Introduction
La Loi sur la Copropriété (« KMK ») et les règlements de copropriété constituent les principales réglementations juridiques qui déterminent quelle entité de gestion est autorisée à collecter les charges de copropriété dans la vie des appartements et des complexes résidentiels. Cependant, l’un des problèmes fréquemment rencontrés dans la pratique est le conflit de compétence concernant la question de savoir si le pouvoir de percevoir les charges appartient à la gestion de l’ensemble immobilier ou aux gestions d’îlot/bloc/parcelle. Dans ce contexte, les décisions de la Cour de cassation se basent également à la fois sur les dispositions de la KMK et sur le caractère contraignant des règlements de copropriété pour déterminer ladite compétence.
1. Problème : Conflit de compétences concernant le pouvoir de perception des charges
Les litiges concernant le pouvoir de percevoir les charges de copropriété surviennent généralement dans le contexte de l’interprétation du règlement de copropriété et de sa relation avec les dispositions de la KMK. Par exemple, dans sa décision n° 2020/12058 E., la 5e Chambre civile de la Cour de cassation a été sollicitée pour résoudre un différend concernant la question de savoir si le pouvoir de percevoir les charges appartenait à la « gestion de l’ensemble immobilier ou à la gestion d’îlot ». Dans la décision, il a été allégué que la partie demanderesse avait demandé la constatation que le pouvoir de percevoir les charges appartenait exclusivement à la gestion de l’ensemble immobilier, et que la gestion d’îlot défenderesse percevait des charges sans autorisation. (Cour de cassation, 5e Ch. civ., 2020/12058 E.)
De même, la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans sa décision n° 2017/2312 E., a déclaré que la gestion d’un bloc spécifique n’avait pas le pouvoir de percevoir les charges d’un autre bloc, conformément au plan de gestion, et a jugé que ce pouvoir appartenait uniquement à la gestion du bloc concerné (20e Ch. Civ. C. Cass., 2017/2312 E.). De même, la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans sa décision n° 2015/2716 E., a clairement stipulé que la gestion d’un ensemble immobilier n’avait pas le pouvoir de percevoir les charges des propriétaires de parcelles et que ce pouvoir appartenait aux gestions de parcelles (18e Ch. Civ. C. Cass., 2015/2716 E.).
2. Solution : Détermination de la répartition des pouvoirs selon le plan de gestion et la loi sur la copropriété
Pour déterminer le pouvoir de percevoir les charges, il convient en premier lieu de se baser sur le plan de gestion. En effet, dans le régime de la copropriété, le plan de gestion est un document contraignant et réglementaire qui vient après la loi dans la hiérarchie des normes. Si le plan de gestion accorde explicitement le pouvoir de percevoir les charges à la gestion de l’ensemble immobilier ou aux unités de sous-gestion (par exemple, le gestionnaire de l’île, du bloc ou de la parcelle), il est impératif de respecter cette disposition.
Dans ce contexte, la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans sa décision n° 2013/7471 E., a déclaré qu’il fallait agir conformément au plan de gestion lors de la perception des charges et que ce plan devait être appliqué de manière équitable, en tenant compte des droits des copropriétaires (18e Ch. Civ. C. Cass., 2013/7471 E.).
Conclusion
La résolution des litiges concernant le pouvoir de perception des cotisations nécessite une évaluation conjointe des dispositions de la loi sur la propriété par étages (KMK) et du plan de gestion. Pour déterminer à quelle unité de gestion appartient cette autorité, les points suivants sont déterminants : l’existence d’une disposition claire dans le plan de gestion, la conformité de la modification du plan de gestion à l’article 28 du KMK, et la capacité de l’unité de gestion en question à représenter les propriétaires des sections indépendantes concernées.
Si le plan de gestion spécifie clairement à quelle unité cette autorité est attribuée, les tentatives de percevoir des cotisations contraires à ce plan constituent un abus de pouvoir. D’autre part, en cas d’incertitude ou de lacune du plan, les autorités judiciaires interprètent la nature de l’autorité de perception des cotisations dans le cadre des dispositions du KMK.
Pourquoi un avis d’expert est-il nécessaire ? | Avocat à Tuzla
Les litiges concernant le pouvoir de perception des cotisations surviennent fréquemment dans les régions où la construction de plusieurs blocs est intense, notamment à Tuzla, Pendik et Kartal. Les lacunes dans le plan de gestion, les pratiques illégales et les confusions d’autorité sont des problèmes graves qui peuvent entraîner une perte de droits.
Par conséquent, l’avis d’un avocat spécialisé en copropriété à Tuzla sur des questions telles que la conformité juridique du plan de gestion, la personne habilitée à percevoir les charges et la manière d’empêcher les encaissements non autorisés, est d’une grande importance pour déterminer les bonnes solutions. Un avocat expert, familier des pratiques locales et des décisions de justice, vous aidera à protéger vos droits. Une suggestion d’article à ce sujet.
