Introduction

Ce texte a été préparé dans le but de répondre à la question : « Comment puis-je expulser mon locataire, est-ce qu’une simple mise en demeure suffit ? Que dois-je faire pour l’expulser ? », en se basant sur les décisions rendues par la Cour de Cassation et les Cours d’Appel régionales. Les décisions examinées révèlent que l’expulsion d’un locataire n’est pas possible par une seule action, et en particulier, pas seulement en envoyant une mise en demeure. Il s’agit au contraire d’un processus multi-étapes, strictement lié à des procédures légales, des délais et des conditions de forme spécifiques. Ce texte résume les dynamiques fondamentales de ce processus, les points critiques à considérer et les approches qui varient en fonction des différentes causes d’expulsion.

Les principales conclusions tirées des différentes décisions judiciaires examinées sont les suivantes :

La mise en demeure seule ne suffit pas : La conclusion la plus claire, soulignée dans presque toutes les décisions, est que l’envoi d’une mise en demeure seule ne suffit pas pour expulser un locataire. Bien que la mise en demeure soit une étape initiale obligatoire du processus légal, elle n’entraîne pas l’expulsion à elle seule.

Décision de justice ou procédure d’exécution requise : L’expulsion, n’est possible qu’avec une décision de justice (ordonnance d’expulsion) ou une procédure d’exécution initiée et conclue pour un motif valable. Comme l’a souligné la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2019/5313), « …tant qu’une ordonnance d’expulsion n’est pas obtenue par décision de justice, il ne peut être question de la résiliation du contrat. » Ce principe établit clairement que le bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion de sa propre initiative.

Le contenu et la procédure de la mise en demeure sont d’une importance vitale : Pour qu’une mise en demeure produise un effet juridique, son contenu doit impérativement remplir les conditions requises par la loi. En particulier, dans les mises en demeure émises en raison du non-paiement du loyer (défaut de paiement) ; le montant du loyer réclamé, le délai légal accordé pour le paiement (généralement 30 jours) et, surtout, « il doit être clairement stipulé qu’en cas de non-paiement du loyer dans le délai imparti, le contrat sera résilié et une action en expulsion sera engagée » est requis (Cour de Cassation-6e Ch. Civ., 2011/4965 ; Cour de Cassation-3e Ch. Civ., 2018/3224). L’absence de l’un de ces éléments peut rendre la mise en demeure invalide et entraîner le rejet de l’action en justice qui en découle.

Les procédures varient selon le motif de l’expulsion : La procédure d’expulsion diffère selon le motif légal invoqué. Les principales raisons mises en évidence dans les décisions examinées sont : le non-paiement du loyer (défaut de paiement), deux mises en demeure justifiées au cours d’une année de bail, l’engagement d’expulsion, le besoin du nouveau propriétaire, et le besoin de logement/local commercial. Chaque scénario a ses propres exigences en matière de mise en demeure, de délais pour intenter une action et de charge de la preuve.

Le respect des délais légaux et de la procédure est impératif : Même si vous avez raison dans les affaires d’expulsion, des erreurs de procédure ou le non-respect des délais peuvent entraîner le rejet de l’affaire. Par exemple, il est essentiel de respecter des délais critiques, comme les affaires basées sur un engagement d’expulsion « doivent être ouvertes dans un (1) mois suivant la date d’engagement » (Cour de Cassation-6e Chambre Civile, 2011/13723), ou les affaires après deux avertissements valides « doivent être ouvertes dans un mois à compter de la fin du contrat de location » (Cour de Cassation-6e Chambre Civile, 2011/11846).

Étapes à suivre et points à considérer dans le processus d’expulsion

Les décisions fournissent des informations détaillées sur le déroulement du processus d’expulsion selon différents scénarios.

1. En cas de non-paiement du loyer (défaut) : 

C’est le motif d’expulsion le plus courant. Le processus comprend les étapes suivantes :

Étape 1 : Mise en demeure ou ordonnance de paiement conforme à la procédure : Une mise en demeure écrite (généralement par l’intermédiaire d’un notaire) doit être envoyée au locataire, l’informant de la dette de loyer impayée, lui accordant un délai d’au moins 30 jours pour la régler, et précisant qu’en cas de non-paiement dans ce délai, le contrat sera résilié et une procédure d’expulsion sera engagée. Alternativement, une procédure d’exécution avec demande d’expulsion peut être initiée, et une ordonnance de paiement contenant ces avertissements peut être envoyée au locataire.

Étape 2 : Dépôt d’une plainte ou d’une demande auprès du tribunal d’exécution : Si la dette n’est pas réglée dans le délai de 30 jours accordé, le bailleur peut intenter une action en expulsion devant le Tribunal de Paix Civile ou, si aucune opposition n’a été formée à la procédure d’exécution qu’il a engagée, il peut demander l’expulsion auprès du Tribunal d’Exécution Civile.

Citation importante : La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation (2018/3224) a clairement expliqué ce qui se passe lorsque l’avis ne mentionne pas qu’une action en expulsion sera intentée : « …bien que l’avis ait stipulé que les loyers devaient être payés dans les 30 jours, faute de quoi le contrat serait résilié, il n’a pas été mentionné qu’une action en expulsion serait intentée contre le défendeur. » En raison de cette omission, la décision d’expulsion du tribunal a été jugée erronée.

2. En cas de nouveau propriétaire :

 Si vous êtes un nouveau propriétaire qui vient d’acquérir le bien loué, le processus est différent. Comme l’a précisé la 6ème Chambre civile de la Cour de cassation (2013/6427), « …le propriétaire qui n’est pas le bailleur ou le nouveau propriétaire ayant acquis le bien loué ultérieurement doit, après avoir envoyé une notification au locataire lui demandant de lui payer les loyers et si cette notification reste sans effet, intenter une action en justice en lui faisant signifier une mise en demeure légale. » Ainsi, le nouveau propriétaire doit d’abord notifier par un avis qu’il a acheté la propriété et que les loyers doivent désormais lui être payés. Cependant, si le locataire est en défaut après cette notification, la procédure de défaut standard peut être appliquée.

3. En présence d’un engagement d’expulsion : S’il existe un engagement écrit d’expulsion valide, c’est un motif d’expulsion solide. Cependant, comme indiqué dans la décision de la 6ème Chambre civile de la Cour de cassation (2011/13723), il est impératif que l’action en justice ou la procédure d’exécution soit initiée dans le mois suivant la date promise. Si ce délai est manqué, le droit à l’expulsion basé sur l’engagement est perdu.

4. Erreurs de procédure et autres détails cruciaux : Les décisions montrent que les actions en expulsion peuvent être perdues en raison d’erreurs de procédure :

Signification Irrégulière : Il est impératif que la mise en demeure ou l’ordre de paiement soit signifié au locataire conformément à la loi. Par exemple, la signification faite à un employé non autorisé alors qu’elle aurait dû l’être au représentant autorisé d’une entreprise, rend la signification invalide (Cour de Cassation – 6ème Chambre Civile, 2011/11557).

Mise en demeure à la mauvaise personne : La mise en demeure doit être envoyée au locataire qui est partie au contrat de bail. Une mise en demeure envoyée à une personne qui n’est pas le locataire n’entraîne aucune conséquence juridique (Cour de Cassation – 6ème Chambre Civile, 2010/973).

Défaut dans la procédure d’exécution : Lors de l’engagement d’une procédure d’exécution forcée avec demande d’expulsion, il est obligatoire que la demande d’« expulsion » soit clairement spécifiée dans l’acte de demande d’exécution. Sinon, l’expulsion ne pourra pas être demandée ultérieurement (Cour de Cassation – 6ème Chambre Civile, 2012/2336).

Conclusion

À la lumière des décisions judiciaires présentées, il est clairement établi que l’envoi d’une mise en demeure pour l’expulsion du locataire est une étape nécessaire, mais en aucun cas suffisante. La procédure d’expulsion est une procédure juridique qui doit être fondée sur une base légale et qui exige le respect scrupuleux des conditions de forme et de délai.

Pour que les bailleurs puissent réussir dans la procédure d’expulsion :

Qu’ils aient un motif valable d’expulsion, tel que spécifié dans le Code turc des obligations (manquement, deux mises en demeure justifiées, besoin personnel, engagement d’expulsion, etc.),

Qu’ils signifient au locataire, dans les règles de l’art, une mise en demeure conforme à ce motif et contenant tous les éléments requis par la loi,

Qu’ils intentent une action en expulsion devant le Tribunal de Paix Civil dans les délais légaux ou qu’ils engagent une procédure d’exécution forcée avec demande d’expulsion par l’intermédiaire de l’Office des Exécutions,

Qu’ils respectent toutes les règles de procédure tout au long des processus de litige et d’exécution forcée.

Compte tenu de la complexité du processus et du fait qu’une petite erreur de procédure peut entraîner la perte de l’affaire, il est fortement recommandé de solliciter l’assistance juridique professionnelle d’un avocat. Une suggestion d’article.

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Le processus d’expulsion du locataire est un processus juridique en plusieurs étapes, strictement soumis à des conditions de procédure et de délai, qui ne se limite pas à l’envoi d’une mise en demeure. La moindre erreur concernant les motifs d’expulsion, le contenu de la mise en demeure, les procédures de signification ou les procédures judiciaires ou d’exécution peut entraîner le rejet de l’affaire.

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