Yöneticiden memnun olmayan kat malikleri çoğu zaman soluğu mahkemede alır ve “mahkeme bize yeni bir yönetici atasın” der. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) yöneticinin görevden alınması ile mahkemece yeni yönetici atanması birbirinden farklı, sıralı ve şartlara bağlı süreçlerdir. Bu yazıda; yöneticinin hangi hâlde ve kim tarafından azledilebileceğini, mahkeme kanalıyla atamanın ön koşullarını, mahkemece atanan yöneticinin özel korumasını ve haksız azilde doğabilecek tazminatı yalnızca KMK çerçevesinde, Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz.

Kısa Özet

Kat malikleri kurulu, yöneticinin tutumunu devamlı denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (KMK m. 41/1).

Yönetimin sürekliliği esastır: Bir seçim kararı, iptal edilinceye kadar geçerlidir; yokluk/butlan istisnaları dışında kendiliğinden geçersiz sayılmaz.

Görevde bir yönetici varken mahkeme doğrudan yeni yönetici atayamaz. Önce mevcut yönetimin durumu (azil veya seçimin iptali) çözülmelidir.

Mahkemenin atama yapabilmesi için yönetim boşluğu ya da kat maliklerinin anlaşamaması/atayamaması gerekir.

Mahkemece atanan yönetici, atamadan itibaren 6 ay geçmedikçe ve haklı sebep + mahkeme izni olmadıkça kurulca değiştirilemez (KMK m. 34).

Haklı sebep olmadan yapılan azilde yöneticinin tazminat hakkı saklıdır (TBK m. 512).

1. Yöneticinin Görevden Alınması: Kat Malikleri Kurulunun Yetkisi (KMK m. 41/1)

Yöneticinin azli yetkisi, kural olarak onu seçen organın —yani kat malikleri kurulunun— elindedir. KMK m. 41/1 açıktır: “Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.” Bu, kurulun süre beklemeksizin, olağanüstü toplantıyla dahi yöneticiyi görevden alabileceği anlamına gelir; yeter ki ortada haklı bir sebep ve usulüne uygun bir kurul kararı bulunsun.

Haklı sebebe örnek olarak; hesap vermekten kaçınma, toplanan aidatları amaç dışı kullanma, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmama, bakım-onarım gibi temel görevleri sürekli ihmal etme ya da güveni sarsan davranışlar gösterilebilir. Haklı sebep somut olayda değerlendirilir ve ispatı, azli isteyen tarafa düşer.

2. Kritik Ayrım: “Azil” mi, “Seçimin İptali” mi?

Uygulamada en çok karıştırılan nokta budur. İki yol da yöneticiyi görevden uzaklaştırır ama hukuki temelleri farklıdır:

Azil (KMK m. 41): Geçerli biçimde seçilmiş bir yöneticinin, haklı sebeple kat malikleri kurulu kararıyla görevden alınmasıdır. Mahkemeye gerek yoktur; kurul bunu kendisi yapar.

Seçimin iptali (KMK m. 33): Yöneticinin seçim kararının usulüne aykırı olduğu (örneğin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanmadığı) iddiasıyla, hak düşürücü sürede Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan davadır.

Bu ayrım pratik sonuç doğurur: Yöneticinin seçimi geçerliyse ve elinizdeki tek sorun onun kötü yönetimi ise, yol “iptal” değil “azil”dir. Seçim baştan usulsüzse yol “iptal”dir. Yönetici seçiminin geçerlilik şartları (çifte çoğunluk) için ayrıca KMK 34. Madde: Yönetici Seçiminde Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu yazımıza bakılabilir.

3. Yönetimin Sürekliliği İlkesi: Seçim İptal Edilene Kadar Geçerlidir

KMK sisteminde yönetimin kesintisiz sürmesi esastır. Bir yönetici seçimi kararı, usulsüz olsa bile, kural olarak iptal edilinceye kadar hüküm doğurur; mahkeme kararı olmadan kendiliğinden yok sayılamaz. İstisna, kararın yokluk veya mutlak butlanla malul olduğu ağır sakatlık hâlleridir.

Antalya BAM 6. Hukuk Dairesi, E. 2019/945, K. 2019/756, 01.07.2019Anataşınmazda yönetimin sürekliliğinin esas olduğu; KMK m. 34 uyarınca kat maliklerince yapılan yönetici/yönetim kurulu seçiminin iptal edilinceye kadar geçerli olduğu ve yok hükmünde sayılamayacağı vurgulanmıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/34, K. 2022/654, 17.05.2022Ortada kat malikleri kurulunca alınmış bir yönetici seçim kararı varken, ayrıca iptal talep edilmemişse; hâkimin nisap eksikliğini kendiliğinden (re’sen) gözetip kararı başından geçersiz sayması Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. Yani usulüne uygun bir iptal davası açılmadıkça mevcut seçim geçerliliğini korur.

4. Mahkeme Kanalıyla Yönetici Atanmasının Şartları (KMK m. 34)

KMK m. 34, mahkemenin devreye girmesini istisnai ve şarta bağlı kılar: “Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa,” kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi bir yönetici atar. Buradan üç temel şart çıkar:

a) Yönetim boşluğu ya da anlaşamama/atayamama

Mahkemenin atama yapabilmesi için ya ortada bir yönetim boşluğu bulunmalı ya da kat malikleri yasal koşullar oluştuğu hâlde (anlaşamama, gerekli çoğunlukla atayamama) yönetici seçememiş olmalıdır. Görevde geçerli bir yönetici varken bu şart gerçekleşmiş sayılmaz.

b) Mevcut geçerli yönetici, mahkeme atamasına engeldir

Kat malikleri kurulunca seçilmiş ve hâlen görevde olan bir yönetici varsa, Sulh Hukuk Mahkemesi doğrudan yeni bir yönetici atayamaz. Mevcut seçimin iptali için süresinde dava açılmamışsa bu seçim geçerliliğini korur ve mahkeme yeni atama yapamaz. Dolayısıyla önce mevcut yönetimin hukuki durumunun (azil ya da iptal) çözülmesi gerekir.

Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/3662, K. 2017/8840, 02.11.2017KMK m. 34 uyarınca açılan yönetici atanması davasında mahkemenin; tapu kaydı, yönetim planı, toplantı tutanakları ve hazirun cetvellerini getirterek mevcut yönetici seçiminin KMK m. 34’e uygun yapılıp yapılmadığını incelemesi, oluşacak sonuca göre hüküm kurması gerektiği belirtilmiştir. Geçerli bir seçim varsa mahkeme kendiliğinden atama yapamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/18-353, K. 2013/1569, 13.11.2013Toplantı ve karar nisabına ilişkin hükümlerin emredici ve kamu düzenine ilişkin olduğu; sayı ve pay çoğunluğu sağlanmadan kanuna uygun bir yönetici seçim kararından söz edilemeyeceği, bu tür kararların ağır sakatlık hâlinde yokluk/mutlak butlan yaptırımına tabi olabileceği ifade edilmiştir.

c) Usul: Önce kat malikleri kuruluna başvuru

Kural olarak mahkemeye gitmeden önce yolun kat malikleri kurulundan geçmesi beklenir. Yeni yönetici atamak veya mevcut yöneticiyi değiştirmek isteyen kat maliki, öncelikle kurulun toplanıp karar almasını sağlamalı; kurul toplanamıyor veya karar alamıyorsa ancak o zaman mahkemeye başvurmalıdır. Mahkeme, kurul kararını iptal etse bile yeni yönetici seçimini öncelikle kurula bırakabilir; her hâlde kendiliğinden atama yapmak zorunda değildir.

5. Seçim İptal Edilince Yönetim Boşta mı Kalır?

Hayır. KMK’daki süreklilik ilkesi gereği, kat malikleri kurulu kararının iptali hâlinde eski yöneticinin görevi, yeni yönetici seçilene kadar devam eder. Yeni yönetici seçimi öncelikle kat malikleri kuruluna aittir; kurul seçim yapamazsa KMK m. 34 uyarınca mahkemeden atama istenebilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/5261, K. 2014/9875, 05.06.2014Kat malikleri kurulu kararının iptali hâlinde eski yöneticinin görevinin yeni yönetici seçilene kadar devam edeceği; yönetici seçiminin kurulca yapılacağı ve seçilememesi hâlinde KMK m. 34 gereğince mahkemeden yönetici atanması istenebileceği belirtilerek hüküm onanmıştır.

6. Mahkemece Atanan Yöneticinin Statüsü ve 6 Aylık Koruma

Mahkeme tarafından atanan yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin tüm yetkilerine sahip ve aynı sorumluluklara tabidir. Ancak KMK m. 34, bu yöneticiye özel bir istikrar koruması tanır: “Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.”

Bu hükmün iki pratik sonucu vardır: Birincisi, 6 ay dolmadan kurul bu yöneticiyi tek başına değiştiremez. İkincisi, haklı sebep çıksa bile değişiklik için atamayı yapan mahkemeden izin alınması gerekir. Öte yandan, mahkemece atanan yönetici kendi iradesiyle istifa ederse, azil talebi konusuz kalır ve yönetimin boşta kalmaması için yeni bir atama gündeme gelir.

7. Haksız Azil ve Tazminat: Vekâlet İlişkisinin Sonuçları (TBK m. 512)

Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki, KMK m. 38 uyarınca bir vekâlet ilişkisidir. TBK m. 512 çerçevesinde taraflar bu ilişkiyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; ancak uygun olmayan bir zamanda yapılan azilde, karşı tarafın bundan doğan zararının tazmini gündeme gelebilir. Başka bir deyişle, haklı sebep bulunmaksızın ya da sözleşmedeki süre/koşullar göz ardı edilerek yapılan azillerde yöneticinin tazminat hakkı saklıdır. Bu nedenle azil kararı alınırken haklı sebebin somut biçimde ortaya konması, ileride tazminat riskini azaltır.

8. Emsal Kararlar Tablosu

Aşağıdaki kararlar KMK kapsamında azil ve mahkemece atama sürecinin çerçevesini çizer. Yayın veya dava öncesinde her künyenin güncel metniyle teyidi önerilir.

Uygulama yol haritası:

Sorun yöneticinin kötü yönetimi ise: KMK m. 41 uyarınca haklı sebebi belgeleyip kat malikleri kurulunda azil kararı alın.

Sorun seçimin baştan usulsüzlüğü ise: KMK m. 33’teki sürelerde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açın.

Kurul toplanamıyor/karar alamıyorsa: KMK m. 34 uyarınca mahkemeden atama isteyin — ancak önce yönetim boşluğu/atayamama şartının gerçekleştiğini ortaya koyun.

Mahkemece atanmış yöneticiyi değiştirecekseniz: 6 aylık süreye ve mahkeme izni koşuluna dikkat edin.

Azil haklı sebebe dayanmıyorsa: tazminat riskini göz önünde bulundurun (TBK m. 512).

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yöneticiyi görevden almak için mahkemeye gitmek şart mı?

Hayır. Geçerli biçimde seçilmiş bir yöneticiyi, haklı sebep varsa kat malikleri kurulu KMK m. 41/1 uyarınca her zaman kendi kararıyla azledebilir. Mahkeme yolu, seçimin baştan usulsüz olduğu (iptal) veya yönetim boşluğu bulunduğu (m. 34 ile atama) durumlarda gündeme gelir.

Görevde yönetici varken mahkeme yeni yönetici atayabilir mi?

Kural olarak hayır. Kat malikleri kurulunca seçilmiş ve görevde olan geçerli bir yönetici varken mahkeme doğrudan yeni yönetici atayamaz. Önce mevcut yönetimin durumu (azil veya seçimin iptali) çözülmelidir. Mevcut seçimin iptali için süresinde dava açılmamışsa seçim geçerliliğini korur.

Seçim iptal edilirse apartman yönetimsiz mi kalır?

Hayır. Yönetimin sürekliliği ilkesi gereği, kurul kararının iptali hâlinde eski yöneticinin görevi yeni yönetici seçilene kadar devam eder. Yeni seçim öncelikle kat malikleri kuruluna aittir; kurul seçemezse KMK m. 34 ile mahkemeden atama istenebilir.

Mahkemenin atadığı yönetici hemen değiştirilebilir mi?

Hayır. KMK m. 34 uyarınca sulh mahkemesince atanan yönetici, atamadan itibaren 6 ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez. Bu süre içinde haklı bir sebep çıksa dahi değişiklik için atamayı yapan mahkemeden izin alınması gerekir.

Haklı sebep olmadan azledilen yönetici tazminat isteyebilir mi?

Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki vekâlet niteliğindedir. TBK m. 512 gereği ilişki her zaman sona erdirilebilir; ancak uygun olmayan zamanda ve haklı sebep bulunmaksızın yapılan azilde yöneticinin doğan zararı için tazminat hakkı saklıdır.

Konuyla İlgili Diğer Makalelerimiz

• Site Yöneticisinin Değiştirilmesi ve Yeni Yönetici Atanması İçin İzlenecek Hukuki Yollar
• KMK 34. Madde: Yönetici Seçiminde Sayı ve Arsa Payı (Çifte) Çoğunluk
• Apartman Yöneticisi Avukata Vekâlet Verebilir mi?

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Yöneticinin görevden alınması; azil mi, seçimin iptali mi, yoksa mahkemeden atama mı gerektiğinin doğru belirlenmesine bağlıdır. Yanlış yolun seçilmesi, davanın “mevcut yönetici engeli” veya süre nedeniyle reddi, hatta haksız azilde tazminat riski doğurabilir. Haklı sebebin belgelenmesi, kurul kararının usulüne uygun alınması, KMK m. 33 sürelerinin kaçırılmaması ve mahkemece atanan yöneticideki 6 aylık kuralın gözetilmesi teknik bir titizlik ister.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku, yönetici azli ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze/Kocaeli hattındaki apartman ve site sakinleri ile yönetimlerine dava stratejisi, kurul karar metinlerinin hazırlanması ve dilekçe sürecinde destek vermektedir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için: 2mhukuk.com

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullarında değerlendirilmelidir.