L’entrepreneur a prévu un emplacement pour le climatiseur à l’intérieur du balcon ; mais lorsque l’appareil fonctionne, le balcon devient comme un four, l’air chaud envahit la cuisine et vous ne pouvez plus utiliser le balcon en été. Vous souhaitez déplacer l’unité extérieure à l’extérieur du balcon, sur la façade de l’immeuble. Le gestionnaire tranche cependant d’une seule phrase : « La façade est une partie commune, c’est impossible. » Dans cet article, nous examinons successivement quelle part de cette réponse du gestionnaire est exacte et quelle part est incomplète ; comment déplacer légalement l’unité extérieure à la lumière de la loi n° 634 sur la copropriété et de la jurisprudence de la Cour de cassation turque, ainsi que les démarches à suivre si l’administration s’y oppose.

Sommaire

1. Où peut-on installer l’unité extérieure d’un climatiseur ? Quelle est la limite fixée par la loi ?

Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, toute la question relative à la climatisation se résume à une seule interrogation : l’appareil reste-t-il dans les limites de votre partie privative ou les dépasse-t-il pour empiéter sur une partie commune ? Si la réponse est « à l’intérieur », vous n’avez besoin de l’autorisation de personne. Si la réponse est « à l’extérieur », le régime de majorité renforcée prévu par la loi n° 634 pour les parties communes s’applique.

Depuis des décennies, la Cour de cassation turque applique cette distinction de manière constante. Même si cela n’est pas indiqué dans le projet approuvé de l’immeuble, il est admis qu’un copropriétaire puisse installer un climatiseur domestique à la fenêtre de sa partie privative ou à l’intérieur de son balcon , à condition de ne pas gêner ses voisins. En revanche, lorsque l’appareil est installé à l’extérieur de la rambarde du balcon, au-delà du parapet ou directement sur le mur de l’immeuble, il est considéré comme une intervention sur une partie commune et son démontage peut être ordonné.

2. L’intérieur du balcon relève-t-il de la partie privative et l’extérieur des parties communes ?

L’article 4 de la loi n° 634 sur la copropriété énumère parmi les parties communes les fondations, les murs principaux, les poutres, poteaux et voiles constituant la structure porteuse, ainsi que les autres éléments qui en font partie. L’article contient en outre une clause résiduelle : les lieux qui, bien que non expressément énumérés, sont nécessaires à l’usage, à la conservation ou à la jouissance commune sont également considérés comme des parties communes.

La lecture combinée de ces deux fondements conduit à une conclusion claire : même si vous avez le droit d’utiliser le balcon, le mur extérieur et la surface de façade qui l’entourent n’appartiennent pas à vous seul, mais à l’ensemble des copropriétaires. L’espace compris entre le plancher du balcon et son garde-corps relève de votre usage ; au-delà du garde-corps commence l’enveloppe commune de l’immeuble. Dans la pratique, la grande majorité des litiges naît précisément de cette différence de quelques centimètres.

Le fait que l’immeuble soit neuf et issu d’une opération de rénovation urbaine change-t-il la solution ?

Non. Le fait que l’immeuble ait été reconstruit dans le cadre de la loi n° 6306 ne donne pas le droit d’installer librement un appareil sur la façade extérieure ; toutefois, comme le projet architectural remis, les annexes au permis de construire et le permis d’utilisation sont généralement plus faciles à obtenir dans ce type d’immeubles, il devient plus facile de prouver si un emplacement a été prévu dans le projet pour l’unité de climatisation. Cela peut accélérer le règlement du litige en votre faveur. Pour plus d’informations sur la procédure de rénovation urbaine et les documents de livraison, vous pouvez consulter notre page consacrée aux services de rénovation urbaine .

3. Quel droit vous confère l’emplacement pour climatiseur prévu par l’entrepreneur sur le balcon ?

C’est l’un des points les plus souvent négligés du dossier. Le seul fait que l’entrepreneur ait prévu une « niche de climatisation » à l’intérieur du balcon ne crée pas, à lui seul, un statut juridique. Ce qui est déterminant est la manière dont cet emplacement figure dans les documents. Quatre hypothèses sont possibles :

• Il peut être indiqué dans le projet architectural approuvé. C’est l’hypothèse la plus solide : si le projet affecte cet emplacement à l’unité de climatisation, le gestionnaire ne peut pas vous en évincer et déplacer l’appareil à l’extérieur constituerait également une non-conformité au projet.
• Il peut s’agir d’une partie affectée à votre lot privatif. Dans ce cas, vous en avez le droit d’usage, mais cela ne vous autorise pas à transférer l’appareil sur la façade commune.
• Il peut s’agir uniquement d’un aménagement de fait. Autrement dit, l’entrepreneur a laissé un espace qui ne figure pas au projet. Dans ce cas, l’utilisation actuelle est elle-même en réalité contraire au projet et l’argument selon lequel « nous sommes déjà hors projet » est inopérant.
• Il peut être spécialement réglementé dans le règlement de gestion. Si le règlement de gestion détermine les emplacements de montage des climatiseurs, cette disposition a force contractuelle et s’impose à tous.

La première démarche à accomplir n’est donc pas d’introduire une action ou de rédiger une requête, mais de rassembler les documents : projet architectural approuvé et élévations de façade, permis de construire et ses annexes, permis d’utilisation, règlement de gestion. Tout avis donné sans examen de ces quatre documents repose sur des suppositions.

4. Pourquoi faut-il le consentement écrit des 4/5 pour déplacer l’unité sur la façade extérieure ?

Le fondement est le deuxième alinéa de l’article 19 de la loi n° 634, modifié par la loi n° 5711. Cette disposition prévoit qu’un copropriétaire ne peut effectuer dans les parties communes de l’immeuble des travaux de construction, de réparation ou d’installation, ni faire réaliser une peinture extérieure d’une couleur différente, sans le consentement écrit des quatre cinquièmes de l’ensemble des copropriétaires. Le premier alinéa impose en outre aux copropriétaires de préserver avec soin l’état architectural, l’esthétique et la solidité de l’immeuble.

L’installation de l’unité extérieure du climatiseur sur la façade constitue à la fois la mise en place d’un équipement et une modification de l’apparence de la façade ; elle entre donc dans le champ de cette disposition. Deux erreurs de calcul sont très fréquentes dans la pratique :

• Croire qu’il suffit des 4/5 des personnes présentes à la réunion. Le taux ne se calcule pas sur les participants à la réunion, mais sur l’ensemble des copropriétaires . Dans une résidence de 60 lots privatifs, il faut 48 accords ; si 30 personnes assistent à la réunion, l’accord de 24 d’entre elles ne suffit à rien.
• Croire qu’un consentement oral suffit. La loi exige un « consentement écrit ». Un vote à main levée en réunion crée un problème de preuve s’il n’est pas consigné dans un registre de décisions signé ou matérialisé par des autorisations écrites distinctes.

L’article 30, qui fixe la règle générale de quorum de l’assemblée des copropriétaires (réunion à plus de la moitié en nombre et en quotes-parts, décision à la majorité des voix), ne neutralise pas cette règle spéciale. Ainsi, dire « nous avons décidé à la majorité en assemblée générale » ne suffit pas pour installer un équipement dans une partie commune. Notre article intitulé « Peut-on apporter des modifications aux parties communes d’un immeuble ? » traite cette question dans son cadre général.

5. Les 4/5 suffisent-ils toujours ou existe-t-il des cas où l’unanimité est requise ?

Il s’agit de la partie la plus critique et la plus souvent négligée de l’article. L’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation turque a établi que le seuil des quatre cinquièmes prévu à l’article 19/2 n’est pas un pouvoir illimité .

Dans sa décision du 18.01.2022, E. 2017/(20)5-1996, K. 2022/5, l’Assemblée générale des chambres civiles a retenu le critère suivant : la majorité des quatre cinquièmes est prévue pour les réparations et modifications simples ne nécessitant pas une modification substantielle du projet . Si les travaux envisagés nécessitent une modification substantielle du projet approuvé, le quorum requis n’est pas de 4/5 mais l’unanimité. La même décision souligne également que le consentement des quatre cinquièmes ne produit d’effet qu’à condition de ne pas être contraire au projet approuvé ni à la réglementation d’urbanisme.

Dans le même sens, la décision de l’Assemblée générale des chambres civiles du 22.09.2020, E. 2019/(18)20-235, K. 2020/646, a admis que toute modification nécessitant un projet modificatif exige le consentement de tous les copropriétaires ; que le copropriétaire refusant son consentement ne peut y être contraint ; que ce refus ne constitue pas un abus de droit ; et que le juge ne peut se substituer à sa volonté. Dans cette affaire, même le consentement de 148 copropriétaires sur 169 n’a pas été jugé suffisant.

6. Que vous apporte juridiquement le fait que le balcon soit inutilisable à cause de la chaleur ?

L’article 18 de la loi n° 634 impose aux copropriétaires, lorsqu’ils utilisent leurs parties privatives, leurs accessoires et les parties communes, de respecter les règles de bonne conduite, notamment de ne pas se gêner mutuellement, de ne pas porter atteinte aux droits d’autrui et de respecter les dispositions du règlement de gestion.

Le fait que l’air chaud soufflé par l’unité extérieure rende le balcon inutilisable et surchauffe la cuisine constitue, dans la mesure où cela peut être démontré par un rapport technique , un problème d’usage qui doit être pris au sérieux. Il convient toutefois de construire correctement le raisonnement juridique :

• Cette gêne ne vous donne pas le droit d’intervenir seul sur une partie commune. Vous ne pouvez donc pas fixer l’unité sur la façade au seul motif que « mon balcon est inutilisable ».
• En revanche, cette gêne constitue un motif légitime pour demander à l’administration d’inscrire la question à l’ordre du jour et rend juridiquement difficilement défendable un rejet arbitraire de votre demande.
• À mesure que le nombre de copropriétaires confrontés au même problème augmente, la question cesse d’être « la demande personnelle d’une seule personne » pour devenir un défaut technique devant être résolu à l’échelle de l’ensemble de la résidence . Cela augmente nettement vos chances d’obtenir une décision favorable de l’assemblée.

7. Le gestionnaire peut-il autoriser seul ou refuser seul ?

La position du gestionnaire comporte deux aspects, souvent confondus dans la pratique.

Le gestionnaire ne peut pas donner l’autorisation

Le pouvoir d’autoriser l’installation d’un équipement dans une partie commune appartient à l’assemblée des copropriétaires. Le gestionnaire ne peut pas, de sa propre initiative, autoriser une question relevant de la compétence de l’assemblée. Par conséquent, l’argument « le gestionnaire m’a donné son autorisation orale » ne vous protégera pas dans une action en remise en état. L’article 32 de la loi n° 634 précise clairement que l’immeuble est administré, conformément au contrat, au règlement de gestion et à la loi, selon les décisions prises par l’assemblée des copropriétaires .

Le gestionnaire ne peut pas opposer un refus indéfini

Parmi les obligations du gestionnaire prévues à l’article 35 figurent les mesures nécessaires à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination, ainsi qu’à sa protection, son entretien et sa réparation. Cette mission lui permet d’empêcher les installations non autorisées ; elle ne lui confère cependant pas le pouvoir de rejeter définitivement, de sa propre initiative, une demande qui doit être soumise à l’assemblée. En vertu de l’article 38, le gestionnaire est responsable envers les copropriétaires comme un mandataire. Le fait qu’un mandataire ne transmette jamais au mandant une question relevant de la compétence de ce dernier est contraire au rapport de mandat.

La procédure de convocation à suivre si le gestionnaire refuse d’inscrire votre demande écrite à l’ordre du jour est expliquée dans notre article « Si le gestionnaire ne convoque pas l’assemblée, les copropriétaires peuvent-ils la convoquer ? » ; la situation juridique et la responsabilité du gestionnaire sont détaillées dans notre article « Le gestionnaire d’un immeuble peut-il donner mandat à un avocat ? » . Si le remplacement de l’administration devient nécessaire, notre article consacré au remplacement du gestionnaire de résidence vous guidera.

8. Dans une résidence composée de deux blocs, quelle assemblée est compétente pour décider ?

Une décision prise par une assemblée incompétente peut être annulée pour incompétence, aussi raisonnable soit-elle sur le fond. Il est donc indispensable d’identifier correctement l’organe compétent avant toute décision.

Conformément à l’article 69 de la loi n° 634, chacun des blocs compris dans un ensemble immobilier est administré, pour ses propres problèmes et les parties communes relevant exclusivement de ce bloc, par l’assemblée des copropriétaires du bloc composée des propriétaires des lots privatifs de ce bloc. L’article 70 prévoit quant à lui l’existence d’un règlement de gestion unique couvrant l’ensemble de la copropriété et liant tous les copropriétaires.

Le point de savoir si votre résidence relève réellement du régime de l’ensemble immobilier doit être déterminé par l’examen des registres fonciers et du règlement de gestion. Il ne faut pas oublier que, dans certains cas où la servitude d’étage n’a pas encore été transformée en copropriété, même la juridiction compétente peut changer.

9. Qu’a changé la loi n° 7579 du 22 mai 2026 sur ce point ?

La loi n° 7579 portant modification de la loi foncière, de diverses lois et du décret-loi n° 375, publiée au Journal officiel n° 33261 du 22 mai 2026, a également modifié la loi sur la copropriété. Il est important d’interpréter correctement ces modifications en matière de climatisation, car elles créent dans la pratique une attente erronée.

10. L’autorisation des copropriétaires suffit-elle ou faut-il également une autorisation municipale ?

Ces deux autorisations ne se substituent pas l’une à l’autre, et c’est l’un des points sur lesquels les dossiers sont le plus souvent perdus.

• Le consentement des 4/5 obtenu des copropriétaires ne remplace pas les autorisations techniques et urbanistiques qui doivent être obtenues auprès de la municipalité.
• L’avis de conformité technique obtenu auprès de la municipalité ne remplace pas non plus le consentement écrit des copropriétaires exigé par la loi sur la copropriété pour les parties communes.

L’article 30 de la loi n° 3194 sur l’urbanisme prévoit le contrôle de la conformité du bâtiment au permis et à ses annexes ainsi que de l’absence de risque technique pour son utilisation. Il convient donc de demander par écrit à l’unité d’urbanisme et de contrôle des constructions de la municipalité compétente si l’installation sur la façade extérieure nécessite un projet modificatif, un permis ou une autre autorisation administrative. Une information orale ne suffit pas ; disposer d’un avis administratif écrit dans une éventuelle procédure judiciaire démontrera votre bonne foi et la diligence requise.

Documents à réunir

• Projet architectural approuvé et élévations de façade
• Permis de construire et annexes au permis
• Permis d’utilisation du bâtiment
• Plans indiquant les emplacements réservés aux unités extérieures de climatisation dans le projet
• Règlement de gestion de la résidence et du bloc
• Toutes les décisions antérieures de l’assemblée des copropriétaires
• Projet technique à préparer pour l’installation sur la façade
• Rapport technique indiquant l’impact de l’installation sur la structure porteuse, l’isolation thermique et l’étanchéité, ainsi que sur le revêtement de façade

11. Que dit la Cour de cassation turque dans les litiges relatifs aux unités extérieures de climatisation ?

La jurisprudence de la Cour de cassation turque dans ce domaine est restée remarquablement constante au fil des années. Le tableau ci-dessous résume les principales décisions qui en définissent le cadre.

Remarque : les références des décisions ont été compilées à partir de textes publiés dans des sources ouvertes. Avant de les utiliser dans une requête ou une publication, il est recommandé de vérifier la version actuelle et intégrale de la décision concernée dans le système UYAP des décisions de référence.

12. Que se passe-t-il si je fais installer l’appareil sans autorisation ?

L’approche « de toute façon, personne ne le remarquera » peut coûter bien plus cher que l’appareil lui-même. En cas d’installation non autorisée, vous pouvez notamment être confronté aux conséquences suivantes :

• Action en cessation de l’atteinte et en remise en état. Tout copropriétaire ou l’administration dûment habilitée peut saisir le tribunal civil de paix.
• Démontage de l’appareil et remise de la façade dans son état antérieur. Le tribunal peut accorder un délai raisonnable à cette fin ; à défaut d’exécution dans ce délai, la décision peut être exécutée par voie forcée.
• Frais de justice et honoraires d’avocat. En tant que partie perdante, vous devrez également supporter les honoraires d’avocat mis à votre charge au profit de la partie adverse.
• Responsabilité pour les dommages causés à la façade. En vertu du dernier alinéa de l’article 19, chaque copropriétaire est responsable des dommages qu’il cause fautivement à l’immeuble et aux autres parties privatives. Le percement de l’isolation thermique, la détérioration de l’étanchéité ou l’endommagement du revêtement de façade entrent dans ce cadre.
• Problèmes résultant de l’évacuation des condensats vers l’extérieur. La gêne causée aux copropriétaires des étages inférieurs ou à des tiers peut faire naître un litige distinct.

En résumé, une installation sans autorisation revient à acheter un risque juridique durable en échange d’un confort temporaire. Nous vous recommandons également de lire notre article consacré au quorum requis et aux conséquences d’une installation non autorisée, intitulé « Quel est le nombre de voix requis pour installer un moteur de climatiseur sur la façade extérieure d’un immeuble ? » .

13. Que devez-vous faire, étape par étape, si l’administration s’y oppose ?

Les cinq étapes ci-dessous constituent l’ordre qui maximise à la fois vos chances d’obtenir un résultat et votre position si vous devez ultérieurement engager une procédure judiciaire.

Première étape : demande écrite signée par plusieurs copropriétaires

Ne signez pas la demande seul ; faites-la signer avec les autres copropriétaires confrontés au même problème. Le texte doit clairement indiquer : pourquoi l’emplacement actuel à l’intérieur du balcon est inutilisable ; la chaleur excessive et l’impossibilité d’utiliser le balcon ; l’impact sur la cuisine et les espaces de vie ; la demande d’une solution commune et esthétique pour déplacer les unités extérieures sur la façade ; la demande d’une expertise technique ; la demande d’inscription de la question à l’ordre du jour de l’organe compétent.

Le mode de notification est au moins aussi important que le contenu. Faites la demande par courrier recommandé avec accusé de réception, par l’intermédiaire d’un notaire ou contre récépissé. La formule « nous l’avons dit au gestionnaire » n’a aucune valeur probante.

Deuxième étape : obtenir un rapport technique

Faites établir un rapport par un ingénieur mécanicien indépendant, un ingénieur civil ou un expert technique habilité. Ce rapport permet de sortir le débat du registre du « caprice d’un voisin » pour le placer sur le terrain d’une nécessité technique. Son contenu est détaillé dans la section suivante.

Troisième étape : décision de l’organe compétent

Demandez que votre requête soit examinée par l’assemblée des copropriétaires du bloc ou de l’ensemble immobilier. Veillez aux règles de convocation et d’ordre du jour ; des irrégularités de procédure peuvent entraîner l’annulation de la décision. Pour plus de détails, consultez notre article sur l’annulation des assemblées irrégulières et de leurs décisions .

Quatrième étape : consentements écrits et autorisation administrative

Recueillez les consentements écrits des quatre cinquièmes requis et obtenez les autorisations demandées par la municipalité. Recueillir les consentements sur un formulaire uniforme indiquant le numéro du lot privatif, le nom du copropriétaire, la date et la signature évite que le nombre de consentements soit ultérieurement contesté.

Cinquième étape : recours judiciaire

Si l’administration ne statue pas sur la demande, la rejette sans compétence ou si la décision de l’assemblée est contraire à la loi ou au règlement de gestion, il est possible de saisir, sur le fondement de l’article 33 de la loi n° 634, le tribunal civil de paix du lieu où se trouve l’immeuble. Cet article prévoit que le copropriétaire lésé par l’inexécution des obligations peut demander l’intervention du juge.

14. Que doit contenir le rapport technique ?

Un rapport technique faible peut fournir des arguments à la partie adverse au lieu de renforcer votre dossier. Le rapport doit couvrir l’ensemble des points suivants :

• Compatibilité de l’emplacement actuel à l’intérieur du balcon avec la capacité de l’appareil et les conditions d’installation du fabricant
• Effet mesurable de l’air chaud soufflé par l’unité extérieure sur la température du balcon et de la cuisine
• Effet de l’emplacement actuel sur le rendement de l’appareil et sa consommation d’énergie
• Nouvel emplacement proposé sur la façade extérieure et justification technique de cet emplacement
• Niveaux de bruit et de vibrations et leur effet sur les lots privatifs voisins
• Dommages susceptibles d’être causés à la façade, à l’isolation thermique et à l’étanchéité, ainsi que les mesures préventives à prendre
• Modalités de réalisation de la conduite d’évacuation des condensats
• Proposition d’une solution standard, applicable et reproductible pour tous les appartements
• Détails d’une installation sûre, calcul de charge de la console et accès pour l’entretien

15. Quels points doivent impérativement figurer dans la décision de l’assemblée ?

L’erreur la plus fréquente consiste à adopter une décision d’une seule phrase du type « autoriser l’installation de climatiseurs sur la façade extérieure ». Une telle décision aboutit en quelques années à un immeuble couvert d’unités disparates et de tuyaux pendants, ce qui crée un nouveau litige. La décision doit préciser les éléments suivants :

• Emplacement exact de l’installation (étage, axe, cote)
• Dimensions et capacité maximales autorisées de l’appareil
• Type et couleur de la plateforme / console à utiliser
• Obligation d’un panneau ou d’une grille de dissimulation afin de préserver l’aspect de la façade
• Emplacement et mode de raccordement de la conduite d’évacuation
• Tracé des conduites électriques et frigorifiques, avec pose dans une goulotte
• Niveau sonore maximal et éventuelle limitation des heures de fonctionnement
• Personne responsable de l’entretien, des réparations et des dommages
• Personne prenant en charge les frais d’installation
• Sanction applicable en cas d’installation contraire à la décision

Si vous souhaitez rendre la solution permanente, la voie la plus sûre consiste à intégrer ces règles au règlement de gestion. La réduction, par la loi n° 7579, du quorum prévu à l’article 70 à deux tiers a rendu cette démarche nettement plus facile qu’auparavant. Pour la répartition des dépenses relatives aux parties communes, nos articles consacrés à la répartition des charges communes et la répartition des frais d’isolation thermique de la façade extérieure pourront vous guider.

16. Quelles sont les 7 erreurs les plus fréquentes dans cette procédure ?

17. Questions fréquentes

Dois-je obtenir l’autorisation de mes voisins pour installer le climatiseur à l’intérieur de mon balcon ?

Non. Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation turque, aucun consentement n’est requis lorsque l’appareil est installé à la fenêtre de votre partie privative ou à l’intérieur de votre balcon. La seule condition est de ne pas gêner vos voisins par le bruit, les vibrations, l’écoulement d’eau ou des nuisances similaires.

Le gestionnaire peut-il, à lui seul, autoriser l’installation d’un climatiseur sur la façade extérieure ?

Non. L’installation d’un équipement dans une partie commune relève de la compétence de l’assemblée des copropriétaires. Une installation effectuée sur la seule base de l’autorisation du gestionnaire ne vous protégera pas en cas de recours judiciaire.

Que puis-je faire si le gestionnaire refuse d’inscrire ma demande à l’ordre du jour de l’assemblée ?

Commencez par présenter une demande écrite pouvant être valablement notifiée. Si vous n’obtenez aucun résultat, vous pouvez mettre en œuvre la procédure de convocation de l’assemblée ; si celle-ci échoue également, vous pouvez demander l’intervention du juge au tribunal civil de paix sur le fondement de l’article 33 de la loi n° 634.

Dans une résidence de 60 appartements, combien de copropriétaires doivent donner leur consentement écrit ?

Le seuil des quatre cinquièmes correspond à 48 copropriétaires. Ce nombre se calcule sur l’ensemble des copropriétaires et non sur les seuls participants à la réunion.

Avec la modification de 2026, le seuil est passé à deux tiers ; 2/3 ne suffisent-ils donc pas aussi pour les climatiseurs ?

Non. La réduction prévue par la loi n° 7579 concerne le quorum de modification du règlement de gestion visé à l’article 70. Le seuil des quatre cinquièmes prévu à l’article 19 pour les travaux de construction, de réparation et d’installation dans les parties communes n’a pas été modifié.

La plupart de mes voisins rencontrent le même problème ; cela facilite-t-il ma démarche ?

Oui, de manière significative. Plus le problème touche de lots privatifs, plus il devient facile de recueillir les consentements écrits requis et plus la question cesse d’être une « demande personnelle » pour devenir un problème technique commun à la résidence. Faire élaborer un projet de façade commun et standardisé présente de bien meilleures chances de succès que des demandes individuelles dispersées.

J’ai fait installer l’appareil sans autorisation et mon voisin a intenté une action. Que se passe-t-il ?

Dans la jurisprudence de la Cour de cassation turque, ce type d’affaire aboutit généralement au démontage et au retrait de l’unité ainsi qu’à la remise de la façade dans l’état conforme au projet architectural. Le tribunal peut accorder un délai raisonnable ; à défaut d’exécution dans ce délai, la décision peut être exécutée par voie forcée. Les frais de justice et les honoraires d’avocat de la partie adverse peuvent également être mis à votre charge.

Quel tribunal est compétent dans ces litiges ?

En principe, les litiges découlant de la loi sur la copropriété relèvent du tribunal civil de paix du lieu où se trouve l’immeuble. Toutefois, dans certains cas où la copropriété n’a pas encore été constituée et où seule une servitude d’étage existe, il peut être admis que le tribunal civil de première instance soit compétent ; l’état du registre foncier doit donc être vérifié avant d’engager une action.

18. Pourquoi devriez-vous travailler, dans ce dossier, avec un avocat expérimenté en droit de la copropriété ?

Les dossiers relatifs aux unités extérieures de climatisation peuvent sembler, de l’extérieur, n’être qu’un simple conflit de voisinage. Pourtant, pour parvenir à une solution correcte, plusieurs domaines techniques indépendants doivent être examinés simultanément :

• Lecture du projet architectural approuvé. Vérifier si un emplacement a été prévu pour l’unité de climatisation sur les élévations de façade peut déterminer l’issue du dossier.
• Détermination du quorum approprié. Selon la nature des travaux, il faut déterminer, à la lumière de la jurisprudence de l’Assemblée générale des chambres civiles, si les 4/5 ou l’unanimité sont requis. Une décision prise avec un mauvais quorum peut rendre inutiles toutes les signatures recueillies.
• Détermination de l’organe compétent. La répartition des compétences entre l’assemblée du bloc, le conseil des représentants de l’ensemble immobilier et l’assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier se détermine à partir du registre foncier et du règlement de gestion.
• Respect de la procédure. Une irrégularité concernant la convocation, l’ordre du jour, le quorum ou l’inscription de la décision au registre peut entraîner l’annulation d’une demande pourtant fondée sur le fond.
• Formulation correcte de la demande. Le choix précis de ce qui doit être demandé au tribunal civil de paix est l’un des éléments les plus déterminants pour gagner ou perdre le dossier.

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk considère le droit de la copropriété comme l’un de ses principaux domaines d’expertise ; depuis son siège à Tuzla, il assiste les administrations de résidences et d’immeubles ainsi que les copropriétaires à Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze et dans l’ensemble de Kocaeli dans les litiges relatifs aux parties communes, l’annulation des décisions d’assemblée, les actions en cessation d’atteinte et les actions en remise en état.

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Sources et législation

• Loi n° 634 sur la copropriété — art. 4, 18, 19, 28, 30, 32, 33, 34, 35, 38, 69, 70
• Loi n° 3194 sur l’urbanisme — art. 30, 31, 32
• Loi n° 7579 portant modification de la loi foncière, de diverses lois et du décret-loi n° 375 (JO : 22.05.2026, n° 33261) — art. 3, 4, 5
• Décisions de l’Assemblée générale des chambres civiles et des chambres spécialisées de la Cour de cassation turque — indiquées dans le tableau de la section 11