Правовое основание: Закон № 6306, статьи 6/3, 7/6 | Положение о применении, статьи 13, 16/7

Перед каждым владельцем, участвующим в городской трансформации, стоят две основные модели финансирования строительства: договор подряда на долю и реконструкция методом подряда. Эти две модели — не просто технический выбор строительства; это два юридических и финансовых пути, которые коренным образом отличаются друг от друга с точки зрения передачи правового титула, права на помощь с арендой, использования процентной поддержки, распределения рисков и гарантии договора. Неправильный выбор может привести к необратимым последствиям. Эта статья всесторонне рассматривает различия между двумя моделями, преимущества каждой из них для разных сторон, а также условия, порядок и актуальные цифры на 2026 год по государственному кредиту с процентной поддержкой. (Ст. 6/3, 7/6 Закона — Ст. 13, 16/7 Положения)

Модель первая: Договор подряда на долю

В договоре строительного подряда в обмен на долю в здании (договор строительного подряда в обмен на долю в земельном участке) владелец передает подрядчику определенную часть своего земельного участка или долю земельного участка в существующей самостоятельной секции; подрядчик берет на себя строительство в обмен на эту долю в земельном участке и получает прибыль, продавая самостоятельные секции, причитающиеся ему по завершении проекта. (Ст. 6 ЗК — Ст. 13 Рег.)

В этой модели владельцу не нужно платить наличными за строительство; строительные расходы покрывает подрядчик. Взамен владелец теряет часть «доли» в своем земельном участке, но получает квартиру в новом здании без затрат наличных средств. Подавляющее большинство проектов по городской трансформации в Стамбуле реализуется по этой модели.

Основные преимущества модели «в обмен на долю в здании» следующие: У владельца нет проблем с финансированием строительства; подрядчик покрывает все расходы. В процессе трансформации минимизируется денежная нагрузка. После подписания договора такие расходы, как муниципальные сборы, нотариальные сборы, гербовый сбор, освобождаются от уплаты. Поскольку нет необходимости использовать кредиты с процентной поддержкой, можно предпочесть помощь в аренде.

Риски следующие: Существует риск потери права собственности в случае банкротства или отказа подрядчика; обязательное страхование завершения строительства имеет здесь критическое значение. Доля в земельном участке теряется; если не может быть обеспечено увеличение площади застройки, площадь, которой будет владеть собственник в новом здании, может уменьшиться. Качество подрядчика и гарантии договора являются решающими. (Ст. 6/6 ЗК — Ст. 13/9ж Рег.)

Вторая модель: Восстановление методом подряда

При методе подряда владелец самостоятельно покрывает расходы на строительство; оплачивает стоимость работ строительной компании и, по завершении строительства здания, получает все самостоятельные секции, не теряя своей доли в земельном участке. Право собственности подрядчику не передается. (Ст. 13 Рег.)

Основные преимущества этой модели: Доля земли не теряется; по завершении строительства все здание принадлежит собственникам. Риск потери права собственности, связанный с банкротством подрядчика, значительно ограничен; может быть установлена система выплат, привязанная к этапам оплаты. Эта модель может быть предпочтительна для небольших проектов или когда существующие предложения подрядчиков недостаточны. Проект может развиваться более прозрачно и под контролем.

Ее риски: Требуется серьезное наличное финансирование; механизм государственных кредитов с процентной поддержкой разработан именно для удовлетворения этой потребности. Затраты могут быть выше, потому что подрядчик сам устанавливает свою норму прибыли. Бремя координации лежит на собственниках помещений.

Подробное сравнение двух моделей

Государственный кредит с процентной субсидией: Правовое основание

Пункт 6 статьи 7 Закона № 6306 предусматривает, что кредиты, которые будут использоваться в банках лицами, желающими построить или приобрести жилье или рабочее место своими силами, могут быть поддержаны субсидированием процентных ставок Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Процедуры и принципы, касающиеся поддержки процентных ставок, определяются Указом Президента; в этом контексте Министерство осуществляет поддержку через государственные банки, с которыми оно подписало протоколы. (Ст. 7/6 З. — Ст. 16/7 Р.)

Статья 16 Исполнительного регламента четко предусматривает, что поддержка процентных ставок и помощь в аренде не могут быть получены одновременно: Те, кто пользуется помощью в аренде, не могут пользоваться поддержкой процентных ставок, а те, кто пользуется поддержкой процентных ставок, не могут пользоваться помощью в аренде. (Ст. 16/7 Р.)

Кто может воспользоваться кредитом? Условия правомочности

Лица, которые могут воспользоваться кредитом на городскую реновацию с субсидированием процентных ставок, следующие: (Ст. 7/6 З. — Ст. 16/7 Р.)

Физические или юридические лица-собственники, имеющие долю любого размера в здании, расположенном в зоне риска или признанном рискованным строением; арендаторы, проживающие в данном здании не менее 1 года; а также владельцы самовольно построенных строений могут быть включены в сферу действия в рамках принципов, определенных Министерством.

Обязательным условием является выселение по соглашению. Обязательным условием является подтверждение статуса рискованного строения техническим отчетом. Заявка на кредит должна быть подана не позднее одного года с даты выселения; если этот срок будет пропущен, право на получение поддержки процентных ставок аннулируется. (Ст. 7/6 З. — Ст. 16/7 Р.)

Банки, в которые можно подать заявку

Основные банки, которые подписали протокол с Министерством и предоставляют кредиты на городскую трансформацию с процентной поддержкой по состоянию на 2026 год, следующие:

Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank, Ziraat Katılım Bankası, Vakıf Katılım Bankası, Emlak Katılım Bankası. Для получения полного и актуального списка рекомендуется ознакомиться со списком протокольных банков на официальной странице Управления городской трансформации по адресу altyapi.csb.gov.tr; Министерство может подписывать протоколы с новыми банками. (Ст. 7/6 K.)

Процентные ставки по субсидиям, лимиты кредитования и кампания «Половина от нас» на 2026 год — Актуальная таблица по Стамбулу

A) Стандартный кредит с процентной поддержкой 6306 (Вся Турция)

Погашение: Начинается через 2 года после получения разрешения на строительство. В первый год процентов нет; в последующие годы производится индексация в размере половины ИПЦ. Требования к доходу и кредитному рейтингу не предъявляются.

B) Кампания «Половина от нас» — Только в 39 районах Стамбула (Крайний срок подачи заявок: 31 декабря 2026 г.)

В рамках кампании «Половина от нас» предоставляется общая поддержка в размере 1 875 000 турецких лир для каждого жилого помещения, включая грант в размере 875 тысяч турецких лир, кредит в размере 875 тысяч турецких лир и поддержку на переезд в размере 125 тысяч турецких лир, с суммами, обновленными в апреле 2025 года. E

Для каждого дополнительного жилого помещения правообладателя дополнительно предлагается возможность получения кредита в размере 1 750 000 турецких лир. A

C) Преобразование по площади (TOKİ / Emlak Konut — Модель комплекса)

При крупномасштабных преобразованиях на основе территорий, когда строительство осуществляется TOKİ или Emlak Konut, каждому правообладателю предоставляется грант в размере 875 тысяч турецких лир и поддержка на переезд в размере 125 тысяч турецких лир. Сумма гранта вычитается из стоимости здания; оставшийся долг выплачивается долгосрочными рассрочками. M

D) Поддержка при выселении для арендаторов в рамках программы «Половина от нас»

Арендаторы не могут напрямую пользоваться грантами и кредитной поддержкой; однако в случае выселения из рискованного здания они могут воспользоваться поддержкой при выселении в размере 125.000 турецких лир.

E) Текущий статус кампании (2026)

Указом Президента от 27 февраля 2026 года было отменено требование об установлении сервитута на этаж; все независимые секции, для которых определение рискованного строения было завершено до 31 декабря 2026 года, смогут воспользоваться кампанией. Хотя по состоянию на апрель 2026 года официального решения о продлении кампании не было объявлено, крайний срок 31 декабря 2026 года остается в силе.

Сводная таблица различий: Стандартный кредит против программы «Половина от нас»

Процентные ставки поддержки и лимиты кредита на 2026 год

Ставки процентной поддержки и максимальные суммы кредитов определяются и могут обновляться Указом Президента. По состоянию на 2026 год действуют следующие цифры:

Ставки субсидии по процентам (Halkbank 2026):

Эти субсидии снижают чистую стоимость кредита для правообладателя, вычитаясь из рыночной процентной ставки, применяемой банком. Государство не выплачивает субсидию по процентам напрямую правообладателю; оно снижает ежемесячные платежи, отражая ее в банке.

График погашения кредита: Важное преимущество

Самое критичное преимущество кредита на городскую трансформацию с процентной поддержкой — это отсрочка платежей. Выплаты по кредиту начинаются через 2 года после получения разрешения на строительство. В течение этого 2-летнего льготного периода завершается новое строительство, и снижаются расходы правообладателя на временное проживание. В первый год с начала платежей проценты не начисляются. В последующие годы производится индексация в размере половины индекса потребительских цен (ИПЦ). (Ст. 7/6 З.)

Если представить эту структуру в цифрах: кредит в размере 1 250 000 TL погашается ежемесячными выплатами в течение 10 лет, начиная через 2 года с даты получения разрешения. Разница в ежемесячных платежах, сниженная благодаря поддержке Министерства по сравнению с рыночной процентной ставкой, варьируется в зависимости от банка и условий, и в долгосрочной перспективе эта разница может достигать сотен тысяч лир.

Пошаговый процесс подачи заявки

Процедура использования кредита с процентной поддержкой состоит из нескольких этапов и требует координации между Министерством и банком.

Первый этап — окончательное определение рискованного строения. Для подачи заявки на кредит в кадастровый реестр должна быть внесена отметка о рискованном строении, и его определение должно быть окончательным. (Ст. 3/1 З. — Ст. 7/4 П.)

Второй этап — это выселение по соглашению. Обязательным является выселение из строения по соглашению. Могут возникнуть трудности при подаче заявки на кредит для строений, освобожденных путем принудительного выселения. (Ст. 16/7 П.)

На третьем этапе правообладатель индивидуально обращается в выбранный им протокольный банк. Банк рассматривает заявку в рамках положений протокола и собственного кредитного законодательства. Банк не требует подтверждения дохода и не учитывает кредитный рейтинг; однако оставляет за собой право оценивать платежеспособность. (Ст. 7/6 З.)

На четвертом этапе банк уведомляет Министерство о списке правообладателей, которым он считает целесообразным предоставить кредит. Министерство рассматривает заявление в рамках закона 6306 и сообщает банку, кто будет пользоваться процентной поддержкой.

На пятом этапе кредит предоставляется после одобрения Министерства. Этапы оплаты осуществляются поэтапно в соответствии с ходом строительства: в начале строительства, при завершении несущей системы, на этапе штукатурки и при получении разрешения на эксплуатацию здания.

Необходимые Документы для Заявки

Банки-участники обычно запрашивают следующие документы: Действительный документ, удостоверяющий личность; отчет об идентификации рискованного строения и документ, подтверждающий соответствующую запись в кадастровой книге; свидетельство о праве собственности (выписка из реестра прав собственности); документ, подтверждающий выселение по соглашению, или протокол выселения; разрешение на строительство или документ о подаче заявления (для кредита на строительство жилья); справка о доходах или заявление о платежеспособности; проектная и договорная документация (при подрядном методе). Могут быть запрошены дополнительные документы от банка к банку; рекомендуется получить актуальный список документов в соответствующем отделении банка перед подачей заявки.

Преимущество Энергетического Паспорта: Дополнительная Процентная Поддержка

Класс энергетической эффективности нового здания напрямую влияет на размер процентной поддержки. В случае получения энергетического паспорта класса A Министерство добавляет к процентной поддержке 100 базисных пунктов (один процент); для класса B эта дополнительная поддержка составляет 50 базисных пунктов. Чтобы воспользоваться этим преимуществом, необходимо на этапе проектирования обеспечить соответствие здания требованиям энергосбережения. Поэтому консультирование по вопросам энергетического паспорта приобретает важное значение в процессе проекта.

Две Модели и Государственная Поддержка: Единая Матрица Решений

Часто допускаемые ошибки

Попытка изменить выбор модели после подписания договора: Переход к подрядной схеме после подписания договора о строительстве в обмен на доли создает серьезные юридические сложности. Выбор модели обязательно должен быть определен до выбора подрядчика.

Подача заявки на субсидию по процентам с последующим запросом пособия на аренду: Эти две меры поддержки исключают друг друга; подача заявки на субсидию по процентам аннулирует право на получение пособия на аренду. (Ст. 16/7 Регламента)

Подача заявки на кредит через год после даты выселения: В этом случае право на получение субсидии по процентам аннулируется; кредит придется брать на рыночных условиях.

Установление низкой доли земли в договоре долевого строительства: Чем выше доля, переданная подрядчику, тем меньше площадь, которую собственник может получить в новом здании. Договоры, подписанные без исследования рынка, приводят к долгосрочным убыткам.

Подписание договора без страхования завершения строительства: В модели долевого строительства подрядчик обязан оформить страхование завершения строительства до получения разрешения на строительство. Подписание договора без этой гарантии означает полную незащищенность в случае банкротства подрядчика. (Ст. 6/6 Закона — Ст. 13/9ğ Регламента)

Практические Советы

Не выбирайте модель, не узнав своего градостроительного статуса. Знайте, что ни модель, ни предложение подрядчика не могут быть реалистично оценены без изучения текущих и возможных новых условий застройки вашего здания — коэффициента застройки, высоты этажей, размера участка.

Обратитесь за несколькими предложениями. В модели долевого строительства сравните доли земли, получив предложения от разных подрядчиков; а в модели подряда получите предложения по стоимости за м² от разных строительных компаний.

Пусть юрист проверит договор. Договоры для обеих моделей чрезвычайно сложны. Доля земли, дата сдачи, штраф за просрочку, страхование завершения строительства, выделение независимых секций, план выплат и условия расторжения должны быть обязательно проверены юристом по вопросам городской реновации.

Подайте заявку на процентную субсидию сразу после выселения. Чтобы не пропустить годичный срок, начните процесс подачи заявки, как только произойдет выселение; также учтите дополнительное время, необходимое для получения энергетического паспорта, на этапе планирования.

Зачем нужна поддержка опытного юриста?

Выбор модели и решение о финансировании являются наиболее определяющими шагами в процессе городской трансформации и составляют основу для всех последующих правовых отношений. В рамках наших консультаций по городской трансформации, которые мы, Адвокатское бюро 2M Hukuk, проводим по всему Стамбулу, особенно в районе Тузла, мы наблюдаем следующее:

Договоры на строительство в обмен на долю часто содержат положения, невыгодные для собственника: низкие штрафные санкции в случае задержки, широкие права подрядчика на расторжение договора, неопределенности в выделении независимых секций. Адвокат по городской трансформации может изучить эти договоры до их подписания, добавить положения, защищающие интересы собственника, или выявить и исправить ошибочные положения.

Система поэтапной оплаты по договору подряда, соглашение с банком и договор с подрядчиком требуют отдельной юридической оценки. Для отслеживания заявки на процентную субсидию в банке, мониторинга процесса утверждения Министерством и эффективного использования права на обжалование в случае отказа в заявке, поддержка Стамбульского адвоката по городской трансформации играет решающую роль.

В модели с долей за землю правовые механизмы, которые будут задействованы в случае задержки или банкротства подрядчика — подача заявления на страхование завершения строительства здания, требование об административном расторжении, возврат свидетельства о праве собственности — также должны координированно управляться тем же адвокатом по городской трансформации. Юридическая фирма 2M Hukuk, которая находится рядом с вами на всех этих этапах в рамках консультаций по городской трансформации, предоставляет услуги по всему Стамбулу в качестве адвоката Тузлы.

Итог

Выбор между моделями «доля за землю» и «подрядный метод» в строительстве по городской трансформации формируется в зависимости от таких факторов, как статус зонирования, размер доли земли, надежность подрядчика и потребность в наличных средствах. В модели «доля за землю» наличные не требуются, но теряется доля земли; при подрядном методе потери земли нет, но требуется финансирование строительства, и в этом случае вступает в силу государственный кредит с процентной поддержкой. Процентная поддержка предоставляется за счет вклада Министерства в размере до 1 250 000 турецких лир за независимую секцию, со сроком погашения 120 месяцев и годовой процентной ставкой от 7,2% до 8,4%; а выплаты начинаются через 2 года после получения разрешения на строительство. Помощь по аренде и процентная поддержка не могут быть использованы одновременно; этот выбор должен быть сделан до выселения. (Ст. 6/3, 7/6 Закона — Ст. 13, 16/7 Положения)

Эта статья подготовлена на основе Закона № 6306 (Ст. 6/3, 7/6) и Положения о его применении (Ст. 13, 16/7), а также актуальных страниц кредитных продуктов Управления по городской трансформации, Ziraat Bankası, Halkbank и Vakıfbank и данных из открытых источников по состоянию на апрель 2026 года. Ставки процентной поддержки и лимиты кредитов могут быть определены и обновлены Указом Президента; перед подачей заявления уточните актуальные условия в соответствующем банке.