Les phrases du type « J’ai rénové la cuisine, je ne paie pas le loyer ce mois-ci » ou « Je déduirai les frais de peinture et d’enduit du loyer » sont parmi les sources les plus fréquentes de litiges locatifs. Est-il légalement possible pour le locataire de déduire unilatéralement les frais de rénovation qu’il a engagés dans le bien loué du montant du loyer ? Le propriétaire, en possession d’un engagement de quitter les lieux, peut-il obtenir l’expulsion en se basant sur un document dont la date est vide ? Dans cet article, nous examinons le problème des rénovations non autorisées et de la compensation, la validité de l’engagement de quitter les lieux et le processus d’expulsion pour défaut de paiement, à la lumière de la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation et des dispositions du Code des Obligations Turc (TBK).

Le locataire peut-il déduire unilatéralement les frais de rénovation du loyer ?

Réponse courte : Non. Selon l’art. 321 du TBK, le locataire ne peut effectuer des innovations et des modifications sur le bien loué qu’avec le consentement écrit du bailleur. Les rénovations effectuées sans autorisation écrite constituent une violation de l’obligation d’utiliser le bien avec soin et conformément au contrat, telle que stipulée à l’art. 316 du TBK.

Plus important encore, la dette de loyer et la créance de rénovation sont deux relations distinctes. Le locataire ne peut pas payer unilatéralement un loyer incomplet en disant « j’ai fait des dépenses ». S’il n’existe pas de clause explicite dans le contrat stipulant que les frais de rénovation seront déduits du loyer, ou d’accord écrit des parties à cet effet, le locataire n’a pas le droit de compensation unilatérale. Un comportement contraire met le locataire en demeure et peut constituer un motif d’expulsion.

Dans la phase de recouvrement forcé, la situation est encore plus claire : Si le locataire souhaite compenser le coût des réparations qu’il a effectuées avec sa dette de loyer, il doit prouver que ces réparations ont été effectuées avec le consentement du bailleur, au moyen des documents visés à l’article art. 269/c de l’İİK (document établi/approuvé par un notaire ou aveu du bailleur). Les factures, témoignages ou correspondances ordinaires ne sont pas considérés comme suffisants pour une compensation à ce stade.

Exceptions : Vice, Autorisation Écrite et « Acceptation »

Il existe certaines exceptions à la règle, et il est nécessaire de bien les distinguer :

Dépenses obligatoires résultant d’un vice (art. 306 du CO) : S’il existe un vice dans le bien loué qui entrave considérablement son utilisation (par exemple, une grave défaillance d’installation, une fuite d’eau) et que le bailleur ne le remédie pas dans un délai raisonnable, le locataire peut remédier au vice aux frais du bailleur et déduire les coûts du loyer. C’est une exception à portée limitée et conditionnelle ; elle ne couvre pas toutes les rénovations.

Dépenses utiles/obligatoires effectuées avec le consentement écrit : En cas de nouveautés et de modifications effectuées avec le consentement écrit du bailleur, à moins qu’il n’y ait un accord écrit contraire, le bailleur ne peut pas exiger la remise en l’état initial.

Remboursement des dépenses utiles et nécessaires (gestion d’affaires sans mandat) : Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le locataire peut réclamer le coût des dépenses utiles et nécessaires qu’il a engagées pour le bien loué et qui ont été acceptées par le bailleur, conformément aux dispositions de l’article 526 et suivants du Code des Obligations turc (TBK) concernant la gestion d’affaires sans mandat. Cependant, cette demande est, en règle générale, formulée après la fin du contrat de location et l’évacuation de l’immeuble, et par voie de justice ; il ne s’agit pas d’une compensation unilatérale pendant la durée du bail (voir Cour de cassation, 3ème Chambre civile, E. 2017/7043, K. 2019/3365).

Acceptation implicite : Si le bailleur a accepté les travaux réalisés sans autorisation après l’expulsion, sans demander leur remise en état d’origine, une discussion sur l’enrichissement sans cause / la gestion d’affaires sans mandat peut être soulevée concernant les travaux de nature utile et nécessaire. Cependant, les dépenses de luxe, les ajouts amovibles et les travaux non acceptés ne sont pas considérés dans ce cadre (voir Cour de cassation, 3ème Chambre civile, E. 2022/6869, K. 2022/9652). Autrement dit, affirmer « j’ai embelli la maison » ne suffit pas à lui seul.

En résumé : Le locataire peut avoir une demande de remboursement pour des dépenses utiles/nécessaires ; mais cela ne lui confère pas le droit à une compensation unilatérale du loyer. La demande est calculée après l’expulsion par voie de justice et une expertise (en déduisant la vétusté, sur la base du prix courant à la date des travaux).

Le paiement incomplet constitue un défaut de paiement, le défaut de paiement est un motif d’expulsion

Les loyers versés en moins par le locataire sous le nom de « déduction pour rénovation » constituent un défaut de paiement tant qu’ils ne peuvent être prouvés par un document valide au sens de l’article 269/c de la loi sur l’exécution forcée et la faillite (İİK). Le processus d’expulsion pour défaut de paiement fonctionne comme suit :

Procédure d’expulsion sans jugement (Exemple N° 13) : Le bailleur engage une procédure en demandant conjointement l’expulsion pour loyers impayés et pour défaut de paiement (article 315 du CO).

Délai de paiement de 30 jours : Si la totalité de la dette n’est pas payée dans le délai de 30 jours accordé au locataire à compter de la notification de l’ordre de paiement, le locataire sera en défaut. On ne peut pas parler de défaut avant l’expiration de ce délai.

Levée de l’opposition et expulsion : Si le paiement n’est pas effectué dans le délai, le bailleur demande au tribunal d’exécution la levée de l’opposition et l’expulsion dans le délai légal. La défense du locataire relative à la « compensation pour rénovations » est rejetée si elle ne peut être prouvée par les documents de l’article 269/c du CEL.

Voie Alternative : Engagement d’expulsion

Si le bailleur détient un engagement d’expulsion valide, l’expulsion peut également être obtenue sur la base de ce document, indépendamment du processus de défaut. Conformément à l’art. 352/1 du CO, si le locataire, après la remise du bien loué, s’est engagé par écrit à quitter les lieux à une certaine date mais ne le fait pas ; le bailleur peut engager une procédure d’exécution ou intenter une action en expulsion dans un délai d’un mois à compter de cette date.

Conditions essentielles à respecter pour la validité :

Doit être établi après la livraison du bien loué : Un engagement d’évacuation obtenu à la même date que le contrat de location n’est pas considéré comme valide, car il est réputé ne pas reposer sur la libre volonté, conformément à la Décision d’Unification de la Jurisprudence. Cependant, un engagement obtenu après l’établissement de la relation locative est considéré comme le produit de la libre volonté du locataire. Des expressions telles que « étant actuellement locataire » constituent une présomption que l’engagement a été donné pendant la relation locative.

Une date d’évacuation précise doit figurer : Une date d’évacuation spécifique (ou pouvant être déterminée) en jour/mois/année est requise. Si la date d’évacuation est incertaine, l’engagement ne produit aucun effet juridique.

La signature du locataire doit figurer : S’il y a plusieurs locataires, la signature de chacun est requise.

Un engagement dont la partie relative à la date est vide est-il valable ? Selon la jurisprudence constante de la Cour de Cassation, si le locataire a signé un document vierge/un engagement sans date, il doit en principe en assumer les conséquences ; la charge de la preuve que le document a été rempli contrairement à l’accord, avec des preuves écrites de même valeur, incombe au locataire. En effet, dans la décision de la Cour de Cassation (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) datée du 28.09.2021, dossier n° 2017/975, décision n° 2021/1108, il a été souligné qu’un engagement signé avec des dates en blanc et complété ultérieurement ne peut être considéré comme invalide pour cette raison, et que l’allégation selon laquelle il a été rempli contrairement à l’accord doit être prouvée par le locataire. Le fait que le locataire continue à payer le loyer ne rend pas l’engagement invalide à lui seul.

Avertissement pratique : Dans les engagements écrits ordinaires (non notariés), si le locataire conteste explicitement la date de rédaction, le litige peut dépasser la compétence restreinte du tribunal d’exécution et nécessiter un procès. Pour cette raison, il est d’une grande importance pour la preuve que l’engagement soit correctement rédigé dès le départ et, si possible, certifié par un notaire.

Feuille de route pour le propriétaire

Collecte des documents : Le contrat de location, les reçus de paiement, l’autorisation/protocole écrit(e) le cas échéant et l’engagement d’évacuation sont rassemblés.

Procédure d’évacuation sans jugement (Exemple 13) : La créance de loyer + l’évacuation pour défaut de paiement sont demandées conjointement.

Suivi du délai de 30 jours : Si le locataire ne paie pas, le défaut de paiement devient définitif.

Expulsion devant le tribunal d’exécution + levée de l’opposition : La défense de compensation pour travaux de rénovation est rejetée si elle ne peut être prouvée par les documents de l’article 269/c de la loi sur l’exécution et la faillite (İİK).

Alternative : Procédure basée sur l’engagement : S’il existe un engagement d’évacuation valide, une procédure d’exécution/judiciaire est engagée dans un délai d’un mois à compter de sa date.

Foire aux questions (FAQ)

1. Le locataire peut-il déduire les travaux de rénovation qu’il a effectués du loyer ? Il ne peut pas le déduire unilatéralement. La dette de loyer et la créance pour les travaux de rénovation sont indépendantes. S’il n’y a pas de disposition explicite dans le contrat ou d’accord écrit de compensation, un paiement insuffisant met le locataire en défaut.

2. Un locataire effectuant des rénovations sans autorisation peut-il être expulsé ? Les modifications substantielles effectuées sans autorisation écrite constituent une violation de l’article 316 du Code des Obligations Turc (TBK). Le propriétaire peut demander que la violation soit réparée par un avertissement écrit donnant un délai d’au moins 30 jours ; sinon, il peut engager une procédure de résiliation et d’expulsion.

3. Le locataire ne peut-il jamais récupérer ses dépenses ? Il le peut ; mais en règle générale, non par compensation unilatérale pendant que le bail est en cours, mais par voie de procès après l’expulsion. Le coût des améliorations utiles et nécessaires, acceptées par le propriétaire, peut être réclamé après déduction de la vétusté.

4. Un engagement d’évacuation signé avec la date laissée en blanc est-il valable ? Selon la jurisprudence établie de la Cour de cassation, il est en principe valable ; la charge de la preuve qu’il a été rempli contrairement à l’accord incombe au locataire. En cas d’objection expresse du locataire à la date de rédaction, le litige peut nécessiter un procès.

5. Un engagement d’évacuation obtenu le même jour que le contrat de location est-il valable ? Non. Un engagement obtenu à la même date que le contrat de location est considéré comme invalide, car il est réputé ne pas reposer sur une volonté libre. L’engagement doit être obtenu après la remise du bien loué.

Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?

Les litiges de rénovation-compensation et d’évacuation sont des domaines techniques où une seule fausse étape (par exemple, le choix d’un mauvais type de procédure, un poste de demande incomplet ou le recours à un engagement invalide) peut mener l’ensemble du processus à une impasse. Le régime de preuve strict de l’article 269/c de la loi sur l’exécution et la faillite (İİK), les distinctions subtiles entre les articles 321/316/306 du Code des obligations turc (TBK) et les conditions de validité de l’engagement d’évacuation exigent une expertise et le suivi de la jurisprudence actuelle. Pour le bailleur, la bonne gestion du processus de défaut de paiement est d’une importance vitale ; pour le locataire, l’invocation en bonne et due forme des défenses concernant les dépenses utiles et les vices du consentement est cruciale.

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, opérant sur la rive anatolienne d’Istanbul et dans la région de Kocaeli, notamment à Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe et Gebze, fournit un soutien juridique aux bailleurs et aux locataires dans les domaines du droit du bail, des litiges de rénovation non autorisée, des expulsions fondées sur un engagement d’évacuation, des expulsions pour défaut de paiement et des procédures d’exécution. Pour éviter toute perte de droits, il est important de travailler avec un avocat spécialisé depuis la phase contractuelle jusqu’à l’expulsion.

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Sources et liens utiles