Votre immeuble a été déclaré structure à risque, vous vous êtes réunis avec les voisins et vous avez pris la décision suivante : Nous ne céderons aucune quote-part de terrain à l’entrepreneur ; nous ferons reconstruire l’immeuble en en payant le prix. Dans certains immeubles, ce modèle est financé par des subventions et des crédits, dans d’autres par l’épargne des propriétaires, et dans d’autres encore par une combinaison des deux ; en pratique, on l’appelle « autoconstruction », « marché à forfait » ou « construction contre paiement ». Vous conservez l’intégralité du terrain et tous les appartements du nouvel immeuble vous appartiennent. Mais l’essentiel du risque vous incombe désormais également : c’est vous qui payez et, si l’entrepreneur abandonne le chantier, vous ne disposez ni d’une négociation sur des quotes-parts de terrain ni d’appartements laissés en garantie.

Dans cet article, nous examinons de bout en bout le contrat d’entreprise à prix forfaitaire que les copropriétaires concluront avec l’entrepreneur pour faire démolir puis reconstruire leur logement dans le cadre de la transformation urbaine. De la qualification juridique du contrat aux garanties, du calendrier des situations de travaux au permis d’occupation, de la manière d’intégrer au contrat l’aide « Yarısı Bizden » jusqu’aux conséquences d’un abandon de chantier par l’entrepreneur, nous expliquons la matière à partir du Code turc des obligations, du Code civil turc, de la loi n° 6306 et de son règlement d’application, ainsi que de décisions de la Cour de cassation, du Conseil d’État, de la Cour constitutionnelle, des cours régionales d’appel et des juridictions de première instance. À la fin de l’article, vous trouverez une liste de contrôle des clauses à insérer dans votre contrat ainsi que les réponses aux questions les plus fréquentes.

1. Qualification juridique du contrat : contrat d’entreprise à prix forfaitaire sans transfert de quote-part de terrain

Les contrats dans lesquels les copropriétaires ne transfèrent aucune quote-part de terrain à l’entrepreneur et paient le prix de construction en numéraire (ou au moyen de subventions et de crédits, le solde restant à leur charge) se distinguent juridiquement des contrats de construction en contrepartie d’une quote-part de terrain. Dans le modèle en contrepartie d’une quote-part de terrain, la contre-prestation de l’entrepreneur consiste en des lots indépendants ou une quote-part de terrain ; ici, elle consiste uniquement en une somme d’argent. Cette différence modifie directement la manière de constituer les garanties, les opérations au registre foncier, l’applicabilité du droit de la consommation et les recours dont disposent les propriétaires si l’entrepreneur abandonne le chantier.

Pour déterminer la nature du contrat, ce n’est pas le nom donné par les parties qui prévaut, mais leur volonté réelle. Même si le contrat est intitulé « contrat de construction en contrepartie d’appartements », dès lors qu’aucune quote-part n’est transférée à l’entrepreneur et que la contrepartie est payée en argent, le contrat est qualifié de contrat d’entreprise.

Différences entre le modèle en contrepartie d’une quote-part de terrain et le modèle à prix forfaitaire

Pour une comparaison générale des modèles, vous pouvez également consulter notre article quel modèle est le plus avantageux en transformation urbaine.

Que change votre qualification de consommateur ?

• Juridiction compétente : Les litiges relevant de la loi n° 6502 sont portés devant le tribunal de la consommation. Avant d’introduire une action devant ce tribunal, le recours à la médiation constitue une condition de recevabilité au titre de l’article 73/A de la TKHK ; les litiges inférieurs au seuil monétaire fixé chaque année par le ministère du Commerce sont soumis à la commission d’arbitrage des consommateurs.
• Contrôle des clauses abusives : Les clauses types préparées par l’entrepreneur et non négociables par les propriétaires (telles qu’un pouvoir unilatéral d’augmenter le prix ou des clauses exonératoires limitant les droits des propriétaires) sont soumises au contrôle des clauses abusives prévu à l’article 5 de la TKHK.
• Service défectueux et prescription : Pour les réclamations résultant de défauts affectant un ouvrage à usage d’habitation, les dispositions plus protectrices du droit de la consommation peuvent s’appliquer.

2. Points essentiels à prévoir dans le contrat

A. Principe du prix forfaitaire et augmentations de coûts

Lorsqu’aucune quote-part n’est cédée à l’entrepreneur et que le contrat est conclu à prix forfaitaire, le litige le plus fréquent survient lorsque, en cours de chantier, l’entrepreneur réclame un supplément en disant : « l’acier a augmenté, la main-d’œuvre a augmenté, je ne peux pas terminer à ce prix ». C’est précisément le sens du prix forfaitaire : le prix est fixé définitivement dès le départ et les hausses de coûts relèvent du risque de l’entrepreneur.

Exception des circonstances extraordinaires : En vertu de l’article 480/2 du TBK, si des circonstances impossibles à prévoir au départ, ou qui pouvaient être prévues mais n’ont pas été prises en compte par les parties, empêchent l’exécution de l’ouvrage ou la rendent excessivement difficile, l’entrepreneur peut demander au juge l’adaptation du prix et, si cela n’est pas possible, se départir du contrat. Dans le contexte de forte inflation en Türkiye, les entrepreneurs invoquent fréquemment cette disposition ainsi que l’imprévision prévue à l’article 138 du TBK. Il convient donc de choisir consciemment l’une des deux solutions suivantes dans le contrat :

• Prix fixe et renonciation à l’adaptation : Il est expressément stipulé que le prix est fixe, que les hausses de l’inflation, du taux de change et des prix des matériaux constituent des risques prévisibles à la charge de l’entrepreneur et que celui-ci renonce à demander une adaptation au titre des articles 480/2 et 138 du TBK. Le fait de consigner que les conditions économiques existant à la date du contrat ont été « prévues et prises en considération » renforce la position des propriétaires dans une éventuelle action en adaptation.
• Différence de prix encadrée : Pour éviter que, dans les travaux de longue durée, l’entrepreneur refuse de soumissionner ou réduise la qualité, une formule de révision des prix peut être prévue uniquement pour certains postes principaux (par exemple l’acier et le béton prêt à l’emploi), indexée sur un indice officiel, plafonnée et applicable uniquement aux étapes progressant conformément au calendrier des travaux. Il doit être expressément prévu qu’aucune différence de prix ne sera versée pour les étapes retardées.

Aucun paiement pour des travaux illégaux ou non conformes : Dans la même décision, la Cour de cassation a considéré, à propos de travaux sans permis ou contraires au projet, que « de telles constructions dépourvues de valeur économique ne peuvent donner lieu qu’à une demande de démolition » et qu’« il n’était pas justifié de fixer malgré cela une rémunération pour les constructions illégales et d’accueillir partiellement la demande ». Le contrat doit préciser qu’aucun travail contraire au projet approuvé ou au permis ne sera réalisé, qu’aucun prix ne pourra être réclamé pour un travail hors projet même demandé par un propriétaire, et que la responsabilité en incombera à l’entrepreneur. Des demandes telles que « ajoutons une pièce » exposent à un risque de démolition et d’amende d’urbanisme et privent également de protection juridique les sommes versées pour ces travaux.

TVA et étendue du prix : Il convient d’indiquer clairement si le prix inclut ou non la TVA, quel taux s’applique et à qui incombera la différence en cas de modification du taux. Dans le cadre de la loi n° 6306, certains travaux de construction de logements réalisés pour les titulaires de droits peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’un taux réduit de TVA ; la conformité du taux et des conditions au projet concret doit être confirmée avec un expert-comptable avant la signature.

B. Capacité technique de l’entrepreneur et groupe du certificat d’autorisation

Avant la signature, il faut vérifier si l’entrepreneur est autorisé par la loi qu’il est habilité à construire un bâtiment de cette importance. Les entrepreneurs en construction sont classés par groupes de certificats d’autorisation par le ministère de l’Environnement, de l’Urbanisation et du Changement climatique, et chaque groupe peut prendre en charge des travaux d’une certaine ampleur. Le certificat d’autorisation peut être vérifié via e-Devlet.

Vérifications à effectuer avant la signature du contrat :

• Le groupe du certificat d’autorisation, sa durée de validité et le fait que la société titulaire du certificat soit la même que celle qui signe le contrat.
• Les inscriptions au registre du commerce de la société, sa structure d’actionnariat, son capital et la circulaire de signature de son représentant habilité.
• Les immeubles précédemment achevés par l’entrepreneur : il convient de vérifier sur place s’ils ont obtenu le permis d’occupation et si les propriétaires en sont satisfaits.
• La solidité financière de la société : sa capacité à fournir une garantie bancaire est l’indicateur pratique le plus parlant de sa situation financière.
• La caution personnelle ou la garantie de l’associé principal de la société doit également être envisagée, en particulier lorsque le capital social est faible.

C. Énumération précise des postes de travaux et définition des responsabilités

L’étendue du prix forfaitaire est déterminée par les travaux énumérés au contrat. Un travail non prévu est souvent facturé séparément comme « travail supplémentaire ». Les tâches prises en charge par l’entrepreneur doivent donc être énumérées une par une dans le contrat et ses annexes.

Travaux pour lesquels le contrat ou le cahier des charges doit clairement préciser qui en est responsable :

• Travaux préalables : permis de démolition, démolition, évacuation des gravats et terrassement, étude de sol, relevés, implantation, préparation et approbation des projets (architectural, structurel, mécanique, électrique et paysager), demande de permis de construire.
• Gros œuvre et second œuvre : classe de béton, armatures, isolation, matériau de façade, menuiseries, portes, équipements de cuisine et de salle de bains, revêtements de sol, peinture, ascenseur, générateur ou groupe hydrophore. Les matériaux doivent être indiqués par marque, modèle et série ou avec une formule telle que « équivalent sous réserve de l’accord écrit du représentant des propriétaires ».
• Infrastructures et abonnements : raccordements à l’électricité, à l’eau, au gaz naturel et au réseau d’assainissement, compteurs et frais d’abonnement.
• Parties communes : parking, abri, aménagement extérieur, mur de jardin, local de gestion et aménagement paysager.
• Travaux de clôture : permis d’occupation, attestation de non-dette envers la SGK, documents nécessaires au passage à la propriété par étages et aux formalités foncières.
• Définition des superficies : La surface nette et brute de chaque appartement doit être indiquée avec les plans annexés au contrat et la mention « conformément au projet annexé au permis » ; une formule de réduction du prix doit être prévue en cas de déficit de surface. Sur la perte de mètres carrés, consultez notre article indemnisation en cas de réduction de la surface dans la transformation urbaine.
• Procédure de modification et de travaux supplémentaires : Aucun travail supplémentaire ni aucune modification ne peut être réalisé sans l’accord écrit et dont le prix a été fixé à l’avance des représentants des propriétaires ; aucun paiement ne peut être réclamé pour des travaux exécutés sans cet accord.

D. Permis d’occupation et condition de livraison clés en main

Pour que la livraison soit juridiquement considérée comme accomplie, le contrat doit expressément prévoir l’obtention du permis d’occupation. Les bâtiments dépourvus de permis d’occupation ne peuvent bénéficier des services d’électricité, d’eau et d’assainissement (loi n° 3194, art. 31) et ne peuvent passer au régime de propriété par étages. Pour la procédure d’occupation, consultez notre article formalités de titre de propriété et de permis d’occupation.

Réception et défauts : Lors de la livraison de l’ouvrage, les propriétaires doivent l’examiner dès qu’ils en ont raisonnablement la possibilité selon le cours normal des choses et notifier les défauts à l’entrepreneur dans un délai approprié (TBK, art. 474). Les vices cachés apparus ultérieurement doivent être signalés dès leur découverte (TBK, art. 477). Pour les ouvrages immobiliers, les actions fondées sur les défauts se prescrivent par cinq ans à compter de la livraison et, en cas de faute grave de l’entrepreneur, par vingt ans (TBK, art. 478). Le contrat doit prévoir les éléments suivants :

• distinction entre réception provisoire et réception définitive : lors de la réception provisoire, les travaux manquants et défauts sont consignés dans un procès-verbal et corrigés dans un délai déterminé ; la réception définitive intervient après l’obtention du permis d’occupation et l’achèvement des travaux manquants.
• Commission de constat : La réception est effectuée avec les représentants des propriétaires et avec la participation d’un ingénieur indépendant ou d’un organisme de contrôle des constructions.
• Durée de garantie et obligation d’entretien : Il doit être stipulé que l’entrepreneur garantit notamment l’isolation, la toiture, les installations techniques et l’ascenseur pendant une durée déterminée et remédie aux défauts à ses frais.
• Réserve expresse concernant la pénalité de retard : En vertu de l’article 179/2 du TBK, lorsqu’une pénalité de retard a été convenue, le créancier ne peut la réclamer s’il accepte l’exécution sans réserver expressément son droit. Le procès-verbal de remise des clés doit donc comporter la mention « nos droits au titre de la pénalité de retard et tous nos autres droits sont réservés ».

E. Participation, consentement et représentation des propriétaires

Le consentement des propriétaires constitue la règle en matière d’actes de disposition portant sur le terrain et la construction. Code civil turc : selon l’article 692, la modification de l’affectation du bien en copropriété, l’engagement de travaux excédant l’usage ordinaire ou les actes de disposition portant sur l’ensemble du bien nécessitent, sauf convention contraire adoptée à l’unanimité, l’accord de tous les indivisaires.

Règle spéciale de la loi n° 6306 : Pour les structures à risque, une règle déroge au principe général. loi n° 6306 : selon le premier alinéa de l’article 6, les décisions relatives à la reconstruction et à la mise en œuvre sur la parcelle où se trouve la structure à risque peuvent être prises à la majorité absolue des quotes-parts ; les quotes-parts des propriétaires n’ayant pas adhéré à la décision sont ensuite mises en vente aux enchères selon la procédure prévue par le règlement d’application. Ainsi, même sans unanimité dans un immeuble relevant de la loi n° 6306, le processus peut avancer ; toutefois, les procédures de notification et de vente prévues par la loi et le règlement doivent être strictement respectées. Pour le calcul, consultez comment calculer la majorité absolue en transformation urbaine, et pour la situation du propriétaire minoritaire, je ne souhaite pas participer à la transformation urbaine. Dans le modèle à prix forfaitaire, chaque propriétaire s’engageant en outre à payer sa propre part du coût de construction, il est en pratique préférable que tous les propriétaires signent le contrat.

Dans sa décision du 18.10.2012, E. 2010/82, K. 2012/159, la Cour constitutionnelle a également examiné les règles relatives aux zones de projets de transformation et de développement urbains relevant de l’article 73 de la loi municipale n° 5393 ; elle a notamment examiné la règle selon laquelle, dans ces zones, la voie de l’accord constitue le principe pour l’évacuation, la démolition et l’expropriation des constructions, et selon laquelle aucun permis de construire ni permis d’occupation ne peut être délivré avant le paiement des dépenses communes du projet. Cette décision est également instructive pour le modèle à forfait, puisqu’elle montre comment la participation aux dépenses communes peut être liée aux étapes du permis de construire et du permis d’occupation.

Part de paiement de chaque propriétaire et problème du propriétaire défaillant

C’est l’un des points les moins discutés mais les plus problématiques du modèle à prix forfaitaire : les propriétaires signent ensemble le contrat, mais chacun paie sa propre part. Si l’un d’eux ne paie pas, le chantier peut s’arrêter et les autres propriétaires, pourtant à jour de leurs paiements, sont également lésés. Le contrat doit impérativement prévoir :

• La répartition du prix total entre les propriétaires, le critère selon lequel le prix total est réparti entre les propriétaires (quote-part de terrain, superficie brute du nouvel appartement ou montant fixe) et un tableau de paiement distinct pour chacun.
• que les propriétaires ne sont pas solidairement responsables envers l’entrepreneur ; chacun ne répond que de sa propre part.
• En cas de défaut de paiement d’un propriétaire, l’entrepreneur ne doit disposer de droits qu’à l’encontre de celui-ci ; le calendrier des travaux doit continuer à s’appliquer à l’égard des autres propriétaires.
• Entre les propriétaires, un protocole entre propriétaires distinct doit prévoir que ceux qui paient à la place d’un propriétaire défaillant peuvent lui réclamer le remboursement de ces sommes avec intérêts.
• La personne habilitée à représenter les propriétaires dans les échanges avec l’entrepreneur doit être déterminée : un comité de représentation des propriétaires doit être désigné, avec indication des questions sur lesquelles il peut décider seul et de celles qui nécessitent l’accord de tous les propriétaires.

F. Frais d’infrastructure, exonérations de taxes et frais officiels

Évolution récente : Par sa décision du 03.06.2025, E. 2024/211, K. 2025/123, la Cour constitutionnelle a annulé la disposition figurant au deuxième alinéa de l’article 23 de la loi n° 3194, qui permettait la délivrance d’un permis de construire dans les zones dont les infrastructures techniques n’étaient pas achevées moyennant le paiement comptant de vingt-cinq pour cent des frais d’infrastructure technique et l’engagement de payer le solde. La décision a été publiée au Journal officiel du 13.10.2025 avec une entrée en vigueur neuf mois plus tard ; l’annulation est entrée en vigueur en juillet 2026. Le contrat doit répartir les responsabilités concernant les sommes réclamées par la municipalité sous cette rubrique et le fondement de la demande doit être examiné séparément.

• Exonérations de taxes et droits : L’article 7 de la loi n° 6306 prévoit des exonérations pour de nombreux droits, taxes et redevances. Il convient d’indiquer qui obtiendra les documents d’exonération et à qui incombera le dommage résultant de la perte de l’exonération (par exemple en raison d’une demande tardive de l’entrepreneur). Pour plus de détails, consultez notre article les taxes que je ne paierai pas dans le cadre de la transformation urbaine.
• Frais de stationnement : À la suite des décisions de 2025 de la Commission d’unification des jurisprudences du Conseil d’État, il est admis que les frais de stationnement ne relèvent pas de l’exonération prévue par la loi n° 6306. Si le projet ne comporte pas suffisamment de places de stationnement, le contrat doit préciser clairement qui supportera ces frais. Voir des frais de stationnement sont-ils dus en transformation urbaine.
• Autres frais officiels : Les honoraires du contrôle des constructions, les frais d’approbation des projets, l’étude de sol, les frais d’abonnement et de raccordement, les droits liés au permis d’occupation et les formalités SGK doivent être répartis poste par poste entre l’entrepreneur et les propriétaires. Tout poste non écrit crée un débat quant à son inclusion ou non dans le prix forfaitaire.

G. Délais, calendrier des travaux et pénalité de retard

• Date de début des travaux (par exemple, un nombre déterminé de jours à compter de l’obtention du permis de construire) et date d’achèvement (obtention du permis d’occupation) doivent être indiquées par des dates précises. Les causes d’extension incertaines, telles que les conditions météorologiques et les jours fériés, doivent être énumérées dans une liste fermée.
• Un calendrier détaillé des travaux doit être annexé au contrat ; les étapes de paiement doivent être liées à ce calendrier.
• Pénalité de retard : Elle doit être fixée pour chaque jour ou chaque mois de retard, par appartement ou en pourcentage déterminé du prix total. L’entreprise de construction ayant la qualité de commerçant, elle ne peut, en vertu de l’article 22 du Code de commerce turc, demander la réduction de la clause pénale au motif qu’elle serait excessive.
• Indemnisation de la perte de loyers : Il convient de préciser si la pénalité de retard couvre la perte de loyers des propriétaires et, dans le cas contraire, si le dommage excédentaire peut être réclamé séparément.
• Pour la marche à suivre lorsque l’entrepreneur ne commence pas du tout les travaux, consultez notre article que faire si l’entrepreneur ne commence pas la construction.

H. Résiliation, achèvement par un tiers et constat judiciaire

• Retard de l’entrepreneur : En vertu de l’article 473/1 du TBK, si l’entrepreneur ne commence pas les travaux à temps ou les retarde de telle manière qu’il apparaît clairement qu’ils ne pourront pas être achevés à la date convenue, le maître de l’ouvrage peut se départir du contrat sans attendre le jour prévu pour la livraison.
• Travaux défectueux en cours d’exécution : Selon l’article 473/2 du TBK, s’il apparaît clairement que, par la faute de l’entrepreneur, l’ouvrage sera exécuté de manière défectueuse ou contraire au contrat, le maître de l’ouvrage peut lui accorder un délai approprié pour corriger la situation ; à défaut, il peut faire effectuer les corrections ou la poursuite des travaux par un tiers aux frais de l’entrepreneur. Ce droit doit être également rédigé de manière détaillée dans le contrat.
• Constat au moment de la résiliation : En cas de résiliation, la détermination par le tribunal, au moyen d’un constat judiciaire des preuves, du niveau d’avancement et de la valeur des travaux constitue la base d’une action ultérieure en paiement. La reprise du chantier, l’inventaire des matériaux et la remise des documents (projets, permis, registres du contrôle des constructions) doivent être organisés dans le contrat.
• Droit de résiliation des propriétaires : Selon l’article 484 du TBK, tant que l’ouvrage n’est pas achevé, le maître de l’ouvrage peut se départir du contrat en payant le travail déjà effectué ainsi que l’intégralité du préjudice de l’entrepreneur. Il s’agit d’une faculté toujours ouverte aux propriétaires mais coûteuse ; les motifs de résiliation pour juste cause doivent donc être énumérés concrètement dans le contrat.
• Rôle de l’administration : Dans certaines situations relevant de la loi n° 6306, l’administration dispose également d’un pouvoir de résiliation du contrat ; pour les conditions, consultez notre article résiliation administrative du contrat de l’entrepreneur en transformation urbaine.

I. Hypothèque légale et risque lié aux sous-traitants : vous avez payé, mais une hypothèque peut tout de même être inscrite sur votre bien

C’est le risque qui surprend le plus les propriétaires dans le modèle à prix forfaitaire. Code civil turc : selon le troisième point du premier alinéa de l’article 893, dans les travaux réalisés sur un immeuble, les sous-traitants et artisans créanciers du propriétaire ou de l’entrepreneur en raison du travail fourni, avec ou sans fourniture de matériaux peuvent demander l’inscription d’une hypothèque légale sur cet immeuble. Ainsi, même si vous avez payé l’intégralité du prix à l’entrepreneur, un sous-traitant que celui-ci n’a pas payé (ferronnier, fournisseur de béton, installateur) peut demander l’inscription d’une hypothèque sur votre bien.

• Selon le deuxième alinéa du même article, toute renonciation préalable à ce droit est nulle. Il est donc inutile d’inscrire dans le contrat que « les sous-traitants renoncent à leur droit d’hypothèque ».
• Selon l’article 895 du TMK, l’inscription doit être effectuée dans les trois mois suivant l’achèvement des travaux entrepris et la créance doit avoir été reconnue par le propriétaire ou constatée par une décision judiciaire.
• Mesure contractuelle : Le contrat doit prévoir que l’entrepreneur communique la liste de ses sous-traitants, justifie à chaque situation de travaux les paiements aux sous-traitants et fournisseurs de la période précédente et remette une quittance de décharge ; qu’aucun paiement de situation ne soit effectué pour une période non justifiée ; et que tout dommage subi par les propriétaires du fait d’une créance de sous-traitant soit couvert par la garantie de l’entrepreneur. Le dernier paiement et la restitution de la garantie ne doivent pas intervenir avant l’expiration du délai de trois mois suivant l’obtention du permis d’occupation.

J. Assurance, sécurité au travail, SGK et contrôle des constructions

• Assurance tous risques chantier et assurance responsabilité civile envers les tiers doivent être souscrites par l’entrepreneur en désignant également les propriétaires comme assurés ou bénéficiaires de la garantie ; les polices doivent être remises avant le début des travaux.
• Santé et sécurité au travail : le contrat doit prévoir que l’ensemble des responsabilités liées à la sécurité au travail et à l’affiliation des travailleurs incombe à l’entrepreneur et que, si une réclamation est dirigée contre les propriétaires à la suite d’un accident du travail, l’entrepreneur devra les indemniser.
• Attestation de non-dette SGK : Une attestation de non-dette auprès de l’institution de sécurité sociale étant exigée lors de l’obtention du permis d’occupation, les dettes de cotisations de l’entrepreneur peuvent retarder celui-ci. L’obtention de cette attestation doit être stipulée comme une obligation expresse de l’entrepreneur.
• Contrôle des constructions : Les rapports de l’organisme de contrôle des constructions doivent figurer parmi les documents servant de base au paiement des situations de travaux. Pour les grands projets, il est recommandé que les propriétaires désignent également un ingénieur de contrôle agissant pour leur compte.

3. Forme des garanties et sécurité des paiements

Dans les contrats d’entreprise sans transfert de quote-part de terrain, les copropriétaires sont la partie qui verse les fonds. Les instruments classiques tels que « l’appartement de garantie » ou « l’hypothèque sur la quote-part de l’entrepreneur » ne peuvent pas être utilisés ici, puisque l’entrepreneur ne détient aucune quote-part dans l’immeuble. La garantie doit donc être fournie directement par l’entrepreneur et le mécanisme de paiement doit être conçu avec cette garantie.

Garantie bancaire et ordre des prestations

Caractéristiques que doit présenter la garantie bancaire :

• Garantie bancaire ; elle doit être sans limitation de durée ou valable au moins jusqu’à une date postérieure à l’obtention du permis d’occupation et à la réception définitive.
• Définitive et inconditionnelle, c’est-à-dire payable à première demande écrite des propriétaires, sans décision judiciaire ni accord de l’entrepreneur.
• Les bénéficiaires doivent être désignés comme l’ensemble des propriétaires ou leurs représentants habilités, et le contrat doit préciser qui peut appeler la garantie.
• Le montant doit être proportionné au prix des travaux et la garantie doit être libérée progressivement au fur et à mesure de l’avancement ; la dernière tranche ne doit être restituée qu’après le permis d’occupation, la réception définitive et l’expiration du délai relatif à l’hypothèque des sous-traitants.

Chèque ou billet de garantie : pourquoi est-ce risqué ?

En pratique, le chèque et le billet de garantie offrent une sûreté bien plus faible qu’une garantie bancaire : ils peuvent être sans provision, leur recouvrement devient difficile si la société débitrice entre en faillite ou en concordat, et la mention « garantie » peut créer un litige en cas de transmission à un tiers. Chèque ou billet ne doivent être envisagés que comme une garantie complémentaire.

Restitution des avances et titres de garantie conditionnels

Comparaison avec les contrats en contrepartie d’une quote-part de terrain : pourquoi l’appartement de garantie n’est-il pas utilisable ici ?

Paiement selon les situations de travaux : l’argent doit suivre l’avancement des travaux

• Limite de l’avance : Si une avance est versée, elle doit être limitée à une faible proportion du prix total et couverte par une garantie bancaire d’un montant équivalent.
• Paiement lié aux étapes : Les paiements doivent être liés à des étapes mesurables telles que la démolition et le terrassement, les fondations, le coulage du béton de chaque étage, l’achèvement du gros œuvre, la toiture, l’enduit, les travaux de finition et le permis d’occupation ; chaque étape doit être constatée par un procès-verbal signé par l’organisme de contrôle des constructions et le représentant des propriétaires.
• Retenue de garantie : Une proportion déterminée doit être retenue sur chaque situation de travaux jusqu’à l’obtention du permis d’occupation et à la réception définitive.
• Compte de paiement : Les contributions des propriétaires devraient, si possible, être réunies sur un compte placé sous leur contrôle commun et libérées sur présentation du procès-verbal de situation de travaux. Les paiements en espèces ou de la main à la main doivent être absolument évités ; chaque paiement doit être effectué par banque avec une mention explicite de son objet.
• La garantie fournie à l’administration est distincte : Règlement d’application de la loi n° 6306 : selon l’article 13, neuvième alinéa, point (c), lorsque l’application sur les parcelles comportant une structure à risque est réalisée par des personnes physiques ou morales de droit privé, l’entrepreneur chargé de la construction doit, avant l’obtention du permis de construire, fournir à l’administration une garantie correspondant à six pour cent du coût approximatif de construction (avec une exception, sous certaines conditions, pour les constructions sur une seule parcelle ne dépassant pas deux étages hors sous-sol et 500 m²). Cette garantie est constituée au profit de l’administration ; elle ne remplace pas celle qui doit être remise aux propriétaires. Pour plus de détails, consultez notre article garantie de transformation urbaine avant le permis de construire.

4. Intégration de la campagne « Yarısı Bizden » et des aides au crédit de transformation urbaine dans le contrat

Les décisions judiciaires examinées (tribunal de commerce de première instance de Bakırköy, E. 2023/808 ; 3e tribunal de commerce de première instance d’Istanbul Anadolu, E. 2020/589 ; 6e chambre civile de la Cour de cassation, E. 2022/2336 ; tribunal de commerce de première instance de Bakırköy, E. 2021/806 ; 15e chambre civile de la Cour de cassation, E. 2014/3231, et autres) ne comportent aucune appréciation spécifique concernant les aides au crédit, les bonifications d’intérêts ou la campagne « Yarısı Bizden » dans le cadre de la transformation urbaine, ni la manière dont ces aides doivent être intégrées au contrat de l’entrepreneur. Les décisions examinent les contrats d’entreprise et de construction dans le cadre des principes généraux du droit des obligations et du droit de l’urbanisme. L’intégration des aides au contrat doit donc être résolue par la technique contractuelle en tenant compte du fonctionnement officiel de la campagne.

Caractéristiques de la campagne ayant une incidence directe sur le contrat

Selon les sources publiques fondées sur les déclarations du ministère de l’Environnement, de l’Urbanisation et du Changement climatique et de la Présidence de la transformation urbaine, la campagne appliquée à Istanbul prévoit, pour les logements, une subvention et une aide sous forme de crédit (aux montants annoncés, 875 000 TL chacune), ainsi qu’une aide au déménagement. Les montants pouvant être modifiés, les chiffres en vigueur au moment de la demande doivent être vérifiés auprès de la Présidence de la transformation urbaine et via e-Devlet. Les points importants pour le contrat sont les suivants :

• Les paiements sont versés à l’entrepreneur, et non au propriétaire : Dans les transformations à l’échelle de l’immeuble, les montants de subvention et de crédit sont transférés directement à l’entreprise de construction au nom du titulaire du droit, selon le niveau d’avancement des travaux.
• Calendrier de paiement en quatre étapes : Les sources indiquent des versements de 30 % au démarrage des travaux, 30 % à l’achèvement du système porteur, 30 % au stade des enduits et 10 % lors de l’obtention du permis d’occupation.
• Un seul entrepreneur et l’ensemble des quotes-parts : Pour bénéficier de la campagne, toutes les quotes-parts de terrain de l’immeuble doivent être couvertes par un contrat conclu avec un seul entrepreneur.
• Limite de taille du projet : Il est indiqué que la nouvelle construction, hors parking et abri, ne doit pas dépasser une fois et demie la taille de l’ancienne construction.
• Le propriétaire est débiteur du crédit : Le propriétaire qui signe le contrat de crédit reste tenu de le rembourser, que l’entrepreneur achève ou non les travaux.

Comment l’intégrer au contrat ?

• Alignement du plan de paiement : La part payée directement par les propriétaires doit être liée aux mêmes étapes que les versements d’aide. Si l’aide de 30 % est versée jusqu’au stade du système porteur, il ne faut pas accepter qu’une grande partie de la contribution du propriétaire soit exigée d’avance dès le démarrage.
• En cas de non-versement de l’aide : Le contrat doit préciser si l’entrepreneur peut suspendre les travaux en cas de retard, d’interruption ou de modification du montant de la subvention ou du crédit, et comment sera financée la différence. À défaut, l’entrepreneur peut tenter de justifier son retard en affirmant que « l’argent de l’État n’est pas arrivé ».
• Imputation et facturation : L’aide étant versée à l’entrepreneur pour être imputée sur la dette du titulaire du droit, il convient de convenir par écrit, à chaque étape, à qui l’entrepreneur émettra la facture et quelle part de la dette totale de chaque propriétaire aura été couverte par l’aide.
• Si l’entrepreneur abandonne le chantier : Les aides étant versées à l’entrepreneur, un chantier inachevé expose les propriétaires au double risque de conserver une dette de crédit et un bâtiment inachevé. Lors du calcul du montant de la garantie bancaire, les paiements effectués au titre de l’aide doivent également être pris en compte.
• Nouvel entrepreneur : En cas de résiliation du contrat, les conditions permettant de poursuivre la campagne avec un nouvel entrepreneur doivent être vérifiées auprès de l’administration avant la signature du contrat.

Pour les autres solutions de financement, consultez nos articles sur le crédit de transformation urbaine de 3 millions de TL financé par la Banque mondiale et sur la question de savoir s’il est possible de bénéficier à la fois de l’aide au loyer et de la bonification d’intérêts.

5. Tableau comparatif des décisions de justice et des principes juridiques

6. Clauses à prévoir dans le contrat : liste de contrôle

La liste ci-dessous constitue l’ossature d’un contrat de transformation urbaine à prix forfaitaire. Les conditions de chaque immeuble étant différentes, le contenu des clauses doit être adapté au projet concret.

1. Parties et représentation : Identité et informations foncières de tous les propriétaires ; dénomination de l’entreprise de construction, numéro fiscal, numéro et groupe du certificat d’autorisation, signataire habilité ; comité de représentation des propriétaires et étendue de ses pouvoirs.
2. Objet et qualification : Absence de transfert de quote-part de terrain et qualification du contrat comme contrat d’entreprise à prix forfaitaire.
3. Prix : Prix forfaitaire total, régime de TVA, critère de répartition entre les propriétaires et tableau de paiement de chacun ; absence de solidarité entre propriétaires.
4. Augmentation de prix : Prix fixe et renonciation à l’adaptation, ou formule limitée de révision du prix.
5. Étendue : Cahier des charges technique annexé, liste des matériaux, plans des appartements, surfaces nettes et brutes.
6. Projets et permis : Responsable de la préparation et de l’approbation des projets, délai de demande du permis, droit des propriétaires d’approuver les projets.
7. Délais : Date de début des travaux et date d’obtention du permis d’occupation, calendrier des travaux, liste fermée des causes de prolongation.
8. Situations de travaux : Étapes mesurables, procès-verbal de constat, validation du contrôle des constructions, retenue de garantie et compte de paiement.
9. Garantie : Montant, durée et nature de la garantie bancaire, libération progressive et conditions d’appel.
10. Aides : Alignement des subventions et crédits sur les étapes, procédure en cas de retard de l’aide, imputation et facturation.
11. Pénalité de retard : Montant journalier ou mensuel, possibilité de réclamer séparément la perte de loyers et réserve lors de la réception.
12. Travaux supplémentaires et modifications : Uniquement sur autorisation écrite avec prix fixé à l’avance ; interdiction des travaux hors projet.
13. Sous-traitants : Liste des sous-traitants, quittance avant chaque paiement de situation, couverture du risque d’hypothèque légale par la garantie.
14. Assurances et sécurité au travail : Assurance tous risques et responsabilité civile envers les tiers, responsabilité en cas d’accident du travail et recours contre l’entrepreneur.
15. Frais officiels : Droits, documents d’exonération, frais de contrôle des constructions, infrastructures et stationnement, abonnements, attestation de non-dette SGK.
16. Réception : Réception provisoire et définitive, liste des réserves, durées de garantie et procédure de notification des défauts.
17. Résiliation : Motifs de résiliation pour juste cause (perte du certificat d’autorisation, écart par rapport au calendrier, absence de garantie, arrêt des travaux), constat judiciaire des preuves en cas de résiliation, remise du chantier et des documents, achèvement des travaux par un tiers.
18. Interdiction de cession : L’entrepreneur ne peut céder le contrat ni ses créances sans l’accord écrit des propriétaires.
19. Notifications : Adresses de notification des parties et moyens de communication électronique.
20. Règlement des litiges : Juridiction compétente matériellement et territorialement, condition de médiation ; dans les contrats de consommation, il convient de tenir compte du fait qu’une clause attributive de compétence au détriment du consommateur n’est pas valable.
21. Forme : Le contrat doit être signé par tous les propriétaires et par l’entrepreneur, les signatures doivent être certifiées par notaire et chaque page des annexes doit être paraphée.

7. Pourquoi la bonne conduite de la procédure est-elle importante dans ces dossiers ?

Un contrat de transformation urbaine à prix forfaitaire est un contrat par lequel tous les propriétaires d’un immeuble confient à une seule société leurs économies et, très souvent, une dette de crédit. L’absence d’une seule phrase dans le contrat peut se traduire par un immeuble sans permis d’occupation, un titre de propriété grevé d’une hypothèque de sous-traitant, un chantier arrêté au motif que « l’argent de l’État n’est pas arrivé », ou une facture qui augmente de moitié en cours de construction. Dans ces dossiers, l’assistance juridique couvre l’examen préalable au choix de l’entrepreneur, la préparation du contrat et de ses annexes, le contrôle de la garantie bancaire, le suivi des procès-verbaux de situations de travaux, les mises en demeure et la résiliation en cas de retard, le constat judiciaire des preuves et l’action en paiement.

À Istanbul, où les opérations de transformation urbaine sont particulièrement nombreuses, sur la rive asiatique : Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar, Ümraniye, Sancaktepe et Sultanbeyli ; sur la rive européenne : Bahçelievler, Bakırköy, Küçükçekmece, Avcılar, Esenyurt, Zeytinburnu et Fatih ; et dans la province de Kocaeli : Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, İzmit, Körfez et Başiskele sont parmi les zones où ces contrats apparaissent le plus fréquemment. Les pratiques municipales concernant les permis de construire et d’occupation, ainsi que les mécanismes d’aide propres à Istanbul tels que « Yarısı Bizden », imposent d’adapter le contrat aux conditions locales. Pour la procédure générale, consultez nos pages consacrées à la transformation urbaine et à la procédure de permis et de construction.

8. Questions fréquentes

Peut-on faire construire l’immeuble par un entrepreneur sans lui céder de quote-part de terrain ?

Oui. Les propriétaires peuvent conserver l’intégralité du terrain et confier les travaux à un entrepreneur moyennant un prix forfaitaire. Il s’agit d’un contrat d’entreprise ; la contrepartie de l’entrepreneur est une somme d’argent et non un lot indépendant.

Le contrat de transformation urbaine à prix forfaitaire doit-il être conclu devant notaire ?

Comme aucun transfert immobilier n’est promis à l’entrepreneur, la loi n’impose pas de forme particulière. Toutefois, afin de faciliter la preuve et d’éviter toute contestation quant à l’identité des signataires, il est recommandé d’établir le contrat par écrit et de faire certifier les signatures par notaire.

L’entrepreneur peut-il augmenter le prix en cours de construction ?

En principe non lorsqu’un prix forfaitaire a été convenu (TBK, art. 480). Ce n’est que dans des circonstances extraordinaires imprévisibles qu’il peut demander au juge une adaptation. Le contrat doit prévoir clairement soit un prix fixe avec renonciation à l’adaptation, soit une formule limitée de révision du prix.

Quel type de garantie faut-il demander à l’entrepreneur ?

La garantie la plus solide est une garantie bancaire sans limitation de durée, définitive et inconditionnelle. Il convient en outre d’effectuer une retenue de garantie sur les situations de travaux. Chèques et billets ne peuvent constituer qu’une sûreté complémentaire ; ils ne suffisent pas à eux seuls.

Comment devons-nous effectuer les paiements ?

Les paiements doivent intervenir après l’exécution des travaux, être liés à des étapes de construction mesurables et subordonnés à un procès-verbal de constat signé par l’organisme de contrôle des constructions et le représentant des propriétaires. Les paiements importants d’avance et les paiements en espèces doivent être évités.

Les copropriétaires sont-ils considérés comme des consommateurs ?

Lorsque aucun immeuble n’est remis à l’entrepreneur, que le prix est payé par les propriétaires et que l’appartement est construit pour répondre à un besoin de logement, les tribunaux peuvent reconnaître aux propriétaires la qualité de consommateur. Le tribunal de la consommation est alors compétent et la médiation préalable constitue une condition de recevabilité.

Que se passe-t-il si un propriétaire ne paie pas sa part ?

Le contrat doit préciser que les propriétaires ne sont pas solidairement responsables et que chacun ne répond que de sa propre part. Un protocole distinct entre propriétaires doit être établi pour ceux qui paieraient à la place d’un propriétaire défaillant.

Nous avons payé l’intégralité du prix à l’entrepreneur ; une hypothèque peut-elle malgré tout être inscrite sur notre titre de propriété ?

Oui. En vertu de l’article 893 du TMK, les sous-traitants et artisans non payés par l’entrepreneur peuvent demander l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble et toute renonciation préalable à ce droit est nulle. Il faut donc justifier les paiements aux sous-traitants et obtenir des quittances à chaque situation de travaux.

Qui doit obtenir le permis d’occupation ?

Si le contrat ne le prévoit pas expressément, un litige peut naître ; la Cour de cassation n’a pas imposé à l’entrepreneur une obligation d’obtenir le permis d’occupation lorsque celle-ci n’était pas écrite au contrat. L’obtention du permis d’occupation et de l’attestation de non-dette SGK doit être stipulée comme obligation de l’entrepreneur, et le dernier paiement doit y être subordonné.

Que pouvons-nous faire si l’entrepreneur abandonne le chantier ?

Vous pouvez résilier le contrat, faire constater judiciairement le niveau d’avancement des travaux, appeler la garantie bancaire, réclamer la restitution des paiements n’ayant donné lieu à aucun travail en contrepartie et confier l’achèvement à un autre entrepreneur en réclamant la différence au premier.

Comment fixer la pénalité de retard ?

Elle doit être fixée par appartement pour chaque jour ou mois de retard, ou en pourcentage déterminé du prix total. L’entrepreneur ayant la qualité de commerçant, il ne peut demander sa réduction au motif qu’elle serait excessive. Lors de la réception, n’oubliez pas d’inscrire au procès-verbal que vous réservez votre droit à la pénalité.

Que faut-il modifier au contrat si nous bénéficions de l’aide « Yarısı Bizden » ?

Les aides étant versées directement et progressivement à l’entrepreneur au nom du titulaire du droit, les paiements propres aux propriétaires doivent être liés aux mêmes étapes ; le contrat doit prévoir la procédure en cas de retard de l’aide, l’imputation et la facturation, ainsi que le fait que la garantie doit aussi couvrir les versements d’aide si l’entrepreneur abandonne le chantier.

Pourquoi le certificat d’autorisation de l’entrepreneur est-il important ?

Le groupe du certificat d’autorisation détermine l’ampleur des travaux que l’entrepreneur peut prendre en charge. Les tribunaux considèrent que l’insuffisance du certificat au regard de la superficie de construction constitue un motif légitime de résiliation. Le certificat doit être vérifié via e-Devlet.

Les exonérations de taxes et droits couvrent-elles les frais de stationnement ?

Non. À la suite des décisions de 2025 de la Commission d’unification des jurisprudences du Conseil d’État, il est admis que les frais de stationnement ne relèvent pas de l’exonération prévue par la loi n° 6306. Le contrat doit préciser qui les supportera.

9. Conclusion

En conclusion, le contrat de transformation urbaine à prix forfaitaire conclu sans transfert de quote-part de terrain permet aux propriétaires de conserver l’intégralité du nouvel immeuble, mais leur fait également supporter le risque de financement et d’achèvement. Pour maîtriser ce risque, il faut un contrat qui fixe le prix, décrit précisément les travaux, lie les paiements à leur avancement, les sécurise par une garantie bancaire, fait de l’obtention du permis d’occupation et du paiement des sous-traitants des obligations expresses de l’entrepreneur et organise à l’avance la résiliation ainsi que l’achèvement par un tiers. Si « Yarısı Bizden » ou une aide au crédit est utilisée, le plan de paiement doit être strictement aligné sur le calendrier de versement de l’aide. La signature n’est pas la fin mais le début du processus ; le suivi des situations de travaux et des garanties est au moins aussi important que le contrat lui-même.

Cet article est destiné à l’information générale et ne remplace pas un avis juridique adapté à un dossier concret. Les décisions mentionnées reposent sur les textes publiés dans les sources dont elles proviennent ; avant de les utiliser dans une requête ou une procédure, elles doivent être vérifiées sur UYAP ou dans les bases de données officielles de jurisprudence. Les montants des aides et les conditions des campagnes pouvant être modifiés par l’administration, les informations à jour doivent être confirmées auprès de la Présidence de la transformation urbaine.