Emlakçı sadece ev gösterince komisyon hak eder mi? Yazılı sözleşme yoksa ücret istenebilir mi? Yargıtay kararları ışığında simsarlık (emlakçılık) ücretinin şartlarını açıklıyoruz.
1. Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmelerinde Yazılı Şekil Şartı
Türk hukukunda emlakçılık (simsarlık/tellallık) faaliyetlerine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi uyarınca sıkı bir şekil şartına bağlanmıştır. Yargı kararlarında bu husus şu şekilde değerlendirilmektedir:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2023/3929-2024/2113 -09.09.2024: “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Bu hüküm, sözleşmenin geçerlilik şartı olup, yazılı şekle uyulmaması durumunda sözleşme hukuken geçersiz sayılmaktadır
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi-2019/1562-2022/247 -17.02.2022: “Yazılı olmayan ve bu nedenle geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanılarak ücret istenebilmesi ise mümkün değildir.”
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi-2008/13735-2009/3606 -17.03.2009: Gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesi bir geçerlilik şartıdır ve bu şartın yokluğu davanın reddini gerektirir.
2. Sadece Yer Gösterme İşleminin Hukuki Niteliği ve Ücret Hakkı
Emlakçının sadece taşınmazı göstermiş olması, kural olarak komisyon ücretine hak kazanması için yeterli görülmemektedir.
Hukuk Genel Kurulu-2020/339-2022/723 -24.05.2022: “Emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacaktır. Zira yer gösterme tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacaktır.”
Hukuk Genel Kurulu-2017/621-2018/1929 -13.12.2018: Yer gösterme hizmeti karşılığında ücret talep edilemeyeceğine dair bilgilerin müşterilerin görebileceği bir yere asılması gerektiği hatırlatılmış; simsarın ancak faaliyeti sonucunda asıl sözleşme kurulursa ücrete hak kazanabileceği vurgulanmıştır.
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi-2008/12633-2010/8479 -16.07.2010: Salt yer göstermenin ücrete hak kazandırmayacağı, ancak taraflar arasında bu konuda yazılı bir anlaşma ve ücret taahhüdü varsa komisyonun doğabileceği belirtilmiştir.
3. “Yer Gösterme Formu” ve Benzeri Belgelerin Sözleşme Niteliği
Resmi bir sözleşme yapılmamış olsa dahi, imzalanan “yer gösterme belgeleri” bazı durumlarda yazılı sözleşme yerine geçebilmektedir. Ancak bu belgelerin içeriği belirleyicidir:
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi-2014/16856-2014/41135 -22.12.2014: “Kiralık/Satılık Gayrimenkul Görme Formu” ve “Teklif Formu” gibi belgelerin tellallık sözleşmesi niteliğinde olduğu ve bu belgelerde yer alan taahhütlerin bağlayıcı olduğu kabul edilmiştir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi-2012/26395-2013/1157 -23.01.2013: “Sözleşmede düzenlenen taşınmazın satın alınması halinde tellallık ücreti ödeneceğine ilişkin hüküm, taraflarca itiraz edilmeksizin imzalanmış olmakla… sözleşme serbestisi ilkesi gereğince geçerlidir.”
Yargıtay 19. Hukuk Dairesi-2013/303-2013/4311 -07.03.2013: Buna karşın, sadece yer gösterme işlemini belgeleyen ancak tellallık sözleşmesinin temel unsurlarını içermeyen formların tek başına komisyon hakkı doğurmayacağı hükme bağlanmıştır.
4. Yazılı Sözleşme Olmaksızın Yapılan Ödemelerin Durumu
İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi-2023/521-2024/291 -02.04.2024: Yazılı şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Bu kapsamda, geçerli bir sözleşme olmaksızın emlakçıya ödenen komisyon bedellerinin “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine göre geri alınması mümkündür.
5. Sonuç ve Değerlendirme Yargı kararları ışığında, emlakçının komisyon ücretine hak kazanabilmesi için:
Taraflar arasında yazılı bir sözleşmenin (veya bu nitelikte bir yer gösterme formunun) bulunması,
Emlakçının aracılık faaliyeti sonucunda taşınmazın satın alınması veya kiralanması işleminin gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
Herhangi bir yazılı belge veya sözleşme imzalanmamışsa, emlakçının sadece taşınmazı göstermiş olması ona ücret talep etme hakkı vermemektedir (Yargıtay 4. Hukuk Dairesi-2012/9031-2013/8146 -06.05.2013).
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Emlakçı sadece evi gösterdi, komisyon ödemek zorunda mıyım? Kural olarak hayır. Salt yer gösterme komisyon hakkı doğurmaz; ücret, yazılı bir sözleşme/ücret taahhüdü ve aracılık sonucu satış/kira işleminin gerçekleşmesine bağlıdır.
Yazılı sözleşme yoksa emlakçı komisyon dava edebilir mi? Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir (TBK m. 520). Geçerli bir sözleşme yoksa, kural olarak komisyon talebi dayanaksız kalır.
İmzaladığım “yer gösterme formu” beni bağlar mı? Form, tellallık sözleşmesinin temel unsurlarını ve ücret taahhüdünü içeriyorsa bağlayıcı kabul edilebilir. Yalnızca taşınmazı gördüğünüzü belgeleyen, ücret taahhüdü içermeyen form tek başına komisyon doğurmaz. Bu yüzden imzaladığınız belgenin içeriği belirleyicidir.
Komisyonu ödedim ama sözleşme yoktu; geri alabilir miyim? Geçerli bir sözleşme olmadan ödenen komisyon, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ödeme belgeleri ve yazışmalar bu noktada önem taşır.
Emlakçıya sözlü “tamam, satarsan komisyon veririm” dedim, geçerli mi? Taşınmaz simsarlığında sözleşme yazılı geçerlilik şartına tabidir; sözlü anlaşma kural olarak geçerli bir simsarlık sözleşmesi oluşturmaz. Ancak imzalı bir form/yazışma varsa durum değişebilir.
İki ayrı emlakçı aynı evi gösterdi; ikisine de mi ödeyeceğim? Komisyon, aracılığı sonucu sözleşmenin kurulmasını sağlayan ve geçerli yazılı taahhüdü bulunan emlakçıya aittir. Hangi faaliyetin sonucu doğurduğu ve hangi belgenin imzalandığı, somut olayda incelenmelidir.
Emlakçının komisyon oranı serbest mi? Oran tarafların yazılı anlaşmasına göre belirlenir; ancak talep edilen ücretin dayanağı ve gerçekleşen işlemle bağlantısı yargı denetimine tabidir. Fahiş veya dayanaksız taleplere itiraz edilebilir.
Neden uzman avukat desteği gerekli? — 2M Hukuk Avukatlık Ofisi
Emlak komisyonu uyuşmazlıkları, dışarıdan basit görünse de belge içeriğinin yorumu, şekil şartının değerlendirilmesi ve doğru içtihadın seçimi üzerinde döner. İmzaladığınız bir formun “ücret taahhüdü” niteliğinde olup olmadığı, yer gösterme ile sonuç arasındaki nedensellik veya ödenen bir bedelin geri alınabilirliği; çoğu zaman tek bir cümlenin ya da imzanın hukuki niteliğine bağlıdır. Yanlış değerlendirme, gereksiz bir ödeme ya da kaybedilen bir dava demektir.
Tuzla merkezli 2M Hukuk Avukatlık Ofisi (Kurucu: Av. Meryem Günay), İstanbul Anadolu Yakası — Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe — ve Gebze/Kocaeli bölgesinde gayrimenkul ve borçlar hukuku uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava takibi yapmaktadır. Büronun gayrimenkul ve sözleşmeler hukuku birikimi, emlak komisyonu uyuşmazlıklarında müvekkilin haklarının doğru biçimde korunmasına doğrudan yansır.
2M Hukuk’un bu konuda sunabileceği destek:
Belge ve form analizi: İmzalanan yer gösterme/teklif formunun, ücret taahhüdü ve sözleşme niteliği taşıyıp taşımadığının değerlendirilmesi.
Komisyon talebine itiraz/savunma: Dayanaksız veya fahiş komisyon taleplerine karşı hukuki savunma.
Sebepsiz zenginleşme/iade davası: Geçersiz sözleşmeye dayanılarak ödenen komisyonun geri alınması süreci.
Emlakçı/ofis tarafına danışmanlık: Geçerli ve uygulanabilir simsarlık sözleşmesi/form metinlerinin hazırlanması.
Güncel içtihat yönetimi: Somut olaya en uygun ve UYAP’tan teyitli güncel kararların seçimiyle dosyanın güçlendirilmesi.
Emlak komisyonu uyuşmazlığında haklarınızı şansa bırakmayın. Belgelerinizin değerlendirilmesi ve sürecin yönetimi için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile iletişime geçin.
