1.Ответственность арендатора за задолженность по коммунальным платежам: Кто платит, к кому обращается управляющая компания?

Согласно статье 20 Закона о кондоминиуме № 634, обязанность участвовать в общих расходах основного недвижимого имущества в первую очередь принадлежит собственнику квартиры. Однако, согласно первому абзацу статьи 22 Закона о кондоминиуме, за долги по расходам и авансам, причитающимся собственнику квартиры, за компенсацию за просрочку платежа, а также совместно и солидарно несут ответственность лица, постоянно пользующиеся одной из независимых секций на основании договора аренды или по любой другой причине (арендаторы).  В соответствии со статьей 18/2 Закона о кондоминиуме (ЗК) № 634, положения о долгах собственников квартир также применяются к арендаторам в независимых секциях и лицам, постоянно пользующимся этими секциями любым способом. Даже если в договоре аренды есть положение о том, что взносы будут уплачиваться арендатором, правовой процесс, который может быть инициирован управлением многоквартирного дома/собственниками квартир в отношении арендатора, не уплачивающего взносы, формируется в рамках Закона о кондоминиуме и соответствующих судебных решений.

Если в договоре аренды согласовано, что взносы будут уплачиваться арендатором, это положение действительно между арендатором и арендодателем (собственником квартиры). То есть, управление многоквартирного дома может обратиться как к собственнику квартиры, так и к арендатору для взыскания взносов. Положение в договоре аренды означает, что арендатор принимает на себя это обязательство перед арендодателем (собственником); это не отменяет его ответственности перед управлением (при условии ограничения суммой аренды).

2. Определение задолженности по взносам:

Общие расходы и задолженности по взносам определяются решениями совета домовладельцев или проектом управления. Решения совета домовладельцев являются обязательными для всех домовладельцев, если они не отменены. Эти решения также затрагивают арендатора. Управление многоквартирным домом/домовладельцы могут направить предупреждение арендатору или сделать устное замечание, прежде чем прибегать к правовым мерам для взыскания задолженности по взносам. Однако для возникновения просрочки предупреждение не является обязательным.

3. Юридический процесс, которому может следовать управление

Управление многоквартирным домом/домовладельцы могут напрямую прибегнуть к правовым мерам против арендатора, который не оплачивает взносы. Управление может начать исполнительное производство напрямую против домовладельца или арендатора, или против обоих, за задолженность арендатора по взносам.

Исполнительное производство: Управление начинает исполнительное производство без судебного решения против арендатора для взыскания неоплаченной задолженности по взносам.  Нет необходимости направлять арендатору отдельное предупреждение перед началом исполнительного производства по взысканию задолженности по взносам.

Иск об отмене возражения: В случае возражения арендатора против исполнительного производства, производство останавливается. Управление может подать иск об отмене возражения против арендатора, чтобы обеспечить продолжение производства путем отмены возражения. Утвержденные проекты управления или решения совета домовладельцев относительно эксплуатационных расходов считаются документами, указанными в пункте 1 статьи 68 Закона об исполнительном производстве и банкротстве. Это означает, что для взыскания задолженности по взносам обычно может быть начато исполнительное производство без судебного решения и, даже если должник возражает, можно прибегнуть к процедуре отмены возражения с помощью этих документов. Решение совета домовладельцев действует до тех пор, пока оно не отменено судом, и его действительность не может оспариваться исполнительным судом.

Процент/компенсация за просрочку: За неуплаченные взносы могут быть начислены проценты за просрочку или требоваться компенсация за просрочку. Следует учитывать, что компенсация за просрочку может начинаться с даты уведомления о проекте эксплуатации, или, если такового нет, с даты, когда задолженность стала известна.

Доказательства: Управление может опираться на такие документы, как план управления, проект эксплуатации, решения совета собственников квартир, коммерческие книги и записи для доказательства своих требований. Решения общего собрания обязательны для всех, включая арендаторов.

4.Положение Арендодателя (Собственника Квартиры)

Даже если в договоре аренды указано, что взносы оплачивает арендатор, согласно статье 20 Закона о кондоминиумах (КМК), основным ответственным перед управлением за взносы является собственник квартиры. По этой причине, при желании, управление может возбудить исполнительное производство только против собственника квартиры.

Если собственник квартиры сам оплачивает управлению задолженность по взносам, которую должен был оплатить арендатор согласно договору аренды, он может обратиться с регрессным требованием к арендатору на эту сумму. Однако, чтобы арендодатель мог потребовать эту задолженность по взносам с арендатора, он должен сначала доказать, что он сам оплатил эту задолженность управлению. Арендодатель не может требовать взыскания задолженности по взносам с арендатора, не оплатив ее управлению.

5. Требование о выселении : (Возможно ли выселение арендатора из-за задолженности по взносам?)

В соответствии со статьей 315 Турецкого обязательственного кодекса (ТБК) неуплата дополнительных расходов является основанием для выселения по причине невыполнения обязательств. Если в договоре аренды плата за обслуживание (айдат) была оговорена как дополнительный расход и не была оплачена арендатором, арендодатель (собственник квартиры) может потребовать выселения арендатора по причине невыполнения обязательств после выполнения условия оплаты управляющей компании. Однако, если арендодатель не произвел оплату айдата управляющей компании, он не может требовать выселения на основании уведомления о невыполнении обязательств, направленного в связи с неуплатой арендатором долга по айдату.

6. Подлежащие взысканию суммы

Основная сумма задолженности по неоплаченному айдату, штраф за просрочку/проценты в размере, указанном в решении собрания собственников квартир, и компенсация за отказ от исполнения (иджра инкар тазминаты) в установленных законом размерах (обычно не менее 20%) в случае необоснованности возражения арендатора входят в число сумм, которые могут быть взысканы.

7. Оплата собственником неоплаченного арендатором айдата и право регресса

Если управляющая компания взимает айдат с собственника квартиры, собственник квартиры, основываясь на положении договора аренды или согласно статье 22 Закона о кондоминиумах (КМК), может взыскать с арендатора сумму уплаченного айдата в порядке регресса (с целью возмещения). Это требование может быть подано путем исполнительного производства или путем подачи иска.

Для того чтобы собственник квартиры мог взыскать в порядке регресса с арендатора, он должен сам оплатить указанный долг по айдату управляющей компании и обязан это доказать. Требование о возмещении с арендатора не может быть предъявлено без осуществления оплаты управляющей компании.

Вкратце, даже если в договоре аренды указано, что плата за обслуживание (айдат) принадлежит арендатору, администрация, согласно положениям Закона о кондоминиумах (KMK), может требовать оплату айдата в первую очередь от собственника квартиры или непосредственно от арендатора. Наиболее часто используемый администрацией способ — это инициирование исполнительного производства без судебного решения против арендатора и, в случае возражения, подача иска об отмене возражения. Если собственник квартиры оплатил айдат от имени администрации, он имеет право требовать уплаченную сумму с арендатора в порядке регресса.

Примечание: Юридические процедуры, связанные с задолженностями по платежам за обслуживание (айдат), содержат технические детали как в рамках Закона о кондоминиумах, так и в рамках Обязательственного кодекса, и каждый конкретный случай должен рассматриваться индивидуально, чтобы избежать потери прав сторонами. В частности, при разрешении споров, которые могут возникнуть в треугольнике арендатор-собственник-администрация, важно получить поддержку от эксперта, хорошо разбирающегося в законодательстве. Частое возникновение таких споров в Тузе, Стамбул, и ее окрестностях делает профессиональное руководство по этому вопросу еще более важным.

ключевые слова : ответственность по долгам за обслуживание, ответственность арендатора за айдат, оплата айдата собственником квартиры, что если арендатор не платит айдат, кто платит айдат в многоквартирном доме, исполнительное производство по долгу за айдат, исполнительное производство по айдату против арендатора, право регресса по долгу за айдат, Закон о кондоминиумах айдат, выселение по статье 315 Обязательственного кодекса (ТВК), выселение арендатора за долг по айдату, право айдата в Стамбул Тузла, исполнительное производство со стороны управления многоквартирным домом, компенсация за просрочку айдата, положение об айдате в договоре аренды