik hem tespit hem tahliye isteyebilir mi?
Aynı davada birlikte istenemez. Kira tespiti ile TBK m.351 kapsamındaki gereksinim nedeniyle tahliye, farklı şartlara ve sürelere tabi ayrı taleplerdir.
Eski sözleşmem elimde yok, ne yapabilirim?
Banka dekontları, abonelik başlangıç tarihleri, adres kayıt sistemi geçmişi, yazışmalar, tanık beyanları ve varsa vergi/ruhsat kayıtları ile kira ilişkisinin başlangıcı ispatlanabilir. Bu delillerin dava öncesinde toplanması kritik önemdedir.
Dosyanızı doğru tarihten başlatalım
Kira tespiti dosyalarında sonucu belirleyen tek bir soru vardır: beş yıllık süre hangi tarihten işliyor? Sözleşmelerinizi ve ödeme geçmişinizi inceleyerek, arabuluculuk aşamasından itibaren izlenecek yol haritasını birlikte kuralım.
2M Hukuk ile İletişime GeçinKaynaklar ve mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.310, m.344, m.345, m.351) — mevzuat.gov.tr güncel metin · PDF
- 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı Kanun m.56 (TBK m.344’te ÜFE → TÜFE değişikliği)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — mevzuat.gov.tr
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 (görevli mahkeme) — mevzuat.gov.tr
- 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (hak ve nesafet ilkesi)
- TÜİK — Tüketici Fiyat Endeksi on iki aylık ortalama değişim oranları: tuik.gov.tr
- Metinde anılan Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları — UYAP İçtihat / Karar Arama sistemleri
Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya ilişkin hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her dosya kendi belgeleri ve koşulları çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. Metinde anılan kararların künyeleri, kullanım öncesinde UYAP üzerinden teyit edilmelidir.
Son güncelleme: 28 Temmuz 2026 · 2M Hukuk Avukatlık Bürosu — Postane Mah. Seher Sok. No:18/2 Tuzla/İstanbul
