Le règlement de copropriété est la « constitution » d’une résidence ou d’un immeuble. L’administrateur dispose d’un domaine d’autorité limité par ce texte et par le projet architectural approuvé ; les autorisations dépassant cette limite, les interventions sur les parties communes ou les pratiques contraires au plan sont considérées comme invalides et engagent la responsabilité personnelle de l’administrateur. La loi n° 7579, entrée en vigueur en 2026, a apporté une simplification significative aux modifications du règlement de copropriété. Dans cet article, nous examinons le caractère contraignant du règlement de copropriété, les limites des actes administratifs de l’administrateur, la modification législative actuelle et les recours juridiques possibles contre les non-conformités, à la lumière des décisions de la Cour de cassation.

Bref Résumé

Le règlement de copropriété a valeur de contrat liant tous les copropriétaires, leurs successeurs universels et particuliers, ainsi que l’administrateur/les commissaires aux comptes (KMK art. 28).

Dans un litige, le juge se réfère en premier lieu au règlement de copropriété, à condition qu’il ne soit pas contraire aux dispositions impératives de la loi.

L’administrateur ne peut accorder d’autorisation contraire au plan et au projet approuvé ; même s’il le faisait, cela n’annulerait pas la disposition du plan. Il est personnellement responsable de toute intervention non autorisée sur les parties communes (KMK art. 35, 38).

Modification de 2026 (Loi n° 7579) : Dans les ensembles immobiliers, la majorité requise pour la modification du règlement de copropriété a été réduite de 4/5 à 2/3 ; les dispositions contraires du plan ne sont pas applicables. Dans les constructions ordinaires (parcelle unique), la règle des 4/5 de l’article 28 reste en vigueur.

En cas de non-conformité, tout copropriétaire peut demander l’intervention du juge conformément à l’article 33 du KMK.

1. Nature juridique et caractère obligatoire du plan de gestion (Article 28 de la Loi sur la Copropriété)

Conformément à l’article 28 de la Loi sur la Copropriété, le plan de gestion a la valeur d’un contrat qui régit le mode de gestion, l’objet et la forme d’utilisation de l’immeuble principal, la rémunération des administrateurs et des contrôleurs, ainsi que d’autres questions relatives à la gestion, et qui lie tous les copropriétaires. Le plan et ses modifications ultérieures lient non seulement les propriétaires actuels, mais aussi leurs successeurs universels et particuliers (ceux qui deviennent propriétaires par la suite) et les administrateurs/contrôleurs. Le plan est inscrit dans la section des déclarations du registre de copropriété ; en raison de cette inscription au registre foncier, personne ne peut prétendre « je ne connaissais pas » le plan de gestion.

Dans la hiérarchie du droit de la copropriété, le plan de gestion se situe entre la disposition légale et la décision de l’assemblée des copropriétaires : c’est-à-dire que le plan prime sur les décisions de l’assemblée. Lorsqu’il existe un plan de gestion valide enregistré au registre foncier, un mode de gestion contraire au plan ne peut être adopté par une décision de l’assemblée des copropriétaires.

Cour de Cassation, Assemblée Générale Civile, Aff. 2002/18-551, Déc. 2002/568, Date 26.06.2002Le plan de gestion, établi et signé lors de la création de la copropriété, a le caractère d’un contrat liant tous les copropriétaires ainsi que leurs successeurs universels/particuliers ; la personne qui devient propriétaire ultérieurement ne peut s’opposer aux dispositions du plan en disant « je n’ai pas participé à la décision ». Le pouvoir de modifier ou d’annuler une disposition du plan appartient (sauf illégalité) à l’assemblée des copropriétaires.

2. En cas de litige, le juge consulte d’abord le plan de gestion

Le plan de gestion conserve sa validité tant qu’il n’est pas annulé selon la procédure ou tant que la copropriété n’est pas éteinte. Même si une disposition est en tension avec les droits et libertés, elle continue de lier les copropriétaires tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/176, K. 2011/318, T. 18.05.2011 Si le règlement de copropriété stipule clairement que les parties indépendantes « ne peuvent être utilisées qu’à des fins résidentielles », cette restriction est valable tant pour l’occupation personnelle que pour la location ; la clause restrictive du plan est contraignante tant qu’elle n’est pas annulée.

3. Limite de l’autorité du gestionnaire : Plan et projet approuvé (KMK art. 35 et 38)

L’article 35 du KMK stipule que les devoirs du gestionnaire seront définis dans le règlement de copropriété et que le gestionnaire agira conformément au plan ; l’article 38, quant à lui, stipule que le gestionnaire est responsable envers les copropriétaires comme un mandataire. Ces deux dispositions définissent le cadre des actes administratifs du gestionnaire.

a) Obligation de se conformer aux dispositions du plan

Le gestionnaire ne peut pas accorder d’autorisations contraires aux dispositions restrictives ou réglementaires du règlement de copropriété. Les autorisations irrégulières accordées par le gestionnaire par le passé (par exemple, l’ouverture d’une zone commune à un usage spécifique) n’annulent pas la disposition du règlement de copropriété ; tant que le plan reste en vigueur, de telles autorisations ne confèrent pas de droits acquis.

b) Interdiction de déroger au projet et d’interférer avec les parties communes

Les mesures prises par le gestionnaire pour la protection de l’immeuble principal ne peuvent inclure de modifications contraires au projet architectural approuvé. Le gestionnaire qui intervient dans les parties communes (en installant un panneau publicitaire/enseigne, en établissant une installation, etc.) sans décision explicite ou autorisation de l’assemblée des copropriétaires est personnellement responsable de ces actions ; la cessation de l’ingérence et le rétablissement de l’état antérieur peuvent être exigés.

c) Application du « projet type »

Si le plan de gestion prévoit qu’une certaine modification (par exemple, la fermeture d’un balcon) doit être réalisée conformément à un « projet type » spécifique, le fait pour le syndic ou le propriétaire de l’unité de s’écarter de ce système (par exemple, en utilisant une application de verre pliant au lieu du système coulissant prévu) est considéré comme une violation du plan et peut entraîner une sanction de remise en état.

En résumé : Le syndic exécute les tâches qui lui sont confiées par la loi, le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée des copropriétaires. Il ne peut pas accomplir une tâche qui ne lui est pas attribuée par ces sources. Les actes administratifs dépassant ces limites constituent un abus de mandat au sens de l’article 38 de la loi sur la propriété par étages (KMK).

4. Modification du Règlement de Copropriété : Ratios de Majorité et Modification de 2026

Les modifications du règlement de copropriété dépendent de la volonté de l’assemblée des copropriétaires et requièrent une majorité qualifiée. Les ratios diffèrent selon le type de bâtiment :

Modification Actuelle de 2026 (Loi n° 7579) : Adoptée le 7 mai 2026 et entrée en vigueur après publication dans le Journal Officiel du 22 mai 2026 (n° 33261), l’article 5 de la Loi n° 7579 a modifié les expressions « les quatre cinquièmes » figurant aux premier et deuxième alinéas de l’article 70 du KMK en « les deux tiers » et a ajouté à l’article l’alinéa suivant : « Les dispositions des plans de gestion contraires au présent article ne sont pas applicables. » Ainsi, la majorité requise pour la modification du plan de gestion dans les structures collectives (et dans les dispositions du plan relatives à la gestion temporaire) a été réduite à 2/3 ; les dispositions restrictives plus lourdes/contraires du plan de gestion ont été annulées face au taux légal. Le texte de la loi est accessible via le Journal Officiel du 22 mai 2026.

Distinction importante : Cette réduction à 2/3 est spécifique aux structures collectives (art. 70). Pour les copropriétés simples constituées d’une seule parcelle/un seul bâtiment, la règle de la majorité des 4/5 de l’article 28 reste en vigueur. La perception générale selon laquelle « 2/3 est désormais suffisant partout » est donc incomplète à cet égard.

La disposition impérative de la loi peut même invalider des conditions plus lourdes figurant dans le plan de gestion. En effet, la Cour de cassation accepte que, même si le plan de gestion prévoit l’« unanimité » pour une modification, la règle de la majorité qualifiée prévue par la loi doit être appliquée.

5ème Chambre Civile de la Cour de cassation, E. 2022/11838. Même si l’unanimité est prévue pour la modification du plan de gestion, la règle de la majorité qualifiée (4/5 pour cette période) prévue par le KMK sera appliquée ; il a été admis que la condition plus lourde du plan ne peut pas déroger à la règle légale.

5. Procédure de modification : Pas de signature manuelle, mais une décision du conseil

L’obtention de la majorité qualifiée ne suffit pas à elle seule ; la modification doit également être effectuée conformément à la procédure. La modification du règlement de copropriété ne doit pas être décidée par la collecte de signatures de porte à porte, mais lors d’une réunion du conseil où les copropriétaires se réunissent pour discuter du sujet. Autrement, même si elle a été enregistrée au cadastre, elle doit être annulée.

5e Chambre Civile de la Cour de Cassation, E. 2022/13565. Il a été jugé erroné d’enregistrer les modifications à apporter au règlement de copropriété directement au cadastre comme un nouveau règlement de copropriété sans les avoir discutées au sein de l’assemblée des copropriétaires ; la modification doit être discutée et décidée par le conseil conformément à la procédure.

18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, E. 2022/3450, K. 2022/3790, T. 08.04.2022. Pour que le règlement de copropriété puisse être modifié par l’intervention du juge, la disposition litigieuse doit être contraire à la loi/aux dispositions impératives. En l’absence d’une telle contrariété, le juge ne peut modifier le règlement ou ajouter de nouvelles dispositions en se substituant à la volonté des copropriétaires.

6. Recours juridiques contre les infractions (art. 33 de la LC)

En cas d’application contraire au règlement de copropriété, les principaux droits des copropriétaires sont les suivants :

Intervention du juge (art. 33 de la LC) : Tout copropriétaire peut, en cas d’action contraire au règlement, demander au tribunal de paix l’intervention du juge et la suppression de l’infraction.

Action en annulation : Les clauses du règlement de copropriété qui sont contraires aux dispositions impératives peuvent toujours faire l’objet d’une demande d’annulation. Cependant, le tribunal ne peut prononcer l’annulation sur la base de l’équité ou d’une évaluation subjective, mais uniquement en se fondant sur les dispositions impératives de la loi.

Parties au litige : Ces actions ne sont pas intentées contre la direction ou la Direction du Cadastre, mais contre tous les copropriétaires dont les droits seront directement affectés.

Délai : Étant donné que les décisions de modification du règlement de copropriété prises sans l’obtention de la majorité qualifiée requise par la loi sont considérées comme nulles et non avenues de nullité absolue, leur annulation n’est pas soumise à un délai de prescription préclusif.

7. Tableau des décisions de jurisprudence

Les décisions ci-dessous présentent le cadre relatif au caractère contraignant du règlement de copropriété et à la procédure de modification. Il est recommandé de vérifier chaque référence avec le texte actuel avant publication/action en justice.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Le gérant peut-il accorder une autorisation pour une enseigne/installation dans une partie commune, contrairement au règlement de copropriété ?

Non. Le gérant ne peut accorder d’autorisation contraire au plan et au projet approuvé. Le gérant est personnellement responsable des interventions effectuées dans une partie commune sans décision explicite ou autorisation de l’assemblée des copropriétaires ; l’enlèvement de l’intervention et la remise en état initial peuvent être demandés. Une autorisation irrégulière donnée par le gérant n’annule pas la disposition du plan.

La majorité requise pour la modification du règlement de copropriété a-t-elle changé en 2026 ?

Oui. Avec la loi n° 7579 (Journal Officiel du 22 mai 2026), la majorité des 4/5 requise pour les bâtiments collectifs à l’article 70 du KMK a été réduite aux 2/3, et il a été stipulé que les dispositions contraires du plan ne seront pas appliquées. Cependant, la règle des 4/5 de l’article 28 reste en vigueur pour les copropriétés ordinaires composées d’une seule parcelle/d’un seul bâtiment.

Est-il suffisant de recueillir des signatures à la main pour la modification du règlement de copropriété ?

Non. Même si la majorité qualifiée est atteinte, la modification doit être discutée et décidée lors de l’assemblée des copropriétaires. Une modification faite en recueillant des signatures à la main et non discutée en assemblée est susceptible d’annulation, même si elle a été enregistrée au cadastre.

Un juge peut-il modifier une disposition du règlement de copropriété si elle est injuste/excessive ?

Le juge ne peut pas librement modifier le plan en se substituant à la volonté des copropriétaires. L’intervention n’est possible que si la disposition concernée est clairement contraire aux règles impératives de la loi ; une annulation ne peut être prononcée sur la base d’une évaluation subjective d’équité.

À quel tribunal doit-on s’adresser en cas de non-conformité au règlement de copropriété ?

Conformément à l’article 33 du Code de la Propriété par Étages (KMK), chaque propriétaire d’étage peut demander l’intervention du juge auprès du tribunal de paix civil du lieu où se trouve l’immeuble principal pour remédier à l’irrégularité. Quant aux actions en annulation, elles ne sont pas intentées contre l’administration, mais contre tous les propriétaires d’étages dont les droits sont affectés.

Sources et nos articles connexes

Sources officielles : Loi n° 634 sur la Propriété par Étages (mevzuat.gov.tr) · Loi n° 7579 (Journal Officiel du 22.05.2026)

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Pourquoi l’assistance d’un avocat expert est-elle nécessaire ?

Les litiges relatifs à la violation du règlement de copropriété reposent sur des distinctions techniques telles que le caractère contraignant du plan, la limite des pouvoirs du gestionnaire, le bon taux de majorité (4/5 pour une structure simple, 2/3 pour une structure collective), la procédure (délibération en conseil) et la bonne constitution de l’hostilité. La détermination correcte de la structure à laquelle s’appliquera la modification de 2026 et la formulation précise de la demande d’annulation basée sur des dispositions impératives influencent le sort du procès.

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Cet article est à titre d’information générale ; il ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. Chaque litige doit être évalué selon ses propres circonstances spécifiques