Giriş

Bu çalışma, kat malikleri kurulu kararlarının iptal edilme usul ve esaslarını, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Çalışma, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde bir kat malikleri kurulu kararının iptali için kimlerin dava açabileceği, dava açma süreleri, görevli mahkeme, iptal sebepleri ve yargılama sürecinde dikkat edilmesi gereken usuli gereklilikler gibi temel konuları incelemektedir. Analiz, Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımını, özellikle usul ve esas yönünden aradığı şartları ortaya koymaktadır.

1. Dava Açma Şartları: Hak Sahibi ve Süreler

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açma hakkı ve süreleri, KMK’nın 5711 sayılı Kanun’la değişik 33. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Yargıtay kararları bu düzenlemeyi titizlikle uygulamaktadır. Buna göre, dava açma hakkı herkese tanınmış bir hak değildir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/11037 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, "kat malikleri kurulunun kararlarının iptalini ancak toplantıya katılıp alınan karar aleyhine oy kullanan kat maliki isteyebilir." Aynı şekilde, 2012/12039 E. sayılı kararda da toplantıya katılıp olumlu oy veren davacının dava açma ehliyetinin bulunmadığına hükmedilmiştir.

Dava açma süreleri ise hak düşürücü niteliktedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3606 E. sayılı kararında bu süreler net bir şekilde ifade edilmiştir: "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir."

Bu kuralın en önemli istisnası, kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla batıl olmasıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2011/12081 E. sayılı kararında bu durum, "kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz" şeklinde vurgulanmıştır. Bu nedenle mahkemeler, öncelikle kararın niteliğini (iptal edilebilir mi, yoksa batıl mı) tespit etmelidir.

2. İptal Davasının Konusu: Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Kurulu Kararları Ayrımı

Yargıtay kararlarında dikkat çeken önemli bir ayrım, kat malikleri kurulu kararları ile yönetim kurulu kararları arasındadır. Doğrudan iptal davasına konu edilebilecek olanlar yalnızca kat malikleri kurulu kararlarıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2010/331 E. sayılı kararına göre, "iptal davasına konu edilmesi mümkün bulunmayan, sitenin yönetim kurulunca alınmış olan yönetim kurulu kararlarının iptaline ilişkin davanın kat malikleri kurulunca incelenip bir sonuca da bağlanmadığı dikkate alınarak" davanın reddedilmesi gerekir. Bu içtihat, yönetim kurulu kararlarının öncelikle bir üst organ olan kat malikleri kurulunun denetimine sunulması gerektiğini, ancak bu kuruldan çıkacak nihai karara karşı yargı yoluna başvurulabileceğini göstermektedir.

3. İptal Sebepleri ve Yargılamada Usul

İptal sebepleri, toplantının usulüne uygun yapılmamasından (çağrı, yeter sayı vb.) veya alınan kararın içeriğinin hukuka aykırı olmasından kaynaklanabilir.

Usuli Aykırılıklar: Yargıtay, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmasını önemsemektedir. Örneğin, olağanüstü toplantılarda KMK m. 29’daki 15 günlük süreye ve çağrı usulüne uyulmaması, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/2570 E. sayılı kararına göre tek başına iptal sebebidir. Benzer şekilde, toplantı yeter sayısının sağlanamaması (Yargıtay 20. HD, 2017/2081 E.) veya vekaletnamelerdeki usulsüzlükler (Yargıtay 18. HD, 2009/11792 E.) de iptal nedenidir.

Esasa İlişkin Aykırılıklar: Kararların kanuna veya yönetim planına aykırı olması temel iptal sebebidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2020/329 E. sayılı kararında, yönetim planında oybirliği aranan bir konuda bu nisap sağlanmadan yapılan işlemin hukuka aykırı olduğu ve kaldırılması gerektiği belirtilmiştir.

Yargılama sırasında mahkemenin eksik inceleme yapmaması kritik öneme sahiptir. Yargıtay, birçok kararında mahkemelerin toplaması gereken delilleri sıralamıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/5270 E. sayılı kararında bu belgeler; "karar defteri... çağrı belgelerinin, hazirun listelerinin ve gündemin, kat malikleri kurulu toplantısında vekil ile temsil edilen kat maliklerinin varsa vekaletnamelerinin... anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümleri ve maliklerini gösteren tapu kayıtlarının" getirtilmesi olarak sayılmıştır. Bu deliller toplanmadan verilen kararlar, eksik inceleme nedeniyle bozulmaktadır.

4. Kararın Etkisi ve Hükmün Kapsamı

Bir kat malikleri kurulu kararı, mahkemece iptal edilmediği sürece geçerlidir ve tüm kat maliklerini bağlar (Yargıtay 18. HD, 2012/13753 E.). Mahkemenin vereceği iptal kararı ise kural olarak sadece davacı için değil, tüm kat malikleri için sonuç doğurur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/17664 E. sayılı kararında, iptal hükmünün "sadece davacı bakımından hüküm doğuracak şekilde hüküm kurulması"nın doğru olmadığı ifade edilmiştir. Ayrıca, mahkemenin görevi kararı iptal etmekle sınırlıdır; iptal kararının yanı sıra "infazda tereddüt oluşturacak şekilde davacının sorumlu olacağı miktarın da belirlenmesi" (Yargıtay 20. HD, 2017/8317 E.) doğru bulunmamıştır.

Sonuç

Yargı kararları ışığında, kat malikleri kurulu kararının iptali süreci sıkı usul ve esas kurallarına bağlanmıştır. Dava açma hakkı, süreleri, görevli mahkeme ve dava konusu edilebilecek kararların niteliği gibi konularda KMK hükümleri ve Yargıtay içtihatları belirleyicidir. Özellikle, yönetim kurulu kararlarına karşı doğrudan dava açılamayacağı ve yok hükmündeki kararlar dışındaki iptal davalarının hak düşürücü sürelere tabi olduğu hususları öne çıkmaktadır. Başarılı bir iptal davası için, usulüne uygun açılmış bir davada, toplantı veya kararın kanuna ve yönetim planına aykırılığının mahkemece talep edilen deliller ışığında somut olarak ispatlanması gerekmektedir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, yalnızca temel hukuk bilgisiyle çözülebilecek bir mesele değildir; ciddi usuli bilgi, deneyim ve stratejik hukuki destek gerektirir. Bu nedenle hem dava sürecinin eksiksiz ve hatasız yürütülmesi hem de mülkiyet haklarının korunması açısından profesyonel avukat desteği büyük önem taşır. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Tepeören ve çevresinde bulunan apartman ve site yönetimlerine ilişkin uyuşmazlıklarda, sürecin yanlış yönetilmesi önemli hak kayıplarına yol açabilir. Bir yazı önerisi.

Bu süreçte;

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılması,

Hak düşürücü sürelerin doğru hesaplanması ve zamanında başvuru yapılması,

Kararların usule veya yönetim planına aykırılığının tespit edilerek delillerle ispatlanması,

Yargıtay içtihatları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde etkili hukuki savunma stratejisi oluşturulması,

gibi adımların her biri yüksek düzeyde uzmanlık gerektirir.

Bir kat malikleri kurulu avukatı, davanın hukuka uygun şekilde yürütülmesini sağlamak, usuli eksikliklerin davayı olumsuz etkilemesinin önüne geçmek ve hak düşürücü süreler nedeniyle hak kaybı yaşanmasını engellemek açısından kritik rol oynar.

Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Tepeören bölgelerinde görev yapan deneyimli avukatlar, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda mülkiyet hakkının korunması, hukuka aykırı kararların iptali ve ortak alanlar, aidat yükümlülükleri veya yönetim kararlarındaki usulsüzlüklerin ortadan kaldırılması için kapsamlı hukuki destek sunar. Böylece yalnızca davacı değil, tüm kat maliklerinin hakları güvence altına alınır.