Цена и ставка повышения, письменно согласованные в договоре аренды, обязывают стороны. Но может ли уступка, устно предоставленная арендодателем арендатору в виде «давайте не будем повышать арендную плату в этом году» или «давайте платить по сниженной ставке в течение некоторого времени», быть использована в пользу арендатора в случае возникновения спора? Если арендатор в ходе исполнительного производства заявит: «у нас была устная скидка», достаточно ли аудиозаписи или переписки в WhatsApp для подтверждения этого утверждения? В этой статье мы рассматриваем процесс от определения арендной платы до доказательной силы устных соглашений в свете актуальной судебной практики Верховного суда и положений Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK).

Стоимость аренды и ставка повышения: Положение договора является основным

Арендная плата и условие повышения (обычно ставка ИПЦ), указанные в договоре аренды, являются основными обязательствами, согласованными сторонами по их свободной воле. В случае аренды жилых помещений и крытых рабочих мест договор продлевается на один год в соответствии со статьей 347 Турецкого обязательственного кодекса № 6098 (ТБК), если арендатор не уведомит о расторжении; в продленных периодах условие повышения, предусмотренное договором, сохраняет свою силу.

В этом отношении важный принцип заключается в следующем: тот факт, что арендодатель принял сниженную плату или плату без повышения в течение одного периода, не означает, что он отказался от права на повышение. Фактическое принятие платежей по сниженной цене не может быть истолковано как подразумеваемое изменение договора между сторонами. Арендодатель сохраняет за собой право требовать первоначальную плату и ставку повышения, предусмотренные договором, в последующие периоды.

Как доказать утверждение арендатора об «устной скидке»?

Сторона, утверждающая, что арендная плата была установлена ниже суммы, указанной в договоре, обязана доказать это утверждение. Однако процесс исполнительного производства и исполнительного (гражданского) суда является «узкоспециализированной» областью; здесь не принимаются все виды доказательств.

В соответствии со ст. 269/c ИПЗ, если арендатор-должник не оспаривает договор и возражает, заявляя «арендная плата уплачена» или «по другой причине не может быть взыскана»; он может доказать это возражение только следующими документами:

Документ, составленный нотариусом по собственной инициативе или с нотариально заверенной подписью,

Документ, признанный (принятый) кредитором (арендодателем),

Квитанция или документ, выданные надлежащим образом официальными учреждениями или уполномоченными органами.

Устоявшаяся практика Большой палаты по гражданским делам Верховного суда также такова: если должник прямо не оспаривает арендные отношения и сумму аренды, то в соответствии со ст. 269/2 ИПЗ арендные отношения и сумма становятся окончательными с точки зрения исполнительного права; а возражения о том, что арендная плата уплачена или не может быть взыскана, должны быть доказаны квалифицированными документами, указанными в 269/c (см. Большая палата по гражданским делам Верховного суда, Е. 2018/6-683). Следовательно, довод арендатора о «устной скидке» не принимается во внимание исполнительным судом, если он не основан на документе вышеуказанного характера.

Могут ли аудиозапись и переписка в WhatsApp быть доказательством в исполнительном суде?

Это один из наиболее часто задаваемых вопросов на практике. Подтверждает ли аудиозапись, расшифровка телефонного разговора или переписка в WhatsApp, находящаяся у арендодателя или арендатора, утверждение «была устная скидка» или «такой скидки не было»?

В рамках узких полномочий исполнительного и конкурсного права, такие цифровые записи не входят в число документов, ограниченно перечисленных в ст. 269/с Закона об исполнительном и конкурсном производстве (İİK). По этой причине на стадии исполнительного производства и отмены возражений определение размера арендной платы, как правило, производится на основании письменного договора. Заявления о скидках, основанные на аудиозаписях или скриншотах сообщений, на этой стадии сами по себе не имеют юридической силы.

Единственным исключением является тот случай, когда стороны оформили соглашение в виде документа, предусмотренного ст. 269/с Закона об исполнительном и конкурсном производстве (İİK) (например, взаимно подписанного протокола или письменного текста, содержащего явное признание арендодателя). В противном случае, каким бы реальным ни было устное соглашение, его невозможно доказать в суде по исполнительным делам с ограниченными полномочиями.

Важное примечание: Доказательственная ценность переписки и записей в ходе судебного разбирательства в судах общей юрисдикции (мирового / первой инстанции) является отдельным предметом обсуждения и оценивается в зависимости от обстоятельств конкретного дела. Оценка в данной статье относится к производству по выселению без судебного решения и процессу в исполнительном суде.

Является ли принятие платежа со скидкой отказом от права на повышение?

Нет. Принятие арендодателем платежа ниже договорной суммы за один или несколько периодов само по себе не считается отказом от условия о повышении арендной платы. В практике Кассационного суда оплата в разные даты или на разные суммы не отменяет положения о повышении арендной платы в договоре; изменение условий оплаты может быть заявлено и доказано только документом той же юридической силы (письменным).

Поэтому арендодатель, даже если он проявлял снисхождение в прошлом, может требовать свою задолженность исходя из первоначальной суммы и ставки повышения, указанных в договоре; неполные платежи арендатора могут привести к просрочке.

Краткое руководство для арендодателя

Определение задолженности: Недостающая сумма рассчитывается на основе первоначальной суммы и ставки повышения, указанных в договоре.

Исполнительное производство о выселении без судебного решения (Образец № 13): Инициируется исполнительное производство с одновременным требованием как задолженности по арендной плате, так и выселения в связи с невыполнением обязательств (Ст. 315 ЗО).

30-дневный срок оплаты: Если в течение установленного законом срока, предоставленного арендатору с момента уведомления об исполнительном листе, вся сумма долга не будет выплачена, арендатор просрочит платеж.

Отмена возражения и выселение: Если арендатор не оплатит в срок, в течение срока запрашивается отмена возражения и выселение через исполнительный суд. Защита арендатора о «устном снижении» отклоняется, если она не может быть подтверждена документами, указанными в ст. 269/с Закона об исполнительном производстве и банкротстве.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

1. Если арендодатель устно заявил «в этом году повышения не будет», может ли он потом потребовать повышения? Как правило, да. Устное обещание не отменяет условие о повышении в договоре, если оно не может быть доказано документом такой же силы (письменным). Арендодатель может потребовать первоначальную сумму и процент повышения, указанные в договоре.

2. Поможет ли переписка в WhatsApp, имеющаяся у арендатора, в исполнительном суде? В рамках ограниченных полномочий исполнительного и банкротского права переписка в WhatsApp или аудиозапись не являются документами, перечисленными в ст. 269/с Закона об исполнительном производстве и банкротстве. На этом этапе арендная плата, как правило, определяется в соответствии с письменным договором.

3. Как сделать устное соглашение о скидке действительным? Самый надежный способ — оформить соглашение в виде взаимно подписанного письменного протокола, по возможности заверенного нотариусом. Скидка, задокументированная таким образом, не создаст проблем с доказательствами в будущем.

4. Арендатор недоплачивал несколько месяцев, арендодатель не возражал. Сыграет ли это против арендодателя? Фактическое принятие неполных платежей само по себе не считается отказом от права на увеличение. Однако правильное ведение процесса, своевременное уведомление и принятие мер по взысканию предотвращают потерю прав.

5. Какую сумму я должен требовать при принудительном взыскании? За основу берется текущая (увеличенная) основная сумма, указанная в договоре. Арендатор должен доказать требование о скидке документами согласно ст. 269/c ИИК; если он не сможет доказать, то взыскание будет произведено на основании основной суммы.

Почему необходима поддержка квалифицированного юриста?

В спорах об аренде результат часто определяется не «быть правым», а «правильно представить свою правоту с помощью надлежащих доказательств и процедуры». Узкий режим доказывания статьи 269/c ИИК может привести к неожиданной потере прав для сторон, полагающихся на аудиозаписи или переписку. Вид исполнительного производства о выселении без решения суда (Пример 13), пункты требований, правильное управление 30-дневным сроком и стратегия защиты на этапе снятия возражения – это технические вопросы, требующие экспертных знаний.

Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Bürosu в Стамбуле (Анатолийская сторона) и на линии Коджаэли; оказывает юридическую поддержку как арендодателям, так и арендаторам по вопросам арендного права, дел о выселении, исполнительного производства и взыскания арендной задолженности, в основном в таких районах, как Тузла, Пендик, Картал, Малтепе и Гебзе. На всех этапах, от заключения договора до выселения, важно работать с квалифицированным адвокатом, чтобы избежать потери прав.

Юридическая фирма 2M Hukuk: Наши связанные статьи

Источники и полезные ссылки