Giriş

Bu çalışma, arsa sahibi birden fazla kişi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, özellikle yüklenicinin gecikmesi nedeniyle feshine ilişkin Yargıtay kararlarının analizini içermektedir. Çalışma, fesih yetkisinin kim tarafından ve nasıl kullanılacağı, tek bir paydaşın fesih girişiminin hukuki niteliği, toplu feshin sonuçları ve fesih usulü (noter veya dava yolu) gibi temel hukuki soruları, sunulan Yargıtay kararları ışığında aydınlatmayı amaçlamaktadır. Analiz, paylı mülkiyet hükümlerinin sözleşmenin feshindeki rolünü ve bu süreçte ortaya çıkan usuli zorunlulukları detaylandırmaktadır.

1. Fesih Yetkisinin Kullanımı: Oybirliği Zorunluluğu (TMK m. 692)

Yargıtay kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulanan temel ilke, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu ve TMK’nın 692. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiğidir. Bu madde, paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemlerinin, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça tüm paydaşların kabulüne bağlı olduğunu düzenler. Yargıtay, sözleşmenin feshini bu nitelikte bir işlem olarak kabul etmektedir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (2008/1673 E., 2009/2655 K.) bu durumu, “fesih istemi paylı malın tümünü ilgilendiren olağanüstü bir işlem niteliğinde bulunduğundan tüm paydaşların oybirliğinin aranması zorunludur” şeklinde açıkça ifade etmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2016/3652 E., 2016/3888 K.) de fesih isteminin “paylı maldaki olağanüstü yönetim işlerinden olduğundan fesih davasının tüm paydaşlar ve sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerince birlikte açılması gerektiğini” belirtmiştir.

Bu kararlar, tek bir arsa sahibinin, diğer paydaşların rızası veya katılımı olmaksızın, sözleşmeyi sona erdirme yönünde hukuken geçerli bir irade beyanında bulunamayacağını net bir şekilde ortaya koymaktadır.

2. Fesih Usulü: Dava Yolu ve Noter İşlemlerinin Rolü

Yargıtay kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceğini kesin bir dille ifade etmektedir. Fesih için kural, mahkeme kararıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2021/108 E., 2022/1929 K.) kararında, “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi… tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.” denilerek bu ilke teyit edilmiştir.

Noter aracılığıyla gönderilen fesih ihtarnameleri, sözleşmeyi tek başına sona erdirmez. Bu ihtarnameler, fesih iradesini karşı tarafa bildiren ve temerrüt gibi hukuki sonuçların doğmasını sağlayan bir işlem olmakla birlikte, yüklenicinin feshi kabul etmemesi durumunda sözleşme yürürlükte kalır. Bu durumda, feshi talep eden arsa sahiplerinin dava açması zorunlu hale gelir. Tarafların fesih konusunda anlaşmaları (rızai fesih) halinde ise bu durum noterlikçe düzenlenecek bir fesihname ile de belgelendirilebilir. Ancak uyuşmazlık halinde tek yol mahkemedir.

3. Fesih Girişimlerinin Sonuçları

a) Tek Kişinin Fesih Girişiminin Sonuçları: Tek bir paydaşın fesih girişimi hem maddi hukuk hem de usul hukuku açısından sonuçsuzdur.

Maddi Hukuk Açısından: Sözleşme ayakta kalır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin (2011/2775 E., 2012/830 K.) belirttiği gibi, fesih ihtarnamesi paydaşların tamamı tarafından gönderilmez ve yüklenici tarafından karşı çıkılırsa, rızai fesih gerçekleşmez ve sözleşme yürürlükte kalır.

Usul Hukuku Açısından: Tek başına açılan fesih davası “zorunlu dava arkadaşlığı” nedeniyle usulden reddedilir. Mahkeme, davayı hemen reddetmek yerine, davacıya diğer paydaşların davaya muvafakatini sağlaması veya onları davalı olarak davaya dahil etmesi için süre verir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2021/1277 E., 2022/2349 K.) kararında bu durum, “taraf teşkili sağlanmaksızın işin esası değerlendirilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır” şeklinde ifade edilmiştir.

b) Toplu Feshin Sonuçları: Tüm paydaşların katılımıyla açılan davada mahkeme, feshin maddi koşullarını inceler. Yüklenicinin temerrüdü gibi haklı bir neden varsa, sözleşmenin feshine karar verilir. Feshin sonuçları ise niteliğine göre değişir:

Geriye Etkili Fesih: Kural olarak uygulanan fesih türüdür. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin (2013/3436 E., 2013/5497 K.) belirttiği gibi, geriye etkili fesihte “tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleri” esastır. Bu durumda yüklenici, yaptığı imalat oranında arsa payı alamaz; ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yaptığı faydalı imalatın bedelini talep edebilir. Arsa sahipleri ise yükleniciye devrettikleri tapuları geri alırlar.

İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı (%90 ve üzeri gibi) ancak eksiklikler bulunduğu durumlarda hakkaniyet gereği uygulanan istisnai bir yoldur. Bu durumda sözleşme fesih tarihine kadar geçerli sayılır ve yüklenici, tamamladığı oranda arsa payına hak kazanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2022/447 E., 2023/2421 K.) kararında, ileriye etkili fesih halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı detaylandırılmıştır.

Sonuç

Yargıtay içtihatları, arsa sahibi birden fazla kişi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinin, tüm paydaşların oybirliği ile alacağı bir karara bağlı olduğu konusunda son derece nettir. TMK m. 692’ye dayanan bu kural, fesih işlemini “olağanüstü tasarruf” olarak nitelendirmekte ve tek bir paydaşın iradesini yetersiz kılmaktadır. Fesih, taraflar arasında bir anlaşma olmadığı sürece, tek taraflı bir bildirimle değil, mutlaka mahkemede açılacak bir dava yoluyla gerçekleştirilmelidir. Tek bir paydaşın fesih girişimi, sözleşmeyi sona erdirmediği gibi, açacağı dava da “zorunlu dava arkadaşlığı” nedeniyle usulden eksik kalacaktır. Tüm paydaşların katılımıyla gerçekleştirilen geçerli bir fesih ise, kural olarak geriye etkili sonuçlar doğurarak tarafları sözleşme öncesi duruma döndürür. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih süreci, Türk Medeni Kanunu m. 692 gereği tüm paydaşların oybirliğini, Yargıtay içtihatlarına göre ise mahkeme kararıyla gerçekleştirilen teknik bir işlemi zorunlu kılar. Bu nedenle, tek bir paydaşın yaptığı fesih girişimi hem usul yönünden eksik kalmakta hem de sözleşmeyi hukuken sona erdirmemektedir.
İstanbul, Tuzla, Kartal, Gebze, Tepeören, Bayramoğlu gibi bölgelerde sıklıkla rastlanan bu tür arsa payı uyuşmazlıklarında;

Tapu devri,

Fesih davaları,

İnşaat ilerleme oranı,

Temerrüt ve tasfiye hesaplamaları
gibi konuların doğru şekilde yürütülmesi için gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir İstanbul avukatı ile çalışmak büyük önem taşır. Uzman bir avukat desteği, hem fesih işleminin geçerliliğini güvence altına alır hem de maddi hak kaybı veya usul hatası risklerini ortadan kaldırır.