Après un contrôle de la SGK, une lourde amende administrative (İPC) est notifiée à l’immeuble ou à la résidence ; le concierge a travaillé sans assurance, les déclarations de cotisations n’ont pas été faites à temps ou les documents requis n’ont pas été présentés. Alors, qui paie cette amende ? Est-ce la caisse de l’administration, ou le patrimoine personnel du gérant fautif ? Dans cet article, nous abordons en détail la responsabilité découlant de la négligence du gérant concernant les obligations du personnel et de la SGK ; à travers deux relations distinctes : envers la SGK et envers les copropriétaires, dans le cadre de la législation et de la jurisprudence établie.

Le gérant est un « mandataire de l’employeur » représentant les copropriétaires concernant le concierge et les autres employés (Règlement sur les concierges d’immeubles résidentiels art. 4 ; Loi sur la propriété par étages art. 35/d).

Il existe deux relations distinctes : (1) SGK ↔ employeur/administration (amende administrative, cotisation) ; (2) Copropriétaires ↔ gérant (Loi sur la propriété par étages art. 38, responsabilité par mandat, recours).

Concernant les amendes administratives, la Cour de cassation, par le principe de la personnalité des peines, accepte que le gérant ne puisse être tenu personnellement responsable d’office pour une amende infligée au nom de la personne morale/de l’employeur. Pour les dettes de cotisations, la responsabilité solidaire en vertu de l’article 88/20 de la loi n° 5510 peut être mise en cause.

Les copropriétaires peuvent se retourner contre le syndic pour l’amende qu’ils ont été contraints de payer en raison de sa faute. Critère établi : si le paiement n’a pas été effectué alors qu’il y avait suffisamment d’argent en caisse / des charges perçues pendant la période de paiement, le syndic est personnellement responsable.

La décharge en assemblée générale ne lève pas la responsabilité concernant les irrégularités découvertes ultérieurement ou cachées (telles que l’emploi de travailleurs non déclarés).

1. Distinction Critique Préalable : Deux Relations Distinctes, Deux Responsabilités Distinctes

La principale raison de la confusion à ce sujet est la confusion entre deux relations juridiques différentes. Pour une évaluation correcte, il est impératif de les distinguer :

Relation externe (avec le SGK) : La qualité d’employeur appartient aux copropriétaires (à la copropriété). Le SGK prend pour interlocuteur cette entité employeur pour les primes et les amendes administratives. La discussion ici se déroule dans le cadre de la « personnalité des peines » et des dispositions spéciales de responsabilité de la loi n° 5510.

Relation interne (avec les copropriétaires) : Le syndic est comme un mandataire envers les copropriétaires (art. 38 de la loi sur la copropriété). La copropriété peut se retourner contre le syndic pour l’amende qu’elle a été contrainte de payer en raison de sa négligence fautive, en prouvant sa faute.

Ainsi, la question « par qui l’amende est-elle payée au SGK » et la question « qui supporte finalement cette charge » sont différentes. L’amende est la plupart du temps payée par la caisse de la copropriété ; mais si la faute incombe au syndic, ce coût lui revient dans la relation interne.

2. Statut du Syndic en tant que Représentant de l’Employeur et Obligation de Cotisation

Lorsque des concierges/gardiens sont employés dans des appartements et des résidences, l’employeur est la communauté des copropriétaires, qui n’a pas de personnalité morale ; et le gérant est leur mandataire de l’employeur. Conformément à l’art. 4 du Règlement sur les concierges d’immeubles résidentiels et à l’art. 35/d de la Loi sur la copropriété, le gérant est chargé de verser les cotisations d’assurance des employés en temps voulu, de faire les déclarations dans les délais et de se conformer à la législation du travail.

L’article additionnel 9 de la loi n° 5510 prévoit que la déclaration des employés dans les lieux de travail de conciergerie résidentielle doit être effectuée au plus tard à la fin du mois où le travail a eu lieu. La violation de cette obligation de déclaration entraîne, conformément à l’art. 102, une amende administrative correspondant à des multiples du salaire minimum. De plus, conformément à l’art. 86, le défaut de présenter les livres et documents requis lors d’un contrôle dans les 15 jours est une cause distincte de sanction.

3. Responsabilité vis-à-vis du SGK : Le Caractère Personnel des Peines et la Responsabilité Solidaire des Cotisations

Concernant les amendes administratives, l’approche constante de la Cour de Cassation repose sur les principes du « caractère personnel des peines » et « pas de crime ni de peine sans loi » : une amende administrative infligée au nom de l’employeur/personne morale ne peut pas être imputée aux biens personnels du gérant simplement parce qu’il est un représentant ; une décision de sanction distincte établie au nom de la personne est nécessaire. Ce principe a également été souligné dans la décision de la 10ème Chambre Civile de la Cour de Cassation datée du 19.02.2020, sous les références E. 2019/1624, K. 2020/1386.

Cependant, les dettes de cotisations sont soumises à un régime différent. Conformément à l’article 88/20 de la loi n° 5510, si les cotisations et autres créances de l’Institution ne sont pas payées à temps sans motif légitime, les cadres supérieurs et les responsables chargés de l’établissement et du paiement peuvent être tenus conjointement et solidairement responsables de ces créances avec l’employeur. La décision n° E. 2014/25682, K. 2015/2792 de la 10e Chambre civile de la Cour de cassation révèle que pour que cette responsabilité naisse, il est requis que la personne soit en position d’autorité pour l’établissement et le paiement des cotisations. En résumé : le principe de personnalisation est essentiel pour les amendes administratives ; tandis que pour les créances de cotisations, la responsabilité solidaire est possible en fonction de l’autorité et de la faute.

Article connexe : Pour plus de détails sur la question de l’action en justice intentée par le syndic au nom des copropriétaires et de l’octroi d’une procuration à un avocat : Le syndic d’immeuble peut-il donner procuration à un avocat ? La décision du conseil des copropriétaires est-elle nécessaire ?

4. Responsabilité envers les copropriétaires : Art. 38 de la loi sur la copropriété, Mandat et Recours

La disposition déterminante dans la relation interne est l’article 38 de la loi sur la copropriété : « Le syndic est responsable envers les copropriétaires comme un mandataire. » Un mandataire est responsable s’il cause un préjudice à son mandant en violant son obligation de diligence. Par conséquent, si l’amende administrative et les intérêts de retard qui ont dû être payés résultent de la négligence fautive du syndic, l’administration peut se retourner contre le syndic pour ce montant.

Le critère essentiel ici, matérialisé dans la jurisprudence établie de la Cour de cassation, est le critère du « solde de trésorerie / possibilité » : Pour que le gestionnaire soit tenu personnellement responsable de la pénalité, il est requis que la caisse de l’immeuble/résidence contienne des fonds suffisants pour le paiement pendant la période de paiement concernée, ou que les copropriétaires aient payé leurs charges à temps. Ainsi :

S’il y avait de l’argent dans la caisse et que le paiement n’a pas été effectué : La faute incombe au gestionnaire ; il est personnellement responsable.

Si les charges n’ont pas été collectées, que la caisse était vide et que le paiement était matériellement impossible : Il devient plus difficile d’imputer la faute au gestionnaire ; la responsabilité pourrait ne pas être engagée.

Certaines décisions jugent également que si l’opération faisant l’objet de la pénalité requiert des connaissances techniques de comptabilité avancées, cette expertise ne peut être attendue d’un gestionnaire ordinaire, et que l’absence d’intention ou de faute pourrait empêcher l’engagement de la responsabilité. Par conséquent, dans une action récursoire, la détermination concrète de la faute par une expertise judiciaire basée sur le registre des recettes-dépenses et les mouvements bancaires est déterminante.

5. Le transfert de fonction et la quittance suppriment-ils la responsabilité ?

Deux défenses courantes sont souvent inefficaces :

« J’avais délégué la tâche à un gérant/une entreprise » : Le fait pour le gestionnaire de déléguer effectivement sa tâche à une autre personne n’annule pas automatiquement sa responsabilité légale ; son obligation de surveillance et de diligence persiste.

« J’ai été déchargé lors de l’assemblée générale » : La quittance ne couvre que les opérations connues au moment de la décharge. La quittance n’offre pas de protection en ce qui concerne les irrégularités survenues après la décharge ou dissimulées à cette date (par exemple, l’emploi de travailleurs non assurés).

6. Tribunal Compétent : Quel Litige, Où ?

L’autorité compétente varie en fonction du type de litige ; cette distinction est souvent confondue en pratique :

Dans les litiges d’indemnisation et de responsabilité entre les copropriétaires et le gestionnaire, les Tribunaux Civils de Paix sont compétents, conformément à l’article additionnel 1 de la Loi sur la Propriété par Étages.

7. Prescription et Autres Points Cruciaux

Prescription : En ce qui concerne les amendes administratives de la SGK, une période de 10 ans est applicable dans le cadre de la Loi n° 5510 ; des délais de prescription longs s’appliquent également pour les créances de recours. Le calcul du délai doit être effectué en fonction du cas concret.

Obligation de paiement par banque : Conformément à l’article 32 du Code du travail et aux réglementations connexes, le non-paiement des salaires par le biais bancaire dans les lieux de travail ayant un certain nombre d’employés peut entraîner une amende administrative distincte.

Présomption d’assurance sociale : Le fait pour le concierge d’effectuer des tâches telles que le nettoyage/ramassage des ordures en échange du non-paiement de son loyer ou de la prise en charge de ses dépenses, peut être considéré comme une relation de travail effective (assurance sociale) et, s’il n’est pas déclaré, entraîne une amende administrative.

Défense d’externalisation de services (sous-traitance) : Si l’on peut démontrer que le travail a réellement été externalisé et que cela est prouvé par un contrat de service et des factures, l’application d’une sanction sans prouver que les travailleurs sont des employés directs du site devient contestable.

8. Dimension de Droit Pénal

Dans les plaintes pénales déposées contre le gérant/auditeur, il est souvent décidé qu’il n’y a pas lieu de poursuivre au motif que l’acte ne constitue pas un crime au sens du Code pénal turc (TCK), mais plutôt qu’il nécessite une sanction administrative conformément à la loi n° 5510. Cependant, il est souligné qu’il est nécessaire d’examiner les livres de recettes et de dépenses et les mouvements bancaires du site par l’intermédiaire d’un expert afin de déterminer clairement la faute et la responsabilité du gérant ; et que l’enquête doit être approfondie dans ce sens (en particulier dans les cas où il y a des allégations de détournement de fonds/abus de confiance).

Les trois éléments requis pour la preuve dans une action récursoire :

L’introduction de l’action devant le Tribunal de Paix civil.

La preuve que des liquidités suffisantes pour le paiement étaient disponibles en caisse ou que les cotisations avaient été collectées durant la période concernée.

La violation par le gérant de son devoir de diligence en tant que mandataire constatée par un rapport d’expert.

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Foire Aux Questions (FAQ)

Le gérant qui ne verse pas les cotisations du concierge paie-t-il l’amende personnellement ?

En règle générale, l’amende administrative est imposée au nom de l’employeur (la gestion) et, en vertu du principe de la personnalité des peines, il n’est pas possible de recourir aux biens du gérant au seul motif qu’il est un représentant. Cependant, les copropriétaires peuvent, dans leurs relations internes, se retourner contre le gérant pour l’amende qu’ils ont dû payer en raison de sa faute ; le gérant est tenu personnellement responsable, surtout si le paiement n’a pas été effectué alors qu’il y avait des fonds en caisse.

Si la caisse est vide, le gérant est-il toujours responsable ?

Selon la jurisprudence établie, la responsabilité du gestionnaire est conditionnée par la présence de fonds suffisants en caisse ou la perception des cotisations pendant la période de paiement. Si les cotisations n’ont pas pu être collectées et que le paiement est devenu matériellement impossible, la faute ne peut pas être imputée au gestionnaire et la demande de recours peut être rejetée.

Si le gestionnaire est déchargé de sa responsabilité lors de l’assemblée générale, sa responsabilité prend-elle fin ?

Non. La décharge de responsabilité ne couvre que les opérations connues au moment de la décharge. Elle n’offre aucune protection contre les irrégularités qui apparaissent après la décharge ou qui étaient cachées à cette date (comme l’emploi de travailleurs non assurés).

Devant quel tribunal peut-on contester cette amende et la demande de recours ?

Pour l’amende administrative elle-même, une objection administrative doit d’abord être soumise à l’Institution, puis au Tribunal administratif ; le Tribunal du travail est compétent pour contester l’ordre de paiement d’une amende définitive. L’action en recours/indemnisation entre la direction et le gestionnaire est portée devant le Tribunal de paix conformément à l’article 1 de l’annexe de la loi sur la copropriété.

Si le concierge travaille en échange d’un loyer, est-il toujours considéré comme assuré ?

Oui. Le fait que le concierge n’ait pas à payer de loyer ou que ses dépenses soient couvertes par la copropriété en échange de tâches telles que le nettoyage ou la collecte des ordures peut être considéré comme une relation de travail effective. Si cette relation n’est pas déclarée à la SGK, une amende administrative sera appliquée.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les négligences du personnel et de la SGK (institution de sécurité sociale) exposent rapidement les immeubles et résidences à de lourdes amendes administratives. La question de savoir qui supportera réellement cette charge dépend de l’évaluation conjointe de la personnalité des sanctions, de la responsabilité solidaire (article 88/20 de la loi n° 5510), de la responsabilité du mandataire (article 38 de la loi sur la copropriété) et du critère de la « disponibilité en caisse ». Le choix du tribunal compétent (administratif / du travail / civil de première instance), la preuve de la faute par un rapport d’expert et le respect des délais sont déterminants pour protéger les droits de la direction et du gestionnaire.

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Ce texte est à titre d’information générale ; il ne constitue ni un avis juridique ni un service d’avocat. Chaque litige doit être évalué en fonction de ses conditions spécifiques.