Riskli yapı tespiti kesinleşince tahliye ve yıkım süreci nasıl işler? Tebligat, 90 günlük süre, resen yıkım ve güçlendirme seçeneği 6306 sayılı Kanun ışığında.

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde kentsel dönüşüm sürecinin en somut ve en çok endişe yaratan aşaması başlar: tahliye ve yıkım. Bu aşamada hak sahiplerine tanınan süreler, tebligat usulü, resen yıkım ihtimali ve güçlendirme seçeneği doğru bilinmezse ciddi mağduriyetler yaşanabilir. Bu yazıda, tespitin kesinleşmesinden yıkımın tamamlanmasına kadar süreci adım adım ele alıyoruz.

Önce Anlaşma Esası

Kanun, yıkım ve dönüşüm uygulamalarında öncelikle uzlaşmayı benimser. Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır (6306 sayılı Kanun m. 5/1). Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir (6306 sayılı Kanun m. 5/1). Sürecin bütününü kavramak için kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamaları incelenebilir.

Tespitin Kesinleşmesi ve Yıkım Talebi

Süreç, tespitin kesinleşmesiyle resmen başlar. Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya itiraz edilmemesi suretiyle tespit kesinleştiğinde, Müdürlük gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister (Uygulama Yönetmeliği m. 8/1). Bu talep üzerine İdare, tahliye ve yıkım tebligatını hazırlar.

Tahliye ve Yıkım İçin Süre: En Fazla 90 Gün

Yıkım ani bir işlem değildir; maliklere önce süre tanınır. Riskli yapının yıktırılması için İdarece, doksan günden fazla olmamak üzere süre verilerek ve bu süre içinde yapı tahliye edilmediği ve yıktırılmadığı takdirde yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-a; 6306 sayılı Kanun m. 5/3). Bu düzenleme, 2023 ve 2024 yıllarındaki değişikliklerle güncellenmiştir; dolayısıyla süre, tek bir dönem hâlinde en fazla doksan gündür.

Süresinde Yıkılmazsa: Resen Yıkım

Verilen süre içinde yıkım gerçekleşmezse süreç idare tarafından yürütülür. Maliklere verilen süre içerisinde yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliye ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile yapılır veya yaptırılır (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-ç). Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen yapılar Başkanlıkça İdareye bildirilir ve İdarece yıkılır veya yıktırılır (Uygulama Yönetmeliği m. 8/4). Bu durumda yıkım masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu olur (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8).

Yıkım Yerine Güçlendirme Mümkün mü?

Her riskli yapının mutlaka yıkılması gerekmez. Yıkım yerine güçlendirmenin istenmesi durumunda, maliklere verilen süre içerisinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine göre güçlendirme kararı alınması, projenin hazırlatılması ve imar mevzuatına göre ruhsat alınması gerekir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7). Güçlendirme tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7).

Yıkımdan Sonra: Şerhin Terkini

Yıkım tamamlandığında taşınmazın hukuki durumu güncellenir. Yıktırılmadan sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi veya idarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir; ardından taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır (Uygulama Yönetmeliği m. 8/9). Mevzuatın güncel metni için Mevzuat Bilgi Sistemi ve Resmî Gazete takip edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Riskli yapı tespiti kesinleşince ne olur? Müdürlük, tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını İdareden ister; tahliye ve yıkım süreci başlar (Uygulama Yönetmeliği m. 8/1).

Yıkım için ne kadar süre verilir? İdarece doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-a; 6306 sayılı Kanun m. 5/3).

Süresinde yıkmazsam ne olur? Yapı mülki amire bildirilir; tahliye ve yıkım, kolluk desteğiyle idarece resen yapılır/yaptırılır (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-ç ve 8/4).

Yıkım yerine güçlendirme yapılabilir mi? Evet. Güçlendirme teknik olarak mümkünse; karar, proje ve ruhsatla yapı yıkılmadan güçlendirilebilir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Tahliye ve yıkım süreci, kısa ve hak düşürücü sürelerle işleyen, resen yıkım ve masraf yükü gibi ağır sonuçlar doğurabilen bir aşamadır. Sürelerin doğru takibi, güçlendirme seçeneğinin zamanında değerlendirilmesi ve tebligatın usulüne uygunluğunun denetlenmesi büyük önem taşır. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle tahliye ve yıkım sürecinin alanında uzman bir avukatla yürütülmesi büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu (Av. Meryem Günay) olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak tahliye ve yıkım süreçlerinde hak sahiplerine hukuki destek sunuyoruz.