Адвокатское бюро 2M Hukuk | Законодательство о городской трансформации (Закон № 6306) | Тузла / Стамбул

Многие владельцы, которые снесли и заново построили свое рискованное здание, открывая письмо о начислении от муниципалитета, сталкиваются с одним и тем же вопросом: «Если я нахожусь в зоне городской трансформации, и государство освобождает меня от сборов; откуда взялась эта плата за парковку?» Иногда подрядчик пытается переложить эту статью расходов на владельцев, говоря: «вы заплатите за парковку»; иногда муниципалитет начисляет тысячи, а то и сотни тысяч лир, не применяя освобождение. В этой статье мы объясняем, входит ли плата за парковку в рамках городской трансформации в сферу освобождения, каковы границы этого освобождения, как рассчитывается плата, и на кого юридически возлагается это бремя, в свете действующего законодательства и прецедентного права Государственного совета.

Краткий ответ

Да — плата за парковку при городской регенерации, как правило, подпадает под освобождение; однако это освобождение не безгранично. Освобождение ограничено новой площадью застройки, не превышающей полутора (1,5) раз существующей площади застройки снесенного сооружения. Плата, приходящаяся на часть, превышающую этот лимит, может возникнуть, и этот пункт чаще всего должен принадлежать подрядчику.

Ниже мы пошагово объясняем правовое основание этого ответа.

Что такое «Плата за парковку»?

Согласно Регламенту о парковках в Турции, каждое новое здание обязано предоставить определенное количество парковочных мест в зависимости от его размера и назначения. Если здание не может удовлетворить эту потребность самостоятельно (в подвале, на открытой площадке, на крытом этаже и т. д.), муниципалитет начисляет финансовое обязательство под названием «плата за парковку» за каждое недостающее парковочное место. Собранные средства перечисляются на парковочный счет муниципалитета и используются для строительства общественной/общей парковки в регионе.

На какой статье основано освобождение от платы за парковку при городской регенерации?

Есть два основных источника освобождения:

1. Закон ст. 7/9 и ст. 7/10 — Общее освобождение

Закон № 6306 «О преобразовании территорий, находящихся под угрозой бедствий» ввел широкий комплекс освобождений от налогов, сборов и платежей для стимулирования городской трансформации. Пункт 10 статьи 7 Закона (изменен Законом № 7153) установил, что на рисковых территориях, территориях резервного строительства и участках, где расположены рисковые строения, при осуществлении деятельности физическими лицами и юридическими лицами частного права, независимо от изменения функции, муниципалитеты не будут взимать сборы и платежи за новую площадь застройки, составляющую до полутора раз от существующей площади застройки.

Здесь концепция «плата» является критической, поскольку плата за парковку является не сбором, а финансовым обязательством в виде платы, и считается, что она подпадает под действие этого общего положения.

2. Положение о применении, ст. 16/12 — Список пунктов, которые не должны взиматься

Пункт 12 статьи 16 Положения перечисляет по пунктам, что не должно взиматься в рамках пунктов 7/9 и 7/10 Закона:

Плата за парковку не указана в списке по названию — Тогда откуда берется освобождение?

Именно здесь находится наиболее частая точка возражений, к которой прибегают муниципалитеты: Ни в одном из вышеуказанных пунктов (a)-(f) четко не указано выражение «плата за парковку». Некоторые муниципалитеты, опираясь на эту лазейку, выдвигают аргумент: «плата за парковку не упомянута в списке исключений, следовательно, она не освобождается».

Эта защита юридически слаба. Основанием для освобождения от платы за парковку является вторая половина пункта (f): «…любые сборы, определенные и взимаемые решением муниципального совета в отношении строения, признанного рискованным, и нового строения, которое будет построено взамен этого строения.»

Плата за парковку точно соответствует этому определению. Поскольку принципы начисления и взимания платы за парковку определяются соответствующими администрациями с учетом положений Регламента — в Стамбуле эти полномочия принадлежат Столичному Муниципальному Совету. Поскольку плата определяется решением муниципального совета (группа/ставка) и взимается в отношении нового строения, которое будет построено взамен рискованного строения, она подпадает под понятие «любые сборы, указанные в пункте (f)».

Государственный совет принимает эту интерпретацию

Судебная власть фактически признала, что плата за парковку подпадает под освобождение для рискованных строений. В решении 6-й коллегии Государственного совета от 21.12.2023 года было подчеркнуто, что для строений, которые будут снесены и перестроены в рамках определения рискованного строения, в дополнение к ранее взимаемым сборам и платам за существующую площадь могут взиматься только разницы, рассчитанные за изменения в цели использования и увеличения площади строения, и плата за парковку также должна рассматриваться в этом контексте. В тексте решения также указывалось, что выражение «взимаемые» не может толковаться узко как «фактически полученные»; и что, независимо от того, была ли плата фактически получена муниципалитетом ранее за старое строение, имеющее разрешение на строительство и разрешение на использование строения, разница может взиматься только за увеличение площади и изменение цели использования.

Важное примечание по цитированию: Указанные ниже номера основных дел/решений Государственного совета взяты из материалов дела и обзора судебной практики. Перед использованием в апелляции или исковом заявлении **обязательно должны быть подтверждены по официальному/консолидированному тексту Государственного совета.** Даже в публикации/тексте блога неверный номер приводит к потере репутации.

Критический предел: Правило «1,5 раза»

Освобождение не является абсолютным. Освобождение по статье 7/10 Закона ограничивает новую площадь застройки **до 1,5 раза превышающую существующую площадь застройки**. Практический смысл: **Если площадь застройки нового здания составляет до 1,5 раза больше площади старого здания** → муниципальные сборы и пошлины, включая плату за парковку, не взимаются. **Для части, превышающей этот предел** → может возникнуть и быть взыскана плата за парковку, соответствующая превышающей площади застройки. Поскольку эта избыточная площадь обычно служит цели подрядчика по получению квартир/этажей для продажи, **возложение этой статьи на подрядчика** является правильным с точки зрения структуры договора. Кроме того, если новая постройка состоит из жилых и коммерческих помещений, площадь застройки, подлежащая освобождению, применяется в рамках соотношения квадратных метров жилых и коммерческих помещений внутри вновь построенного здания — то есть изменение функции может повлиять на расчет освобождения.

Как рассчитывается плата за парковку? (Законная формула)

В статье 12 Регламента по парковкам (с изменениями от 16.06.2022) единая плата за парковку рассчитывается по следующей формуле:

Единая плата за парковку = (A + B) × 20 × Y

Компоненты формулы:

A — Доля земли: Стоимость, полученная путем деления ежегодно пересматриваемой стоимости земельных участков, предназначенных под районную/общую автостоянку, в соответствии с Законом о налоге на недвижимость, на площадь этажей, определенную в плане. Изменяется в зависимости от местоположения и рыночной стоимости; в районах с высокой рыночной стоимостью, таких как Кючюкчекмедже, Малтепе, Картал, этот пункт может достигать значительных сумм.

B — Доля строительства: Единичная цена за парковочное место в соответствии с Положением о приблизительных удельных затратах на строительство, опубликованным Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата за год выдачи разрешения на строительство. Многоэтажные/крытые парковки относятся к сооружениям III класса группы А.

20: Минимальная единичная площадь парковки для легковых автомобилей, включая зону маневрирования (м²).

Y: Применяемая ставка в зависимости от группы населенного пункта, определяемой решением Муниципального/Столичного совета. Соответствующие администрации уполномочены уменьшать количество групп и увеличивать ставки для расчета стоимости путем принятия решения совета.

Приблизительная оценка (2026): В Положении 2026 года удельная стоимость для сооружений III класса группы А составляет примерно 19.800 TL/м². Для одного отсутствующего парковочного места компонент доли строительства может составить примерно 19.800 × 20 ≈ 396.000 TL; к этому добавляется доля земли (A × 20) и умножается на коэффициент Y. В случае двух-трех отсутствующих мест стоимость может быстро достичь миллионов. Поэтому правильное применение освобождения от уплаты создает очень существенную финансовую разницу для владельца.

Приобретенные права и Запрет на повторную оплату

Если плата за парковку за старое здание была уплачена ранее, то для нового здания следует учитывать только сумму увеличения. Здесь вступает в силу обязательная для муниципалитетов презумпция: согласно статье 37 Закона о зонировании, разрешение на использование здания (искян) не может быть выдано, если не выделено место для парковки или не уплачена плата за него; если у старого здания есть разрешение на использование (искян), то считается, что плата за парковку фактически уплачена. Следовательно: Если у старого здания есть искян → плата считается уплаченной → в новом здании может быть взиматься только разница за увеличение площади. Если оплата была произведена по предыдущим разрешениям → эта сумма должна быть зачтена или возвращена; в противном случае это приведет к повторной оплате.

Обязанность администрации по проверке

Муниципалитет обязан провести детальное архивное исследование истории недвижимости, прежде чем начислять плату за парковку. Администрация не может совершать действия, не конкретно установив, взималась ли ранее пошлина, имелись ли изменения в назначении использования и увеличение площади. Необоснованное начисление долгов на основе прошлых решений комиссий или абстрактных обязательств является незаконным. Эти недостатки являются серьезным основанием для отмены в судебном иске.

Что делать, если муниципалитет не применяет освобождение?

На практике некоторые муниципалитеты могут не применять освобождение автоматически и начислять плату. В этом случае следует действовать следующим образом:

Письменное возражение: Возражение подается в администрацию своевременно с документом о рискованном строении и письмом об освобождении. Письмо об освобождении выдается подразделением по городской трансформации соответствующего муниципалитета или Провинциальным управлением по окружающей среде, урбанизации и изменению климата.

Исчерпание административной процедуры: Для возврата налогов, сборов и пошлин, взимаемых несмотря на исключение в рамках статьи 16/12 Положения, существует административная процедура обжалования, которая должна быть исчерпана.

Иск об отмене и возврат: Если возражение остается безрезультатным, в административном суде подается иск об отмене; требуется возврат необоснованно взысканной суммы.

Возражение против процедуры взыскания: Законодательство предусматривает взимание определенной части стоимости парковки на этапе лицензирования, а остальной части — после выделения парковочного места. Практика администрации требовать всю сумму авансом является отдельным предметом обжалования.

Изменение в Положении от 04.02.2026 — Новая гарантия в освобождении

Законодательство о городской трансформации постоянно меняется. Изменение, внесенное 04.02.2026 в Положение о применении Закона № 6306, устраняет важную неопределенность в отношении освобождений от сборов и налогов: Ранее возникала неопределенность при применении освобождений от сборов и налогов после отмены отметки о рискованном строении; согласно новому положению, после отмены отметки о рискованном строении в раздел деклараций кадастровой книги недвижимости будет внесена отметка о продолжении применения Закона № 6306, и возможные неопределенности будут предотвращены. Это изменение выгодно для владельцев, поскольку предотвращает отказ в освобождении по причине «отметка снята, освобождения больше нет».

Так кто же оплачивает эту сумму — Владелец или подрядчик?

Это один из наиболее часто обсуждаемых пунктов в договорах строительного подряда в обмен на долю земли. Правильное распределение рисков следующее:

Сумма в пределах 1,5-кратного лимита: Уже подпадает под освобождение, не возникает. Не может быть потребована от владельцев.

Стоимость, приходящаяся на площадь, превышающую в 1,5 раза: Поскольку эта избыточная площадь возникает из права подрядчика на дополнительное строительство/продажу, подрядчик (исполнитель) должен нести ее.

Если муниципалитет не применит освобождение: Процессы оспаривания/отмены/возврата подрядчик должен осуществлять за свой счет.

Пункты договора, безусловно возлагающие стоимость парковки на собственников квартир, ошибочны и невыгодны собственникам. Перед подписанием договора этот пункт обязательно должен быть рассмотрен специалистом.

Пример пункта, который можно включить в договор

СТАТЬЯ […] — Стоимость парковки и освобождение от налога на городскую трансформацию

(1) Здание, являющееся предметом договора, было определено как рискованное в рамках Закона № 6306. Для новой строительной площади, до полутора (1,5) раз превышающей площадь существующего снесенного здания, стоимость/плата за парковку, которая может быть начислена в соответствии с Положением о парковках, подлежит освобождению в рамках ст. 7/9 Закона и ст. 16/12 (в частности, пункт (f)) Положения о применении; не может быть востребована с собственников квартир, не может быть вычтена из их долей.

(2) В случае возникновения платы за парковку, приходящейся на дополнительную площадь, превышающую в 1,5 раза существующую строительную площадь, вся эта плата полностью покрывается ПОДРЯДЧИКОМ.

(3) При определении предела освобождения за основу берутся площади застройки в разрешении и архитектурном проекте снесенного здания, а также в разрешении и проекте нового здания. Необходимые документы и заявления предоставляет ПОДРЯДЧИК.

(4) В случае, если муниципалитет начислит плату, применив освобождение не полностью или не применив его вовсе; процессы оспаривания, иска об отмене и возврата (включая право на возврат в течение 5 лет) ПОДРЯДЧИК осуществляет от своего имени, за свой счет и на свои средства. В ходе этих процессов на собственников квартир не может быть возложено финансовое бремя.

(5) Поставка всех документов, включая сертификат опасного строения и письмо об освобождении, лежит на ПОДРЯДЧИКЕ. Собственники квартир не несут ответственности за задержки и штрафы, которые могут возникнуть из-за неприменения освобождения администрацией.

(Этот текст является образцом; его необходимо адаптировать в соответствии с конкретным делом.)

Часто задаваемые вопросы

Взимается ли плата за парковку при городской регенерации? Как правило, за площадь в пределах 1,5-кратного лимита плата не взимается; плата может быть взята за часть, превышающую этот лимит.

Почему плата за парковку явно не указана в списке исключений? В пункте 16/12 Регламента «плата за парковку» не упоминается по имени; освобождение основано на формулировке «любая плата, определяемая решением муниципального совета» в пункте (f) и на общем освобождении, предусмотренном статьями 7/9-10 Закона. Государственный совет принимает эту интерпретацию.

Если муниципалитет получил плату, могу ли я ее вернуть? Да. После исчерпания административного обжалования, возврат, как правило, осуществляется в течение 5-летнего срока путем подачи иска об аннулировании и требования о возврате.

Должен ли эту плату оплачивать подрядчик? Плата за площадь, превышающую 1,5-кратный размер, должна принадлежать подрядчику, который пользуется правом на дополнительное строительство. Договор должен быть составлен соответствующим образом.

Я уже платил за парковку для моего старого здания, мне нужно платить снова? Нет. Если старое сооружение имеет разрешение на проживание, считается, что плата была уплачена; может быть взята только разница за увеличение площади, повторная оплата невозможна.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Плата за парковку при городской реновации, хотя на первый взгляд кажется единой статьёй расходов, скрывает за собой многослойную картину, в которой переплетаются законодательство, судебная практика Государственного совета, решения муниципального совета, расчёты площади архитектурных проектов и договорное право. Безоговорочное принятие любой суммы, запрашиваемой подрядчиком или муниципалитетом, с восприятием, что «государство уже покрывает расходы», может обернуться для собственников убытками в сотни тысяч лир в долгосрочной перспективе. Поддержка адвоката-специалиста в этой области является решающей в следующих аспектах:

Правильный расчёт предела освобождения: Техническое сравнение площадей строительства старого и нового зданий, цели использования и 1,5-кратного предела на основе архитектурных проектов; а при необходимости – управление процессом осмотра и экспертизы.

Создание правильной цепочки правовых оснований: Обоснование освобождения от платы за парковку на основе пункта (f) + статьи 7/9 Закона + судебной практики, таким образом, чтобы изначально исключить возражение муниципалитета «нет в списке».

Подтверждение судебной практики и номеров статей: Проверка каждого номера решения/основания Государственного совета, который будет указан в петиции, по официальному тексту — неверная ссылка подрывает авторитет и силу дела.

Правильное распределение рисков по договору: Обеспечение того, чтобы плата за парковку, штрафы за просрочку и ответственность за освобождение оставались на подрядчике, а не на собственниках, в договоре строительного подряда в обмен на долю земли.

Своевременное ведение процессов оспаривания, отмены и возврата: Надлежащее исчерпание административного пути, соблюдение сроков подачи исков и возврат несправедливо взысканной суммы.

Отслеживание актуального законодательства: Отражение постоянно обновляющихся норм, таких как изменение положения от 04.02.2026, в конкретном деле.

В области, где одно неверно истолкованное предложение может стоить владельцам миллионов лир, правильный юридический шаг, предпринятый в начале процесса, предотвращает судебные тяжбы, которые впоследствии могут длиться годами.

Адвокатское бюро «2М Hukuk»

Адвокатское бюро «2М Hukuk» (Адвокат Мерием Гюнай) предоставляет услуги в области права городской трансформации (Закон № 6306), процессов, связанных с рискованными строениями, договоров строительства в обмен на долю земли, кондоминиума и споров по недвижимости, базируясь в Тузле, в регионах Стамбула и Коджаэли. Вы можете связаться с нашим офисом по вопросам начисления платы за парковку для вашего рискованного строения, пунктов расходов в вашем контракте с подрядчиком или процессов апелляции/возврата средств против муниципалитета.