Одна из наиболее обсуждаемых тем в практике городской трансформации – это какое большинство необходимо для переоценки участка после сноса рискованных строений и какова юридическая действительность решений, принятых этим большинством.

В Турции этот процесс в основном регулируется Законом № 6306 «О преобразовании территорий, находящихся под угрозой бедствий». Решения о переоценке недвижимости, которая после сноса рискованных строений становится земельным участком, могут быть приняты простым большинством участников, исходя из их доли в земельном участке.

Однако на практике одного лишь математического большинства недостаточно. Решения Верховного суда и Государственного совета подробно изучают, как было принято решение, соответствует ли его содержание законодательству и на основе каких долей земельного участка было рассчитано большинство.

1. Основной кворум для принятия решений в городской трансформации:

Правило простого большинства и его связь с Законом о кондоминиумах В рамках Закона № 6306 «О преобразовании территорий, находящихся под угрозой бедствий», в процессах переоценки недвижимости, которая после сноса рискованных строений становится земельным участком (строительство нового здания, продажа доли, строительство в обмен на этаж или раздел прибыли и т.п.), основным правилом является принятие решений простым большинством участников, пропорционально их долям, при этом это большинство должно представлять не менее одной трети от их общих долей.

20-я Гражданская палата Верховного суда (Дело № 2018/3580, Решение № 2018/7187  и Дело № 2018/1455, Решение № 2018/7186), с изменением, внесенным в статью 6 Закона № 6306, четко постановила, что требование «единогласия», предусмотренное статьей 45 Закона № 634 о кондоминиумах (KMK), не будет запрашиваться для сноса и восстановления рискованных строений, и что достаточно простого большинства (новая ставка после изменения).

Так, 18-я Гражданская палата Верховного суда (Дело № 2013/13457, Решение № 2013/14301  ), уточнила это различие, заявив, что в обычных случаях, не подпадающих под действие Закона № 6306, для прекращения кондоминиума в соответствии с KMK и сноса и восстановления здания требуется единогласие всех собственников помещений.

1-й Гражданский коммерческий суд Бакыркёя (Дело № 2021/540, Решение № 2024/50  ) установил, что обеспечение большинства в 1/2 доли земли является юридическим условием, что договоры, подписанные до достижения этого кворума, еще не будут иметь силы в соответствии со статьями 170 и последующими Гражданского кодекса Турции, а после достижения большинства они станут обязательными для подписавших сторон.

2. Характер процесса принятия решений, контроль содержания и подразумеваемое согласие 

Процесс принятия решений не ограничивается достижением математического большинства; форма и содержание решения также подлежат судебному контролю.

Воля к совместному решению: 2-я Коллегия по административным делам Регионального административного суда Коньи (Дело № 2019/1716, Решение № 2020/38  ) подчеркнула, что термин «большинство в 1/2» в законе означает не индивидуальное соглашение администрации с собственниками, а «принятие совместного решения» собственниками, собравшимися вместе.

Проверка содержания: 5-я Гражданская палата Верховного апелляционного суда (2025/6759 E., 2025/13064 K.) постановила, что даже если было достигнуто большинство в 1/2, содержание принятого решения (например, сдача в аренду жилого дома, превращенного в однообъемный торговый центр, на срок 157 месяцев) должно быть рассмотрено судами по существу на предмет соответствия цели Закона № 6306 и случаев абсолютной недействительности/ничтожности.

Подразумеваемое согласие: 3-я Гражданская палата Верховного апелляционного суда (2022/5267 E., 2023/1448 K.) указала, что владельцы, которые не подписали протоколы собрания, но разрешили снос и реконструкцию здания в рамках городской трансформации, подразумеваемо приняли договор, и что это обстоятельство будет препятствовать им подавать иск.

3. Влияние административных процедур (разделение/объединение) на большинство при принятии решений

Действительность решений, принятых большинством в 1/2 голосов собственников квартир, напрямую зависит от правовых последствий административных процедур, определяющих доли земельных участков, на основе которых рассчитывается это большинство.

4-я Палата Государственного совета (2024/879 E., 2025/1689 K. и 2023/13912 E., 2025/1687 K.) постановила, что в случае отмены административной процедуры по разделению недвижимости в рамках градостроительного планирования, протокол совместного решения, подписанный в соответствии с долями, образовавшимися в результате разделения, станет недействительным, и большинство должно быть пересмотрено в соответствии с ситуацией до разделения.

Однако 4-я палата Государственного совета (2023/13780 E., 2024/1815  K.) указала, что в случаях, когда процедура объединения была отменена, но на недвижимость было установлено право на отдельную собственность (kat irtifakı) и осуществлена продажа третьим лицам (при наличии фактической невозможности), договор строительства, основанный на большинстве 1/2, сохранит свою действительность, однако стоимость проданной доли должна быть пересчитана.

Kentsel dönüşümde oybirliği gerekir mi?

Hayır. Riskli yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapılması için oybirliği aranmaz. Kat maliklerinin arsa payına göre salt çoğunluğu yeterlidir. Ancak kentsel dönüşüm kapsamı dışında kalan normal durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu gereği oybirliği gerekebilir.

Salt çoğunluk sağlanmadan yapılan müteahhit sözleşmesi geçerli midir?

Mahkeme kararlarına göre salt çoğunluk sağlanmadan yapılan sözleşmeler hukuken askıda sayılır. Yani sözleşme henüz kesin olarak yürürlüğe girmez. Salt çoğunluk sağlandığında ise sözleşme imzalayan malikler açısından bağlayıcı hale gelir.

İmar işlemleri salt çoğunluk hesaplamasını etkiler mi?

Evet. Arsa paylarını değiştiren ifraz veya tevhit gibi imar işlemlerinin iptal edilmesi, salt çoğunluk hesabını doğrudan etkileyebilir. Böyle bir durumda çoğunluk yeniden hesaplanmak zorundadır.

Почему необходима поддержка эксперта-адвоката?

Проекты городской трансформации — это не только технический строительный процесс; это также весьма сложный правовой процесс, находящийся на пересечении административного права, права недвижимости и договорного права.

В этом процессе, в частности;

расчет простого большинства

подготовка протоколов совместных решений

заключение договоров с подрядчиками

отмена административных актов

правомерность продажи долей

по таким вопросам могут возникать серьезные юридические споры.

Поэтому в проектах городской трансформации крайне важно работать с экспертом — юристом по городской трансформации Стамбула или консультантом по городской трансформации Стамбула. Особенно в проектах, реализуемых в Стамбуле и его окрестностях, юристы с региональным опытом, такие как адвокаты по городской трансформации в Тузле, способствуют правильному ведению процесса.

В этом контексте Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi предлагает комплексные юридические консультации по проектам городской трансформации, включая подготовку договоров, расчеты большинства долей земли, споры между собственниками и судебные процессы. Благодаря экспертной юридической поддержке защищаются права собственников, а проекты городской трансформации реализуются в соответствии с законом.