План управления жилым комплексом или многоквартирным домом — это «конституция». Управляющий имеет ограниченные полномочия, определяемые этим документом и утвержденным архитектурным проектом; разрешения, выходящие за эти рамки, вмешательства в общие зоны или действия, противоречащие плану, считаются недействительными и возлагают личную ответственность на управляющего. Закон № 7579, вступивший в силу в 2026 году, значительно упростил внесение изменений в план управления. В этой статье мы рассматриваем обязательность плана управления, пределы административных действий управляющего, текущие изменения в законодательстве и правовые средства защиты от нарушений в свете решений Верховного суда.
Краткое изложение
План управления является положением договора, обязательным для всех собственников квартир, их правопреемников в полном или частичном объеме, а также управляющего/ревизоров (ст. 28 Закона о многоквартирной собственности).
Судья, при разрешении спора, при условии соблюдения императивных положений закона, в первую очередь обращается к плану управления.
Управляющий не может выдавать разрешения, противоречащие плану и утвержденному проекту; даже если он их выдаст, это не отменяет положений плана. За несанкционированное вмешательство в общие зоны он несет личную ответственность (ст. 35, 38 Закона о многоквартирной собственности).
Изменение 2026 года (Закон № 7579): Большинство, требуемое для изменения плана управления в жилых комплексах, было сокращено с 4/5 до 2/3; противоречащие положения плана не применяются. В обычных строениях (один участок) правило 4/5 согласно ст. 28, сохраняется.
В случае нарушения любой собственник квартиры в соответствии со ст. 33 Закона о многоквартирной собственности может потребовать вмешательства судьи.
1. Правовая природа и обязательность Плана управления (статья 28 Закона о кондоминиумах)
В соответствии со статьей 28 Закона о кондоминиумах план управления; регулирующий порядок управления основным недвижимым имуществом, цель и форму его использования, вознаграждение управляющего и ревизоров, а также другие вопросы, касающиеся управления, является положением договора, обязательного для всех владельцев помещений. План и последующие изменения связывают не только текущих владельцев, но и их универсальных и сингулярных правопреемников (тех, кто стал владельцем позднее), а также управляющего/ревизоров. План отображается в разделе деклараций реестра кондоминиумов; из-за этой записи в кадастре никто не может сказать: «Я не знал о плане управления».
В иерархии права кондоминиумов план управления находится между положением закона и решением собрания собственников помещений: То есть план стоит выше решений собрания. При наличии действующего плана управления в кадастре, решением собрания собственников помещений не может быть принят порядок управления, противоречащий плану.
Генеральная судебная коллегия Верховного суда, Дело № 2002/18-551, Решение № 2002/568, Дата 26.06.2002. План управления, составленный и подписанный при учреждении, является договором, обязательным для всех владельцев помещений и их универсальных/сингулярных правопреемников; лицо, ставшее владельцем позднее, не может оспаривать положения плана, заявляя: «Я не участвовал в принятии решения». Полномочия по изменению или отмене положения плана (если оно не противоречит закону) принадлежат собранию собственников помещений.
2. В споре судья в первую очередь обращается к Плану управления
План управления сохраняет свою силу до тех пор, пока он не будет отменен надлежащим образом или пока не прекратится право кондоминиума. Даже если какое-либо положение находится в противоречии с правами и свободами, оно продолжает связывать собственников помещений до тех пор, пока не будет отменено судебным решением.
Генеральная коллегия по гражданским делам Верховного суда, Реш. 2011/176, Пост. 2011/318, От 18.05.2011Если в плане управления четко указано, что независимые секции будут использоваться «только в качестве жилых помещений», это ограничение действительно как для личного проживания, так и для сдачи в аренду; ограничивающее положение в плане является обязательным, пока оно не отменено.
3. Пределы полномочий управляющего: План и Утвержденный Проект (Ст. 35 и 38 Закона о кондоминиумах)
Статья 35 Закона о кондоминиумах предусматривает, что обязанности управляющего будут указаны в плане управления и что управляющий будет действовать в соответствии с планом; а статья 38 регулирует, что управляющий несет ответственность перед собственниками квартир как доверенное лицо. Эти два положения определяют рамки административных действий управляющего.
a) Обязанность соблюдения положений плана
Управляющий не может выдавать разрешения, противоречащие запрещающим или регулирующим положениям плана управления. Незаконные разрешения, фактически выданные управляющим в прошлом (например, открытие общей зоны для определенного использования), не отменяют положения плана управления; пока план остается в силе, такие разрешения не порождают приобретенных прав.
b) Запрет на отступление от проекта и вмешательство в общую зону
Меры, принимаемые управляющим для защиты основного недвижимого имущества, не могут включать изменения, противоречащие утвержденному архитектурному проекту. Управляющий, вмешивающийся в общие зоны (размещающий рекламные/информационные щиты, устанавливающий оборудование и т.п.) без четкого решения или разрешения собрания собственников квартир, несет личную ответственность за эти действия; может быть потребовано прекращение вмешательства и восстановление прежнего состояния.
c) Применение «типового проекта»
Если в плане управления предусмотрено, что определенный ремонт (например, закрытие балкона) должен быть выполнен в соответствии с определенным «типовым проектом», то выход управляющего или собственника квартиры за рамки этой системы (например, применение складного остекления вместо предусмотренной раздвижной системы) считается нарушением плана и может повлечь за собой санкцию по восстановлению прежнего состояния.
Кратко: Управляющий выполняет обязанности, возложенные на него законом, планом управления и решением совета собственников квартир. Он не может выполнять работу, не предусмотренную этими источниками. Административные действия, выходящие за рамки полномочий, квалифицируются как злоупотребление доверительной обязанностью в значении ст. 38 Закона о кондоминиумах (KMK).
4. Изменение плана управления: Соотношение большинства и Изменение 2026 года
Изменения в плане управления зависят от воли совета собственников квартир и требуют квалифицированного большинства. Соотношения различаются в зависимости от типа строения:
| Тип регулирования | Требуемое большинство / Правило | Основание |
|---|---|---|
| Общее изменение в обычной (на одном участке) постройке | 4/5 голосов собственников помещений | ст. 28 ЗСН |
| Изменение в коллективных постройках | 2/3 голосов собственников помещений | ст. 70 ЗСН (изменение 2026 г.) |
| Положения в плане, противоречащие закону | Не применяется (приоритет имеет законная норма) | Закон № 7579 (22.05.2026) |
| Случаи, требующие императивного решения/единогласия по закону | Большинства недостаточно; законное правило имеет приоритет | Практика Верховного суда |
Обновление 2026 года (Закон № 7579): Принятый 7 мая 2026 года и опубликованный в «Официальной газете» от 22 мая 2026 года (№ 33261) Закон № 7579, статьей 5, фразы «четыре пятых» в первом и втором абзацах статьи 70 Закона о кондоминиумах (KMK) были изменены на «две трети», и в статью был добавлен абзац: «Положения планов управления, противоречащие данной статье, не применяются.» Таким образом, в комплексных застройках (и в положениях планов, касающихся временного управления) требуемое большинство для изменения плана управления было снижено до 2/3; более строгие/противоречащие ограничительные положения в плане управления были признаны недействительными по отношению к установленному законом проценту. С текстом закона можно ознакомиться в «Официальной газете» от 22 мая 2026 года.
Важное различие: Это снижение до 2/3 относится к комплексным застройкам (ст. 70). В обычной долевой собственности, состоящей из одного участка/одного здания, правило большинства в 4/5 (согласно ст. 28) остается в силе. Общее представление о том, что «теперь везде достаточно 2/3», в этом отношении ошибочно.
Императивное положение закона может отменить даже более строгие условия, содержащиеся в плане управления. Действительно, Кассационный суд признает, что даже при наличии требования «единогласия» для изменения плана управления, будет применяться правило квалифицированного большинства, предусмотренное законом.
5-я Гражданская палата Кассационного суда, Дело № 2022/11838. Было признано, что даже если план управления предусматривает единогласие для его изменения, будет применяться правило квалифицированного большинства (на тот период 4/5), предусмотренное Законом о кондоминиумах; и что более строгие условия в плане не могут отменить законное правило.
5. Процедура внесения изменений: Не личная подпись, а решение совета
Одного лишь обеспечения квалифицированного большинства недостаточно; также обязательно, чтобы изменение было внесено надлежащим образом. Изменение плана управления должно быть принято решением на собрании совета, где владельцы квартир собираются и обсуждают вопрос, а не методом сбора подписей от руки, обходя каждую дверь. В противном случае, даже если оно зарегистрировано в кадастре, оно должно быть аннулировано.
5-я Гражданская палата Верховного суда, Д. 2022/13565. Было признано ошибочным прямое внесение изменений в план управления в кадастр в качестве нового плана управления без обсуждения на собрании владельцев квартир; изменение должно быть надлежащим образом обсуждено и принято на собрании.
18-я Гражданская палата Верховного суда, Д. 2022/3450, Р. 2022/3790, Д. 08.04.2022. Для изменения плана управления посредством вмешательства судьи оспариваемое положение должно противоречить закону/императивным нормам. Если такого противоречия нет, судья не может изменять план или добавлять новые положения, заменяя волю владельцев квартир.
6. Правовые средства защиты от нарушений (ст. 33 Закона о кондоминиумах)
В случае применения, противоречащего плану управления, основные права владельцев квартир следующие:
Вмешательство судьи (ст. 33 Закона о кондоминиумах): Каждый владелец квартиры, в случае действий, противоречащих плану, может потребовать от мирового суда вмешательства судьи и устранения нарушения.
Иск об отмене: Отмена положений плана управления, противоречащих императивным нормам, может быть запрошена в любое время. Однако суд не может принимать решение об отмене, основываясь на справедливости или субъективной оценке, а только на императивных нормах закона.
Ответчики: Эти иски подаются не против управляющего или Кадастрового управления, а против всех собственников помещений, чьи права будут затронуты напрямую.
Срок: Поскольку решения об изменении плана управления, принятые без обеспечения квалифицированного большинства, требуемого законом, считаются недействительными по абсолютному ничтожеству, их отмена не подлежит пресекательному сроку.
7. Таблица прецедентных решений
Следующие решения демонстрируют рамки, касающиеся обязательности плана управления и процедуры его изменения. Перед публикацией/иском рекомендуется подтвердить актуальность каждого дела по его текущему тексту.
| Решение | Принцип |
|---|---|
| Верховный Суд (ОГК) Д. 2002/18-551, Р. 2002/568 (26.06.2002) | План управления обязывает собственников квартир и их полных/частичных преемников; преемник не может сказать «я не участвовал». Полномочия по изменению/отмене принадлежат совету собственников квартир. |
| Верховный Суд (ОГК) Д. 2011/176, Р. 2011/318 (18.05.2011) | Ограничительные положения в плане, такие как «только для проживания», являются обязательными как для проживания, так и для сдачи в аренду, если они не были отменены. |
| Верховный Суд, 18-я Гражданская Палата Д. 2022/3450, Р. 2022/3790 (08.04.2022) | Судья может вмешаться только в том случае, если положение плана противоречит закону/императивному положению; он не может подменять волю собственников квартир. |
| Верховный Суд, 5-я Гражданская Палата Д. 2022/13565 | Изменение не может быть зарегистрировано в земельной книге без обсуждения на собрании; подписи от руки недостаточно. |
| Верховный Суд, 5-я Гражданская Палата Д. 2022/11838 | Даже если в плане предусмотрено требование единогласия, применяется правило квалифицированного большинства, предусмотренное законом. |
Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)
Может ли управляющий разрешить установку вывески/объекта в общем пользовании вопреки плану управления?
Нет. Управляющий не может давать разрешения, противоречащие плану и утвержденному проекту. Управляющий несет личную ответственность за вмешательства в общее пользовании, совершенные без явного решения или разрешения совета домовладельцев; может быть потребовано прекращение вмешательства и восстановление первоначального состояния. Неправомерное разрешение, выданное управляющим, не отменяет положения плана.
Изменилось ли большинство, необходимое для изменения плана управления в 2026 году?
Да. Согласно Закону № 7579 (Официальный вестник от 22 мая 2026 г.), большинство в 4/5, требуемое для коллективных построек в ст. 70 Закона о кондоминиумах, было снижено до 2/3, и было установлено, что противоречащие положения плана не будут применяться. Однако в случае обычных кондоминиумов, состоящих из одного участка/одного здания, правило 4/5, предусмотренное ст. 28, остается в силе.
Достаточно ли собрать подписи вручную для изменения плана управления?
Нет. Даже если достигнуто квалифицированное большинство, изменение должно быть обсуждено и принято решением на собрании домовладельцев. Изменение, сделанное путем сбора подписей вручную и не обсуждавшееся на собрании, подлежит аннулированию, даже если оно зарегистрировано в кадастре.
Может ли судья изменить положение в плане управления, если оно кажется несправедливым/обременительным?
Судья не может свободно изменять план, подменяя волю домовладельцев. Вмешательство возможно только в том случае, если соответствующее положение явно противоречит императивным нормам закона; отмена не может быть основана на субъективной оценке справедливости.
В какой суд обращаться в случае нарушения плана управления?
В соответствии со ст. 33 Закона о кондоминиумах (KMK), каждый собственник помещения может потребовать вмешательства судьи в мировом суде по гражданским делам по месту нахождения основного объекта недвижимости для устранения нарушения. Иски об отмене решений подаются не против администрации, а против всех собственников помещений, чьи права затронуты.
Источники и наши статьи по теме
Официальные источники: Закон о кондоминиумах № 634 (mevzuat.gov.tr) · Закон № 7579 (22.05.2026 Официальная газета)
Изменение плана управления: Процедура, условия и проблемы на практике в свете судебных решений
Статья 34 Закона о кондоминиумах: Числовое и долевое (двойное) большинство при выборе управляющего
Почему необходима поддержка опытного юриста?
Дела о несоответствии плану управления основаны на таких технических различиях, как обязательность плана, пределы полномочий управляющего, правильная доля большинства (4/5 для обычного строения, 2/3 для комплексного строения), процедура (обсуждение в совете) и правильное установление спора. Правильное определение того, к какой структуре будет применяться изменение 2026 года, и точное формулирование требования об отмене на основании обязательных положений влияют на исход дела.
Юридическое бюро 2M Hukuk оказывает поддержку жителям и управляющим квартир и жилых комплексов по всему Стамбулу, особенно на линии Тузла, Пендик, Картал, Малтепе и Гебзе/Коджаэли, по вопросам права кондоминиума и управления жилым комплексом, изменения и отмены плана управления, а также исков, подаваемых против административных действий управляющего. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com
Данная статья носит общий информационный характер; она не является юридической консультацией или адвокатской услугой. Каждый спор должен рассматриваться в своих уникальных условиях.
