Giriş

Bu çalışma, kat mülkiyetine tabi anataşınmazların ortak alanlarında değişiklik yapılıp yapılamayacağı ve bu değişikliklerin hangi usul ve esaslara göre gerçekleştirilmesi gerektiği sorusuna, Yargıtay ve Danıştay kararları ışığında yanıt vermek amacıyla hazırlanmıştır. İncelemeler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleri, özellikle 19., 42. ve 44. maddeleri çerçevesinde şekillenen yerleşik içtihatlara dayanmaktadır. Çalışma, ortak alanlardaki değişiklikler için aranan rıza oranları, değişikliğin niteliğine göre usul farklılıkları, imar mevzuatının rolü ve usule aykırılığın sonuçları gibi temel konuları ele almaktadır.

Yargı kararları, ortak alanlardaki değişiklikler konusunda KMK m. 19’u temel almakla birlikte, uygulamada ortaya çıkan farklı durumlar için detaylı bir çerçeve çizmiştir.

1. Gerekli Çoğunluk Oranları: Oybirliği ve Beşte Dört (4/5) Ayrımı

Yargıtay, yapılacak değişikliğin niteliğini, uygulanacak usulün belirlenmesinde temel kriter olarak kabul etmektedir.

Beşte Dört (4/5) Çoğunluk Gerektiren Haller: Projede esaslı bir değişiklik yaratmayan, binanın statiğini etkilemeyen ve genellikle faydalı nitelikteki değişiklikler bu kapsama girer. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında belirttiği gibi, “…kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı…” (2019/2176 E., 2019/4068 K.) kuralı genel ilkedir. Dış cephe izolasyonu, baca yapımı (diğer maliklere zarar vermemek kaydıyla), bahçeye ortak kullanım amaçlı basit tesisler kurulması gibi işlemler bu çoğunlukla yapılabilir.

Oybirliği Gerektiren Haller: Değişiklik, anataşınmazın mimari bütünlüğünü ve projesini etkiliyorsa, oybirliği mutlak bir zorunluluktur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu ayrımı net bir şekilde ortaya koymuştur: Basit tamiratlar için 4/5 rıza yeterliyken, “esaslı tadilatlar, yapının onaylı projesini değiştiren ve mimari durumu etkileyen değişikliklerdir. Bu tür değişiklikler için tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar gereklidir.” (2017/1996 E., 2022/5 K.). Balkonun odaya katılması, iki bağımsız bölümü birleştirmek için ara duvarın kaldırılması, ortak alan olan çatı arasının bir bağımsız bölüme dahil edilmesi gibi işlemler oybirliği gerektiren esaslı tadilatlara örnektir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, mimari projeye aykırı ve tadilat projesi gerektiren bir merdiven yapılması kararının oybirliği ile alınmadığı için iptalinin yerinde olduğuna hükmedilmiştir (2023/3152 E., 2023/8793 K.).

2. İmar Mevzuatı ve Resmi Kurum Onaylarının Bağlayıcılığı

Kat maliklerinin kendi aralarında anlaşmış olması, kamu düzenini ilgilendiren imar kurallarını bertaraf etmez.

Belediye Onayının Tek Başına Yetersizliği: Bir tadilat projesinin belediye tarafından onaylanması, kat maliklerinin rızasının alındığı anlamına gelmez ve bu rızanın yerine geçmez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin vurguladığı gibi, “Tadilat projesinin geçerli olabilmesi için salt belediyece onaylanması yeterli olmayıp anataşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin…tümünün katılım ve rızalarının bulunması gerekir.” (2012/12421 E., 2013/3181 K.).

İmar Mevzuatına Aykırılık: Yapılan değişiklik, kat maliklerinin tamamının rızasını alsa dahi imar mevzuatına aykırı ise hukuken geçerli değildir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, imara aykırı olduğu tespit edilen müdahalenin menine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (2020/7796 E., 2020/9682 K.).

3. Yönetim Planının ve Diğer Özel Durumların Etkisi

Yönetim Planı: Kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen ve tüm malikleri bağlayan yönetim planı, kanunun belirlediği 4/5 çoğunluk oranını ağırlaştırarak oybirliği şartı getirebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bir kararında yönetim planı ile 4/5 oranının oybirliğine yükseltildiğini ve bu nedenle tüm maliklerin rızasının aranması gerektiğini vurgulamıştır (2024/11861 E., 2025/5590 K.).

Acil Onarımlar: Ortak yerlerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bir bağımsız bölüme acil zarar verme tehlikesi varsa ve onarım zorunlu ise, kat maliklerinin rızası aranmaksızın mahkeme kararıyla gerekli müdahale yapılabilir (Yargıtay 18. HD, 2015/135 E., 2015/12499 K.).

Kooperatifler: Uyuşmazlık bir kooperatif yapısında ortaya çıkmışsa, konu sadece KMK değil, aynı zamanda 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve kooperatif üyeleri arasındaki eşitlik ilkesi çerçevesinde de değerlendirilir (Yargıtay 16. HD, 2008/5734 E., 2009/6535 K.).

Sonuç

Kat mülkiyetine tabi anataşınmazların ortak alanlarında değişiklik yapılması mümkündür ancak bu süreç, katı şekil şartlarına ve hukuki denetime tabidir. İzlenecek usul, yapılacak değişikliğin niteliğine göre belirlenmektedir. Mimari projeyi etkilemeyen basit onarım ve tesisler için kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası yeterliyken; binanın mimari projesini değiştiren, statiğini etkileyen veya ortak alanı bir bağımsız bölüme katan esaslı tadilatlar için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması zorunludur. Her iki durumda da yapılacak değişikliğin imar mevzuatına uygun olması ve yönetim planındaki ağırlaştırıcı hükümlere riayet edilmesi şarttır. Bu usullere uyulmadan yapılan değişiklikler, diğer kat maliklerinin talebi üzerine mahkeme kararıyla eski hale getirilme yaptırımı ile karşı karşıya kalacaktır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Gerekli?

Kat mülkiyetine tabi apartman veya site yönetimlerinde ortak alanlarda yapılan değişiklikler, hukuken oldukça teknik bir konudur. Gerekli çoğunluk oranlarının belirlenmesi, belediye onaylarının geçerliliği, projeye uygunluk ve maliklerin rıza şartları, sıkça uyuşmazlık ve dava konusu olmaktadır. Bu nedenle, özellikle Çayırova, Tuzla, Pendik, Tepeören, Bayramoğlu, Mercan, Aydıntepe, Aydınlı ve Orhanlı gibi bölgelerde hızla gelişen yapılaşma süreçlerinde, kat mülkiyeti hukuku alanında deneyimli bir avukatın profesyonel desteği büyük önem taşır.

Bir İstanbul avukatı veya Çayırova kat mülkiyeti avukatı, yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19., 42. ve 44. maddelerini uygulamakla kalmaz; aynı zamanda imar mevzuatına uygunluk, belediye onayı, yönetim planı hükümleri ve oybirliği–beşte dört çoğunluk ayrımı gibi karmaşık detaylarda müvekkilini yönlendirir. Yanlış alınan kararlar, ortak alanlarda yapılan hukuka aykırı değişikliklerin iptali ve eski hale getirilmesi davalarına yol açabilir. Bu tür durumlarda uzman bir kat mülkiyeti avukatı, sürecin en başından itibaren hukuki riskleri öngörerek doğru stratejiyi belirler ve taraflar arasında uzlaşma veya dava yoluyla çözüm üretir.