Conformément à l’article 34 de la loi sur la copropriété (KMK), la « majorité en nombre et en quote-part de terrain » requise pour l’élection du syndic désigne les deux quorums distincts et obligatoires à atteindre simultanément pour que la décision de nomination du syndic soit valide. Il est impératif que ces deux conditions de majorité soient réunies conjointement.

Qu’est-ce que la Majorité en Nombre : Cela signifie plus de la moitié du nombre total de copropriétaires dans l’immeuble principal. Autrement dit, le nombre de copropriétaires ayant voté favorablement à la décision d’élection du syndic doit être supérieur à la majorité absolue du nombre total de copropriétaires dans le bâtiment ou le complexe. Par exemple, dans un immeuble principal de 14 copropriétaires, la majorité en nombre est de 8 copropriétaires, et dans un complexe de 131 copropriétaires, la majorité en nombre est de 67 copropriétaires. La décision d’élection du syndic est invalide si elle n’est pas prise par la majorité en nombre des copropriétaires. Quel que soit le nombre de sections indépendantes qu’un copropriétaire possède, en règle générale, chaque copropriétaire dispose d’une voix. Cependant, le nombre de sections indépendantes qu’il possède ne peut excéder un tiers du total des voix. Lors du calcul de la majorité en nombre, c’est le nombre total de copropriétaires qui est pris en compte, et non le nombre de participants à l’assemblée.

Qu’est-ce que la majorité des parts de terrain : Cela signifie plus de la moitié de la part totale de terrain dans la copropriété. La somme des parts de terrain des sections indépendantes appartenant aux copropriétaires qui ont voté favorablement à la décision d’élection du syndic doit être supérieure à la majorité absolue de la part totale de terrain de toutes les sections indépendantes de l’immeuble ou du complexe. Par exemple, dans un immeuble avec une part totale de terrain de 4120, les votes des propriétaires ayant une part de terrain de 1920 ne sont pas suffisants pour la majorité des parts de terrain. Dans un immeuble avec une part totale de terrain de 280, une part de terrain de 138 n’est pas suffisante pour la majorité des parts de terrain. La décision d’élection du syndic est invalide si elle n’est pas prise par la majorité des parts de terrain des copropriétaires. Lors du calcul de la majorité des parts de terrain, la part totale de terrain est prise en compte, et non la somme des parts de terrain des participants à la réunion.

Cette « double majorité » (majorité en nombre et en parts de terrain) requise par l’article 34 de la Loi sur la Propriété par Étages est une disposition impérative. Par conséquent, même si le quorum n’est pas atteint lors de la première réunion de l’assemblée des copropriétaires et qu’une deuxième réunion est tenue où les décisions sur les questions administratives générales peuvent être prises à la majorité simple des participants sans exigence de quorum, pour la décision d’élection du syndic, il est impératif et en tout état de cause de garantir à la fois la majorité en nombre et la majorité des parts de terrain. Les décisions concernant l’élection du syndic prises sans cette double majorité ne sont pas valides. Dans les cas où les copropriétaires ne parviennent pas à se réunir et à atteindre cette majorité, un syndic peut être nommé par le tribunal. Une suggestion d’article.

Pourquoi l’avis d’expert est-il nécessaire ?

Dans la pratique, on rencontre de nombreux exemples où les administrateurs sont élus illégalement ou où des décisions invalides sont prises. Particulièrement dans les régions en développement rapide d’Istanbul comme Pendik, Maltepe, Tuzla, Kartal et de Kocaeli comme Gebze, dans les grands complexes résidentiels, ces calculs de majorité peuvent devenir complexes. Le calcul erroné de la majorité en nombre et en tantièmes peut entraîner le risque d’annulation de toutes les décisions prises. C’est pourquoi il est important d’obtenir le soutien d’un avocat spécialiste du droit de la copropriété dans des districts comme Pendik, Maltepe, Tuzla, Kartal dès le début du processus.