Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Yargıtay içtihatlarında sıklıkla “iki tipli-karma bir sözleşme” (Yargıtay HGK, 2018/174) ve “karşılıklı hakları ve borçları içeren tam iki yanlı sözleşmelerden” (Yargıtay 15. HD, 2008/6523) biri olarak tanımlanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olan bu sözleşme ile bir taraf (yüklenici), diğer tarafın (arsa sahibi) arsası üzerinde finansmanını kendisi sağlayarak bir yapı inşa etme borcu altına girerken; arsa sahibi de bunun karşılığında arsasının belirli bir payının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Bu çalışma, sunulan yargı kararları ışığında tarafların temel hak ve yükümlülüklerini analiz etmektedir.

1. Yüklenicinin Yükümlülükleri

Yargı kararları, yüklenicinin en temel borcunu “eseri (binayı) meydana getirmek” olarak tanımlamaktadır (Antalya BAM, 2021/363). Bu borç, salt bir inşaat faaliyeti olmanın ötesinde, nitelikli bir ifayı gerektirir.

Nitelikli İfa ve Teslim Borcu: Yüklenicinin edimini yerine getirmiş sayılabilmesi için inşaatı “sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir” (Yargıtay 23. HD, 2015/925). Bu, yapının sadece fiziken değil, hukuken de arsa sahibinin kullanımına hazır hale getirilmesi anlamına gelir.

İskân Ruhsatı Alma Yükümlülüğü: Yargı kararlarında en çok vurgulanan yükümlülüklerden biri, yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatı) alınmasıdır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, “iskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmamaktadır” tespitiyle, bu yükümlülüğün edimin esaslı bir unsuru olduğunu belirtmiştir (2020/766 – 2021/65). Birçok kararda, yüklenicinin tapu tesciline hak kazanmasının son koşulu olarak iskân ruhsatının alınması gösterilmiştir.

Finansman, Vergi ve Masraflar: Yüklenici, “finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte”dir (Yargıtay HGK, 2022/709). Bu, inşaatın tüm maliyetinin yüklenici tarafından karşılanacağı anlamına gelir. Ayrıca, Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesi kararında belirtildiği gibi, “vergi borcunu ödeme yükümlülüğü de inşaatın yapımı ve sonrasında da devri kapsamında gerçekleşen ve tamamıyla yükleniciye ait olan bir edimdir” (2021/913 – 2022/605).

2. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsa sahibinin temel borcu, yüklenicinin karşı edimini oluşturan arsa payı devridir. Arsayı Teslim ve Pay Devri: Arsa sahibinin ilk yükümlülüğü, “sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek”tir. Asli edimi ise, “yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür” (Yargıtay 23. HD, 2015/925). Bu devir borcu, yüklenicinin kendi edimini ifa etmesi koşuluna sıkı sıkıya bağlıdır.

3. Hakların Kullanılması ve Karşılıklılık İlkesi

Sözleşmenin “tam iki tarafa borç yükleyen” niteliği, tarafların haklarını kullanmasında belirleyici bir rol oynar. Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca, kendi edimini ifa etmeyen taraf, karşı taraftan ifa talep edemez.

Yüklenicinin Hakkı ve Koşulları: Yüklenici, arsa payı tescilini ancak “edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirme ve teslim borcunu” ile “sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa etme” koşuluyla talep edebilir (Yargıtay HGK, 2018/174). Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde eder ve inşaat tamamlanmadan yapılan devirler “avans” niteliğindedir (Yargıtay 3. HD, 2012/13401).

Arsa Sahibinin Savunma Hakkı: Yüklenicinin eksik veya ayıplı ifası karşısında arsa sahibinin en önemli hakkı, tapu devrinden kaçınmaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, “yüklenicinin arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz” (2014/2656 – 2014/6785).

Hakkın Üçüncü Kişilere Devri: Yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını (tapu tescil isteme hakkını) üçüncü kişilere devredebilir. Ancak bu devir, alacağın niteliğini değiştirmez. Devralan üçüncü kişi, sadece yüklenicinin haklarına sahip olur ve onun borçlarından kaynaklanan savunmalarla karşılaşır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu durumu, “temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir” şeklinde formüle etmiştir (Yargıtay 14. HD, 2016/1660).

Sonuç

Yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, tarafların edimlerinin birbirine sıkı sıkıya bağlı olduğu karşılıklı bir sözleşme olarak ele almaktadır. Yüklenicinin temel borcu, finansmanını sağlayarak sözleşme ve mevzuata uygun, eksiksiz ve iskânı alınmış bir yapı inşa edip teslim etmektir. Arsa sahibinin temel borcu ise, bu edimin eksiksiz ifası karşılığında kararlaştırılan arsa payının mülkiyetini devretmektir. Yargı içtihatlarının tutarlı bir şekilde vurguladığı en önemli ilke, yüklenicinin bedele (arsa payına) hak kazanmasının, kendi edimini tam ve gereği gibi ifa etmesi ön koşuluna bağlı olduğudur. Bu ilke, arsa sahibini, edimini yerine getirmeyen bir yükleniciye veya onun haklarını devralan üçüncü kişilere karşı koruyan en temel güvenceyi oluşturmaktadır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların karşılıklı borç ve yükümlülüklerinin birbirine sıkı sıkıya bağlı olduğu karma ve teknik sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin edimini eksiksiz, mevzuata uygun ve iskânı alınmış şekilde yerine getirmesi; arsa sahibinin ise buna karşılık arsa payı devrini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Ancak uygulamada; eksik veya ayıplı ifa, iskân alınmaması, temerrüt, gecikme, üçüncü kişilere devredilen haklar veya tapu tescili gibi çok sayıda hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabilmektedir. Bu tür durumlarda yapılacak küçük bir usul hatası dahi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Özellikle İstanbul, Tuzla, Gebze, Kartal, Pendik, Tepeören, Bayramoğlu, Aydınlı ve Orhanlı gibi bölgelerde hızla gelişen gayrimenkul projelerinde, sözleşmenin doğru yorumlanması, tarafların edimlerinin değerlendirilmesi, tapu tescil süreçlerinin yönetimi ve olası ihtilafların önlenmesi açısından profesyonel bir avukat desteği hayati önem taşır.

Yargıtay içtihatları da göstermektedir ki, yüklenicinin hak kazanması için gerekli koşulların oluşup oluşmadığının tespiti, sözleşmeden doğan savunma haklarının ileri sürülmesi, üçüncü kişilere yapılan temliklerin geçerliliği veya arsa sahibinin tapu devrinden kaçınma hakkının kullanılması gibi konular derin hukuk bilgisi ve uzmanlık gerektirir. Bu noktada, alanında tecrübeli bir inşaat hukuku avukatı, sürecin her aşamasında tarafların haklarını koruyacak stratejileri belirleyerek hem dava risklerini azaltır hem de uyuşmazlıkların daha kısa sürede çözülmesini sağlar.

Sonuç olarak, İstanbul Tuzla Gebze Kartal Pendik Tepeören Bayramoğlu Aydınlı Orhanlı avukat desteği ile hareket etmek, bu tür karmaşık sözleşmelerde hukuki güvenceyi sağlamak ve maddi kayıpların önüne geçmek açısından büyük önem taşır.