Introduction
Cette étude abordera la Modification du Plan de Gestion : Procédure, Conditions et Problèmes en Pratique à la lumière des Décisions Judiciaires. Dans le cadre de la Loi sur la Copropriété (KMK), le plan de gestion est le document fondamental qui régit les droits et obligations des copropriétaires d’un immeuble principal, l’utilisation des parties communes et les principes généraux de gestion. Comme stipulé clairement à l’article 28 de la KMK, « Le plan de gestion est une disposition contractuelle liant tous les copropriétaires. » De par cette qualité, le plan de gestion est considéré comme la quasi-constitution de l’immeuble principal et lie tous les copropriétaires, leurs successeurs, les gérants et les contrôleurs. La modification d’un document aussi contraignant et fondamental est soumise à des procédures et conditions strictes par le législateur. Cependant, en pratique, les modifications du plan de gestion donnent souvent lieu à des litiges juridiques et à des procès.
1. Procédure et Conditions de Modification du Plan de Gestion
La condition fondamentale pour modifier le règlement de copropriété, clairement énoncée à l’article 28 du KMK, est la majorité des 4/5 des voix. La Cour de cassation adhère strictement à cette règle. Par exemple, dans l’une de ses décisions, la Cour de cassation a statué que « la modification du règlement de copropriété effectuée avec les voix de 59 copropriétaires dans un immeuble de 208 lots indépendants était contraire à la procédure et à la loi » (5e Chambre civile de la Cour de cassation, 2022/4353), affirmant que le non-respect de la majorité qualifiée est, à lui seul, un motif d’annulation.
La manière dont cette majorité est obtenue est également importante. La Cour de cassation souligne que les décisions doivent être prises lors d’une assemblée des copropriétaires : « …l’enregistrement au registre foncier des modifications à apporter au règlement de copropriété sans discussion, en tant que nouveau règlement, est erroné… » (5e Chambre civile de la Cour de cassation, 2022/13565) Cette décision indique que la modification doit être décidée lors d’une assemblée où les copropriétaires se réunissent et discutent de la question, et non pas simplement par la collecte de signatures à la main. De plus, la disposition impérative de la loi peut même annuler les conditions plus restrictives contenues dans le règlement de copropriété. Dans une décision de la Cour de cassation, il a été précisé que même si le règlement de copropriété actuel exigeait l’unanimité pour une modification, la règle de la majorité des 4/5 du KMK devait être appliquée. (5e Chambre civile de la Cour de cassation, 2022/11838)
2. Limites de la modification du règlement de copropriété et contrôle judiciaire
Les modifications que les copropriétaires apportent au règlement de copropriété, même avec une majorité des 4/5, ne sont pas illimitées. Le principe fondamental est que le tribunal ne peut pas s’immiscer dans le pouvoir d’appréciation des copropriétaires. «le juge ne peut pas se substituer à la volonté des copropriétaires pour décider une modification du règlement de copropriété.» (Cour de Cassation, 20e Chambre Civile, 2017/10419) Cependant, il existe une exception importante à cette règle : Les dispositions du règlement de copropriété ne peuvent pas être contraires aux règles impératives de la loi. La Cour de Cassation explique cette situation comme suit : «la contrariété aux dispositions impératives constitue un cas de nullité absolue ou d’inexistence, et selon la loi sur la copropriété (KMK), chaque copropriétaire peut demander l’annulation des dispositions du règlement de copropriété contraires aux règles impératives de la loi, sans être lié par un délai spécifique. Il n’est pas nécessaire que les articles concernés aient été discutés lors de l’assemblée des copropriétaires.» (Cour de Cassation, 20e Chambre Civile, 2018/6697) Cela confère aux copropriétaires un droit d’action illimité contre une disposition du règlement de copropriété contraire à la loi. Par exemple, il n’est pas possible, par une disposition inscrite dans le règlement de copropriété, d’accorder le droit de réaliser des constructions et des installations, qui nécessitent l’unanimité selon les articles 19 et 44 de la loi sur la copropriété (KMK), avec une majorité des 4/5. Une telle disposition est considérée comme invalide (Cour de Cassation, 18e Chambre Civile, 2004/8944).
3. Litiges Rencontrés en Pratique et Procédures Judiciaires
Capacité à être partie (Qualité du défendeur) : L’une des erreurs les plus courantes dans la pratique est d’intenter des actions en justice contre les mauvaises personnes. Étant donné que le règlement de copropriété lie tous les copropriétaires, son annulation concerne également les droits de tous les copropriétaires. C’est pourquoi la Cour de cassation souligne constamment que les actions en justice doivent être dirigées contre tous les copropriétaires. « Dans les affaires d’annulation de modification du règlement de copropriété, l’action doit impérativement être dirigée passivement contre tous les copropriétaires, car le jugement rendu concerne les droits de tous les copropriétaires. » (5e Chambre Civile de la Cour de cassation, 2021/9801) Le fait que l’action soit intentée uniquement contre le syndic ou le cadastre entraîne le rejet de l’affaire pour défaut de qualité pour agir. (5e Chambre Civile de la Cour de cassation, 2022/11908)
Juridiction compétente : Conformément à l’article Annexe-1 de la Loi sur la copropriété (KMK), les Tribunaux de Paix Civile sont compétents pour résoudre tous les litiges découlant de l’application de cette loi. Cette règle s’applique également aux actions en annulation de modification du règlement de copropriété. (5e Chambre Civile de la Cour de cassation, 2021/1391)
Nature juridique des modifications invalides : Une modification effectuée sans obtenir la majorité requise des 4/5 est considérée comme « absolument nulle et non avenue »; par conséquent, les délais de forclusion prévus à l’article 33 de la Loi sur la copropriété (KMK) ne s’appliquent pas aux actions en annulation de cette décision. La Cour de cassation a clairement exprimé cette position dans une affaire de modification irrégulière d’un article du règlement de copropriété concernant la répartition des frais de chauffage. (18e Chambre Civile de la Cour de cassation, 2015/7135)
Impact sur les affaires en cours : Une modification du plan de gestion, effectuée conformément à la procédure et enregistrée au cadastre, affecte même les affaires qui n’ont pas encore été finalisées. La Cour de cassation a statué qu’une modification du plan de gestion, effectuée pendant le déroulement d’une affaire et rendant difficile l’ouverture d’un cabinet médical dans des logements, devait être appliquée dans l’affaire en cours. (18e Chambre Civile de la Cour de cassation, 2009/435)
Conclusion
Les problèmes rencontrés dans la pratique résultent généralement du non-respect de ces procédures et conditions fondamentales. Des erreurs telles que l’absence de majorité qualifiée, la prise de décisions sans débat au sein du conseil, le défaut d’enregistrement au cadastre et la constitution incorrecte des parties dans les affaires intentées, entraînent des processus juridiques longs et coûteux. Par conséquent, lorsqu’une modification du plan de gestion est envisagée, il est de la plus haute importance de respecter scrupuleusement les procédures et principes énoncés dans le KMK, et en cas de litige, de mener le processus juridique par les bonnes étapes.
La règle principale pour modifier le plan de gestion, conformément à l’article 28 du KMK, est d’obtenir le vote des quatre cinquièmes (4/5) de tous les copropriétaires. Les modifications apportées sans cette majorité qualifiée sont considérées comme juridiquement invalides.
Le juge ne peut pas modifier le plan de gestion en se substituant à la volonté des copropriétaires. L’intervention du tribunal n’est possible que si une disposition du plan de gestion est manifestement contraire aux règles impératives (obligatoires) de la loi.
Pour que la modification soit valide, une majorité de 4/5 des voix n’est pas suffisante. Il est nécessaire que la décision soit discutée et débattue conformément à la procédure lors de la réunion de l’assemblée des copropriétaires, et que la décision prise soit annotée dans la section « Déclarations » du registre foncier. Ces types d’actions en justice ne doivent pas être intentées contre des institutions comme la direction ou le Cadastre, mais contre tous les copropriétaires dont les droits seront directement affectés.
Les décisions de modification du règlement de copropriété prises sans obtenir la majorité des 4/5 requise par la loi sont considérées comme « absolument nulles ». Par conséquent, les actions en justice intentées pour l’annulation de telles décisions ne sont soumises à aucun délai de prescription.
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La modification irrégulière des règlements de copropriété est un problème fréquent dans les zones résidentielles telles que Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Gebze, Orhanlı, Aydınlı et Tepeören. Au cours de ce processus, de nombreux problèmes techniques surgissent, tels que : les violations de droits en faveur ou au détriment des copropriétaires, les transactions foncières irrégulières, les décisions contraires à la jurisprudence de la Cour de cassation, et l’orientation des actions en justice vers les mauvaises personnes.
Ainsi, avec le soutien d’un avocat de Tuzla, le processus de modification du plan de gestion est géré conformément à la procédure et le processus judiciaire est mené sans perte de droits. Un avocat immobilier spécialisé supervise le processus avant l’ouverture de la procédure et présente au tribunal des arguments juridiques solides et étayés par les décisions de la Cour de cassation pendant le litige. Une modification invalide due à une erreur juridique peut entraîner de longues procédures judiciaires et des coûts élevés. Pour cette raison, le conseil d’un avocat spécialisé est indispensable pour des documents sensibles tels que le plan de gestion. De plus, une suggestion d’article : article.
