«Наш управляющий получает зарплату, это законно?», «Платит ли собственник помещения, являющийся управляющим, взносы?», «Может ли он снять деньги из кассы без решения общего собрания?» Эти вопросы почти на каждом собрании собственников помещений поднимаются на повестку дня. В отличие от корпоративного права, Закон о кондоминиумах (KMK) предусматривает, что труд управляющего не должен оставаться без вознаграждения, но связывает это право с определенными условиями и статусом. В этой статье мы рассмотрим право управляющего на вознаграждение, законное освобождение, предоставленное управляющему, выбранному из числа собственников помещений, границы этого освобождения, судьбу денег, полученных без решения общего собрания, и налоговые аспекты в рамках статьи 40 Закона о кондоминиумах.

Краткое изложение

Управляющий, даже если вознаграждение не определено в плане управления или договоре, может требовать от собственников помещений «разумное вознаграждение» (статья 40/3 Закона о кондоминиумах).

Управляющий, избранный из числа собственников помещений, если нет решения об обратном, не участвует в половине обычных расходов на управление (статья 40/4 Закона о кондоминиумах). Это законное право, не требующее решения.

Это 50% освобождение распространяется только на обычные (эксплуатационные) расходы ; на чрезвычайные/структурные и капитальные расходы управляющий также участвует пропорционально своей доле в земельном участке (статья 20 Закона о кондоминиумах).

В Законе о кондоминиумах не встречается понятие «плата за присутствие»; закон говорит только о «вознаграждении».

Если, помимо освобождения, запрашивается дополнительное вознаграждение/зарплата, то это должно быть указано в плане управления или определено решением общего собрания собственников помещений. Деньги, полученные без решения, могут привести к возврату и штрафной ответственности.

1. Правовая основа: статья 40 Закона о кондоминиумах

Финансовые права управляющего регулируются статьей 40 Закона о кондоминиумах № 634. Соответствующие абзацы статьи гласят следующее: Управляющий может запросить разумное вознаграждение у собственников квартир, даже если плата не была определена в плане управления или в заключенном с ним договоре. Совет собственников квартир принимает решение о том, будет ли управляющий, назначенный из числа собственников квартир, участвовать в обычных расходах на управление, и если да, то в какой степени; если такое решение не принято, управляющий не участвует в половине обычных расходов на управление, приходящихся на его долю в течение срока управления. Официальный текст статьи доступен на странице ЗК № 634 на сайте mevzuat.gov.tr.

Кроме того, согласно статье 40/1, управляющий «как правило, обладает правами поверенного»; то есть, как следствие отношений представительства, предусмотренных статьей 38 ЗК, он может требовать вознаграждение за свой труд.

2. «Вознаграждение за присутствие» или «плата»? Уточнение понятия

Хотя на практике широко используется термин «вознаграждение за присутствие» (huzur hakkı), этот термин не встречается в ЗК. «Вознаграждение за присутствие» по сути является понятием, относящимся к корпоративному праву (Торговый кодекс Турции). ЗК же четко говорит о «плате» (ücret). Это различие важно: выплата управляющему в кондоминиуме по своей правовой природе является платой управляющего; использование термина «вознаграждение за присутствие» не меняет основания для выплаты и ее налоговых последствий.

3. Двойное различие в зависимости от статуса управляющего

ЗК устанавливает различные рамки в зависимости от того, является ли управляющий собственником квартиры:

a) Управляющий, назначенный со стороны (не являющийся собственником квартиры)

Для профессионального/назначенного извне управляющего нет речи об «освобождении от взносов», поскольку он уже не является собственником помещения. Этому управляющему выплачивается вознаграждение. Даже если размер вознаграждения не определен в плане управления или договоре, он может потребовать «соответствующее вознаграждение» за оказанные услуги (ст. 40/3 Закона о кондоминиумах); в случае спора размер вознаграждения может определить суд.

б) Управляющий, избранный из числа собственников помещений

Этот управляющий пользуется особым преимуществом, предоставленным статьей 40/4 Закона о кондоминиумах: если совет собственников помещений не принял иного решения, он не участвует в оплате половины обычных эксплуатационных расходов, приходящихся на его долю в течение срока управления. Это право возникает непосредственно из закона и не требует отдельного решения общего собрания. Совет может отменить, уменьшить или увеличить это освобождение, если пожелает; но если никакого решения не принято, законное 50% освобождение вступает в силу автоматически.

Важное ограничение: Это право предоставлено только управляющему; помощник управляющего не имеет права требовать такого рода вознаграждение/освобождение.

4. Предел освобождения управляющего: Обычные расходы или чрезвычайные расходы?

50% освобождение применяется не ко всем статьям. Различие таково:

Обычные (эксплуатационные) управленческие расходы: Ежедневные эксплуатационные статьи, такие как зарплата консьержа/сотрудника, уборка, общие расходы на электричество и воду, периодическое обслуживание лифтов, административные расходы. Освобождение действует для них.

Чрезвычайные и капитальные/основные расходы: Крупные инвестиционные статьи, такие как изоляция крыши, ремонт/утепление фасада, замена двигателя лифта. В них, включая управляющего, все собственники квартир участвуют пропорционально их доле в земельном участке (согласно ст. 20 ЗКН); управляющий не может получить освобождение от этих расходов.

Аналогично, обязанности, возникающие из статуса собственника квартиры (страховые взносы, DASK, налог на недвижимость), также распространяются на управляющего.

18-й гражданский отдел Верховного суда, Решение № 2013/10122, Определение № 2013/11165 от 10.09.2013. Льгота, предусмотренная последним абзацем статьи 40 ЗКН, и обязанность по общим расходам, предусмотренная статьей 20 ЗКН, были рассмотрены совместно; было установлено, что управляющий, назначенный из числа собственников квартир, если нет иного решения, не участвует в половине обычных управленческих расходов, но при этом все собственники квартир несут ответственность за общие расходы по основной недвижимости.

5. Можно ли получать плату/деньги без решения Общего собрания?

Нет. Если речь идет о денежном вознаграждении или дополнительной выплате помимо законной 50% льготы, то это должно быть либо включено в план управления, либо определено решением совета собственников квартир. Управляющий не может сам себе устанавливать оплату, говоря: «я управляющий, моя плата столько-то». Плата или льгота:

Должно быть обсуждено на собрании совета собственников квартир и принято решение, а также занесено в протокол решений,

В сметном бюджете (операционном проекте) должно быть указано в качестве статьи «расходы на управляющего/персонал», чтобы взносы собирались соответствующим образом.

Начисление управляющим денежных средств самому себе из кассы комплекса/многоквартирного дома без решения совета считается незаконным и, в зависимости от обстоятельств, может поднять вопрос о злоупотреблении доверием или растрате. Собственники квартир могут подать в суд на возврат незаконно полученных сумм с законными процентами.

Пример формулировки об оплате/освобождении, которая может быть внесена в протокол решений:
«Собранием собственников квартир было принято решение: освободить управляющего … от обычных эксплуатационных расходов на протяжении всего срока его полномочий и/или выплачивать ему ежемесячное чистое вознаграждение в размере … TL за выполнение его обязанностей; указать эту сумму в проекте эксплуатации под статьей ‘расходы управляющего’.»

6. Принцип зачета: Что происходит с деньгами, полученными без решения?

В случаях, когда управляющий, являющийся собственником квартиры, получает оплату со счета комплекса без решения общего собрания, на практике применяется следующий подход: Сначала рассчитывается сумма, соответствующая 50% освобождению от расходов, на которое управляющий уже имеет право в соответствии со ст. 40/4 Закона о кондоминиумах. Если фактически полученные управляющим деньги превышают эту сумму законного освобождения, превышающая часть лишается правового основания и подлежит возврату. По этой причине в споре суд должен, изучив план управления, протокол решений и статус управляющего как собственника квартиры, определить сумму освобождения и превышающую часть.

7. Налоговый аспект: Когда оплата считается «вознаграждением»?

Статья 61 Закона о подоходном налоге широко определяет выгоды, предоставляемые в обмен на управленческие/ревизионные обязанности, как «вознаграждение». Устоявшаяся позиция (частные разъяснения) Налоговой администрации проводит следующее различие:

Управляющий/аудитор, избранный из числа собственников квартир: Выгода, предоставляемая в размере освобождения от участия в управленческих расходах (т.е. в пределах освобождения по ст. 40/4), не считается фактической заработной платой; не подлежит удержанию подоходного налога и не требует платежной ведомости. Однако, если оплата производится сверх этого лимита, превышающая часть облагается налогом как заработная плата.

Управляющий, избранный со стороны (не являющийся собственником квартиры): Произведенная оплата считается заработной платой; в соответствии со статьями 61, 94, 103 и 104 Закона о подоходном налоге требуется удержание подоходного налога и оформление платежной ведомости. Если он работает по трудовому договору, то также может возникнуть вопрос страхования.

Поэтому при принятии решения об оплате управляющему следует учитывать как Закон о кондоминиумах (KMK), так и налоговое законодательство; в противном случае жилой комплекс/многоквартирный дом в будущем может столкнуться с налоговыми санкциями.

Краткие примечания по применению:

Если договор/план молчит, и управляющий является собственником квартиры: 50% освобождение от обычных расходов действует автоматически.

Если помимо освобождения требуется дополнительная зарплата/вознаграждение: план управления или решение совета обязательны; должны быть записаны в протоколе решений + в проект эксплуатации.

В чрезвычайных/структурных расходах управляющий также участвует полностью.

Денежные средства, полученные без решения: возврат + риск штрафа.

Налог: выплаты, превышающие размер освобождения, и выплаты внешнему управляющему являются заработной платой.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Может ли управляющий домом получать вознаграждение (зарплату)?

Да. Согласно статье 40/3 Закона о кондоминиумах (KMK), даже если плата не установлена в плане управления или договоре, управляющий может потребовать от собственников квартир соответствующее вознаграждение за выполненную работу. Размер вознаграждения определяется в плане управления или решением собрания собственников квартир.

Платит ли управляющий, являющийся собственником квартиры, взносы?

Если управляющий является собственником квартиры, то, как правило, он участвует в общих расходах; однако, согласно статье 40/4 Закона о кондоминиумах (KMK), если нет противоположного решения, он не участвует в половине обычных административных расходов. Это освобождение является законным правом, не требующим отдельного решения. В чрезвычайных/структурных расходах, таких как крыша, фасад, двигатель лифта, он участвует полностью пропорционально доле участка.

Может ли управляющий выплачивать себе вознаграждение без решения общего собрания?

Нет. Для получения вознаграждения/дополнительной выплаты, помимо законного 50% освобождения, требуется план управления или решение собрания собственников квартир. Суммы, полученные без решения, могут быть возвращены; кроме того, может возникнуть спор о злоупотреблении доверием или хищении.

Являются ли «гонорар за участие» и «вознаграждение управляющего» одним и тем же?

Хотя на практике используется термин «гонорар за участие» (huzur hakkı), в Законе о кондоминиумах (KMK) такого понятия нет; закон говорит только о «вознаграждении» (ücret). «Гонорар за участие» — это, по сути, термин из корпоративного права. В кондоминиуме выплата юридически является вознаграждением управляющего.

Облагаются ли налогом деньги, выплачиваемые управляющему?

Выгода, предоставляемая управляющему, выбранному из числа собственников квартир, в размере его неучастия в административных расходах не считается фактическим вознаграждением и не облагается налогом; однако выплата, превышающая эту долю, облагается налогом как вознаграждение. Выплата управляющему, выбранному со стороны, является вознаграждением и подлежит удержанию подоходного налога.

Источники и наши статьи по теме

Официальный источник: Закон № 634 о кондоминиумах (mevzuat.gov.tr)

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Вознаграждение управляющего и освобождение от членских взносов — это техническая область, где пересекаются Закон о кондоминиумах и налоговое законодательство. Если объем освобождения (разграничение обычных и чрезвычайных расходов), надлежащее принятие решения правления о дополнительной плате, зачет и возврат необоснованно полученных средств, а также налоговая квалификация платежа будут неправильно определены, пострадать могут как управляющий, так и комплекс; может даже возникнуть уголовная ответственность. Правильное оформление текстов решений правления и их корректное включение в операционный проект предотвращают эти риски с самого начала.

Адвокатское бюро 2M Hukuk оказывает поддержку жителям и администрациям многоквартирных домов и жилых комплексов по вопросам права собственности на этажи и управления объектами, споров о вознаграждении/освобождении управляющего и подготовки решений совета собственников; по всему Стамбулу, а также в районах Тузла, Пендик, Картал, Малтепе и Гебзе/Коджаэли. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com

Данная статья предназначена для общего информирования; она не является юридической консультацией или услугой адвоката/финансового консультанта. По налоговым обязательствам необходимо дополнительно получить заключение финансового консультанта. Каждый спор должен рассматриваться в соответствии с его специфическими условиями.