Dere taştığında ya da yağmur suyu kanalları yetersiz kaldığında ilk etkilenen yerler bodrum ve zemin kat daireleri, sokak seviyesindeki dükkânlar ve depolardır. Su çekildikten sonra geriye ıslak duvarlar, kullanılamaz hâle gelmiş beyaz eşya, çamura bulanmış belgeler ve “bu zararı kim ödeyecek?” sorusu kalır. Bu rehber; malik, kiracı ve iş yeri sahibi için selden sonraki ilk günlerden başlayarak hangi adımların hangi sırayla atılması gerektiğini anlatıyor.

Konutlarda zararın karşılanabileceği kaynaklar birden fazladır: kendi konut sigortanız, binanın ortak alan sigortası, ilgili idare (İSKİ, belediye, DSİ), ev sahibi, komşu veya inşaat yapan müteahhit. Hangisine başvurulacağı, suyun eve nereden ve neden girdiğine bağlıdır. Bu nedenle ilk iş, zararı ve suyun yolunu belgelemektir.

1. Selden Sonraki İlk Gün: Özet Kontrol Listesi

2. Adım 1: Can ve Elektrik Güvenliği

Su basan konutta en ciddi tehlike elektriktir. Sigorta kutusu su seviyesinin üstündeyse ve kuru bir zeminden ulaşılabiliyorsa ana sigortayı kapatın; aksi hâlde elektrik dağıtım şirketini veya itfaiyeyi arayın. Islanmış kombi, şofben ve beyaz eşyaları servis kontrolü yapılmadan çalıştırmayın.

Bu adım yalnızca güvenlik için değil, hukuki açıdan da önemlidir: ıslanmış bir cihazı çalıştırmak hem yangın riskini doğurur hem de sigorta şirketinin “hasar sonradan çalıştırma nedeniyle büyüdü” savunmasına zemin hazırlar.

3. Adım 2: Eşyaları Atmadan Önce Zararı Belgeleyin

Sel sonrası en sık yapılan hata, çamurlu eşyayı hemen sokağa çıkarmaktır. Eksper geldiğinde ortada eşya yoksa, zararın varlığını ve miktarını ispat etmek zorlaşır. Temizliğe başlamadan önce şunları yapın:

• Duvardaki su çizgisini metre veya bir eşya ile ölçerek fotoğraflayın; suyun ulaştığı yükseklik eşya zararının sınırını gösterir.
• Her odayı geniş açıdan, ardından her eşyayı tek tek fotoğraflayın; beyaz eşya ve elektronik cihazların marka-model etiketini de çekin.
• Bir eşya listesi hazırlayın: eşya, alım yılı, yaklaşık bedel, varsa fatura veya garanti belgesi.
• Suyun giriş yolunu gösterin: kapı altı, bodrum penceresi, gider veya rögar, duvar çatlağı.
• Bina dışını ve sokağı kaydedin: taşan dere, dolup taşan mazgal, sokakta biriken su.
• Resmî kayıt edinin: itfaiye müdahalesi, İSKİ veya belediye ekiplerinin tuttuğu tutanak, muhtarlık kaydı.
• Tahliye ve temizlik giderlerinin (su çekme, nem alma, nakliye, depolama) faturalarını saklayın.

4. Adım 3: Konut Sigortanızda Sel Teminatı Var mı?

Önce yaygın bir yanılgıyı düzeltelim: DASK yalnızca deprem riskini karşılar; sel zararını ödemez. Selde devreye girecek sigorta, isteğe bağlı olarak yaptırılan konut sigortası (iş yerlerinde iş yeri paket sigortası) ve bunun içindeki sel teminatıdır.

Konut ve iş yeri poliçelerinin temelinde Yangın Sigortası Genel Şartları yer alır. Genel Şartlar, sel ve su baskını ile dahili su zararlarını ana teminat dışında sayar ve bunların ancak ek sözleşme ve ilgili klozlarla kapsama alınabileceğini düzenler. Bu nedenle poliçenizin teminat listesinde “Sel veya Su Baskını” ifadesini görmeniz gerekir.

İhbarı yaparken olayı “dahili su” değil “sel / su baskını” olarak, suyun dışarıdan geldiğini belirterek anlatın. Yanlış teminattan açılan dosya, sonradan ret ya da yeniden değerlendirme nedeni olabilir.

5. Adım 4: Sigortaya Gecikmeksizin Yazılı İhbar ve Eksper

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu‘nun 1446. maddesi uyarınca sigorta ettiren, rizikonun gerçekleştiğini öğrenince durumu gecikmeksizin sigortacıya bildirmekle yükümlüdür. Poliçelerin büyük kısmında ve bilgilendirme formlarında bu bildirim için beş iş günü gibi somut bir süre öngörülür; kendi poliçenizdeki süreye bakın. Geç bildirim, tazminatta artışa yol açmışsa kusurun ağırlığına göre indirim sebebi olabilir.

Eksper ziyaretinde eşya listenizi, fotoğraflarınızı ve faturaları hazır bulundurun. Eksper raporunu imzalamadan önce okuyun; listede yer almayan eşyalar ve tahliye-kurutma giderleri için itirazınızı yazılı olarak ekleyin. Tazminat, TTK m.1427/2 uyarınca belgelerin verilmesinden sonra sigortacının araştırmaları bitince ve her hâlde ihbardan kırk beş gün sonra muaccel olur.

Muafiyet ve eksik sigorta

Sel teminatlarında hasarın belirli bir oranının veya tutarının sigortalı üzerinde kaldığı muafiyet uygulamaları yaygındır. Ayrıca bina değeri poliçede gerçek değerinin altında gösterilmişse, eksik sigorta nedeniyle tazminat oransal olarak düşürülebilir. Ödeme teklifinde bu iki kalemin nasıl hesaplandığını yazılı olarak isteyin.

6. Adım 5: Binanın Ortak Alanları ve Kat Malikleri

Bodrum, sığınak, kazan dairesi, otopark, su deposu, pompa ve gider tesisatı gibi bölümler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında ortak yerdir. Bu alanlarda oluşan zararın onarım gideri, aksine bir düzenleme yoksa kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaştırılır; ortak alanlar için ayrıca bir bina sigortası yaptırılmışsa önce o poliçeye başvurulur. Konunun ayrıntıları için apartman ve site ortak giderlerinin paylaştırılması ve ortak alan giderlerine katılma zorunluluğu yazılarımıza bakabilirsiniz.

Kat malikleri kurulu, ortak alan zararını tespit ettirmeli ve kimin sorumlu olduğunu belirlemelidir. Pompası çalışmayan bir drenaj sistemi ya da bakımsız bırakılmış gider, sorumluluğu idareden binaya kaydırabilir. Bu durum aşağıda açıklanan idare davalarında da belirleyici olur.

7. Adım 6: Kiracıysanız Ev Sahibine Karşı Haklarınız

Kiralanan konut veya iş yeri selden sonra kullanılamaz ya da kısmen kullanılabilir hâle geldiyse 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümleri devreye girer. TBK m.305’e göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıp hâlinde kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

• Ayıbın giderilmesi (TBK m.306): Ev sahibinden uygun bir sürede onarım isteyin. Bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bu alacağı kira bedelinden indirebilirsiniz.
• Kira indirimi (TBK m.307): Ayıbın ev sahibince öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kullanımın etkilendiği oranda indirim isteyebilirsiniz. Bu nedenle bildirimin tarihli ve yazılı olması önemlidir.
• Fesih: Konut oturulamaz hâle geldiyse ve ev sahibi makul sürede gerekeni yapmıyorsa, önemli ayıp nedeniyle fesih gündeme gelir. Kendi isteğinizle erken çıkışın sonuçları farklıdır; ayrıntı için kiracının erken tahliyesi ve kalan kira bedeli yazımıza bakabilirsiniz.
• Eşya zararınız: Kiracının kendi eşyası, ev sahibinin konut sigortasıyla değil kiracının kendi eşya sigortasıyla karşılanır. Ev sahibinden tazminat istenebilmesi için zararın onun kusurundan (örneğin bildirilen ve onarılmayan bir gider arızası, bakımsız bodrum yalıtımı) kaynaklandığının ortaya konulması gerekir.

Ev sahibi açısından da durum benzerdir: selden sonra kiracıya yazılı bilgi vermek, onarım takvimini belirlemek ve kendi konut sigortasına başvurmak, hem kira indirimi tartışmalarını sınırlar hem de kiracıyla uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan çözmeyi kolaylaştırır.

8. Adım 7: Komşu, Üst Parsel veya İnşaat Kaynaklı Su Baskını

Her su baskını selden ibaret değildir. Yan parselde yapılan kazı, kapatılmış bir dere yatağı, yüksek parsel sahibinin suyu sizin parselinize yönlendirmesi ya da şantiye atıklarıyla tıkanan bir kanal, olayın asıl sebebi olabilir. Bu durumda sorumluluk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun haksız fiile ilişkin genel hükmü olan m.49 çerçevesinde değerlendirilir; kusur, zarar ve illiyet bağının ispatı gerekir.

Zamanaşımı açısından TBK m.72 uyarınca tazminat istemi, zararın ve tazminat yükümlüsünün öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten itibaren on yıl içinde ileri sürülmelidir. Suyun yolunu ve kaynağını ortaya koyacak en güçlü araç, olaydan hemen sonra sulh hukuk mahkemesinden yapılacak delil tespitidir.

Yeni aldığınız bina her yağışta su alıyorsa

Yeni teslim edilen bir binada bodrum, otopark veya zemin kat sürekli su alıyorsa sorun drenaj ve yalıtım imalatındaki ayıp olabilir. Bu durumda müteahhit veya satıcıya karşı ayıplı ifa hükümlerine dayanan talepler gündeme gelir. Ayıbın gizli olup olmadığı ve bildirimin ne zaman yapıldığı, hakların korunması açısından belirleyicidir; bu nedenle ayıbı fark ettiğiniz anda noter aracılığıyla bildirimde bulunmanızı öneririz.

9. Adım 8: İSKİ, Belediye veya DSİ’den Tazminat İstemek

Sigortanız yoksa ya da sigorta zararın tamamını karşılamadıysa, suyun eve girmesinde kamu hizmetinin kusurlu işleyişi rol oynamışsa ilgili idareden tazminat istenebilir. Danıştay 10. Dairesinin E.2016/3677, K.2021/4 sayılı kararına konu dosyada, konutunu yağış nedeniyle su basan davacı, sigorta poliçesinin kapsamı dışında kalan maddi zararı ile manevi tazminatın ödenmesini talep etmiştir. Yani sigortanın ödemediği kısım için idareye başvurmak mümkündür.

Doğru idareyi hasım göstermek kritik önemdedir. Danıştay 10. Dairesinin E.2016/2608, K.2021/5 sayılı kararında, bahçe katındaki daireyi atık su ve yağmur suyunun tahliye olamaması sonucu su basan davacının açtığı davada, kanalizasyon hizmetinden sorumlu İSKİ’nin de hasım konumuna alınması gerekirken eksik hasımla verilen İdare Mahkemesi kararı bozulmuştur. Aynı dosyada caddenin bir süre şantiye gibi kullanıldığı ve atık su muayene bacasının üzerine seyyar tuvalet konularak bacaya erişimin engellendiği de tespit edilmiştir.

Başvuru süresi 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu‘nun 13. maddesinde düzenlenmiştir: zararın öğrenilmesinden itibaren bir yıl, her hâlde olaydan itibaren beş yıl içinde idareye başvurulur; idare otuz gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve bundan itibaren altmış gün içinde tam yargı davası açılır.

10. Adım 9: İş Yeri ve Depoyu Su Bastıysa

Esnaf ve şirketler için zarar yalnızca bina ve emtia ile sınırlı kalmaz; iş yerinin kapalı kaldığı günlerde gelir kaybı da oluşur. Bu kayıp ancak poliçede kâr kaybı veya iş durması teminatı varsa sigortadan istenebilir. İdareye veya üçüncü kişiye karşı açılacak bir davada ise kazanç kaybının somut belgelerle (önceki dönem ciroları, beyannameler, iptal edilen siparişler) ispatı gerekir; varsayıma dayanan kâr kaybı talepleri kabul görmeyebilir.

• Stok sayımını su çekildikten hemen sonra, mümkünse tanık veya noter huzurunda yapın.
• Zarar gören emtianın alış faturalarını ve son stok kayıtlarını dosyaya ekleyin.
• Tedarikçi ve müşterilere teslim gecikmesine ilişkin yazılı bildirim yapın; sözleşmelerinizdeki mücbir sebep hükümlerini kontrol edin.
• Muhasebecinizle birlikte zayi olan malların vergisel durumunu değerlendirin.

11. Adım 10: Resmî Yardım ve Afet Kayıtlarını Takip Edin

Büyük sel olaylarında valilik, AFAD ve belediyeler hasar tespiti yapabilir, geçici barınma veya yardım programları açıklayabilir. Bu programların kapsamı ve şartları olaydan olaya değiştiği için kesin bir tutar veya hak vermek doğru olmaz; mahalle muhtarlığı, belediye ve AFAD duyurularını takip ederek hasar tespit başvurusu yapılıp yapılmadığını öğrenin.

Resmî hasar tespit tutanağı, yardım başvurusu dışında sigorta ve idareye karşı açılacak davalarda da bağımsız bir delil işlevi görür. Bu tutanağın bir örneğini mutlaka alın.

12. Süreler ve Muhataplar Tek Tabloda

Sıkça Sorulan Sorular

DASK sel zararını öder mi?

Hayır. DASK yalnızca deprem riskini karşılar. Sel zararı için konut veya iş yeri sigortanızda sel ve su baskını teminatı bulunması gerekir.

Konut sigortasında sel teminatı otomatik olarak var mıdır?

Yangın Sigortası Genel Şartlarına göre sel ve su baskını ancak ek sözleşme ve ilgili klozla teminata alınabilir. Konut paket poliçelerinin çoğunda bulunsa da poliçenizin teminat listesinde yazdığını kontrol etmelisiniz.

Rögardan geri tepen pis su sel teminatına girer mi?

Uygulamadaki sel veya su baskını klozlarında yağış nedeniyle kanalizasyondan geri tepen suların doğrudan neden olduğu zararlar kapsama alınabilmektedir. Kesin cevap için poliçenize ekli kloz metnine bakmak gerekir.

Islanan eşyaları atabilir miyim?

Önce her eşyayı fotoğraflayın ve listeleyin. Büyük eşyaları mümkünse eksper görene kadar saklayın ya da bertaraf için sigorta şirketinden yazılı onay alın.

Kiracıyım, evi su bastı; kira ödemeye devam etmeli miyim?

Kira borcu kendiliğinden ortadan kalkmaz; ancak TBK m.305-307 uyarınca ayıbın giderilmesini ve kullanımın etkilendiği süre için orantılı indirim isteyebilirsiniz. Önemli ayıp hâlinde fesih hakkı saklıdır.

Ev sahibi kiracının eşyasını ödemek zorunda mı?

Kiracının eşyası ev sahibinin sigortasıyla karşılanmaz. Ev sahibinden tazminat istenebilmesi için zararın onun kusurundan kaynaklandığının ortaya konulması gerekir.

Bodrumdaki ortak alanların zararını kim öder?

Ortak alanların onarım gideri, aksine düzenleme yoksa kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaştırılır. Binanın ortak alan sigortası varsa önce ona başvurulur.

Belediyeye veya İSKİ’ye ne kadar sürede başvurmalıyım?

İYUK m.13 uyarınca zararı öğrendiğiniz tarihten itibaren bir yıl, her hâlde olaydan itibaren beş yıl içinde ilgili idareye başvurmanız gerekir.

Sigorta ödemesi yetmedi, kalanını idareden isteyebilir miyim?

Evet. Danıştay 10. Dairesinin E.2016/3677, K.2021/4 sayılı kararına konu dosyada olduğu gibi, sigorta poliçesinin kapsamı dışında kalan zarar için idareden tazminat talep edilebilir; ancak aynı zarar iki kez tazmin edilmez.

Komşumun inşaatı yüzünden evimi su bastı, ne yapabilirim?

Haksız fiil hükümleri (TBK m.49) uyarınca tazminat talep edebilirsiniz. Suyun kaynağını ispat etmek için olaydan hemen sonra mahkemeden delil tespiti istemek en etkili yoldur.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Su basan bir konutta tek bir zararın arkasında birden fazla sorumlu bulunabilir: sel teminatı içeren konut poliçesi, binanın ortak alan sigortası, kanalizasyon ve yağmur suyu hatlarından sorumlu İSKİ, yol ve alt yapıdan sorumlu belediye, dere yatağından sorumlu DSİ, ev sahibi, komşu parsel veya müteahhit. Yanlış teminattan yapılan ihbar, eksik hasımla açılan dava veya kaçırılan bir yıllık başvuru süresi, haklı bir talebin usulden kaybedilmesine yol açabilir. Danıştay’ın eksik hasım nedeniyle bozduğu dosyalar bunun somut örnekleridir.

Bu dosyalarda başarının anahtarı, suyun eve hangi yoldan ve hangi kusurla girdiğini teknik olarak ortaya koymaktır. Binanın kendi gider bağlantılarının mevzuata uygunluğu, çekvalf ve parsel bacası gibi tedbirlerin bulunup bulunmadığı, yağmur suyu hattının kapasitesi ve olayın tekrar eden bir su baskını olup olmadığı, bilirkişi incelemesinin sonucunu belirler. Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira indirimi ve fesih uyuşmazlıklarında ise yazılı bildirimin tarihi ve içeriği belirleyici olur.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla merkezli ofisinden Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Ümraniye, Üsküdar, Sancaktepe ve Sultanbeyli başta olmak üzere tüm İstanbul’da; Kocaeli’de Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası ve İzmit’te sel ve su baskını kaynaklı sigorta, kat mülkiyeti, kira ve idari tazminat dosyalarını yürütmektedir. Malik, kiracı veya iş yeri sahibi olarak selden etkilendiyseniz, sigorta ihbarından tahkime, idareye ön başvurudan tam yargı davasına kadar sürecin her aşamasında destek sağlıyoruz.

Kaynaklar ve Mevzuat

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut dosyanızdaki süreler ve haklar poliçenize, olayın oluş şekline ve ilgili idareye göre değişebilir.