Le loyer et le taux d’augmentation convenus par écrit dans le contrat de bail lient les parties. Mais une concession verbale faite par le propriétaire au locataire, telle que « n’augmentons pas le loyer cette année » ou « payons à un prix réduit pendant un certain temps », peut-elle être utilisée en faveur du locataire lors d’un litige ultérieur ? Si, lors d’une procédure d’exécution, le locataire affirme « il y avait une réduction verbale entre nous », un enregistrement vocal ou une conversation WhatsApp en sa possession est-il suffisant pour prouver cette allégation ? Dans cet article, nous examinons le processus, de la détermination du loyer à la force probante des accords verbaux, à la lumière de la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation et des dispositions de la loi sur l’exécution forcée et la faillite (İİK).

Loyer et Taux d’Augmentation : La Disposition Contractuelle Est Primordiale

Le loyer et la clause d’augmentation (généralement le taux de l’IPC) figurant dans le contrat de bail sont des obligations fondamentales convenues par la libre volonté des parties. Pour les locations de logements et de locaux commerciaux avec toit, le contrat est prolongé d’un an à chaque fois, conformément à l’article 347 du Code des Obligations Turc (TBK) n° 6098, tant que le locataire n’a pas donné de préavis de résiliation ; la clause d’augmentation du contrat conserve sa validité pendant les périodes prolongées.

Le principe crucial à ce stade est le suivant : le fait que le bailleur ait accepté un loyer réduit ou sans augmentation pour une période ne signifie pas qu’il ait renoncé à son droit à l’augmentation. L’acceptation effective de paiements de montants inférieurs ne peut être interprétée comme une modification tacite du contrat entre les parties. Le bailleur conserve le droit de réclamer le loyer initial et le taux d’augmentation prévus au contrat pour les périodes ultérieures.

Comment Prouver l’Allégation du Locataire Concernant une « Réduction Verbale » ?

La partie qui prétend que le loyer a été fixé à un montant inférieur à celui stipulé dans le contrat est tenue de prouver cette allégation. Cependant, la procédure d’exécution et la procédure devant le tribunal d’exécution (civil) sont des domaines à « compétence restreinte » ; toutes sortes de preuves ne sont pas recevables ici.

Conformément à l’article 269/c de la LPE, si le locataire débiteur ne refuse pas le contrat mais s’y oppose en déclarant que « le loyer a été payé » ou qu' »il ne peut être réclamé pour une autre raison », il ne peut prouver cette objection qu’avec les documents suivants :

Un document établi d’office par un notaire ou dont la signature est certifiée conforme,

Un document reconnu (accepté) par le créancier (le bailleur),

Un reçu ou un document délivré en bonne et due forme par les administrations officielles ou les autorités compétentes.

La pratique constante de l’Assemblée Générale de la Cour de Cassation va également dans ce sens : si le débiteur ne conteste pas expressément la relation de location et le montant du loyer, la relation de location et le montant sont considérés comme définitifs au regard du droit des poursuites, conformément à l’article 269/2 de la LPE ; les objections concernant le paiement ou l’impossibilité de réclamer le loyer doivent être prouvées par les documents qualifiés mentionnés à l’article 269/c (voir Cour de Cassation, Assemblée Générale Civile, E. 2018/6-683). Par conséquent, la défense du locataire selon laquelle « une réduction verbale a été accordée » n’est pas prise en compte par le tribunal d’exécution si elle n’est pas basée sur un document de la nature susmentionnée.

Un enregistrement vocal et une conversation WhatsApp peuvent-ils servir de preuve devant le tribunal d’exécution ?

C’est l’une des questions les plus fréquemment posées dans la pratique. Un enregistrement vocal, une transcription d’appel téléphonique ou une conversation WhatsApp en possession du bailleur ou du locataire peut-il prouver l’affirmation selon laquelle « il y a eu une réduction verbale » ou « il n’y a pas eu de telle réduction » ?

Dans le cadre de la structure à pouvoirs limités du droit de l’exécution et de la faillite, de tels enregistrements numériques ne figurent pas parmi les documents énumérés de manière restrictive à l’article 269/c de la LPE. Par conséquent, la détermination du montant du loyer, au stade de la procédure d’exécution et de la levée d’opposition, se fait, en règle générale, sur la base d’un contrat écrit. Les allégations de réduction basées sur des enregistrements vocaux ou des captures d’écran de messages n’ont pas d’effet à elles seules à ce stade.

La seule exception à cela est que les parties aient formalisé l’accord dans un document de la nature prévue à l’article 269/c de la LPE (par exemple, un protocole mutuellement signé ou un texte écrit contenant l’aveu explicite du bailleur). Dans le cas contraire, aussi réel que puisse être l’accord verbal, il ne peut être prouvé devant le tribunal d’exécution à compétence limitée.

Note importante : La valeur probante de la correspondance et des enregistrements dans une procédure devant les tribunaux généraux (justice de paix / première instance) est un sujet de discussion distinct et est évaluée en fonction des circonstances du cas concret. L’évaluation dans cet article concerne la procédure d’expulsion sans jugement et le processus du tribunal d’exécution.

Accepter un paiement réduit équivaut-il à renoncer au droit à l’augmentation ?

Non. Le fait que le bailleur accepte un paiement inférieur au montant contractuel pour une ou plusieurs périodes n’est pas considéré comme une renonciation à la clause d’augmentation à lui seul. Dans la pratique de la Cour de cassation, le fait que des paiements aient été effectués à des dates ou avec des montants différents n’annule pas la clause d’augmentation prévue au contrat ; un changement des conditions de paiement ne peut être avancé et prouvé qu’avec un document de même force (écrit).

Par conséquent, même si le bailleur a fait preuve de tolérance par le passé, il peut réclamer sa créance sur la base du montant initial du contrat et du taux d’augmentation ; les paiements incomplets du locataire peuvent entraîner un défaut de paiement.

Feuille de route rapide pour le bailleur

Détermination de la créance : Le montant restant dû est calculé sur la base du montant initial du contrat et du taux d’augmentation.

Procédure d’expulsion sans jugement (Exemple n° 13): Tant les loyers impayés accumulés que l’expulsion pour cause de défaillance (art. 315 du CO) sont demandés conjointement et la procédure est initiée.

Délai de paiement de 30 jours: Si la totalité de la dette n’est pas payée dans le délai légal accordé au locataire à compter de la notification de l’ordre de paiement, le locataire sera en défaut.

Levée de l’opposition et expulsion: Si le locataire ne paie pas dans le délai, la levée de l’opposition et l’expulsion sont demandées au tribunal d’exécution dans le délai imparti. La défense du locataire concernant une « réduction verbale » est rejetée tant qu’elle ne peut pas être prouvée par les documents mentionnés à l’art. 269/c de la LPE.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

1. Si le propriétaire a dit verbalement « pas d’augmentation cette année », peut-il demander une augmentation par la suite ? En principe, oui. Une concession verbale n’annule pas la clause d’augmentation du contrat tant qu’elle ne peut être prouvée par un document de même force (écrit). Le bailleur peut réclamer le montant initial et le taux d’augmentation prévus au contrat.

2. Une conversation WhatsApp en possession du locataire est-elle utile devant le tribunal d’exécution ? Dans le cadre des pouvoirs limités du droit de l’exécution et de la faillite, une conversation WhatsApp ou un enregistrement vocal ne fait pas partie des documents énumérés à l’art. 269/c de la LPE. À ce stade, le loyer est, en principe, déterminé conformément au contrat écrit.

3. Comment puis-je rendre valable un accord de réduction verbale ? Le moyen le plus sûr est de consigner l’accord dans un protocole écrit signé par les deux parties et, si possible, de le faire certifier par un notaire. Une réduction documentée de cette manière ne posera pas de problème de preuve à l’avenir.

4. Le locataire a payé en moins pendant quelques mois, le propriétaire n’a pas réagi. Cette situation désavantagerait-elle le propriétaire ? L’acceptation de fait des paiements insuffisants ne constitue pas, à elle seule, une renonciation au droit d’augmenter le loyer. Cependant, une bonne gestion du processus, avec des mises en demeure et des actions de suivi effectuées en temps voulu, permet d’éviter la perte de droits.

5. Quel montant dois-je réclamer dans la procédure d’exécution ? Le montant principal actuel (augmenté) du contrat est pris comme base. Le locataire doit prouver son allégation de réduction avec les documents de l’article 269/c du Code des procédures d’exécution et de faillite ; s’il ne peut pas le prouver, la procédure est valide sur la base du montant principal.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Dans les litiges locatifs, le résultat est souvent déterminé non pas par le simple fait d’« avoir raison », mais par la capacité à « prouver son bon droit avec les bonnes preuves et selon la bonne procédure ». Le régime de preuve strict de l’article 269/c du Code des procédures d’exécution et de faillite peut entraîner une perte inattendue de droits pour les parties qui se fient à des enregistrements audio ou à des correspondances. Le type de procédure d’expulsion sans jugement (Exemple 13), les postes de demande, la bonne gestion du délai de 30 jours et la stratégie de défense lors de la phase de levée de l’opposition sont des questions techniques qui requièrent une expertise.

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, dans la partie anatolienne d’Istanbul et sur l’axe Kocaeli ; notamment à Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe et Gebze, offre un soutien juridique tant aux bailleurs qu’aux locataires sur des sujets tels que le droit du bail, les procédures d’expulsion, les procédures d’exécution et le recouvrement des créances locatives. Il est important de travailler avec un avocat expert tout au long du processus, de la phase contractuelle à l’expulsion, afin d’éviter toute perte de droits.

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