(TBK 352’ye Göre Tahliye Taahhüdü Şartları, Yargıtay Kararlarıyla)

1. Tahliye Taahhüdünün Temel Geçerlilik Şartları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi ve yerleşik yargı içtihatları uyarınca, bir tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması zorunludur:

Yazılı Şekil Şartı: Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekir (Yargıtay 3. HD, 2024/4396 E., 2025/3416 K K.). Adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir.

Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Taahhüdün geçerliliği için en kritik şart, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşme kurulmadan önce alınan taahhütler, kiracının serbest iradesine dayanmadığı gerekçesiyle batıldır (Yargıtay 8. HD, 2017/4711 E.; Yargıtay 6. HD, 2015/7505 E. K).

Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütnamede taşınmazın boşaltılacağı tarihin açık ve net bir şekilde belirtilmesi gerekir. Tahliye tarihi belli olmayan belgeler TBK 352 anlamında geçerli bir taahhüt sayılmaz (Yargıtay 12. HD, 2020/1175 E., 2020/2309 K.).

Serbest İrade ile Verilmesi: Taahhüdün, kiracı kiralananda otururken ve herhangi bir baskı (müzayaka) altında kalmadan, serbest iradesiyle verilmiş olması şarttır (Yargıtay 6. HD, 2010/1162 E.

2. Somut Yargı Kararları Işığında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

A. Tanzim ve Tahliye Tarihi İlişkisi

Tahliye taahhüdünde tanzim tarihinin boş bırakılması veya sonradan doldurulması tek başına geçersizlik nedeni değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’ne göre (2009/11095 E. K), boş kağıda imza atan kişi bunun sonucuna katlanmak zorundadır; bu nedenle tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiası, aynı kuvvette yazılı bir belge ile ispatlanmadıkça geçerli kabul edilir. Ancak tanzim tarihinin (özellikle yıl hanesinin) tamamen belirsiz olması, belgeyi icra takibine konu edilemez hale getirir (Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2019/1559 E. K).

B. Yeni Kira Sözleşmesinin Etkisi

Tahliye taahhüdü verildikten sonra, taahhüt edilen tarihi de kapsayacak şekilde taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenirse, önceki tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir (Yargıtay 6. HD, 2012/9893 E. k; Yargıtay 8. HD, 2017/1615 E. 

C. Şartlı Tahliye Taahhütleri

Tahliye taahhüdü belirli bir şarta bağlanabilir. Bu durumda taahhüt, şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Örneğin, imar planı değişikliği yapılması şartına bağlı bir taahhüt, şart gerçekleştiğinde geçerli hale gelir (Yargıtay 6. HD, 2010/11371 E. K).

D. Dava Açma Süresi ve Yetki

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası veya icra takibi, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde başlatılmalıdır (TBK 352/1). Bu süre hak düşürücüdür. Ayrıca dava hakkı kural olarak kiralayana aittir; ancak yeni malik, eski malikin halefi olarak bu taahhüde dayanabilir (Yargıtay 6. HD, 2011/1107 E.).

3. İspat Yükü ve İtirazlar

İmza ve Tarih İtirazı: Adi yazılı taahhütnamede imzaya veya tarihe itiraz edilmesi durumunda, uyuşmazlık yargılamayı gerektirir ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılması istenemez (Yargıtay 8. HD, 2017/4070 E. K; Yargıtay 6. HD, 2012/18349 E. K).

Baskı ve Müzayaka İddiası: Kiracı, taahhüdü baskı altında verdiğini iddia ediyorsa, TBK 39. maddesi uyarınca bir yıl içinde iptal davası açmalıdır. Bu süre içinde iptal edilmeyen taahhütler geçerli sayılır (Yargıtay 6. HD, 2015/792 E. ; BAM Adana 10. HD, 2019/3147 E.).

4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi bulunması nedeniyle ikincil kaynak olarak değerlendirilmiştir:

Aile Konutu İddiası: Kiralananın aile konutu olması durumunda, sözleşmenin tarafı olmayan eşin kiralayana bildirimde bulunmamış olması halinde, tahliye taahhüdü için eş rızasının aranmayabileceği belirtilmiştir (BAM İstanbul 36. HD, 2022/2861 E. K).

Özelleştirme ve Protokoller: Kamu iktisadi teşebbüsleri ile yapılan protokollerde yer alan “özelleşme halinde tahliye” gibi hükümlerin de tahliye taahhüdü benzeri sonuçlar doğurabileceği, ancak bu tür belgelerin asıllarının ve Yargıtay içtihatlarına uyumunun titizlikle incelenmesi gerektiği ifade edilmiştir (İstanbul 7. ATM, 2018/402 E. K).

Sonuç: Tahliye taahhüdünün geçerliliği; yazılılık, teslim sonrası verilme, belirli tarih ve serbest irade unsurlarının kümülatif olarak varlığına bağlıdır. Özellikle tanzim tarihinin kira sözleşmesinden sonraki bir günü göstermesi ve bir aylık yasal sürede takibe geçilmesi hak kaybını önlemek adına kritiktir.

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan tahliye taahhütleri kesin olarak geçersizdir. Gerekçe; kiracının henüz taşınmazı fiilen kullanmıyor olması nedeniyle serbest iradesinin bulunmamasıdır.

Tahliye taahhüdünde tarih sonradan doldurulmuşsa geçersiz olur mu?

Hayır, her durumda geçersiz olmaz. Kiracı boş bir belgeyi imzaladığını kabul ediyorsa, sonradan doldurulan tarihe katlanmak zorundadır. Ancak: Tarih tamamen belirsizse, yıl hanesi yoksa, çelişkili tarihler varsa
bu durumda belge icra takibine konu edilemez ve tahliye talebi reddedilir.

Tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi yapılırsa ne olur?

Tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir. Yargıtay’a göre, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayan yeni bir kira sözleşmesi, önceki tahliye iradesini ortadan kaldırır. Bu durum, kiraya verenler açısından en sık yapılan ve geri dönülmez hatalardan biridir.

Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede dava açılmalıdır?

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde:
Tahliye davası açılmalı veya İcra takibi başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Bir gün dahi geçilmesi, tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Tahliye taahhüdü davaları, görünüşte basit; uygulamada ise en çok reddedilen dava türlerinden biridir. Bunun temel nedenleri şunlardır:

Taahhüdün teslimden önce alınıp alınmadığının ispatı

Tanzim tarihi – tahliye tarihi çelişkileri

Yeni kira sözleşmesinin taahhüdü hükümsüz kılması

1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması

İmza, tarih ve baskı (müzayaka) itirazlarının yanlış usulde ileri sürülmesi Yargıtay uygulamasında, küçük bir şekil hatası nedeniyle yıllarca süren kira ilişkisinin devam ettiği çok sayıda karar bulunmaktadır.

Bu nedenle; İstanbul – Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören – Gebze – Çayırova bölgesinde Tahliye taahhüdüne dayalı dava veya icra takibi planlanıyorsa, sürecin en baştan uzman bir avukat tarafından yürütülmesi hak kaybını önler. Özellikle 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, tahliye taahhütleri, kira hukuku ve icra süreçlerinde Yargıtay içtihatlarına dayalı stratejik dosya yönetimiyle süreci güvenli şekilde yürütmektedir.