تُعد خطة الإدارة “دستور” الموقع أو المبنى السكني. يمتلك المدير نطاق سلطة محدودًا بهذا النص وبالمشروع المعماري المعتمد؛ فالأذونات التي تتجاوز هذا الحد، أو التدخلات في المناطق المشتركة، أو التطبيقات المخالفة للخطة تُعتبر باطلة وتجعل المدير مسؤولاً شخصيًا. وقد جلب القانون رقم 7579، الذي دخل حيز التنفيذ في عام 2026، تسهيلاً كبيرًا لتعديلات خطة الإدارة. في هذا المقال، نتناول إلزامية خطة الإدارة، وحدود تصرفات المدير الإدارية، والتغييرات التشريعية الحديثة، والسبل القانونية التي يمكن اللجوء إليها في مواجهة المخالفات، وذلك في ضوء قرارات المحكمة العليا.

ملخص قصير

خطة الإدارة هي بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الوحدات، و لخلفائهم الكليين والجزئيين ، والمديرين/المراقبين (المادة 28 من قانون الملكية العقارية).

يلجأ القاضي أولاً إلى خطة الإدارة في النزاعات، بشرط ألا تتعارض مع الأحكام الإلزامية للقانون.

لا يمكن للمدير إعطاء إذن مخالف للخطة والمشروع المعتمد؛ حتى لو أعطى، فإن ذلك لا يلغي حكم الخطة. وهو مسؤول شخصيًا عن أي تدخل غير مصرح به في المنطقة المشتركة (المادة 35 و 38 من قانون الملكية العقارية).

تعديل 2026 (القانون رقم 7579): تم تخفيض الأغلبية المطلوبة لتعديل خطة الإدارة في المباني المجمعة من 4/5 إلى 2/3 ؛ ولا تطبق الأحكام المخالفة في الخطة. وفي المباني العادية (القطعة الواحدة)، ما زالت قاعدة 4/5 المذكورة في المادة 28 سارية.

في حالة المخالفة، يمكن لكل مالك وحدة أن يطلب تدخل القاضي بموجب المادة 33 من قانون الملكية العقارية.

1. الطبيعة القانونية لخطة الإدارة وإلزاميتها (المادة 28 من قانون ملكية الشقق)

وفقًا للمادة 28 من قانون ملكية الشقق، فإن خطة الإدارة؛ التي تنظم طريقة إدارة العقار الرئيسي، غرض وشكل الاستخدام، أجور المديرين والمراقبين، والمسائل الأخرى المتعلقة بالإدارة، هي بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الشقق. الخطة والتعديلات التي تتم لاحقًا لا تلزم المالكين الحاليين فحسب، بل تلزم أيضًا خلفاءهم الكليين والجزئيين (الذين يصبحون مالكين لاحقًا) والمديرين/المراقبين. تظهر الخطة في قسم الإعلانات في سجل ملكية الشقق؛ وبسبب هذا التسجيل في السجل العقاري، لا يمكن لأحد أن يقول “لم أكن أعلم” بخطة الإدارة.

في التسلسل الهرمي لقانون ملكية الشقق، تأتي خطة الإدارة بين نص القانون وقرار مجلس مالكي الشقق: أي أن الخطة تعلو قرارات المجلس. عندما تكون هناك خطة إدارة سارية المفعول في السجل العقاري، لا يمكن اعتماد طريقة إدارة مخالفة للخطة بقرار من مجلس مالكي الشقق.

الهيئة العامة القانونية لمحكمة النقض، الملف رقم 2002/18-551، القرار رقم 2002/568، التاريخ 26.06.2002. خطة الإدارة التي يتم تنظيمها وتوقيعها عند التأسيس، هي بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الشقق وخلفائهم الكليين/الجزئيين؛ لا يمكن للشخص الذي أصبح مالكًا لاحقًا أن يعترض على أحكام الخطة بقوله “لم أشارك في القرار”. بينما تعود صلاحية تعديل أو إلغاء حكم من أحكام الخطة (إذا لم يكن هناك مخالفة للقانون) إلى مجلس مالكي الشقق.

2. في النزاعات، ينظر القاضي أولاً إلى خطة الإدارة

تحتفظ خطة الإدارة بصلاحيتها ما لم يتم إلغاؤها بشكل صحيح أو تنتهي ملكية الشقة. حتى لو كان أحد الأحكام في توتر مع الحقوق والحريات، فإنه يظل ملزمًا لمالكي الشقق ما لم يتم إلغاؤه بقرار قضائي.

المجلس العام للقانون بمحكمة الاستئناف العليا (محكمة النقض)، ملف رقم: 2011/176، قرار رقم: 2011/318، تاريخ: 18.05.2011. إذا نصت خطة الإدارة بوضوح على أن الأقسام المستقلة “ستُستخدم كسكن فقط”، فإن هذا التقييد يسري على كل من الإقامة الشخصية والتأجير؛ ويكون الحكم التقييدي الوارد في الخطة ملزمًا ما لم يتم إلغاؤه.

3. حدود صلاحيات المدير: الخطة والمشروع المعتمد (قانون ملكية الطوابق المادتان 35 و 38)

تنص المادة 35 من قانون ملكية الطوابق على أن واجبات المدير ستُحدد في خطة الإدارة وأن المدير سيتصرف وفقًا للخطة؛ بينما تنص المادة 38 على أن المدير مسؤول أمام مالكي الطوابق تمامًا كوكيل. يحدد هذان الحكمان إطار تصرفات المدير الإدارية.

أ) الالتزام بأحكام الخطة

لا يجوز للمدير منح تصاريح تتعارض مع الأحكام المحظورة أو التنظيمية في خطة الإدارة. التصاريح غير القانونية التي منحها المدير فعليًا في الماضي (على سبيل المثال، تخصيص منطقة مشتركة لاستخدام معين)، لا تلغي الحكم الوارد في خطة الإدارة؛ وما دامت الخطة سارية المفعول، فإن هذه التصاريح لا تنشئ حقوقًا مكتسبة.

ب) حظر مخالفة المشروع والتدخل في المنطقة المشتركة

الإجراءات التي يتخذها المدير لحماية العقار الرئيسي، لا يمكن أن تشمل تعديلات تتعارض مع المشروع المعماري المعتمد. المدير الذي يتدخل في المناطق المشتركة (مثل تعليق لوحة إعلانية/لافتة، أو إنشاء منشأة وما إلى ذلك) دون قرار صريح أو إذن من مجلس مالكي الطوابق، يكون مسؤولاً شخصيًا عن هذه الإجراءات؛ ويمكن طلب منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه.

ج) تطبيق “المشروع النموذجي”

إذا كان مخطط الإدارة ينص على إجراء تعديل معين (على سبيل المثال، إغلاق الشرفة) وفقًا لـ “مشروع نموذجي” محدد، فإن خروج المدير أو مالك الوحدة عن هذا النظام (على سبيل المثال، تطبيق زجاج قابل للطي بدلاً من النظام المنزلق المنصوص عليه) يعتبر انتهاكًا للخطة وقد يواجه عقوبة الإعادة إلى الوضع السابق.

باختصار: يقوم المدير بتنفيذ المهام الموكلة إليه بموجب القانون وخطة الإدارة وقرار مجلس ملاك الوحدات. ولا يمكنه القيام بعمل لم يُسند إليه في هذه المصادر. وتعتبر التصرفات الإدارية التي تتجاوز الصلاحيات، بمثابة إساءة استخدام للسلطة الموكلة بموجب المادة 38 من قانون الملكية المشتركة (KMK).

4. تعديل خطة الإدارة: نسب الأغلبية وتعديل عام 2026

تعتمد تعديلات خطة الإدارة على إرادة مجلس ملاك الوحدات وتتطلب أغلبية مؤهلة. تختلف النسب باختلاف نوع المبنى:

تعديل 2026 الأخير (القانون رقم 7579): بموجب المادة 5 من القانون رقم 7579، الذي تم اعتماده في 7 مايو 2026، وتم نشره ودخل حيز التنفيذ في الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026 (العدد 33261)، تم تعديل عبارة “أربعة أخماس” في الفقرتين الأولى والثانية من المادة 70 من قانون ملكية الشقق (KMK) إلى “الثلثين” ، وتمت إضافة فقرة إلى المادة تنص على: “لا تُطبق أحكام خطط الإدارة المخالفة لهذه المادة.“. وبذلك، تم تخفيض الأغلبية المطلوبة لتعديل خطة الإدارة في المجمعات (وفي أحكام الخطط المتعلقة بالإدارة المؤقتة) إلى الثلثين (2/3) ؛ وأصبحت الأحكام الأكثر شدة/المخالفة في خطة الإدارة باطلة مقابل النسبة القانونية. يمكن الوصول إلى نص القانون من الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026 .

تمييز هام: هذا التخفيض إلى 2/3 خاص بالمجمعات (المادة 70). في ملكية الشقق العادية التي تتكون من قطعة أرض واحدة/مبنى واحد، لا تزال قاعدة أغلبية 4/5 المنصوص عليها في المادة 28 سارية المفعول. وبالتالي فإن التصور العام بأن “الثلثين يكفيان في كل مكان الآن” غير صحيح من هذه الناحية.

قد يؤدي الحكم الإلزامي للقانون إلى إبطال الشروط الأكثر صرامة في خطة الإدارة. وفي الواقع، تقبل محكمة الاستئناف العليا أنه حتى لو كان شرط “الإجماع” موجودًا لتعديل خطة الإدارة، فإن قاعدة الأغلبية المؤهلة المنصوص عليها في القانون ستُطبق.

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة القانونية الخامسة، قرار رقم 2022/11838. لقد تم قبول أنه حتى لو كان الإجماع مطلوبًا لتعديل خطة الإدارة، فإن قاعدة الأغلبية المؤهلة (4/5 في تلك الفترة) التي نص عليها قانون ملكية الشقق (KMK) ستُطبق؛ وأن الشرط الأكثر صرامة في الخطة لا يمكن أن يبطل القاعدة القانونية.

5. إجراءات التعديل: ليس توقيعًا يدويًا، بل قرار مجلس

لا يكفي تحقيق الأغلبية المؤهلة بمفرده؛ بل يشترط أيضًا أن يتم التعديل وفقًا للإجراءات الصحيحة. لا ينبغي أن يتم تغيير خطة الإدارة عن طريق جمع التوقيعات يدويًا من باب إلى باب، بل يجب أن يُقرر في اجتماع مجلس يناقش فيه مالكو الوحدات الموضوع. وإلا، يجب إلغاؤه حتى لو تم تسجيله في السجل العقاري.

الدائرة الخامسة للحقوق بالمحكمة العليا، رقم الملف 2022/13565. اعتُبر خطأً تسجيل التعديلات التي ستُجرى على خطة الإدارة في السجل العقاري مباشرة كخطة إدارة جديدة دون مناقشتها في مجلس مالكي الوحدات؛ يجب مناقشة التعديل وإقراره في المجلس بالطريقة الصحيحة.

الدائرة الثامنة عشرة للحقوق بالمحكمة العليا، رقم الملف 2022/3450، رقم القرار 2022/3790، تاريخ 08.04.2022. لكي يتم تغيير خطة الإدارة بتدخل القاضي، يجب أن يكون الحكم محل الدعوى مخالفًا للقانون/الأحكام الإلزامية. إذا لم يكن هناك مثل هذا التناقض، لا يمكن للقاضي تغيير الخطة أو إضافة حكم جديد محل إرادة مالكي الوحدات.

6. السبل القانونية ضد المخالفات (المادة 33 من قانون ملكية الشقق)

عندما يكون هناك تطبيق مخالف لخطة الإدارة، فإن الحقوق الرئيسية لمالكي الوحدات هي كما يلي:

تدخل القاضي (المادة 33 من قانون ملكية الشقق): يحق لكل مالك وحدة، في حال التصرف المخالف للخطة، أن يطلب من محكمة الصلح المدنية تدخل القاضي وإزالة المخالفة.

دعوى الإلغاء: يمكن دائمًا طلب إلغاء المواد المخالفة للأحكام الإلزامية في الخطة الإدارية. ولكن لا يمكن للمحكمة أن تقرر الإلغاء بناءً على الإنصاف أو التقييم الذاتي، وإنما فقط بالاستناد إلى الأحكام الملزمة للقانون.

الخصومة: لا ترفع هذه الدعاوى ضد الإدارة أو مديرية السجل العقاري، بل ترفع ضد جميع مالكي الوحدات الذين ستتأثر حقوقهم مباشرة.

المدة: نظرًا لأن قرارات تعديل الخطة الإدارية المتخذة دون تحقيق الأغلبية المؤهلة المطلوبة في القانون تُعتبر باطلة بطلانًا مطلقًا، فإن إلغاءها لا يخضع لمدة سقوط الحق.

7. جدول القرارات المرجعية

توضح القرارات التالية الإطار المتعلق بإلزامية الخطة الإدارية وإجراءات تعديلها. يوصى بالتأكد من كل سابقة قضائية بنصها المحدّث قبل النشر/الدعوى.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

هل يجوز للمدير منح تصريح لوحة إعلانية/مرفق في المنطقة المشتركة بما يخالف خطة الإدارة؟

لا. لا يجوز للمدير منح إذن يخالف الخطة والمشروع المعتمد. يتحمل المدير شخصياً مسؤولية التدخلات في المنطقة المشتركة دون قرار صريح أو إذن من مجلس مالكي الوحدات؛ ويمكن طلب منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه. الترخيص غير القانوني الذي يمنحه المدير لا يلغي حكم الخطة.

هل تغيرت الأغلبية المطلوبة لتعديل خطة الإدارة في عام 2026؟

نعم. بموجب القانون رقم 7579 (الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026)، تم تخفيض الأغلبية المطلوبة بنسبة 4/5 للمباني المجمعة في المادة 70 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK) إلى 2/3، وتم تنظيم عدم تطبيق الأحكام المخالفة في الخطة. ولكن في الملكية العادية للوحدات السكنية التي تتكون من قطعة أرض واحدة/مبنى واحد، لا تزال قاعدة 4/5 المنصوص عليها في المادة 28 سارية المفعول.

هل يكفي جمع التواقيع يدوياً لتعديل خطة الإدارة؟

لا. حتى لو تم توفير الأغلبية المؤهلة، يجب مناقشة التعديل واتخاذ قرار بشأنه في مجلس مالكي الوحدات. التعديل الذي يتم بجمع التواقيع يدوياً ولم يُناقش في المجلس، يكون عرضة للإبطال حتى لو تم تسجيله في السجل العقاري.

إذا كان أحد الأحكام في خطة الإدارة غير عادل/مجحف، هل يمكن للقاضي تعديله؟

لا يمكن للقاضي أن يحل محل إرادة مالكي الوحدات ويغير الخطة بحرية. التدخل ممكن فقط إذا كان الحكم المعني يتعارض بشكل صريح مع القواعد الإلزامية للقانون؛ لا يمكن إصدار قرار بالإلغاء بناءً على تقييم موضوعي للعدالة.

في حالة مخالفة خطة الإدارة، إلى أي محكمة يجب اللجوء؟

وفقًا للمادة 33 من قانون ملكية العقارات (KMK)، يجوز لكل مالك وحدة عقارية طلب تدخل القاضي من محكمة الصلح المدنية في مكان وجود العقار الأم لإزالة المخالفة. أما دعاوى الإلغاء، فترفع ضد جميع مالكي الوحدات العقارية المتأثرة حقوقهم، وليس ضد الإدارة.

مصادرنا ومقالاتنا ذات الصلة بالموضوع

المصادر الرسمية: قانون ملكية الوحدات رقم 634 (mevzuat.gov.tr) · القانون رقم 7579 (الجريدة الرسمية بتاريخ 22.05.2026)

تعديل خطة الإدارة: الإجراءات والشروط والمشاكل العملية في ضوء القرارات القضائية

المادة 34 من قانون ملكية العقارات: أغلبية العدد وحصة الأرض (مزدوجة) في انتخاب المدير

• الطرق القانونية المتبعة لتغيير مدير المجمع وتعيين مدير جديد

لماذا يعد دعم المحامي المختص ضروريًا؟

تعتمد قضايا مخالفة خطة الإدارة على فوارق فنية مثل إلزامية الخطة، وحدود صلاحيات المدير، ونسبة الأغلبية الصحيحة (4/5 في الهياكل العادية، 2/3 في الهياكل المجمعة)، والإجراءات (المناقشة في المجلس)، وتأسيس الخصومة بشكل صحيح. يؤثر التحديد الصحيح للهيكل الذي سيطبق عليه تعديل عام 2026، وصياغة طلب الإلغاء بناءً على أحكام إلزامية بدقة، على مصير الدعوى.

يقدم مكتب 2M للمحاماة الدعم لسكان ومجالس إدارة الشقق والمجمعات السكنية في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في خط توزلا، بنديك، كارتال، مالتبه و جبزي/قوجه ايلي، وذلك في مجال قانون ملكية الشقق وإدارة المجمعات السكنية، وتعديل وإلغاء خطة الإدارة، والقضايا التي تُرفع ضد التصرفات الإدارية للمدير. لتقييم حالتك الخاصة: 2mhukuk.com

هذا المقال هو لغرض المعلومات العامة فقط؛ ولا يشكل استشارة قانونية أو خدمة محاماة. يجب تقييم كل نزاع في ظروفه الخاصة.