1. İcra Takibinin Başlatılması (Süre ve Usul)

Kiracının noterden alınmış geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması durumunda, kiralayanın izlemesi gereken ilk adım icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.

Yasal Süre: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi ve İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 272. maddesi uyarınca, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Takip Yolu: Kiralayan, noter onaylı taahhütnameyi icra dairesine ibraz ederek İİK 272 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye takibi başlatır. Bu kapsamda kiracıya “Örnek 14″ tahliye emri gönderilir.

Tahliye Emri: Tahliye emri ile kiracıya taşınmazı on beş gün içinde tahliye ve teslim etmesi, bir itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi ihtar edilir.

2. Kiracının İtirazı ve Takibin Durması

Tahliye emri tebliğ edilen kiracı, yedi günlük yasal süresi içinde icra dairesine itirazda bulunabilir.

İtirazın Etkisi: Kiracının süresinde yapacağı itiraz, tahliye takibini kendiliğinden durdurur.

İtirazın Kapsamı: Noter onaylı taahhütlerde imza ve tarih noterlikçe tasdik edildiği için kiracı, imzayı veya tarihi kolaylıkla inkar edemez. Ancak kira sözleşmesinin yenilendiği veya uzatıldığı gibi iddialarla itirazda bulunabilir.

3. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası Süreci

Kiracının itirazı üzerine kiralayan, takibin devamını sağlamak amacıyla yargı yoluna başvurmalıdır. Noter onaylı taahhütler, kiralayana seçimlik haklar tanır:

İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması: Taahhütname noterlikçe resen tanzim edilmiş veya imzası tasdik edilmişse, kiralayan İİK 275. maddesi uyarınca İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararı verilmesini talep edebilir.

İspat Yükü: İİK 275/2 maddesi gereğince, noter onaylı bir belgeye karşı kiracı, kira ilişkisinin yenilendiğini veya uzatıldığını ancak noter onaylı veya imzası kiralayan tarafından ikrar edilmiş aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile ispat etmek zorundadır. Adi yazılı belgelerle yapılan uzatma savunmaları, kiralayan tarafından kabul edilmedikçe geçerli sayılmaz.

Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali: Kiralayan, dilerse İcra Mahkemesi yerine Sulh Hukuk Mahkemesinde genel hükümlere göre itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir.

4. Tahliyenin İnfazı ve Zorla Çıkarma

Yargılama sonucunda mahkemece itirazın kaldırılmasına veya iptaline ve taşınmazın tahliyesine karar verilmesi durumunda infaz aşamasına geçilir.

Zorla Tahliye: İtirazın kaldırılması kararı kesinleşmese dahi (tahliye emrindeki sürenin geçmesi şartıyla) icra müdürlüğü aracılığıyla taşınmazın zorla tahliyesi ve kiralayana teslimi gerçekleştirilir.

Hukuki Yarar: Eğer takip kesinleşmişse (itiraz edilmemişse), ayrıca bir tahliye davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır; bu durumda doğrudan icra müdürlüğünden zorla tahliye talep edilmelidir.

5. Üçüncü Kişilerin Durumu

Tahliyesi istenen taşınmazda kiracıdan başka bir şahsın bulunması halinde, bu kişi işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye edilir. Ancak, bu kişi kira sözleşmesinden önceki bir tarihten beri orada olduğunu beyan eder ve bu durum yerinde yapılan tahkikatla doğrulanırsa, icra müdürü tahliyeyi tehir ederek durumu İcra Mahkemesine bildirir.

İkincil Kaynaklardan Edinilen Ek Bilgiler:

Dava Açma Süresinin Korunması: Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmış olması, daha sonra açılacak tahliye davası için yasal süreyi korur. Yani icra takibi süresinde yapılmışsa, bir aylık süre geçtikten sonra da tahliye davası açılabilir.

Harç Hususu: Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak tahliye davalarında, dava değerinin son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanması ve nispi harcın bu miktar üzerinden yatırılması gerekmektedir. Harç eksikliği durumunda mahkemece ikmal için süre verilmesi zorunludur.

Geçerlilik Şartı: Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmış olması veya boş kağıda imza atılması gibi iddialar, noter onaylı belgeler karşısında genellikle geçersiz sayılmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, boş kağıda imza atan kişi bunun hukuki sonuçlarına katlanmak zorundadır. Bir yazı önerisi.

Noter onaylı tahliye taahhüdü varsa kiracı mutlaka çıkar mı?

Evet. Noter onaylı tahliye taahhüdü, hukuken en güçlü tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı, taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiralayan 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Süre kaçırılırsa tahliye hakkı düşer.

Kiracı icra takibine itiraz ederse ne olur?

Kiracının 7 gün içinde yaptığı itiraz, tahliye takibini durdurur. Ancak noter onaylı taahhütlerde kiracının itiraz imkânı oldukça sınırlıdır. İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilerek tahliye kararı alınabilir.

Tahliye taahhüdü varsa tahliye için mutlaka dava mı açmak gerekir?

Hayır. Kiracı itiraz etmezse, dava açmaya gerek yoktur; doğrudan icra müdürlüğünden zorla tahliye istenir. İtiraz varsa, İcra Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi yolu tercih edilir. Yanlış yol seçimi, aylarca zaman kaybına neden olabilir.

Tahliye kararından sonra kiracı zorla çıkarılabilir mi?

Evet. Tahliye kararı verildiğinde (itirazın kaldırılması veya iptali), karar kesinleşmeden dahi icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye mümkündür. Taşınmazda üçüncü kişiler varsa, resmi belge ibraz edemeyenler derhal tahliye edilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Noter onaylı tahliye taahhüdüne dayalı icra ve tahliye süreçleri, basit gibi görünse de uygulamada en sık hak kaybı yaşanan alanlardan biridir. Özellikle Tuzla, Kartal, Pendik ve Tepeören bölgesinde icra daireleri ve mahkeme uygulamaları arasında ciddi pratik farklar bulunmaktadır.

Uzman bir Tuzla tahliye avukatı / Tuzla kira avukatı / Tuzla icra avukatı ile çalışmanın önemi: 1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmasının önlenmesi,

Yanlış takip yolu (icra mı dava mı?) nedeniyle dosyanın reddedilmemesi,

Kiracının “kira yenilendi” gibi geçersiz itirazlarının etkisiz kılınması,

Tahliye kararının en hızlı şekilde infaz edilmesi,

Üçüncü kişilerle ilgili tahliye engellerinin doğru yönetilmesi,

Harç, masraf ve süre hatalarından kaynaklı usulden ret riskinin ortadan kaldırılması bu alanda İstanbul Anadolu Yakası özelinde yoğun uygulama tecrübesine sahip, icra ve kira hukuku odaklı çalışan bir ofisle ilerlemek, aylar sürebilecek süreci haftalara indirgeyebilir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören bölgelerinde tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, kira uyuşmazlıkları ve zorla tahliye konularında profesyonel destek sunmaktadır.