Giriş

Bu yazı, “Tapuda muvazaalı işlem yapıldığını düşünüyorum, iptal davası açabilir miyim? Tapudaki muvazaalı işlemlere karşı neler yapılabilir hukuki olarak?” sorusuna yanıt vermek amacıyla hazırlanmıştır. Yazı, sunulan çok sayıda Yargıtay ve ilk derece mahkemesi kararının analiziyle oluşturulmuştur. Amaç, muvazaalı tapu devirleri karşısında bireylerin sahip olduğu hukuki hakları, dava açma koşullarını, ispat yükümlülüklerini, usuli gereklilikleri ve davanın olası sonuçlarını bütüncül bir bakış açısıyla ortaya koymaktır. Çalışma, ana bulgular, bu bulguların detaylı bir incelemesi ve sonuç bölümlerinden oluşmaktadır.

A. Tapuda Muvazaalı İşleme Karşı Dava Açma Koşulları ve Hukuki Yarar

Muvazaa davası açabilmek için temel koşul, davacının bu davayı açmakta hukuki bir yararının bulunmasıdır. Yargıtay, bu hukuki yararı “danışıklı işlemden zarar görme” olarak tanımlamaktadır.

Alacaklılar İçin: Bir alacaklının dava açabilmesi için, borçludan bir alacağının olması ve yapılan muvazaalı devrin bu alacağın tahsilini engelleme amacı taşıması gerekir. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “3.kişinin danışıklı işlem ile hakkının zarar gördüğünün benimsenebilmesi için onun danışıklı işlemde bulunandan bir alacağının var olması ve bu alacağın ödenmesinin önlemek amacıyla danışıklı bir işlem yapılması gerekir.” (2016/18256 E., 2019/4779 K.). Önemli bir detay ise, alacaklının bu davayı açmak için icra takibi başlatmış veya aciz belgesi almış olmasının zorunlu olmamasıdır. Bu, TBK md. 19’a dayalı muvazaa davasını, İİK md. 277’deki tasarrufun iptali davasından ayıran en temel farklardan biridir.

Mirasçılar İçin (Muris Muvazaası): Mirasçıların açtığı davalarda durum daha farklıdır. Miras bırakanın (muris), mirasçılarının miras hakkını engellemek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi “muris muvazaası” olarak kabul edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre, “saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirascılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler.” (2012/492 E., 2012/696 K.).

B. İspat Yükümlülüğü ve Değerlendirilen Deliller

Muvazaa, gizli bir anlaşma olduğu için ispatı genellikle zordur. Bu nedenle Yargıtay, ispat konusunda katı kurallar yerine, hayatın olağan akışına ve somut olayın özelliklerine göre bir değerlendirme yapılmasını benimsemiştir. Mahkemeler muvazaa iddiasını değerlendirirken şu unsurları dikkate alır:

Bedel Farkı: Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fahiş fark önemli bir karinedir. Ancak tek başına yeterli değildir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, “…taşınmazın mahkemece tespit edilen değeri ile resmi satış işlemi esnasında gösterilen bedel arasındaki fark gözetilerek muvazaanın varlığının ve davalıların kötü niyetli olduğunun kabul edilmesi de doğru bulunmamıştır.“ diyerek bu hususu vurgulamıştır (2014/12397 E., 2014/17765 K.).

Taraflar Arasındaki İlişki: Satıcı ile alıcı arasındaki akrabalık, arkadaşlık veya ticari ilişki muvazaa şüphesini güçlendirir.

Alıcının Mali Durumu: Alıcının satış bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması kuvvetli bir delildir.

İşlemin Zamanlaması: Devrin, borç doğuran bir olaydan (örn: boşanma davası, icra takibi) hemen sonra yapılması, mal kaçırma kastını gösterebilir.

Muris Muvazaasında Özel Kriterler: Muris muvazaası davalarında Yargıtay, “ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alış gücünün olup olmadığı…” gibi daha geniş bir yelpazede delil değerlendirmesi yapılmasını aramaktadır (HGK, 2012/492 E., 2012/696 K.).

C. Usuli Süreçte Dikkat Edilmesi Gerekenler

Davanın esasına girilebilmesi ve hak kaybı yaşanmaması için usuli kurallara uyum hayati önem taşır:

Taraf Teşkili: Dava, taşınmazın son malikine karşı açılmalıdır. Eğer muvazaalı işlemden sonra taşınmaz birkaç kez daha el değiştirmişse, Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi “dava konusu taşınmazın tüm kayıt malikleri davaya dahil edilerek bir karar verilmesi” gerekir (2020/1222 E., 2021/396 K.). Aksi takdirde karar usulden bozulabilir.

Harçlar: Dava, taşınmazın değeri üzerinden nispi harca tabidir. Harçların eksik yatırılması halinde mahkeme tamamlattırır, tamamlanmazsa dosya işlemden kaldırılabilir (Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, 2015/17737 E., 2018/4244 K.).

Görevli Mahkeme: Muvazaa davalarında genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak, uyuşmazlık aile hukukundan (örn: mal rejiminin tasfiyesi) kaynaklanıyorsa, görevli mahkeme Aile Mahkemesi olabilir (Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, 2018/1808 E., 2019/11472 K.).

Zamanaşımı: TBK md. 19’a dayalı mutlak muvazaa davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü süre işlemez. Ancak dava, İİK’ya dayalı bir tasarrufun iptali niteliği taşıyorsa, 5 yıllık hak düşürücü süre söz konusu olabilir (HGK, 2017/2249 E., 2021/146 K.).

D. Davanın Olası Sonuçları

Muvazaa ispatlandığında mahkemenin vereceği karar, davanın niteliğine göre değişebilir:

Tapu İptali ve Tescil: En yaygın sonuç, muvazaalı işlemin iptali ile taşınmazın eski malik adına veya davayı açan mirasçılar adına payları oranında tescil edilmesidir.

Haciz ve Satış Hakkı Tanınması: Özellikle alacaklıların açtığı davalarda Yargıtay, pratik bir çözüm olarak tapu iptaline gerek görmeden, alacaklının alacağını tahsil etmesi için bir hak tanınmasını benimsemektedir. Bu durumda, “İİK 283/1 maddesi kıyasen uygulanarak iptal ve tescile gerek olmaksızın davacıya haciz ve satış isteyebilmesi yönünden hüküm kurulması gerekecektir.” (Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, 2014/10003 E., 2016/944 K.).

Davanın Tazminata Dönüşmesi: Eğer taşınmaz, dava sırasında iyi niyetli üçüncü bir kişiye devredilmişse, tapu iptali mümkün olmaz. Bu durumda dava, taşınmazın bedelinin muvazaalı işlem yapan davalılardan tahsili için tazminat davasına dönüşür.

4. Sonuç

İncelenen yargı kararları bütünüyle değerlendirildiğinde, tapuda yapılan muvazaalı işlemlere karşı hukuki yolların açık olduğu net bir şekilde görülmektedir. Hak sahipleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesine dayanarak “tapu iptali ve tescil davası” açabilirler.

Ancak bu sürecin başarısı;

Muvazaa iddiasını somut ve inandırıcı delillerle kanıtlamaya,

Davanın türüne göre (alacaklı, mirasçı vb.) doğru hukuki argümanları geliştirmeye,

Harç, taraf teşkili, görevli mahkeme gibi usuli kurallara harfiyen uymaya bağlıdır.

Dava Açma Hakkı: Evet, tapuda muvazaalı bir işlem yapıldığını düşünen ve bu işlem nedeniyle hakkı zarara uğrayan kişiler, tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptir. Bu hak, Yargıtay’ın tüm ilgili daireleri tarafından istikrarlı bir şekilde kabul edilmektedir.

Hukuki Dayanak: Bu tür davaların temel hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 19. maddesidir. Bu madde, tarafların gerçek iradelerine uymayan ve üçüncü kişileri aldatma amacı taşıyan sözleşmelerin geçersizliğini düzenler.

Davanın Tarafları: Davayı, muvazaalı işlem nedeniyle hakkı zarara uğrayan üçüncü kişiler (alacaklılar, mirasçılar vb.) açabilir. Dava, kural olarak tapuda malik olarak görünen kişiye ve eğer devir zinciri varsa tüm aradaki maliklere karşı açılmalıdır.

İspat Yükümlülüğü: Muvazaa iddiasını ispat yükü, davayı açan tarafa aittir. Muvazaanın varlığı her türlü delille (tanık, banka kayıtları, taraflar arasındaki ilişki, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark vb.) kanıtlanabilir.

Farklı Muvazaa Türleri: Kararlarda özellikle iki tür muvazaa öne çıkmaktadır: Alacaklıdan mal kaçırma amaçlı muvazaa ve mirasçıdan mal kaçırma amaçlı muvazaa (muris muvazaası). Her iki durumda da dava açılabilir, ancak ispat kriterleri farklılaşabilir.

Usuli Şartlar: Davanın başarısı için usuli kurallara (doğru mahkemede dava açma, harçların eksiksiz ödenmesi, tüm davalıların davaya dahil edilmesi) titizlikle uyulması kritik öneme sahiptir.

Davanın Sonuçları: Dava kabul edilirse sonuç sadece tapunun iptali ve tescili olmayabilir. Mahkeme, duruma göre davacının alacağını tahsil edebilmesi için tapu iptaline gerek olmaksızın taşınmazın haciz ve satışına izin verebilir (İİK md. 283 kıyasen uygulama). Taşınmaz iyi niyetli üçüncü bir kişiye devredilmişse, dava tazminata dönüşebilir.

Muvazaa davaları, ispat zorlukları ve karmaşık usuli prosedürler içermesi nedeniyle dikkatli bir hazırlık gerektirir. Sadece satış bedelinin düşüklüğüne dayanarak açılan bir davanın reddedilme riski yüksektir. Bu nedenle, muvazaalı bir işlemle karşılaştığını düşünen kişilerin, hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek adına mutlaka alanında uzman bir avukattan hukuki destek alması şiddetle tavsiye edilmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Muvazaa davaları, hem ispat hem de usuli süreçler açısından son derece karmaşıktır. Yanlış taraf teşkili, eksik delil, sürelere uyulmaması veya dava türünün yanlış seçilmesi gibi hatalar, davanın reddine ve telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir. Tuzla’da faaliyet gösteren ve bu alanda deneyimli bir avukat, hem dava öncesi hazırlıkta hem de mahkeme sürecinde stratejik adımların doğru atılmasını sağlar. Özellikle İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat, Şekerpınar avukat, Güzelyalı avukat gibi bölgelerde yerel mahkeme uygulamalarını bilen bir avukatın desteği, davanın başarı şansını artırır ve sürecin en verimli şekilde yönetilmesine katkıda bulunur.