1.Responsabilité du locataire pour les charges : Qui paie, et à qui la gestion s’adresse-t-elle ?

Selon l’article 20 de la loi n° 634 sur la copropriété, l’obligation de participer aux charges communes de l’immeuble principal incombe en premier lieu au propriétaire de l’unité. Cependant, conformément au premier paragraphe de l’article 22 de la loi sur la copropriété, les personnes qui bénéficient de manière continue d’une des unités indépendantes en vertu d’un contrat de location ou pour toute autre raison (locataires) sont également solidairement et conjointement responsables des dettes de dépenses et d’avances, ainsi que des pénalités de retard, incombant à la quote-part du propriétaire de l’unité.  En vertu de l’article 18/2 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), les dispositions relatives aux dettes des propriétaires d’unités s’appliquent également aux locataires des unités indépendantes et à ceux qui en bénéficient de manière continue, quelle qu’en soit la raison. Même si le contrat de location stipule que les charges seront payées par le locataire, la procédure légale que la gestion de l’immeuble/les propriétaires d’unités peuvent suivre contre un locataire ne payant pas les charges est définie dans le cadre de la loi sur la copropriété et des décisions judiciaires pertinentes.

Si le contrat de location stipule que les charges seront payées par le locataire, cette disposition est valable entre le locataire et le bailleur (propriétaire de l’unité). Autrement dit, la gestion de l’immeuble peut s’adresser aussi bien au propriétaire de l’unité qu’au locataire pour le recouvrement des charges. La disposition du contrat de location signifie que le locataire s’engage à payer cette dette au bailleur (propriétaire) ; cela n’annule pas sa responsabilité envers la gestion (limitée au montant du loyer).

2. Détermination de la dette de charges :

Les charges communes et les dettes de cotisation sont déterminées par les décisions de l’assemblée des copropriétaires ou par le projet de gestion. Les décisions de l’assemblée des copropriétaires sont contraignantes pour tous les copropriétaires tant qu’elles ne sont pas annulées. Ces décisions affectent également le locataire. La gestion de l’immeuble/les copropriétaires peuvent adresser une mise en demeure au locataire ou lui faire un avertissement verbal avant de recourir aux voies légales pour le recouvrement des cotisations. Cependant, une mise en demeure n’est pas obligatoire pour la mise en défaut (défaut de paiement).

3. Procédure juridique que la gestion peut suivre

La gestion de l’immeuble/les copropriétaires peuvent directement engager des poursuites judiciaires contre le locataire qui ne paie pas sa dette de cotisation. La gestion peut directement engager une procédure d’exécution forcée (saisie) contre le copropriétaire ou le locataire, ou les deux, pour la dette de cotisation du locataire.

Procédure d’exécution forcée : La gestion engage une procédure d’exécution forcée sans jugement (saisie sans titre exécutoire) contre le locataire pour le recouvrement des cotisations impayées. Il n’est pas obligatoire d’envoyer une mise en demeure séparée au locataire avant d’engager une procédure d’exécution forcée pour les créances de cotisation.

Action en annulation d’opposition : Si le locataire s’oppose à la procédure d’exécution forcée, la procédure s’arrête. La gestion peut intenter une action en annulation d’opposition contre le locataire pour annuler l’opposition et assurer la poursuite de la procédure. Les projets de gestion finalisés ou les décisions de l’assemblée des copropriétaires concernant les charges d’exploitation sont considérés comme des documents mentionnés au premier paragraphe de l’article 68 de la Loi sur l’Exécution et la Faillite. Cela signifie que, généralement, une procédure d’exécution forcée sans jugement peut être engagée pour le recouvrement des créances de cotisation et que, même si le débiteur s’y oppose, l’opposition peut être levée au moyen de ces documents. La décision de l’assemblée des copropriétaires est valable tant qu’elle n’est pas annulée par un tribunal et sa validité ne peut être contestée par le tribunal d’exécution forcée.

Intérêts de retard/Indemnité de retard : Des intérêts de retard ou une indemnité de retard peuvent être réclamés pour les créances de charges impayées. Il peut être pris en compte que l’indemnité de retard débutera à compter de la date de notification du projet d’exploitation ou, à défaut, à compter de la date à laquelle la dette a été connue.

Preuves : La direction peut s’appuyer sur des documents tels que le règlement de copropriété, le projet d’exploitation, les décisions du conseil des copropriétaires, les livres de commerce et les registres pour prouver sa créance. Les décisions de l’assemblée générale sont contraignantes pour tous, y compris les locataires.

4.Situation du bailleur (Copropriétaire)

Même si le contrat de location stipule que les charges incombent au locataire, le copropriétaire est le principal responsable des charges envers la direction, conformément à l’article 20 du KMK. Par conséquent, la direction peut, si elle le souhaite, engager une procédure d’exécution uniquement contre le copropriétaire.

Si le copropriétaire paie lui-même à la direction la dette de charges que le locataire doit payer en vertu du contrat de location, il peut se retourner contre le locataire pour le montant qu’il a payé. Cependant, pour que le bailleur puisse réclamer cette dette de charges au locataire, il doit d’abord prouver qu’il a payé cette dette de charges à la direction. Le bailleur ne peut pas demander le recouvrement de la dette de charges au locataire sans l’avoir préalablement payée à la direction.

5. Demande d’expulsion : (Est-il possible d’expulser le locataire pour dette de charges ? )

Conformément à l’article 315 du Code des Obligations turc (TBK), le non-paiement des charges accessoires a été réglementé comme motif d’expulsion pour défaut de paiement. Si les charges de copropriété (aidat) sont convenues comme charges accessoires dans le contrat de location et qu’elles ne sont pas payées par le locataire, le bailleur (propriétaire de l’unité) peut demander l’expulsion pour défaut de paiement contre le locataire, après avoir rempli la condition de paiement à l’administration. Cependant, si le bailleur n’a pas effectué le paiement des charges de copropriété à l’administration, il ne peut pas demander l’expulsion en se basant sur l’avis de mise en demeure envoyé en raison du non-paiement des charges par le locataire.

6. Éléments Pouvant Être Réclamés

Le principal de la créance des charges de copropriété impayées, l’indemnité de retard/intérêt au taux spécifié dans la décision de l’assemblée des copropriétaires, et en cas d’opposition infondée du locataire, l’indemnité de refus d’exécution aux taux légaux (généralement pas moins de 20%) font partie des éléments pouvant être réclamés.

7. Paiement des charges impayées par le locataire par le propriétaire et droit de recours

Si la gestion de l’immeuble perçoit les charges de copropriété auprès du propriétaire de l’unité, le propriétaire de l’unité peut réclamer au locataire, par voie de recours (dans le but de récupérer), le montant des charges qu’il a payées, en se basant sur la clause du contrat de location ou conformément à l’article 22 de la loi sur la copropriété (KMK). Cette réclamation peut être effectuée par le biais d’une procédure d’exécution ou en intentant une action en justice.

Pour que le propriétaire de l’unité puisse exercer son recours contre le locataire, il doit avoir payé lui-même la dette des charges de copropriété à la gestion de l’immeuble et il est tenu de le prouver. Sans paiement à la gestion, aucune demande de recours ne peut être faite auprès du locataire.

En résumé, même si le contrat de location stipule que les charges incombent au locataire, la copropriété peut, conformément aux dispositions de la loi sur la copropriété, réclamer les charges en premier lieu au propriétaire ou directement au locataire. Le moyen le plus fréquemment utilisé par la copropriété est d’engager une procédure d’exécution sans jugement contre le locataire et, en cas d’opposition, d’intenter une action en annulation de l’opposition. Si le propriétaire a payé les charges au nom de la copropriété, il a le droit de demander au locataire le remboursement de la somme payée par voie de recours.

Note : Les procédures légales relatives aux dettes de charges contiennent des détails techniques relevant à la fois de la loi sur la copropriété et du Code des obligations, et afin d’éviter toute perte de droits pour les parties, chaque cas concret doit être évalué individuellement. En particulier, pour la résolution des litiges pouvant survenir dans le triangle locataire-propriétaire-syndic, il est important d’obtenir le soutien d’un expert maîtrisant la législation. La fréquence de ces litiges à Istanbul, à Tuzla et ses environs, rend d’autant plus importante une guidance professionnelle sur le sujet.

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