الأساس القانوني: القانون رقم 6306، المادة 5/2 | اللائحة التنفيذية، المادة 16/2

بالنسبة لملايين المواطنين الذين يمتلكون أكواخًا (بيوتًا عشوائية) قاموا ببنائها أو شرائها على مر السنين ولكن لا يمتلكون صك ملكية لها، فإن التحول الحضري يمثل فرصة ومصدرًا كبيرًا لعدم اليقين. “ليس لدي صك ملكية، هل يمكنني الحصول على مساعدة إيجار؟ هل أتمتع بنفس الحقوق التي يتمتع بها مالك المنزل العادي؟” هذه الأسئلة هي من بين الأكثر شيوعًا التي يطرحها هذا القطاع. منحت المادة 5/2 من القانون رقم 6306 والمادة 16/2 من اللائحة التنفيذية أصحاب الأكواخ العشوائية الحق في الحصول على مساعدة الإيجار؛ لكن شروط هذا الحق وطريقة الدفع ومقداره تختلف عن تلك التي يتمتع بها المالك العادي ذو الصك. تناقش هذه المقالة الحقوق التي يتمتع بها أصحاب الأكواخ العشوائية في التحول الحضري، وما يميزهم عن المالكين العاديين، وكيفية حساب مساعدة الإيجار، والنقاط التي يجب مراعاتها عند التقديم، وذلك وفقًا للتشريعات والممارسات الحالية لعام 2026. (ق. م. 5/2 – ل. م. 16/2)

ما هو الكوخ العشوائي؟ لماذا وضعه القانوني حاسم؟

المسكن العشوائي هو بناء يقام بدون ترخيص وبدون إذن على أرض مملوكة للغير أو أرض عامة. للمسكن العشوائي خاصيتان أساسيتان: لا يوجد له سند ملكية للأرض أو أن الأرض مملوكة للغير؛ ولم يتم الحصول على رخصة بناء. هاتان الخاصيتان تخرجان مالكه من وضعية “المالك العادي ذي السند الملكية” بموجب القانون رقم 6306.

مع ذلك، نصت المادة 5/2 من القانون والمادة 16/2 من اللائحة التنفيذية على آلية دعم خاصة بأصحاب المساكن العشوائية. هذه الآلية ليست هي نفسها المساعدة الشهرية للإيجار الممنوحة لمالك العقار ذي السند؛ بل هي دعم إيجار يعتمد على الواقع الفعلي لملكية المسكن العشوائي ويعمل بشروط مختلفة. (م.ق. 5/2 — م.ل. 16/2)

أي من أصحاب المساكن العشوائية يمكنهم الاستفادة من مساعدة الإيجار؟

قيدت اللائحة التنفيذية دعم الإيجار الممنوح لأصحاب المساكن العشوائية بشرط جغرافي: فقط أصحاب المساكن العشوائية الواقعة في المنطقة الخطرة يمكنهم الاستفادة من هذا الدعم. (م.ق. 5/2 — م.ل. 16/2)

تنبع أهمية هذا التمييز مما يلي: يتم تحديد المباني الخطرة للوحدات المستقلة ذات سندات الملكية. ونظرًا لأن المسكن العشوائي بدون سند ملكية غير مسجل كقسم مستقل في السجل العقاري، فإنه لا يخضع لعملية تحديد المباني الخطرة العادية. يمكن للمساكن العشوائية الدخول في العملية من خلال إدراج منطقة بأكملها في التحول ضمن نطاق إعلان المنطقة الخطرة. وبالتالي، لا يمكن لمالك المسكن العشوائي الذي يقع ضمن نطاق (تحديد) المباني الخطرة الاستفادة من الدعم بموجب هذه المادة؛ للاستفادة من الدعم، يشترط أن يكون المسكن العشوائي واقعًا ضمن حدود منطقة خطرة تم إعلانها بمرسوم رئاسي.

من ناحية أخرى، تنص اللائحة على أن المؤسسات المعنية يمكنها تقديم دعم الإيجار لأصحاب الأكواخ العشوائية في المنطقة الخطرة، كما توضح أن هذا الدعم ليس إلزاميًا ولكنه اختياري. وهذا يعني أن الرئاسة أو البلدية أو توكي (TOKİ)، التي تنفذ التطبيق، تتمتع بسلطة تقديرية بشأن ما إذا كانت ستقدم مساعدة إيجار لأصحاب الأكواخ العشوائية أم لا. (المادة 16/2 من اللائحة)

كيف تختلف مساعدة الإيجار لمالك الكوخ العشوائي عن المالك العادي؟

يوضح الجدول المقارن لهاتين المجموعتين الفرق بوضوح:

كم هو المبلغ الذي سيدفع لصاحب المسكن العشوائي؟

تُدفع مساعدة إيجار شهرين لأصحاب المساكن العشوائية دفعة واحدة. (ي. مادة 16/2)

يعتمد هذا الحساب على مبلغ مساعدة الإيجار الشهرية المدفوعة للملاك أصحاب السندات. فيما يلي مثال ملموس بأرقام عام 2026 الحالية:

يتم حساب هذا المبلغ بنفس مقدار مساعدة الانتقال المدفوعة للمستأجر بدون سند ملكية؛ لأنه يتم دفع كلاهما مرة واحدة على أساس ضعف المبلغ الشهري للمالك. من هذا المنطلق، يتلقى صاحب المسكن العشوائي ما يعادل مساعدة الانتقال لمرة واحدة للمستأجر، وليس مساعدة الإيجار لمدة 18 شهرًا للمالك صاحب السند.

سبب حصول صاحب المسكن العشوائي على دعم أقل من المالك صاحب السند

المالك صاحب السند هو الشخص الذي يعرفه القانون على أنه صاحب الحق الأساسي؛ وبما أنه المالك القانوني لحصة الأرض، فهو يفقد عقاره ويكتسب حق الشقة في البناء الجديد. أما صاحب المسكن العشوائي فيدعي حقًا على بناء يسكنه فعليًا؛ ولكن هذا الادعاء لا ينشأ عن تسجيل سند ملكية قانوني، بل عن الاستخدام الفعلي طويل الأمد. (م. 5/2)

لذلك، اعتبر القانون مالك المسكن العشوائي ضمن نطاق دعم قصير الأجل ولمرة واحدة، وليس ضمن المساعدة الإيجارية الشهرية لمدة 18 شهرًا التي يتلقاها المالك المسجل. أما مسألة الأهلية الأساسية لمالك المسكن العشوائي — أي ما إذا كان سيُمنح مكانًا في المبنى الجديد الذي سيُبنى بعد التحول الحضري — فهي مستقلة عن المساعدة الإيجارية ويتم تحديدها من خلال إجراء قانوني منفصل. (م.ق. 5/2 — م.ل. 5)

هل يمكن لمالك المسكن العشوائي الحصول على مساعدة إيجارية بدون منطقة خطرة؟

لا. تنص المادة 16/2 من اللائحة بوضوح على عبارة “أصحاب المساكن العشوائية في المنطقة الخطرة”. إذا كان المسكن العشوائي غير المسجل في منطقة لم يتم إعلانها كمنطقة خطرة، فلا تملك المؤسسات المعنية صلاحية تقديم دعم الإيجار. (م.ل. 16/2)

في هذه الحالة، خيارات مالك المسكن العشوائي هي: انتظار إعلان المنطقة كمنطقة خطرة في المستقبل؛ أو المراسلة مع البلدية أو الوزارة لتقديم طلب إعلان المنطقة كمنطقة خطرة. يمكن بدء عملية إعلان المنطقة الخطرة تلقائيًا من قبل الرئاسة حتى بدون طلب أصحاب الحقوق. (م.ق. 2/د)

إثبات ملكية المسكن العشوائي: المستندات المطلوبة للتقديم

على عكس المالك المسجل، يقع على عاتق مالك المسكن العشوائي عبء إثبات إضافي يوثق وجود المسكن العشوائي واستخدامه الخاص. عادةً ما تُطلب المستندات التالية عند التقديم:

بطاقة الهوية؛ وثيقة إعلان المنطقة الخطرة التي تفيد بأن المبنى يقع في منطقة خطرة؛ إثباتات الاستخدام الفعلي للمبنى — فواتير الكهرباء والماء والغاز الطبيعي أو وثيقة تسجيل العنوان من مديرية النفوس؛ وثيقة صادرة عن البلدية بشأن المبنى إن أمكن — تسجيل الضريبة، الكشف عن بناء غير مرخص، وثيقة ترقيم، إلخ.؛ فاتورة للأشهر الثلاثة الأخيرة قبل الإخلاء تثبت تاريخ الإقامة؛ دفتر حساب جاري بالليرة التركية من بنك زراعات أو معلومات الآيبان.

لا يمكن طلب سند الملكية من مالك المسكن العشوائي؛ ولكن قد تطلب بعض المؤسسات نسخة من سند الملكية من أصحاب المساكن العشوائية الذين يمتلكون سند ملكية مشترك أو سند ملكية أرض. في هذه الحالة، بما أن سند ملكية الأرض يعود لطرف ثالث، يقدم مالك المسكن العشوائي وثائق الاستخدام الفعلي فقط. (المادة 16/2 من اللائحة)

أين يتم تقديم الطلب؟

المؤسسة التي سيقدم إليها مالك المسكن العشوائي طلبه هي نفس المؤسسة التي تدير المنطقة الخطرة. إذا كانت هيئة التحول الحضري هي التي تدير التطبيق، فيجب تقديم الطلب إليها؛ إذا كانت TOKİ هي التي تدير، فإلى TOKİ؛ وإذا كانت البلدية هي التي تدير، فيجب تقديم الطلب إلى البلدية المعنية. بما أن هيئة التحول الحضري في إسطنبول قد فوضت صلاحياتها إلى البلديات الفرعية للمقاطعات، فيجب تقديم الطلبات إلى البلدية الفرعية للمقاطعة. (المادة 16/2 من اللائحة)

بالإضافة إلى ذلك، يمكن أيضًا تقديم الطلب عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet) من شاشة “طلب مساعدة الإيجار لمشروع التحول الحضري”؛ ولكن نظرًا لأن مجموعة الوثائق التي سيتم تحميلها إلى النظام في طلبات مالكي المساكن العشوائية قد تختلف عن تلك الخاصة بالمالكين المسجلين في السجل العقاري، فقد يكون التقديم الفعلي أكثر أمانًا.

أحقية مالك المسكن العشوائي بعد التحول

بالإضافة إلى مسألة المساعدة في الإيجار، فإن السؤال الأكثر أهمية لمالك العشة هو: هل سأتمكن من الحصول على شقة في المبنى الجديد الذي سيتم بناؤه بعد التحول؟

يتم تحديد إجابة هذا السؤال وفقًا لوضع الأرض التي أُنشئت عليها العشة وللفقرة الثانية من المادة الخامسة من القانون. (المادة 5/2 من القانون) القاعدة الأساسية هي:

لمالكي العشش المقامة على أراضي الدولة، يمكن للقانون أن يوفر إمكانية الحصول على سكن أو مكان عمل بقرض كامل بنسبة مائة بالمائة، وذلك عبر TOKİ (إدارة تطوير الإسكان العام) أو الإدارة. أما مالكو العشش المقامة على أراضٍ خاصة، فيتعين عليهم الاتفاق مع مالك الأرض أو محاولة السبل القانونية. إن دعم القروض بنسبة مائة بالمائة الذي يمكن تقديمه لمالكي العشش، يعتمد أيضًا على ما إذا كان الشخص فقيرًا أو ذو دخل محدود. يمكن للوزارة تخصيص سكن للأشخاص في هذه المجموعة ضمن إطار بروتوكولات خاصة. (م. ق. 5/2 — م. ل. 5)

بما أن مسألة استحقاق هذا الحق لا تندرج مباشرة ضمن نطاق المساعدة في الإيجار، فإنها تتطلب استشارة قانونية منفصلة.

هل يمكن لمالك العشة الاستفادة من قرض مدعوم بفوائد؟

نعم. في إطار المادة 7/6 من القانون رقم 6306، يمكن لمالكي العشش، إذا كانوا يقيمون في مبنى يقع ضمن نطاق المنطقة الخطرة، الاستفادة أيضًا من قرض التحول الحضري المدعوم بفوائد. مثل المستأجرين الذين يقيمون في مبنى خطير لمدة عام واحد على الأقل، يمكن لمالكي العشش أيضًا تقديم طلب عبر البنوك المتعاقد عليها مع الوزارة. (م. ق. 7/6)

قاعدة عدم إمكانية استخدام المساعدة في الإيجار ودعم الفوائد في نفس الوقت تنطبق أيضًا على مالكي العشش. (م. ل. 16/7)

هل يمكن لمالك العشة الاستفادة من حملة “النصف منا”؟

حملة “النصف منا” (خاصة بإسطنبول، حتى 31 ديسمبر 2026) هي في الأساس آلية دعم تستهدف مالكي الأقسام المستقلة المسجلة في السجل العقاري. تعتمد إمكانية استفادة أصحاب المساكن العشوائية من هذه الحملة على ما إذا كان تطبيق المنطقة الخطرة التي يقع فيها المسكن العشوائي يتم تنفيذه ضمن نطاق “النصف منا”. يُنصح بالاتصال مباشرة بالوحدة المعنية في بلدية المنطقة أو رئاسة التحول الحضري للحصول على معلومات حول هذا الموضوع.

نصائح عملية

تعرف على حدود المنطقة الخطرة. تحقق مما إذا كان مسكنك العشوائي يقع ضمن إعلان منطقة خطرة، من خلال الصفحة الرسمية لرئاسة التحول الحضري أو عن طريق المخترة. إذا لم تكن في منطقة خطرة، فلا ينشأ حق المساعدة في الإيجار بموجب هذه المادة. (المادة 16/2 من اللائحة التنفيذية)

قم بإعداد وثائق إقامتك مسبقًا. أهم وسيلة إثبات لمالك المبنى غير المسجل هي الوثائق التي تثبت الإقامة. قبل الإخلاء، احتفظ بفواتير الأشهر الثلاثة الأخيرة، ووثائق تسجيل العنوان، وإذا أمكن، رسائل من البلدية بخصوص المبنى.

لا تفوت فترة التقديم. فترة التقديم البالغة سنة واحدة لأصحاب المساكن العشوائية تعتبر أيضًا مسقطة للحق. يجب تقديم الطلب في غضون 12 شهرًا من تاريخ الإخلاء. (المادة 16/4 من اللائحة التنفيذية)

افتح حسابًا في بنك الزراعات مسبقًا. يتم الدفع فقط إلى رقم IBAN لبنك الزراعات؛ لذا حافظ على حسابك مفتوحًا قبل التقديم.

لا تطلب المساعدة في الإيجار ودعم الفائدة معًا. لا يمكن استخدام هذين الدعمين في نفس الوقت لأصحاب المساكن العشوائية؛ يجب أن يتم الاختيار قبل التقديم. (المادة 16/7 من اللائحة التنفيذية)

ملخص جدول مجموعات أصحاب الحقوق

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري؟

تستند عملية التحول الحضري لأصحاب المساكن العشوائية إلى أساس قانوني أكثر تعقيدًا بكثير من عملية المالك المسجل. وبصفتنا مكتب 2M للمحاماة، فإن المشاكل الأكثر شيوعًا التي يواجهها أصحاب المساكن العشوائية خلال عملية الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري التي نقوم بها في جميع أنحاء إسطنبول، لا سيما في توزلا، هي كما يلي:

عدم اليقين بشأن تحديد حدود المنطقة الخطرة وما إذا كانت هذه الحدود تغطي القطعة الأرضية التي يقع عليها المسكن العشوائي. رفض المؤسسة المعنية تقديم مساعدة الإيجار على الرغم من وقوع المسكن ضمن حدود المنطقة. التقييم القانوني لما إذا كان صاحب المسكن العشوائي يمكنه الاستفادة من حق السكن بعد التحول الحضري بالإضافة إلى مساعدة الإيجار. إدارة مطالبات مالك الأرض بشأن المسكن العشوائي.

لحل هذا النوع من المشاكل القانونية، يضمن دعم محامي التحول الحضري تقديم طلب المساعدة في الإيجار بشكل صحيح وتمثيلًا فعالًا في مفاوضات حق السكن بعد التحول الحضري. يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة، الذي يعمل كمحامي تحول حضري في إسطنبول وكمحامي في توزلا، الاستشارات اللازمة للتحول الحضري لضمان عدم تعرض أصحاب المساكن العشوائية لفقدان حقوقهم خلال العملية.

النتيجة

وفقًا للمادة 5/2 من القانون رقم 6306 والمادة 16/2 من اللائحة التنفيذية، يمكن لأصحاب المساكن العشوائية الواقعة في المناطق الخطرة الاستفادة من مساعدة إيجار التحول الحضري؛ ومع ذلك، يتم هذا الدعم على شكل دفعة واحدة لمبلغ شهرين، خلافًا للمالك المسجل الذي يتلقى دفعة شهرية لمدة 18 شهرًا. الدعم ذو طبيعة تقديرية؛ أي أن المؤسسة المعنية لديها سلطة تقديرية. عبء إثبات ملكية المسكن العشوائي أثقل من المالك المسجل، ولا يمكن تقديم الطلب إلا للمباني الواقعة ضمن نطاق المنطقة الخطرة. (القانون المادة 5/2 — اللائحة المادة 16/2)