Introduction

Cet article a été préparé dans le but de fournir une réponse complète à la question : « Si le propriétaire vend la maison avant la fin du contrat de bail, le nouveau propriétaire peut-il expulser le locataire ? », à la lumière des décisions rendues par la Cour de cassation, la Cour d’appel régionale et les tribunaux de première instance. Les décisions examinées révèlent que la question n’a pas une seule réponse par « oui » ou par « non », mais qu’elle est régie par une règle générale, formulée dans le cadre des articles pertinents du Code des Obligations turc (TBK), et qu’elle comporte d’importantes exceptions. L’article examine en détail les droits et obligations du nouveau propriétaire et du locataire, les conditions du processus d’expulsion et l’impact des éléments contractuels sur ce processus.

1. Si le propriétaire vend la maison : Le principe « La vente ne rompt pas le bail » et ses conséquences (Article 310 du TBK)

L’écrasante majorité des décisions examinées se fonde sur l’article 310 du TBK. Cet article protège les droits du locataire avec la disposition : « Si, après la conclusion du contrat, le bien loué change de propriétaire pour quelque raison que ce soit, le nouveau propriétaire devient partie au contrat de bail » . Les conséquences pratiques de cette situation sont les suivantes :

Le nouveau propriétaire est lié par le contrat : Le nouveau propriétaire est lié par le montant du loyer, la durée et toutes les autres conditions de l’ancien contrat (Cour de cassation, 3e Ch. Civ., décision n° 2023/4843).

L’allégation d’occupation illégale est invalide : Étant donné que le locataire occupe la propriété en vertu d’un contrat de bail valide, il ne peut être qualifié d’« occupant illégal » par le nouveau propriétaire (Cour de cassation, 8e Ch. Civ., décision n° 2021/803).

La voie judiciaire change : Le nouveau propriétaire ne peut pas, en se basant sur son droit de propriété, intenter directement une action en « prévention de l’empiètement » pour expulser le locataire. Il doit plutôt intenter une action basée sur des motifs d’expulsion découlant du droit du bail (par exemple, besoin personnel ou défaut de paiement) (Cour de cassation, 8e chambre civile, décision 2021/2791).

2. Procédure et conditions d’expulsion pour besoin personnel après la vente du logement (Article 351 du Code des Obligations Turc)

L’allégation de besoin personnel, qui est la voie d’expulsion la plus fréquemment invoquée par le nouveau propriétaire, est soumise à des règles de procédure strictes.

Obligation de respecter strictement les délais : Comme souligné dans la décision (2017/292 K.) de la Cour Régionale d’Appel de Gaziantep, « la notification doit impérativement être signifiée dans le mois suivant l’acquisition, et il n’est pas possible de remédier à un manquement ultérieur. » Le non-respect de ce délai annule le droit de recourir à cette voie. Quant à l’action en justice, elle ne peut être intentée qu’au plus tôt six mois après la date d’achat.

Nature du besoin : Les décisions de la Cour de cassation sont très rigoureuses concernant la nature du besoin. L’Assemblée générale civile de la Cour de cassation (décision 2021/878 K.) a établi les normes à cet égard : »Un besoin temporaire qui n’est pas permanent ne peut pas constituer un motif d’expulsion, de même qu’un besoin non encore né ou dont la réalisation est subordonnée à une longue période ne peut être accepté comme motif d’expulsion. La seule existence du motif de besoin à la date d’introduction de l’action n’est pas suffisante ; ce besoin doit également persister tout au long de la procédure judiciaire. »

Portée du besoin : Le besoin peut être invoqué non seulement pour le nouveau propriétaire lui-même, mais aussi pour son conjoint, ses descendants (enfants, petits-enfants), ses ascendants (parents, grands-parents) ou les personnes dont il a légalement la charge. Cependant, comme indiqué dans la décision de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2018/5424 K.), le besoin d’une entreprise ne relève pas de cette catégorie de besoin personnel.

3. Protections contractuelles et basées sur l’enregistrement foncier

Annotation au registre foncier : Si le contrat de location est annoté au registre foncier, cette situation offre la protection la plus forte au locataire. Comme indiqué dans la décision de la 14e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2009/10532 K.), avec l’annotation, le droit personnel se transforme en un droit réel, et toute personne acquérant ultérieurement l’immeuble est liée par ce contrat.

Dispositions spéciales du contrat : Des clauses spéciales figurant dans le contrat de location peuvent également affecter la situation. Par exemple, dans la décision de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2017/1757 K.), il a été stipulé que le nouveau propriétaire ne pouvait pas expulser le locataire en raison de la clause du contrat prévoyant que « le locataire ne sera pas expulsé pendant la durée du contrat si l’immeuble est vendu à un tiers ». Inversement, si le contrat contient une clause accordant un droit de résiliation en cas de vente, cela peut créer une situation favorable au nouveau propriétaire (8e Ch. Civ. de la Cour de Cassation, 2018/8231 K.).

Conclusion

À la lumière des décisions judiciaires présentées, la réponse à la question « Si le propriétaire vend la maison avant la fin du contrat de location, le nouveau propriétaire peut-il expulser le locataire ? » peut être résumée comme suit :

Non, en principe, il ne peut pas l’expulser. La vente du bien immobilier ne met pas fin au contrat de bail. Conformément à l’article 310 du Code des Obligations turc, le nouveau propriétaire devient partie au contrat de bail existant et est lié par les termes du contrat.

Oui, exceptionnellement, il peut l’expulser. Si le nouveau propriétaire prouve que son besoin ou celui de ses proches énumérés par la loi pour un logement/local commercial est « réel, sincère et impérieux », il peut demander l’expulsion du locataire en respectant les délais légaux de l’article 351 du Code des Obligations turc (notification dans un délai d’un mois après l’achat, action en justice six mois plus tard).

Règle Générale : Le Contrat de Bail se Poursuit. La vente du bien immobilier ne met pas fin automatiquement au contrat de bail. Conformément à l’article 310 du Code des Obligations turc, auquel il est fait référence dans presque toutes les décisions, le nouveau propriétaire (nouveau bailleur) devient partie au contrat de bail existant. Comme l’a stipulé la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2018/364 K.), « le changement de propriétaire du bien loué ne met pas fin au contrat. » Ce principe est la garantie fondamentale du locataire.

Exception Fondamentale : Droit d’Expulsion du Nouveau Propriétaire pour Besoins Personnels. Le nouveau propriétaire a le droit d’expulser le locataire sous certaines conditions. L’article 351 du Code des Obligations turc accorde ce droit au nouveau propriétaire. Ainsi, si le nouveau propriétaire a « l’obligation d’utiliser le bien pour lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou d’autres personnes dont il est légalement tenu de prendre soin, en raison d’un besoin de logement ou de local commercial, » il peut intenter une action en expulsion six mois après, à condition d’avoir notifié par écrit le locataire de cette situation dans un délai d’un mois à compter de la date d’achat du bien.

Condition d’expulsion : Le besoin doit être « réel, sincère et impératif ». Les tribunaux n’acceptent pas arbitrairement l’allégation de besoin du nouveau propriétaire. Comme souligné par la Cour de cassation (Chambre Civile Générale, décision 2021/878 K.), pour qu’une décision d’expulsion puisse être rendue, « il faut prouver que le besoin est réel, sincère et impératif. » Les besoins temporaires ou non encore nés ne sont pas considérés comme une raison suffisante pour l’expulsion.

Facteurs renforçant la protection du locataire. La situation du locataire peut être encore renforcée selon le contenu du contrat de location et l’état du registre foncier. En particulier, l’enregistrement du contrat de location au cadastre, selon l’expression de la 14e Chambre Civile de la Cour de cassation (décision 2009/10532 K.), transforme le droit en « une dette attachée à la propriété » et lie le nouveau propriétaire en toutes circonstances. En fin de compte, bien que la situation du locataire soit largement protégée par la loi, le nouveau propriétaire dispose également de droits légaux. Le résultat sera en grande partie déterminé par des facteurs tels que la nature du besoin du nouveau propriétaire, le respect des procédures légales, les dispositions spéciales du contrat de location et l’enregistrement ou non du contrat au cadastre. Suggestion d’un article.

Pourquoi un soutien juridique à Tuzla est-il nécessaire ?

Les procédures légales concernant l’expulsion du locataire en cas de vente de l’immeuble faisant l’objet du contrat de bail ne reposent pas uniquement sur les dispositions du Code des Obligations turc, mais aussi sur la jurisprudence de la Cour de Cassation et des situations particulières. Les décisions résumées ci-dessus montrent que de nombreuses conditions doivent être remplies pour que le nouveau propriétaire puisse expulser le locataire, et qu’en cas de manquement à l’une de ces conditions, l’affaire sera rejetée. Si les délais sont manqués, si la notification n’est pas effectuée conformément à la procédure ou si le besoin est de nature juridiquement inacceptable, le demandeur, le nouveau propriétaire, peut subir une perte de droits ; le locataire défendeur, quant à lui, peut se retrouver sous une pression d’expulsion inutile.

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