« Notre syndic perçoit un salaire, est-ce légal ? », « Le copropriétaire syndic paie-t-il les charges ? », « Peut-il retirer de l’argent de la caisse sans décision de l’assemblée générale ? » Ces questions sont abordées dans presque toutes les assemblées de copropriétaires. Contrairement au droit des sociétés, la Loi sur la Copropriété (KMK) considère comme une « règle » que le travail du syndic ne doit pas rester sans contrepartie ; cependant, elle lie ce droit à certaines conditions et à la qualité de la personne. Dans cet article, nous examinons le droit à la rémunération du syndic, l’exonération légale accordée au syndic élu parmi les copropriétaires, les limites de cette exonération, le sort de l’argent prélevé sans décision de l’assemblée générale et l’aspect fiscal, dans le cadre de l’article 40 du KMK.

Bref résumé

Même si la rémunération n’est pas fixée dans le règlement de copropriété ou le contrat, le syndic peut demander aux copropriétaires « une rémunération équitable » (art. 40/3 du KMK).

Le syndic élu parmi les copropriétaires, sauf décision contraire, ne participe pas à la moitié des charges de gestion courantes (art. 40/4 du KMK). C’est un droit légal qui ne nécessite pas de décision.

Cette exonération de 50 % concerne uniquement les charges courantes (d’exploitation) ; le syndic participe également aux charges exceptionnelles/structurelles et d’immobilisation au prorata de sa quote-part foncière (art. 20 du KMK).

Le concept de « droit d’indemnité » n’est pas mentionné dans le KMK ; la loi ne mentionne que le terme « rémunération ».

Si une rémunération/un salaire supplémentaire est demandé en dehors de l’exonération, il est impératif que cela figure dans le règlement de copropriété ou que cela soit déterminé par une décision de l’assemblée des copropriétaires. L’argent perçu sans décision peut entraîner un remboursement et un risque pénal.

1. Base Légale : art. 40 du KMK

Les droits financiers du syndic sont réglementés à l’article 40 de la loi n° 634 sur la propriété par étages. Les paragraphes pertinents de l’article stipulent ce qui suit : Le syndic peut demander aux copropriétaires une rémunération appropriée, même si aucune rémunération n’a été fixée dans le règlement de copropriété ou dans le contrat le concernant. Le conseil des copropriétaires décide si le syndic nommé parmi les copropriétaires participera ou non aux frais de gestion normaux, et si oui, dans quelle proportion ; si aucune décision n’a été prise à cet égard, le syndic ne participe pas à la moitié des frais de gestion normaux qui lui incombent pendant la durée de sa gestion. Le texte officiel de l’article peut être consulté sur la page KMK n° 634 de mevzuat.gov.tr.

De plus, conformément à l’art. 40/1, le syndic dispose « en principe, des droits du mandataire » ; c’est-à-dire qu’il peut demander une contrepartie pour son travail, en conséquence de la relation de mandat établie à l’art. 38 de la loi sur la propriété par étages.

2. « Droit de présence » ou « Rémunération » ? Une clarification conceptuelle

Bien que couramment appelé « droit de présence » dans la pratique, ce terme ne figure pas dans la loi sur la propriété par étages. Le droit de présence est essentiellement un concept du droit des sociétés (Code de commerce turc – TTK). La loi sur la propriété par étages, elle, parle explicitement de « rémunération ». Cette distinction est importante : Le paiement effectué au syndic dans le cadre de la propriété par étages est, par sa nature juridique, une rémunération du syndic ; l’appellation « droit de présence » ne change ni la base du paiement ni ses implications fiscales.

3. Double distinction selon la qualité du syndic

La loi sur la propriété par étages établit un cadre différent selon que le syndic est copropriétaire ou non :

a) Syndic nommé de l’extérieur (non-copropriétaire)

Pour le gérant professionnel/désigné de l’extérieur, il n’y a pas de « dispense de charges » ; car il n’est déjà pas copropriétaire. Ce gérant est rémunéré. Même si la rémunération n’est pas stipulée dans le règlement de copropriété ou le contrat, il peut réclamer une « rémunération appropriée » en contrepartie de ses services (KMK art. 40/3) ; en cas de litige, le tribunal peut fixer la rémunération.

b) Le gérant choisi parmi les copropriétaires

Ce gérant bénéficie d’un avantage particulier reconnu par l’article 40/4 du KMK : Si l’assemblée des copropriétaires n’a pas pris de décision contraire, il ne participe pas à la moitié des charges de gestion normales qui lui incombent pendant la durée de sa gestion. C’est un droit qui découle directement de la loi et qui ne nécessite pas de décision supplémentaire de l’assemblée générale. L’assemblée peut, si elle le souhaite, supprimer, réduire ou augmenter l’exonération ; mais si elle ne prend aucune décision, l’exonération légale de 50 % s’applique automatiquement.

Une limite importante : Ce droit est accordé uniquement au gérant ; l’assistant du gérant n’a pas le droit de réclamer une telle rémunération/exonération.

4. La limite de l’exonération du gérant : charges normales ou charges extraordinaires ?

L’exonération de 50 % ne s’applique pas à toutes les catégories. La distinction est la suivante :

Charges de gestion normales (d’exploitation) : Postes de dépenses d’exploitation quotidiens tels que le salaire du concierge/gardien, le nettoyage, l’électricité-eau commune, l’entretien périodique des ascenseurs, les frais de gestion. L’exonération s’applique à ces derniers.

Dépenses extraordinaires et structurelles/d’équipement: Il s’agit de postes d’investissement importants tels que l’isolation de la toiture, la rénovation/l’isolation thermique de la façade extérieure, le remplacement du moteur d’ascenseur. Tous les copropriétaires, y compris le syndic, y participent proportionnellement à leur quote-part foncière (CCPI art. 20); le syndic ne peut bénéficier d’aucune exemption pour ces dépenses.

De même, les obligations découlant du statut de copropriétaire (prime d’assurance, DASK, impôt foncier) lient également le syndic.

La 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, E. 2013/10122, K. 2013/11165, 10.09.2013, a évalué conjointement l’exemption figurant au dernier alinéa de l’article 40 de la Loi sur la Copropriété et l’obligation de participation aux charges communes de l’article 20; il a été établi qu’un syndic nommé parmi les copropriétaires, en l’absence de décision contraire, ne participera pas à la moitié des dépenses de gestion courantes, mais que tous les copropriétaires sont responsables des charges communes de l’immeuble principal.

5. Peut-on percevoir une rémunération/un montant sans décision de l’Assemblée Générale ?

Non. Si une rémunération en espèces ou un paiement supplémentaire est en jeu, en dehors de l’exemption légale de 50%, il est obligatoire que cela soit inscrit dans le règlement de copropriété ou déterminé par une décision du conseil des copropriétaires. Le syndic ne peut pas s’auto-payer en disant « je suis le syndic, ma rémunération est de tant ». La rémunération ou l’exemption:

Doit être discutée et décidée lors de la réunion du conseil des copropriétaires et inscrite dans le registre des décisions,

Doit être indiquée comme poste « dépense du syndic/dépense de personnel » dans le budget prévisionnel (projet de gestion) afin que les charges soient collectées en conséquence.

Le fait pour le gérant de s’attribuer de l’argent de la caisse de la résidence/copropriété sans décision du conseil est considéré comme illégal et, selon les circonstances, peut soulever la question d’un abus de confiance ou d’un détournement de fonds. Les copropriétaires peuvent intenter une action en justice pour la restitution des montants perçus irrégulièrement, avec les intérêts légaux.

Exemple de clause de rémunération/exonération pouvant être inscrite au procès-verbal :
« Il a été décidé par l’assemblée des copropriétaires que le gérant [nom] sera entièrement exempté des charges de gestion courantes pendant la durée de son mandat et/ou qu’une rémunération mensuelle nette de [montant] TL lui sera versée en contrepartie de ses fonctions ; et que ce montant sera inscrit sous la rubrique ‘frais de gérant’ dans le budget prévisionnel. »

6. Principe de compensation : Que se passe-t-il avec l’argent perçu sans décision ?

Dans les situations où le gérant, qui est copropriétaire, a perçu des paiements du compte de la résidence sans décision de l’assemblée générale, l’approche suivie en pratique est la suivante : Tout d’abord, le montant correspondant à l’ exonération de 50% des charges à laquelle le gérant a déjà droit en vertu de l’article 40/4 de la loi sur la copropriété (KMK) est calculé. Si l’argent effectivement perçu par le gérant dépasse ce montant d’exonération légal, la partie excédentaire est dépourvue de fondement juridique et sa restitution devient d’actualité. Pour cette raison, en cas de litige, le tribunal doit examiner le règlement de copropriété, le procès-verbal des décisions et la qualité de copropriétaire du gérant afin de déterminer le montant de l’exonération et la partie excédentaire.

7. Aspect fiscal : Quand un paiement est-il considéré comme une « rémunération » ?

L’article 61 de la Loi sur l’Impôt sur le Revenu considère largement les avantages fournis en contrepartie des fonctions de gestion/d’audit comme une « rémunération ». L’avis établi (décisions anticipées) de l’administration fiscale fait la distinction suivante :

Administrateur/commissaire aux comptes choisi parmi les copropriétaires : L’avantage accordé dans la mesure de la non-participation aux charges de gestion (soit l’exonération prévue à l’article 40/4) n’est pas considéré comme un salaire réel ; il n’est pas soumis à la retenue à la source de l’impôt sur le revenu et aucune fiche de paie n’est requise. Toutefois, si un paiement est effectué au-delà de cette limite, la partie excédentaire est imposée comme salaire.

Administrateur externe (non-copropriétaire) : Le paiement effectué est considéré comme un salaire ; une retenue à la source de l’impôt sur le revenu doit être effectuée et une fiche de paie établie conformément aux articles 61, 94, 103 et 104 de la loi sur l’impôt sur le revenu (GVK). Si la personne est employée sous contrat de travail, une affiliation à la sécurité sociale peut également être envisagée.

Par conséquent, lors de la décision de rémunérer l’administrateur, il convient de prendre en compte à la fois la loi sur la copropriété (KMK) et la législation fiscale ; dans le cas contraire, la résidence/l’immeuble pourrait faire face à des sanctions fiscales à l’avenir.

Notes d’application résumées :

Si le contrat/plan est silencieux et que l’administrateur est copropriétaire : une exonération de 50% sur les charges courantes s’applique automatiquement.

Si un salaire/une rémunération supplémentaire est demandé(e) en dehors de l’exonération : le règlement de copropriété ou une décision du conseil est obligatoire ; cela doit être inscrit dans le registre des procès-verbaux + le plan de gestion.

L’administrateur participe également pleinement aux dépenses extraordinaires/structurelles.

Argent perçu sans décision : remboursement + risque de sanction.

Impôt : le paiement dépassant le taux d’exonération et le paiement à un administrateur externe est une rémunération.

Foire Aux Questions (FAQ)

Un administrateur d’immeuble peut-il percevoir une rémunération (salaire) ?

Oui. Selon l’article 40/3 du KMK, même si aucune rémunération n’est spécifiée dans le plan de gestion ou le contrat, le gérant peut demander une rémunération appropriée aux copropriétaires en échange des tâches accomplies. Le montant de la rémunération est déterminé dans le plan de gestion ou par une décision de l’assemblée des copropriétaires.

Un gérant qui est copropriétaire paie-t-il les charges ?

Si le gérant est copropriétaire, il participe en principe aux charges communes ; cependant, conformément à l’article 40/4 du KMK, en l’absence de décision contraire, il ne participe pas à la moitié des charges de gestion courantes. Cette exemption est un droit légal qui ne nécessite pas de décision distincte. Toutefois, il participe entièrement aux dépenses extraordinaires/structurelles telles que le toit, la façade extérieure ou le moteur d’ascenseur, au prorata de sa quote-part foncière.

Le gérant peut-il se verser une rémunération sans décision de l’assemblée générale ?

Non. Pour une rémunération/un paiement supplémentaire au-delà de l’exonération légale de 50%, un plan de gestion ou une décision de l’assemblée des copropriétaires est obligatoire. Les montants perçus sans décision peuvent être remboursés ; de plus, cela peut donner lieu à un débat sur l’abus de confiance ou le détournement de fonds.

Le « droit de présence » et la « rémunération du gérant » sont-ils la même chose ?

Bien que le terme « huzur hakkı » (droit de présence) soit utilisé en pratique, ce concept n’existe pas dans le KMK ; la loi ne parle que de « rémunération ». Le « huzur hakkı » est fondamentalement un terme du droit des sociétés. Dans la copropriété, le paiement est légalement une rémunération de gérant.

L’argent versé au gérant est-il imposable ?

L’avantage accordé au gérant élu parmi les copropriétaires, dans la mesure de sa non-participation aux charges de gestion, n’est pas considéré comme une véritable rémunération et n’est pas imposé ; tout paiement dépassant ce ratio est imposé comme une rémunération. Quant au paiement effectué à un gérant élu de l’extérieur, il s’agit d’une rémunération soumise à la retenue à la source de l’impôt sur le revenu.

Sources et nos articles pertinents

Source officielle : Loi n° 634 sur la Propriété par Étages (mevzuat.gov.tr)

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les honoraires du gérant et l’exonération des charges sont un domaine technique où se croisent la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) et la législation fiscale. Lorsque l’étendue de l’exonération (distinction entre dépenses ordinaires et extraordinaires), la prise correcte des décisions du conseil pour des frais supplémentaires, la compensation et le remboursement des sommes perçues de manière irrégulière, et la nature fiscale du paiement sont mal configurées, le gérant et la copropriété peuvent subir des préjudices ; la responsabilité pénale peut même être engagée. La rédaction correcte des textes de décision du conseil et leur intégration appropriée dans le projet d’exploitation préviennent ces risques dès le départ.

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Cet article est à titre informatif général ; il ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat/conseiller financier. Un avis de conseiller financier doit être obtenu séparément pour les obligations fiscales. Chaque litige doit être évalué en fonction de ses conditions spécifiques.