Bina zemin katında oturan kat maliklerinin asansör giderlerine katılım yükümlülüğü ve ödememe durumunda karşılaşılacak hukuki sonuçlar.

1. Genel Kural: Ortak Giderlere Katılım Zorunluluğu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi uyarınca, kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, anataşınmazın ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Yargıtay kararlarında (5. HD-2020/7902, 18. HD-2015/9319K, 20. HD-2019/4242K) vurgulandığı üzere; kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu (zemin katta olması gibi) dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu giderleri ödemekten kaçınamazlar. Bu kapsamda, asansör KMK m. 20/4 uyarınca ortak yer sayıldığından, zemin kat malikleri de kural olarak asansör giderlerinden sorumludur.

2. Yönetim Planındaki Özel Düzenlemeler ve İstisnalar

KMK m. 20’deki “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” hükmü, yönetim planındaki özel düzenlemelerin öncelikli olduğunu ifade eder. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre (18. HD-2013/2726, 18. HD-2015/3119K, 20. HD-2017/3604):

Muafiyet Hükmü: Eğer anataşınmazın yönetim planında “zemin/bodrum kat malikleri asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmazlar” şeklinde bir hüküm varsa, bu hüküm geçerlidir ve zemin kat maliki bu giderlerden sorumlu tutulamaz.

Yönetim Planına Aykırı Kararlar: Yönetim planında muafiyet olmasına rağmen, kat malikleri kurulu kararıyla zemin kat maliklerinden asansör aidatı talep edilmesi hukuka aykırıdır. Bu durumda zemin kat maliki, fazla yaptığı ödemelerin iadesini isteyebilir veya ilgili kurul kararının iptali için dava açabilir.

3. Rutin Bakım Giderleri ile Yenileme Giderleri Ayrımı

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin (2013/1165) kararına göre, yönetim planındaki muafiyet hükümleri genellikle “rutin bakım ve işletme giderleri” ile sınırlıdır.

Rutin Giderler: Asansörün günlük işletilmesi, elektrik gideri ve periyodik bakımları bu kapsama girer. Yönetim planında muafiyet varsa zemin kat maliki bunları ödemez.

Yenileme Giderleri: Asansörün ve bağlantılı aksamlarının “kaçınılmaz ve zorunlu olarak yenilenmesi” (demirbaş niteliğindeki harcamalar), KMK m. 19 gereğince anayapının korunması ve sağlamlığı kapsamında değerlendirilir. Bu tür yenileme giderlerine, yönetim planında aksine hüküm olsa dahi, tüm kat malikleri (zemin kat dahil) arsa payı oranında katılmak zorundadır.

4. Asansör Giderinin Ödenmemesinin Sonuçları

Asansör giderini veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında aşağıdaki hukuki süreçler işletilebilir:

İcra Takibi ve Dava: Yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri, borcunu ödemeyen malik aleyhine icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (KMK m. 20).

Gecikme Tazminatı: Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

İcra İnkar Tazminatı: Alacağın likit (belirli ve hesaplanabilir) olduğu durumlarda, borçlunun haksız itirazı üzerine icra inkar tazminatına hükmedilebilir (20. HD-2017/987).

Kanuni İpotek: (İkincil kaynaklarda belirtildiği üzere) Borcun ödenmemesi durumunda bağımsız bölüm üzerine ipotek tescili talep edilebilir.

5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Ek Bilgiler

Aşağıdaki hususlar, karar metinlerinde sınırlı bilgi bulunması nedeniyle ikincil bağlam olarak değerlendirilmiştir:

Dükkan ve İş Yerleri: Zemin katta bulunan dükkan veya iş yeri malikleri de, binanın iç kısmını kullanmadıklarını veya asansöre ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek giderlerden kaçınamazlar; yönetim planında muafiyet yoksa genel kurala tabidirler.

Toplu Yapılar ve Site Yönetimleri: Birden fazla parsel üzerine kurulu ve KMK’ya tam tabi olmayan sitelerde, yönetim planı hükümleri sözleşme serbestisi çerçevesinde bağlayıcıdır. Bu durumlarda gecikme tazminatı oranı genel hükümlere (yasal faiz) göre belirlenebilir.

Kiracıların Sorumluluğu: KMK m. 22 uyarınca, kat malikinin ortak gider borcundan, bağımsız bölümde kira akdine dayanarak oturanlar da (kira miktarı ile sınırlı olmak kaydıyla) malik ile birlikte müteselsilen sorumludur.

Sonuç: Bina zemin katında oturan malik, yönetim planında açık bir muafiyet hükmü bulunmadığı sürece asansör giderlerine katılmak zorundadır. Muafiyet olsa dahi, asansörün zorunlu yenileme giderlerinden sorumluluk devam etmektedir. Ödeme yapılmaması durumunda aylık %5 gecikme tazminatı ve icra takibi ile karşı karşıya kalınması yasaldır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli? | 2M Hukuk Avukatlık Ofisi – İstanbul Anadolu Yakası

Zemin katta oturan kat maliklerinin asansör giderlerine katılımı, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı hükümleri ve Yargıtay içtihatlarının birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik bir hukuki konudur. Uygulamada yapılan küçük usul hataları dahi, haklı olan tarafın ciddi maddi kayıplar yaşamasına neden olabilmektedir.

Özellikle İstanbul Anadolu Yakası, Tuzla, Pendik, Kartal, Aydınlı ve Bayramoğlu bölgelerinde bulunan apartman ve sitelerde; yönetim planının yanlış yorumlanması, muafiyet hükümlerinin göz ardı edilmesi veya asansör giderlerinin hatalı kalemlendirilmesi sıkça uyuşmazlığa yol açmaktadır. Gebze başta olmak üzere çevre ilçelerde ise toplu yapı ve site yönetimlerine özgü sözleşmesel düzenlemeler, süreci daha da karmaşık hâle getirmektedir.

Uzman Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Zemin kat maliklerinin asansör aidatı sorumluluğunun doğru tespiti,

Yönetim planındaki muafiyet hükümlerinin hukuka uygun yorumlanması,

Rutin bakım giderleri ile zorunlu yenileme giderlerinin ayrıştırılması,

Hatalı aidat taleplerine karşı itiraz, iptal ve iade süreçlerinin yürütülmesi,

Ödenmeyen aidatlar için başlatılan icra ve dava süreçlerinin hukuka uygun yönetilmesi, ancak bu alanda uzman bir avukatın hukuki rehberliği ile mümkündür.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile Güvenli Hukuki Süreç

2M Hukuk Avukatlık Ofisi, İstanbul merkezli olarak Anadolu Yakası, Tuzla, Pendik, Kartal, Aydınlı, Bayramoğlu ve Gebze bölgelerinde kat mülkiyeti uyuşmazlıkları kapsamında;

Apartman ve site yönetimlerine hukuki danışmanlık,

Asansör ve ortak gider alacaklarına ilişkin icra ve dava süreçleri,

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve denetlenmesi,

Yönetim planı uyuşmazlıklarının çözümü alanlarında etkin ve uzman hukuki destek sunmaktadır. Asansör giderleri ve ortak aidat uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için uzman avukat desteği hayati önem taşımaktadır.