Usulsüz Genel Kurul, Hak Düşürücü Süreler, İhtiyati Tedbir, Durdurma Talebi ve Kayyum Atanması

1. Dava Türü ve Görevli Mahkeme 

Toplu yapı kat malikleri genel kurulu toplantısında yaşanan usulsüzlüklere (çağrı usulü, divan oluşumu, vekaletlerin geçersizliği vb.) karşı açılacak dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 33. maddesi uyarınca “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali” davasıdır. KMK’nın Ek-1. maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözümlenir. Dolayısıyla, ada/parsel temsilcileri seçiminin iptali talebiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulmalıdır.

2. Başvuru Ehliyeti ve Hak Düşürücü Süreler

 KMK’nın 33. maddesi uyarınca dava açma hakları ve süreleri şu şekildedir:

Toplantıya Katılanlar: Kurul toplantısına katılan ancak alınan karara aykırı oy kullanarak bu durumu tutanağa geçirten (muhalefet şerhi düşen) her kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılıp da aykırı oy kullanmayan veya tutanakta muhalefeti belirtilmeyen maliklerin dava açma hakkı bulunmamaktadır (Yargıtay 18. HD, 2014/13512 E.).

Toplantıya Katılmayanlar: Toplantıya katılmayan her kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir.

Yokluk ve Mutlak Butlan Halleri: Kararların yok hükmünde veya mutlak butlanla malul olduğu (örneğin emredici hükümlere aykırılık) durumlarda süre koşulu aranmaz (Yargıtay 20. HD, 2017/10382 E. ). Ancak Yargıtay, çağrı usulsüzlüğü gibi durumları genellikle mutlak butlan değil, iptal edilebilir nitelikte görerek süre şartına tabi tutmaktadır.

3. Örnek İptal Sebepleri ve Usul Usulsüzlükleri 

Çağrı Usulü: Olağanüstü toplantılar için en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine çağrı yapılması emredici bir kuraldır. Bu kurala uyulmaması, kararların salt bu nedenle iptalini gerektirir (Yargıtay 20. HD, 2019/334 E. ).

Vekaletlerin Gerçekliği: Vekaleten oy kullananların vekaletnamelerinin usulüne uygun olup olmadığı mahkemece titizlikle incelenmelidir. Bağımsız bölüm hissedarlarının tamamını temsil etmeyen veya usulüne uygun ibraz edilmeyen vekaletlerle oy kullanılması iptal sebebidir (Yargıtay 20. HD, 2017/10382 E.).

Divan Kurulu ve Seçimler: Divan kurulunun usulüne uygun oluşturulmaması ve seçimlerdeki nisap (sayı ve arsa payı çoğunluğu) hataları mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak tespit edilmelidir.

4. İhtiyati Tedbir ve Durdurma Talebi 

Genel kurul kararlarının iptali davası ile birlikte, alınan kararların (örneğin seçilen yönetimin yetkilerinin) uygulanmasının tedbiren durdurulması talep edilebilir. Yargı kararlarında bu taleplerin “yürütmenin durdurulması” veya “ihtiyati tedbir” adı altında ileri sürüldüğü görülmektedir. Mahkemeler, “yaklaşık ispat” koşulunun gerçekleşmesi durumunda kararların uygulanmasını durdurabilmektedir (Yargıtay 20. HD, 2017/930 E.). Ancak, somut delil sunulmadığı veya telafisi güç bir zarar ispatlanamadığı durumlarda tedbir talepleri reddedilmektedir.

5. Kayyum Atanması ve Seçimin Yenilenmesi

Kayyum/Yönetici Atanması: KMK’nın 34. maddesi uyarınca, kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, mahkemece bir yönetici (kayyum sıfatıyla) atanabilir. İptal davası sürerken yönetim boşluğu oluşması ihtimaline binaen “geçici yönetici/kayyum” atanması talep edilebilir (Yargıtay 20. HD, 2017/4875 E.).

Seçimin Yenilenmesi: Mahkeme doğrudan seçim yapmaz; ancak yönetici seçimini iptal ettiğinde, yeni bir yönetim seçilene kadar geçici bir yönetici atayabilir veya olağanüstü genel kurul çağrısı yapmak üzere bir temsilci görevlendirebilir (Yargıtay 20. HD, 2017/3417 E.).

6. Husumet (Davalı Taraf)

 İptal davası, kat maliklerini temsilen seçilen yöneticiye karşı açılabileceği gibi, karara olumlu oyları ile katılan tüm kat maliklerine karşı da açılabilir. Yargıtay, sadece yöneticiye husumet yöneltilmesini taraf teşkilinin sağlanması için yeterli görmektedir (Yargıtay 18. HD, 2014/3773 E.).

7. İkincil Kaynaklar ve Analojik Değerlendirmeler 

Aşağıdaki hususlar, doğrudan kat mülkiyeti kararı olmamakla birlikte benzer süreçler için ikincil kaynak olarak değerlendirilmiştir:

Tedbir Şartları: İkincil kaynaklarda, genel kurul kararlarının durdurulması için mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişimin hakkın elde edilmesini zorlaştıracağına dair somut delil aranmaktadır (İzmir BAM 11. HD, 2024/1014 E. )

Sonuç: Kat maliki olarak, usulsüz yapılan genel kurul ve temsilci seçimlerinin iptali için bir aylık hak düşürücü süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir; bu davada kararların durdurulmasını ve yönetim boşluğu oluşmaması adına mahkemece bir yönetici/kayyum atanmasını talep edebilirsiniz. Mahkeme usulsüzlüğü tespit ederse seçimi iptal edecek ve yasal süreci (yeni seçim veya atama) işletecektir. Bir yazı önerisi.

Kat malikleri kurulu kararının iptali için hangi dava açılır?

Toplu yapı veya site genel kurulunda alınan usulsüz kararlara karşı açılacak dava, Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasıdır. Bu dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Genel kurula katıldım ama muhalefet şerhi koymadım, dava açabilir miyim?

Hayır. Toplantıya katılan kat malikinin dava açabilmesi için karara açıkça karşı oy kullanması ve muhalefetini tutanağa yazdırması zorunludur. Muhalefet şerhi yoksa dava hakkı da yoktur.

Toplantıya katılmadıysam iptal davası açma sürem nedir?

Toplantıya katılmayan kat maliklerinin süresi:
Kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay,
Her hâlde karar tarihinden itibaren 6 aydır.
Bu süreler hak düşürücü olup kaçırılması hâlinde dava reddedilir.

Genel kurul kararları dava süresince durdurulabilir mi?

Evet. İptal davası ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilerek; yönetici seçimi, temsilci ataması veya alınan kararların uygulanması geçici olarak durdurulabilir. Ancak bunun için yaklaşık ispat ve telafisi güç zarar somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Yönetici seçimi iptal edilirse site yönetimsiz mi kalır?

Hayır. Mahkeme, yönetim boşluğu oluşmaması için geçici yönetici (kayyum) atayabilir veya olağanüstü genel kurul yapılmasını sağlamak üzere temsilci görevlendirebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, uygulamada en çok usul hatası yapılan ve hak düşürücü süreler nedeniyle telafisi imkânsız sonuçlar doğuran dava türlerinden biridir. Bu davalar yalnızca “dava açmak” değil; toplantı sürecinin başından itibaren hukuki denetim ve doğru strateji kurulmasını gerektirir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında karşılaşılan temel zorluklar şunlardır:

Hak düşürücü süreler (1 ay / 6 ay) nedeniyle en küçük gecikmenin davayı sona erdirmesi

Usul kurallarına mutlak bağlılık (çağrı, gündem, nisap, divan oluşumu)

Delil ve ispat tekniğinin doğru kurgulanmaması

Tedbiren durdurma ve kayyum atanması taleplerinin yanlış hukuki zeminde ileri sürülmesi

Çağrı, vekâlet veya seçim hatalarının “yokluk” mu yoksa “iptal edilebilirlik” mi olduğunun yanlış değerlendirilmesi Bu nedenle kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin davalar, standart dava pratiğiyle yürütülemez.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar, 1 aylık sürenin kaçırılması, Muhalefet şerhinin toplantı tutanağına yazdırılmaması, Yanlış kişi veya kişilere husumet yöneltilmesi, Tedbir talebinin somut delil olmadan yapılması, Divan başkanlığı seçimi, vekâlet kullanımı ve oy sayımındaki hataların hukuki sonuçlarının yanlış değerlendirilmesi, bu hatalar çoğu zaman davanın esasa girilmeden reddi ile sonuçlanmakta ve kat maliklerinin yönetim üzerindeki tüm denetim imkânını ortadan kaldırmaktadır.

Sadece Dava Değil, Önleyici Hukuki Danışmanlık

Kat mülkiyeti hukukunda en doğru ve kalıcı çözüm, uyuşmazlık doğmadan önce alınan önleyici hukuki tedbirlerdir. Bu nedenle uzman avukat desteği yalnızca dava açıldıktan sonra değil; genel kurul toplantısı öncesinde, toplantı sırasında ve kararların alınma aşamasında da kritik önem taşır. Usule uygun yürütülmeyen her toplantı, ileride iptal davalarına ve yönetim krizlerine zemin hazırlamaktadır.

Bu kapsamda uzmanlık gerektiren başlıca hizmet alanları; site yönetim danışmanlığı, kat malikleri genel kurul toplantı danışmanlığı, olağan ve olağanüstü genel kurul çağrı usullerinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hazırlanması, divan başkanlığı seçimi yöntemi ile toplantı tutanaklarının hukuki geçerliliğinin sağlanmasıdır. Ayrıca vekâletlerin hukuki denetimi, gündem maddelerinin iptale yol açmayacak şekilde oluşturulması ve yönetici ile denetçi seçimlerinde nisap ve oy hesaplamalarının doğru yapılması da profesyonel hukuki destek gerektiren teknik konular arasında yer almaktadır.

Bu hizmetlerin toplantı öncesinde ve toplantı sırasında sağlanması sayesinde, sonradan açılabilecek kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarının, uzun süren yargılamaların ve ciddi yönetim sorunlarının büyük ölçüde önüne geçilmesi mümkündür.

İstanbul – Anadolu Yakası Odaklı Uzmanlık

İstanbul genelinde, özellikle Tuzla, Pendik, Kurtköy, Kartal, Maltepe ve Anadolu Yakası’nda; site ve apartman yönetimi ihtilafları, kat malikleri genel kurul iptali davaları, temsilci ve yönetici seçimlerine ilişkin uyuşmazlıklar ile tedbiren durdurma ve kayyum atanması talepleri uygulamada sıklıkla karşılaşılan hukuki sorunlardır.

Bu tür uyuşmazlıklarda; Tuzla kat mülkiyeti avukatı, Tuzla avukat, İstanbul avukat veya Kat Mülkiyeti Kanunu uzman avukatı arayışında olan kat malikleri ve site yönetimleri açısından, hem yerel mahkeme uygulamasını hem de Yargıtay içtihatlarını yakından takip eden bir hukuk bürosu ile çalışmak sürecin sağlıklı yürütülmesi bakımından belirleyici rol oynar.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile Güvenli Hukuki Süreç

Bu kapsamda, kat mülkiyeti hukuku başta olmak üzere çok sayıda teknik ve usule dayalı dava alanında tecrübeye sahip olan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu; site yönetim danışmanlığı, kat malikleri genel kurul toplantı danışmanlığı, genel kurul kararlarının iptali, tedbiren durdurma ve kayyum atanması konularında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla, Pendik, Kurtköy, Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası genelinde; uyuşmazlık doğmadan önce önleyici danışmanlık, dava aşamasında ise etkin, hızlı ve sonuç odaklı dava takibi ile müvekkillerinin hak ve menfaatlerini güvence altına almaktadır.