“هل يحصل مديرنا على راتب، وهل هذا قانوني؟”، “هل يدفع المالك المدير رسوم الصيانة؟”، “هل يمكنه سحب الأموال من الصندوق بدون قرار من الجمعية العامة؟” تثار هذه الأسئلة في كل اجتماع لملاك الوحدات تقريباً. على عكس قانون الشركات، يتبنى قانون ملكية الوحدات (KMK) مبدأ عدم ترك جهد المدير بلا مقابل؛ لكنه يربط هذا الحق بشروط وصفات معينة. في هذه المقالة، نتناول حق المدير في الأجر، والإعفاء القانوني الممنوح للمدير المختار من بين ملاك الوحدات، وحدود الإعفاء، ومصير الأموال التي يتم استلامها بدون قرار من الجمعية العامة، والجانب الضريبي، وذلك في إطار المادة 40 من قانون ملكية الوحدات.

ملخص قصير

يمكن للمدير، حتى لو لم يتم تحديد الأجر في خطة الإدارة أو العقد، أن يطلب من ملاك الوحدات “أجرًا مناسبًا” (المادة 40/3 من قانون ملكية الوحدات).

المدير الذي يتم اختياره من بين ملاك الوحدات، إذا لم يكن هناك قرار مخالف، لا يشارك في نصف مصاريف الإدارة العادية (المادة 40/4 من قانون ملكية الوحدات). هذا حق قانوني لا يتطلب قرارًا.

هذا الإعفاء بنسبة 50% هو فقط للنفقات العادية (التشغيلية)؛ أما النفقات الطارئة/الهيكلية ونفقات الأصول الثابتة، فيشارك فيها المدير أيضًا بنسبة حصته من الأرض (المادة 20 من قانون ملكية الوحدات).

لا يرد مفهوم “بدل حضور الجلسات” في قانون ملكية الوحدات؛ القانون يذكر فقط “الأجر”.

إذا طُلب أجر/راتب إضافي خارج نطاق الإعفاء، فيجب أن يكون ذلك منصوصًا عليه في خطة الإدارة أو يتم تحديده بقرار من مجلس ملاك الوحدات. الأموال المستلمة بدون قرار قد تؤدي إلى الإعادة و مخاطر عقابية.

1. الأساس القانوني: المادة 40 من قانون ملكية الوحدات

تُنظّم الحقوق المالية للمدير في المادة 40 من القانون رقم 634 الخاص بملكية الوحدات العقارية. تنص الفقرات ذات الصلة من المادة على ما يلي: يجوز للمدير أن يطلب أجرًا مناسبًا من أصحاب الوحدات العقارية، حتى لو لم يتم تحديد أجر في خطة الإدارة أو في العقد المبرم معه. يقرر مجلس أصحاب الوحدات العقارية ما إذا كان المدير المعين من بين أصحاب الوحدات العقارية سيشارك في نفقات الإدارة العادية، وإذا كان سيشارك، فبأي نسبة؛ وإذا لم يُتخذ قرار بهذا الشأن، فإن المدير لا يتحمل نصف نفقات الإدارة العادية التي تقع على عاتقه خلال فترة الإدارة. يمكن الاطلاع على النص الرسمي للمادة من صفحة قانون ملكية الوحدات العقارية رقم 634 على موقع mevzuat.gov.tr ./p>

بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للمادة 40/1، يتمتع المدير بـ“حقوق الوكيل من حيث المبدأ” ؛ أي أنه يمكنه طلب مقابل لجهده نتيجة لعلاقة الوكالة المنصوص عليها في المادة 38 من قانون ملكية الوحدات العقارية.

2. “حق الارتياح” أم “الأجر”؟ تصحيح مفهوم

على الرغم من أن مصطلح “حق الارتياح” يستخدم على نطاق واسع في الممارسة العملية، إلا أنه لا يرد في قانون ملكية الوحدات العقارية. حق الارتياح هو مفهوم ينتمي أساسًا إلى قانون الشركات (القانون التجاري التركي). أما قانون ملكية الوحدات العقارية فيشير صراحةً إلى “الأجر”. هذا التمييز مهم: الدفع الذي يتم للمدير في ملكية الوحدات العقارية، من حيث طبيعته القانونية، هو أجر مدير؛ تسمية المفهوم بـ “حق الارتياح” لا يغير أساس الدفع ولا نتائجه الضريبية.

3. تقسيم مزدوج حسب صفة المدير

يحدد قانون ملكية الوحدات العقارية إطارًا مختلفًا بناءً على ما إذا كان المدير مالكًا للوحدة العقارية أم لا:

أ) المدير المعين من الخارج (الذي ليس مالكًا للوحدة العقارية)

بالنسبة للمدير المحترف/المعين من الخارج، لا يوجد “إعفاء من الرسوم”؛ لأنه ليس مالكًا للوحدة العقارية بالفعل. يُدفع لهذا المدير أجر . حتى لو لم يتم تحديد الأجر في خطة الإدارة أو العقد، يمكنه المطالبة بـ “أجر مناسب” مقابل الخدمة التي قدمها (قانون ملكية الوحدات العقارية مادة 40/3)؛ وفي حالة النزاع، يمكن للمحكمة تحديد الأجر.

ب) المدير المختار من بين مالكي الوحدات العقارية

يستفيد هذا المدير من ميزة خاصة يمنحها قانون ملكية الوحدات العقارية المادة 40/4: إذا لم يتخذ مجلس مالكي الوحدات العقارية قرارًا بخلاف ذلك، فإنه خلال فترة إدارته، لا يشارك في نصف نفقات الإدارة العادية المستحقة عليه. هذا حق لا يتطلب قرارًا إضافيًا من الجمعية العامة، بل هو حق ينبع مباشرة من القانون . إذا أراد المجلس، يمكنه إلغاء الإعفاء أو تخفيضه أو زيادته؛ ولكن إذا لم يتخذ أي قرار على الإطلاق، فإن الإعفاء القانوني بنسبة 50% يسري تلقائيًا.

حد مهم: هذا الحق يُمنح فقط للمدير ؛ ليس لمساعد المدير الحق في المطالبة بمثل هذا الأجر/الإعفاء.

4. حد إعفاء المدير: هل هي نفقات عادية أم نفقات استثنائية؟

الإعفاء بنسبة 50% لا ينطبق على كل بند. التمييز كالتالي:

نفقات الإدارة العادية (التشغيلية): بنود التشغيل اليومية مثل رواتب الحارس/الموظفين، التنظيف، الكهرباء والماء المشتركة، الصيانة الدورية للمصعد، ونفقات الإدارة. الإعفاء يسري عليها.

المصاريف الاستثنائية والهيكلية/الثابتة: بنود استثمارية كبيرة مثل عزل السقف، تجديد الواجهة الخارجية/التغليف، تغيير محرك المصعد. يشارك في هذه المصاريف، بما في ذلك المدير، جميع مالكي الوحدات السكنية بنسبة حصتهم من الأرض (المادة 20 من قانون ملكية الوحدات السكنية)؛ ولا يمكن للمدير الحصول على إعفاء من هذه المصاريف.

وبالمثل، فإن الالتزامات الناشئة عن صفة مالك الوحدة السكنية (قسط التأمين، DASK، ضريبة الأملاك) تُلزم المدير أيضًا.

الدائرة الثامنة عشرة للقانون بمحكمة النقض، رقم أساس 2013/10122، رقم قرار 2013/11165، بتاريخ 10.09.2013، تم تقييم الإعفاء الوارد في الفقرة الأخيرة من المادة 40 من قانون ملكية الوحدات السكنية والالتزام بالمصاريف المشتركة في المادة 20 معًا؛ وتم التأكيد على مبدأ أن المدير المعين من بين مالكي الوحدات السكنية، إذا لم يكن هناك قرار مخالف، لن يشارك في نصف مصاريف الإدارة العادية، وفي المقابل، فإن جميع مالكي الوحدات السكنية مسؤولون عن المصاريف المشتركة للعقار الرئيسي.

5. هل يمكن الحصول على أجر/مال بدون قرار من الجمعية العمومية؟

لا. إذا كان هناك أجر نقدي أو دفعة إضافية بخلاف الإعفاء القانوني بنسبة 50%، فمن الضروري أن يكون ذلك مدرجًا في خطة الإدارة أو أن يتم تحديده بقرار من مجلس مالكي الوحدات السكنية. لا يمكن للمدير أن يدفع لنفسه، قائلاً: “أنا المدير، وأجري كذا”. الأجر أو الإعفاء:

يجب مناقشته في اجتماع مجلس مالكي الوحدات السكنية وتثبيته بقرار وتسجيله في دفتر القرارات،

يجب أن يظهر في الميزانية التقديرية (مشروع التشغيل) كبند “مصروفات المدير/مصروفات الموظفين” حتى يتم جمع الاشتراكات وفقًا لذلك.

يُعتبر قيام المدير بتحويل أموال لنفسه من صندوق المجمع/العمارة دون قرار من المجلس غير قانوني، وقد يثير، حسب الحالة، مسألة إساءة الأمانة أو الاختلاس. يمكن لملاك العقار رفع دعوى قضائية لاسترداد المبالغ المأخوذة بشكل غير قانوني مع الفائدة القانونية.

عبارة مثال للرسوم/الإعفاء يمكن تسجيلها في دفتر القرارات:
“قرر مجلس الملاك إعفاء المدير […] من جميع مصاريف الإدارة العادية طوال فترة ولايته و/أو دفع أجر شهري صافي قدره […] ليرة تركية له مقابل مهامه؛ وإظهار هذا المبلغ تحت بند ‘مصروفات المدير’ في مشروع التشغيل.”

6. مبدأ المقاصة: ماذا يحدث للمال المأخوذ دون قرار؟

في الحالات التي يتلقى فيها المدير، بصفته مالك عقار، دفعة من حساب المجمع دون قرار من الجمعية العمومية، فإن النهج المتبع عمليًا هو كالتالي: يتم أولاً حساب المبلغ المقابل لإعفاء النفقات بنسبة 50% الذي يحق للمدير الحصول عليه بالفعل بموجب المادة 40/4 من قانون ملكية العقارات. إذا كان المبلغ الذي تلقاه المدير فعليًا يتجاوز قيمة هذا الإعفاء القانوني، فإن الجزء الزائد يصبح بلا أساس قانوني ويجب إعادته. لذلك، يجب على المحكمة في النزاع فحص خطة الإدارة ودفتر القرارات وصفة المدير كمالك عقار لتحديد مبلغ الإعفاء والجزء الزائد.

7. البعد الضريبي: متى يعتبر الدفع “أجراً”؟

تعتبر المادة 61 من قانون ضريبة الدخل المنافع المقدمة مقابل مهام الإدارة/التدقيق “أجراً” على نطاق واسع. إن الرأي المستقر لإدارة الإيرادات (المشورة الخاصة) يضع التمييز التالي:

المدير/المراقب المُختار من بين مالكي الوحدات: المنفعة المقدمة بنسبة عدم المشاركة في مصاريف الإدارة (أي بقدر الإعفاء المنصوص عليه في المادة 40/4) لا تعتبر أجرًا حقيقيًا؛ ولا تخضع للاستقطاع الضريبي على الدخل ولا تتطلب كشف رواتب. ولكن إذا تم دفع مبلغ يتجاوز هذا الحد، فإن الجزء الزائد يخضع للضريبة كأجر.

المدير المُختار من الخارج (ليس مالك وحدة): يعتبر المبلغ المدفوع أجرًا؛ ويجب إجراء استقطاع ضريبي على الدخل بموجب المواد 61، 94، 103، و 104 من قانون ضريبة الدخل وإعداد كشف رواتب. وإذا كان يعمل بموجب عقد عمل، فقد تطرأ مسألة التأمين أيضًا.

لذلك، عند اتخاذ قرار بالدفع للمدير، يجب تقييم كل من قانون ملكية الطوابق (KMK) والتشريعات الضريبية معًا؛ وإلا، قد تواجه المنشأة/المبنى عقوبات ضريبية في المستقبل.

ملاحظات تطبيق موجزة:

إذا لم ينص العقد/الخطة وكان المدير مالك وحدة: إعفاء بنسبة 50% من المصاريف العادية يطبق تلقائيًا.

إذا طُلب راتب/أجر إضافي خارج الإعفاء: خطة الإدارة أو قرار المجلس ضروري؛ ويجب أن يُسجل في دفتر القرارات + مشروع التشغيل.

كما يشارك المدير بشكل كامل في المصاريف الاستثنائية/الهيكلية.

المبلغ المحصّل بدون قرار: استرداد + مخاطر جزائية.

الضريبة: الدفع الذي يتجاوز نسبة الإعفاء والدفع للمدير من الخارج هو أجر.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

هل يمكن لمدير المبنى الحصول على أجر (راتب)؟

نعم. وفقًا للمادة 40/3 من قانون الملكية العقارية (KMK)، حتى لو لم يتم تحديد أجر في خطة الإدارة أو العقد، يمكن للمدير أن يطلب أجرًا مناسبًا من مالكي العقارات مقابل المهمة التي قام بها. يتم تحديد مبلغ الأجر في خطة الإدارة أو بقرار من مجلس مالكي العقارات.

هل يدفع المدير الذي هو مالك عقار الرسوم؟

إذا كان المدير مالكًا للعقار، فإنه يشارك في المصاريف المشتركة كقاعدة عامة؛ ومع ذلك، وفقًا للمادة 40/4 من قانون الملكية العقارية، إذا لم يكن هناك قرار مخالف، فإنه لا يشارك في نصف مصاريف الإدارة العادية. هذا الإعفاء هو حق قانوني لا يتطلب قرارًا منفصلاً. أما بالنسبة للمصاريف غير العادية/الهيكلية مثل السقف، والواجهة الخارجية، ومحرك المصعد، فإنه يشارك فيها بالكامل بنسبة حصته في الأرض.

هل يمكن للمدير أن يدفع لنفسه أجرًا دون قرار من الجمعية العمومية؟

لا. باستثناء الإعفاء القانوني بنسبة 50%، فإن خطة الإدارة أو قرار مجلس مالكي العقارات ضروريان لأي أجر/دفع إضافي. المبالغ التي يتم أخذها بدون قرار يمكن إعادتها؛ وقد ينشأ أيضًا جدل حول إساءة استخدام الثقة أو الاختلاس.

هل “حق الحضور” و”أجر المدير” هما نفس الشيء؟

على الرغم من أنه يُطلق عليها في الممارسة “حق الحضور”، إلا أن هذا المفهوم غير موجود في قانون الملكية العقارية؛ القانون يشير فقط إلى “الأجر”. حق الحضور هو في الأساس مصطلح ينتمي إلى قانون الشركات. في الملكية العقارية، الدفع هو من الناحية القانونية أجر مدير.

هل الأموال المدفوعة للمدير خاضعة للضريبة؟

الفائدة المقدمة للمدير المختار من بين مالكي العقارات بنسبة عدم مشاركته في مصاريف الإدارة لا تعتبر أجرًا حقيقيًا ولا تخضع للضريبة؛ أما الدفع الذي يتجاوز هذه النسبة فيخضع للضريبة كأجر. أما الدفع المقدم للمدير المختار من الخارج فيعتبر أجرًا ويخضع لخصم ضريبة الدخل.

المصادر ومقالاتنا ذات الصلة

المصدر الرسمي: قانون ملكية الطبقات رقم 634 (mevzuat.gov.tr)

لماذا الدعم من محامٍ خبير ضروري؟

تعتبر رسوم المدير والإعفاء من الرسوم مجالًا تقنيًا يتقاطع فيه قانون ملكية الطبقات مع التشريعات الضريبية. عندما يتم تفسير نطاق الإعفاء (التمييز بين النفقات العادية والنفقات الاستثنائية)، أو اتخاذ قرار المجلس بشأن الرسوم الإضافية بشكل غير صحيح، أو تسوية واسترداد المبالغ المستلمة بشكل غير حاسم، أو طبيعة الدفع الضريبية بشكل خاطئ، يمكن أن يتضرر كل من المدير والمجمع؛ بل وقد تظهر مسؤولية جنائية. إن صياغة نصوص قرارات المجلس بشكل صحيح ومعالجتها بدقة في مشروع التشغيل يمنع هذه المخاطر من البداية.

مكتب 2M للمحاماة، يقدم الدعم لسكان وإدارات الشقق والمجمعات السكنية في عموم إسطنبول، وكذلك على خط توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي وجبزي/كوجالي، في المسائل المتعلقة بقانون ملكية الطوابق وإدارة المجمعات السكنية، ونزاعات رسوم/إعفاء المدير، وإعداد قرارات مجلس مالكي الطوابق. لتقييم حالتكم الخاصة: 2mhukuk.com

هذه المقالة لأغراض إعلامية عامة؛ ولا تشكل استشارة قانونية أو خدمة محاماة/استشارية مالية. يجب الحصول على رأي مستشار مالي بشكل منفصل للمسؤوليات الضريبية. يجب تقييم كل نزاع وفقًا لظروفه الخاصة.