Yargıtay Kararları Işığında Şartlı Tahliye Taahhüdünün Hukuki Sonuçları

1. Genel Hukuki Çerçeve ve Geçerlilik Şartları

 Yargıtay içtihatları uyarınca, şarta bağlanmış tahliye taahhütleri mülga Borçlar Kanunu’nun 149. maddesi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 170. maddesi kapsamında prensip olarak geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik görüşüne göre (Örn: 2015/11188 E., 2010/11371 E.), tahliye taahhüdü bir şartın gerçekleşmesine bağlanabilir ve bu durumda taahhüt, şartın gerçekleşmesiyle birlikte “güncellik” kazanır. Ancak bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için şu temel unsurları taşıması zorunludur:

Yazılı Olma: Taahhüdün yazılı şekilde yapılması kanuni bir şarttır.

Serbest İrade ve Zamanlama: Taahhüt, kira sözleşmesinin yapılmasından sonra, kiracı kiralananda otururken serbest irade ile verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya henüz kiralanan teslim edilmeden verilen taahhütler, kiracının müzayakası (darda kalması) altında verildiği kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır (8. HD 2017/5598 E., HGK 2017/975 E. ).

Belirli veya Belirlenebilir Tarih: Taahhüdün açık, net ve muayyen bir tarihi içermesi gerekir. Belirli bir tarihi içermeyen veya “kira süresinin sonunda” gibi muğlak ifadeler barındıran taahhütler TBK m. 352 kapsamında geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilmemektedir (12. HD 2020/1175 E. Kaynak, 6. HD 2007/6086 E. Kaynak).

2. Şarta Bağlı Tahliye Taahhüdü Örnekleri ve Yargıtay Analizi

A. Kira Borcunun Ödenmemesi Şartı 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2015/11188 E., 2016/839 K.), kiracının birikmiş kira borcunu belirli bir tarihte ödeyeceğini, ödemediği takdirde ise taşınmazı tahliye edeceğini beyan ettiği taahhütleri geçerli bulmuştur. Bu durumda, kiracı ödeme yaptığını belgeleyemezse şart gerçekleşmiş sayılır ve taahhüt geçerli hale gelir. Ancak, sadece “ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedilmiş sayılacağı” yönündeki genel ibareler, açık bir tahliye iradesi içermediği sürece tahliye taahhüdü olarak nitelendirilmez (6. HD 2009/10286 E.).

B. İmar Planı Değişikliği ve İdari Şartlar 

Taşınmazın kullanım amacının değişmesine yönelik idari şartlar da geçerli bir tahliye nedeni oluşturabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2010/11371 E. ), taşınmazın imar planı değişikliği ile akaryakıt istasyonuna uygun hale gelmesi şartına bağlı tahliye taahhüdünü geçerli saymıştır. Burada şartın gerçekleşmesiyle birlikte taahhüt edilen tarih belirgin hale gelmiş kabul edilir.

C. Kamu Projeleri ve İhtiyaç Şartı 

Marmaray gibi kamu projeleri kapsamında “ihtiyaç duyulduğunda” tahliye edileceğine dair taahhütler, serbest irade ile yapılmışsa tarafları bağlar (6. HD 2010/4392 E.. Ancak bu tür taahhütlerde, şartın gerçekleştiğini bildiren ihtarnameden itibaren bir aylık yasal süre içinde davanın açılması veya icra takibinin başlatılması zorunludur.

D. Karşılıklı Edim Şartı (Ödeme Şartı)

 Kiralayanın kiracıya belirli bir miktar ödeme yapması şartına bağlı taahhütlerde, kiralayan üzerine düşen ödeme yükümlülüğünü yerine getirmezse taahhüt hükümsüz hale gelir (6. HD 2009/10107 E. Kaynak).

3. Geçersizlik Nedenleri ve Sınırlamalar

Belirsizlik: “Kurum tarafından ihtiyaç duyulduğunda” veya “10 yıllık süre dolduğunda ihaleye çıkılacağı” gibi ifadeler, belirli ve muayyen bir tarih içermediği sürece tek başına tahliye hakkı vermez (6. HD 2013/13665 E. , 3. HD 2025/283 E. K).

Süre Aşımı: Şart gerçekleşse dahi, tahliye tarihinden (veya şartın gerçekleştiği tarihten) itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulmaması taahhüdü kullanılamaz hale getirir (8. HD 2017/4711 E. K).

Sözleşme İçi Cezai Şartlar: Geçersiz bir tahliye taahhüdüne (örneğin kira sözleşmesiyle aynı anda verilen) dayalı olarak kararlaştırılan cezai şartlar da geçersizdir (8. HD 2017/5598 E. Kaynak).

4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam 

İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, şarta bağlılık iddiasının ötesinde tahliye taahhütlerinin usuli geçerliliğine dair şu ek bilgileri sağlamaktadır:

Noter Onayı ve İspat: Noterlikçe resen düzenlenen veya imzası onaylanan taahhütler, İİK m. 275/2 uyarınca güçlü bir ispat vasıtasıdır. Kiracı, bu taahhüdün aksini ancak aynı kuvvette bir belge ile ispat edebilir (6. HD 2012/4203 E.).

Yeni Sözleşme ile Etkileşim: Tahliye taahhüdü verildikten sonra, taahhüt edilen tarihi de kapsayacak şekilde yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, önceki tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir (6. HD 2012/9893 E. ). Ancak yenilenen sözleşmenin içine (özel şartlar kısmına) açık bir tahliye tarihi yazılması durumunda bu madde geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilebilir (6. HD 2015/5771 E.).

İrade Beyanı: Kiracının taahhütnamede “halen kiracısı olduğum” şeklindeki beyanı, taahhüdün kira ilişkisi devam ederken ve özgür iradeyle verildiğine dair karine teşkil eder (6. HD 2013/12792 E. ).

İcra Mahkemesinin Yetkisi: Şarta bağlılık iddiası veya şartın gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin karmaşık hukuki tartışmaların dar yetkili icra mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmesi gerektiği vurgulanmaktadır (12. HD 2023/459 E.).

Sonuç: Yargıtay uygulamasına göre şarta bağlı tahliye taahhütleri; yazılı olması, kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmesi ve şartın gerçekleşmesiyle birlikte tarihin belirli/belirlenebilir olması kaydıyla geçerlidir. Şartın gerçekleşmemesi veya taahhüdün belirli bir tarih içermemesi durumunda tahliye talebi reddedilmektedir.

Tahliye taahhüdü bir şarta bağlanabilir mi?

Evet. Yargıtay’a göre tahliye taahhüdü bir şartın gerçekleşmesine bağlanabilir. Ancak bu durumda: Şart objektif ve ispatlanabilir olmalı,
Şart gerçekleştiğinde tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir hale gelmelidir. Aksi hâlde taahhüt, TBK 352 kapsamında geçerli sayılmaz.

“Kira borcu ödenmezse tahliye ederim” şeklindeki taahhüt geçerli midir?

Evet, açık bir tahliye iradesi içeriyorsa geçerlidir. Kiracı belirlenen tarihte borcu ödemezse şart gerçekleşmiş sayılır ve tahliye taahhüdü güncellik kazanır. Ancak yalnızca “Ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilmiş sayılır” şeklindeki ifadeler tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez.

Şart gerçekleşti ama dava geç açıldıysa ne olur?

Tahliye hakkı tamamen düşer. Şart gerçekleştiği anda: Tahliye tarihi oluşmuş kabul edilir. Bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür ve hiçbir şekilde uzatılamaz.

“İhtiyaç olursa tahliye edilecektir” şeklindeki taahhüt geçerli mi?

Genellikle hayır. “İhtiyaç duyulduğunda”, “ileride gerekirse”, “ihaleye çıkılması halinde” gibi ifadeler; Belirsiz, Muğlak, Takdiri unsurlara bağlı
olduğu için tek başına tahliye hakkı vermez.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Şarta bağlı tahliye taahhütleri, klasik tahliye taahhütlerinden çok daha risklidir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

Şartın hukuken geçerli sayılmaması

Şartın gerçekleştiğinin ispat edilememesi

Tahliye tarihinin belirsiz kabul edilmesi

1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması

Yanlış merci (icra mahkemesi / genel mahkeme) seçilmesi

Yargıtay uygulamasında, şartlı taahhütlerde yapılan küçük bir ifade hatası, tahliyeyi yıllarca imkânsız hâle getirebilmektedir. Bu nedenle; İstanbul – Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören – Gebze – Çayırova bölgelerinde şarta bağlı tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi veya dava açılmadan önce, belgenin uzman bir avukat tarafından denetlenmesi hayati öneme sahiptir. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, tahliye taahhütleri ve kira hukuku alanında Yargıtay içtihatlarına uygun stratejiyle süreci yöneterek hak kaybı riskini ortadan kaldırmayı hedefler.